Vente d'un bien immobilier en Italie: liste de contrôle des documents à fournir

Vous envisagez de vendre votre maison en Italie? Vos premières préoccupations concernent probablement sa valeur marchande et le délai de vente. À juste titre. Vous trouverez plus d'un agent immobilier (et ses imposteurs) heureux de vous donner une estimation de la valeur au dos de la serviette afin d'obtenir votre clientèle. Pourtant, une évaluation professionnelle d'un bien immobilier ne doit pas se limiter à un exercice de deux minutes ; elle doit notamment comprendre l' examen de tous les documents pertinents. Cette documentation doit pouvoir être consultée par les acheteurs potentiels. En outre, certains documents sont exigés par la loi pour le contrat de vente préliminaire et/ou de clôture.

J'ai entendu ce gémissement. Il est vrai que le processus de collecte des documents peut être un peu fastidieux, surtout si vous êtes propriétaire de votre logement depuis des années. Croyez-moi, je ne suis pas heureux d'être le porteur de mauvaises nouvelles ! Trop souvent, le vendeur n'est informé de ces exigences qu'à l'approche de la date de clôture ou d'achèvement. Pourtant, il y a plusieurs avantages à rassembler les documents relatifs à la propriété à un stade précoce:

1. une évaluation plus précise vous donne la certitude que vous obtiendrez un prix juste pour votre bien dans un délai raisonnable.
2. En affrontant le problème le plus tôt possible, vous ne risquez pas de perdre la vente lorsqu'un acheteur probable se manifestera ; celui-ci ne voudra pas attendre des semaines pour consulter les documents. Mieux vaut prévenir que guérir !

Voici ce qu'il faut rassembler et pourquoi:

• Le certificat du registre foncier (Visura catastale) et Le plan d'étage peut être téléchargé gratuitement par n'importe quel propriétaire sur le site du registre foncier (catasto), qui fait partie des recettes intérieures (Agenzia delle Entrate). En vertu de la loi, le vendeur doit déclarer, dans le cadre d'un contrat de vente préliminaire notarié et dans le contrat de transfert de propriété définitif, que les données du registre foncier, y compris le plan d'étage, reflètent fidèlement l'état actuel des choses (conformità catastale) ^1. Si, pour une raison ou une autre, il y a une divergence, il faudra y remédier avant que la vente ne soit conclue.
• L'acte notarié qui vous transfère le bien ( et aux copropriétaires le cas échéant). Si vous possédez le bien depuis moins de 20 ans, il sera utile, et dans le cas où l'acheteur a besoin d'un prêt hypothécaire, nécessaire, de documenter la propriété antérieure remontant à au moins 20 ans. Le délai de 20 ans s'explique par le droit légal qu'a un squatter de devenir propriétaire sous certaines conditions, connu sous le nom de prescription acquisitive ou d' usucaption. Un problème fréquent se pose lorsqu'une propriété a été héritée mais que le transfert de l'acte de propriété n'a pas été effectué. Ce document devra être complété.
• Liens and encumbrances report (ispezione ipotecaria). N'importe quel propriétaire peut imprimer une copie gratuite à partir du service d'information sur les propriétés géré par l'administration fiscale. Vous aurez besoin d'un identifiant de connexion, par exemple le SPID, ce qui est compliqué en Italie. Un acheteur voudra savoir si le bien immobilier est grevé d'une hypothèque ou d'un autre privilège. Une vérification définitive sera effectuée par le notaire lors de la clôture de la transaction.
Un
• droit de préemption peut exister dans certains cas, par exemple pour les propriétaires agricoles voisins ou les locataires actuels.
• ² certificats de conformité des systèmes de service ou une déclaration de non-conformité, le cas échéant. Cela s'applique à chacun des services publics (impianti), par exemple le gaz, l'électricité, le chauffage et la climatisation, l'eau et les égouts, les ascenseurs, la réception de la télévision, les alarmes incendie, les portes et portails automatiques installés après le 27 mars 2008 et, dans certains cas, pour les systèmes installés après le 13 mars 1990. Lorsque les systèmes sont installés ou remplacés, le technicien doit fournir un certificat attestant que les travaux ont été effectués conformément aux normes en vigueur. Cette documentation doit être fournie pour que l'acheteur sache ce qu'il achète et ne puisse pas prétendre le contraire par la suite, ce qui présente un avantage à la fois pour l'acheteur et pour le vendeur.
N'oubliez pas
• d'inclure les registres d' entretien des systèmes de chauffage et de refroidissement (libretto d'impianto
).
• Un certificat d'évaluation énergétique (APE: attestato di prestazione energetica) est requis à des fins d'inspection par les acheteurs potentiels et doit être joint au contrat de vente définitif, sous peine d'une amende de 3 000 à 18 000 euros, à partager entre l'acheteur et le vendeur, s'il n'est pas inclus ^3. Le technicien ⁴ voudra voir votre plan d'étage et les dossiers d'entretien des systèmes de chauffage et de refroidissement (libretto d'impianto). Le certificat doit être refait en cas de changements susceptibles d'avoir une incidence sur la cote énergétique ( rénovations, changements d'équipement), sinon il est valable pendant 10 ans. Le coût varie en fonction du bâtiment et de son emplacement ; vous pouvez vous attendre à payer entre 150 et 300 euros.
N'oubliez pas
• que vous payez pour l'expertise du technicien, son temps ( y compris les déplacements dans des endroits éloignés) et sa responsabilité juridique.
Permis
• de construire certificat de construction ⁵ ou pardon (condono). Votre mairie fournit ce document, souvent en ligne. Vous pouvez le demander directement ou payer un professionnel pour qu'il l'obtienne pour vous. Une autre déclaration est possible pour les bâtiments construits avant le 1er septembre 1967, car on suppose que les documents plus anciens manquent ou sont de mauvaise qualité ⁶ (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003).
• Certificat d'habitabilité (certificato di agibilità) Disponible auprès de la mairie. Non requis pour les bâtiments achevés avant 1934 ⁷ . Pas strictement nécessaire pour une vente mais utile si disponible.

Dans le cas d'une unité dans un condominium:

• Le règlement du condominium. L'acheteur voudra savoir quelles sont les limitations, le cas échéant, prévues par le règlement.
• Les procès-verbaux des réunions de copropriété de la dernière année ou mieux, de deux ( assemblées ordinaires et extraordinaires), y compris les dépenses passées et le budget prévu. Un acheteur voudra savoir à quels frais annuels il doit s'attendre. Une déclaration de l'administrateur de l'immeuble concernant l'état actuel des paiements de la copropriété. Si le vendeur est en retard dans les paiements, l'acheteur voudra le savoir.
• Tabelle millesimali: éventuellement un ou plusieurs tableaux indiquant les ‰ à utiliser pour diviser certaines charges communes.

Dans le cas d'un bien actuellement loué:

• Le contrat de location. L'acheteur voudra connaître sa date d'expiration et les revenus à attendre.

En ce qui concerne chacun des vendeurs:

• Pièce d'identité légale. Ce document doit être valide (non expiré). Il est nécessaire pour attester de la personne qui signe le contrat de vente (préliminaire et/ou de clôture).
• Numéro d'identification fiscale (codice fiscale, souvent mal traduit par fiscal code).
• Certificat d'état civil et, si vous êtes marié, régime matrimonial (regime patrimoniale). Cela peut ne pas être nécessaire pour les étrangers résidant en dehors de l'Italie.

Footnotes

¹ Décret-loi 31 mai 2010, № 78

² Décret 22 janvier 2008, № 37

³ Décret-loi 23 décembre 2013, № 145

⁴ Qui peut effectuer la certification énergétique (en italien)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

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Ce qui précède est offert à titre indicatif sans garantie ; des changements peuvent avoir eu lieu depuis sa rédaction. Consultez les professionnels qualifiés appropriés concernant votre situation spécifique avant d'effectuer tout achat immobilier.

A propos de l'auteur

Sean Michael Carlos a grandi à Rhode Island, aux États-Unis. Il a étudié aux États-Unis, au Royaume-Uni et en Allemagne avant de s'installer en Italie où il vit depuis plus de vingt-cinq ans, dans trois régions différentes.

Sean est un agent immobilier agréé en Italie avec plus de 10 ans d'expérience dans le secteur et serait ravi d'entendre parler de vous si vous cherchez à acheter ou à vendre une propriété en Italie/strong>.