Le système de financement du logement Rent to Buy est-il fait pour moi?

À l'heure où l'obtention d'un prêt immobilier en Italie pour les non-résidents peut sembler relever de la mission impossible, le système Rent to Buy( ou location-vente, location-achat, location-vente) peut être la solution pour quelques aspirants à l'achat d'un logement, affitto con riscatto) peut être la solution pour quelques aspirants acheteurs, mais, après mûre réflexion, la plupart d'entre eux trouveront qu'il s'agit d'un véritable chant de sirène.

Comment fonctionne la location-vente?

Codifié en droit italien à la fin de l'année ²⁰¹⁴¹, le système de location-achat permet à un acheteur potentiel de louer un bien immobilier avec une option d'achat pour un prix prédéterminé à la fin de la période de location. Chaque paiement périodique se compose de deux parties: des frais de location et un paiement échelonné en vue de l'achat futur. Les parties doivent négocier à la fois la fréquence des paiements et les montants consacrés au loyer et aux paiements échelonnés. La période de location doit être inférieure à 10 ans afin de garantir d'importantes protections juridiques à l'acheteur et au vendeur.

À la fin de la période de location, l' acheteur potentiel choisit d'acheter le bien ou non (le propriétaire est tenu de vendre le bien au prix fixé précédemment, moins les paiements échelonnés ; l'acheteur potentiel n'est PAS tenu d'effectuer l'achat). Si l'acheteur potentiel choisit d'acheter le bien, il devra payer le solde restant. S'il décide de se retirer, il pourra ou non récupérer ses paiements échelonnés, en totalité ou en partie, selon les termes du contrat qu'il a négocié.

Avantages pour les acheteurs

Le principal avantage pour les acheteurs est qu'ils peuvent réserver l'achat futur d'un bien immobilier pour un prix donné dès maintenant, tout en reportant la majeure partie du paiement à une date située quelques années plus tard. Pour être clair, la location-vente ne fait que retarder le moment où l'acheteur doit encore trouver la majeure partie des fonds nécessaires à l'achat du bien. Il peut être utile dans une situation où l'acheteur a un problème de liquidités à court terme qu'il espère résoudre avant la fin de la période de location-achat. Étant donné que l'acheteur doit verser un loyer et un acompte dans l'intervalle, la location-achat n'est pas une bonne solution s'il ne s'attend pas à ce que sa situation financière s'améliore pendant la durée du contrat de location-achat, à l'exception peut-être du cas où l'acheteur s'attend à une inflation importante au cours des prochaines années.

Les acheteurs potentiels doivent également tenir compte du fait que la plupart des vendeurs préfèrent avoir des liquidités dès maintenant plutôt que de percevoir des paiements échelonnés en vue d'une vente dans quelques années, une vente qui pourrait même ne pas avoir lieu. Les vendeurs avisés n'envisagent les propositions de location-achat que pour les biens qu'ils ne peuvent pas vendre autrement ou si l'acheteur potentiel offre une prime importante pour le risque du vendeur. L'option qu'un vendeur donne à un acheteur potentiel d'acheter le bien à l'avenir ou non n'est pas gratuite ! Pour la quasi-totalité des acheteurs, un prêt hypothécaire traditionnel ou un prêt sur fonds propres restera une solution beaucoup plus intéressante que le financement de la location-vente; la location-vente ne remplace pas un prêt hypothécaire traditionnel. Pour ceux dont les revenus sont libellés dans des devises autres que l'euro, il y a un avantage particulier à utiliser les actifs existants "chez soi" pour financer un bien immobilier en Italie: les taux de change peuvent facilement varier de 30 % ou plus sur une période de 10 ans. Le risque de change est ainsi évité.

Avantages pour les vendeurs

Le principal avantage du programme Rent to Buy pour les vendeurs est qu'il augmente le nombre d'acheteurs potentiels, du moins sur le papier. Cependant, cela comporte un risque important pour le vendeur. Il reporte la perception de la majeure partie du produit de la vente à une date ultérieure, qui peut même ne pas se produire. Si les acheteurs potentiels choisissent la location-vente pour financer leur nouveau logement parce qu'ils ne remplissent pas les conditions requises pour obtenir un prêt hypothécaire, quelle est la probabilité qu'ils soient en mesure de payer le solde de la propriété dans trois à cinq ans? Le vendeur doit prendre en compte le risque élevé que l'acheteur potentiel ne soit pas en mesure d'exercer son option d'achat. Plusieurs années plus tard, les vendeurs risquent de se retrouver à la case départ: ils ont toujours un bien invendu. Certes, la location avec option d'achat peut être envisagée pour les biens qui ne se vendraient pas autrement, mais, même dans ce cas, il faudra des années avant que le vendeur ne découvre s'il a vraiment vendu son bien.

Acheteurs et vendeurs doivent limiter les risques

Pour les acheteurs comme pour les vendeurs, le programme de location-achat comporte des risques importants qu'ils doivent atténuer en rédigeant un contrat solide qui réponde à leurs besoins respectifs et en veillant à ce que le contrat soit transcrit dans le registre public de la propriété afin d'offrir des protections juridiques importantes aux deux parties. Votre courtier immobilier, votre avocat ou notaio peut rédiger un contrat répondant à vos besoins, à partir de modèles standard, mais vous aurez besoin d'une adresse notaio pour la transcription. Assurez-vous que le professionnel que vous choisissez pour rédiger le contrat de location-achat est bien informé et que vous pouvez lui faire confiance.

Lesacheteurs potentiels doivent faire plusieurs choses pour protéger leurs intérêts. Tout d'abord, ils doivent s'assurer que les vérifications préalables normalement effectuées avant la conclusion d'un contrat de vente d'un bien immobilier (par exemple, l'historique de la propriété, l'acte de propriété, le plan d'occupation des sols, les droits de passage, les privilèges et autres limitations des droits de propriété) sont effectuées avant de s'engager dans un contrat de location-achat. Deuxièmement, comme indiqué précédemment mais qui mérite d'être souligné, le contrat doit être transcrit par un site notaio pour s'assurer que les paiements échelonnés de l'acheteur et l'option d'achat sont protégés au cas où le vendeur rencontrerait des difficultés financières ou essaierait par la suite de vendre le bien à quelqu'un d'autre.

Lesvendeurs voudront s'assurer que le contrat est transcrit afin de faciliter la reprise de possession de leur bien si l'acheteur potentiel prend du retard dans ses paiements.

Autres formes de contrats d'achat différé

Jusqu'à présent, notre discussion s'est concentrée sur la formule spécifique de location-achat prescrite par la loi italienne. D'autres formes contractuelles sont possibles, certaines codifiées par la loi, par exemple la location-vente / le plan de paiement échelonné (vendita con riserva della proprietà), d'autres sur mesure / personnalisées. Certains "professionnels" peuvent utiliser abusivement le terme " Rent-to-Buy " pour désigner une forme contractuelle différente de celle codifiée par la loi italienne. Ne les laissez pas vous embrouiller: la plupart des problèmes évoqués dans les paragraphes précédents demeurent malgré la forme et le nom utilisés ; certains risques sont amplifiés par l'utilisation d'autres formes contractuelles.

N'oubliez pas qu'il n'y a pas de magie ici: l'acheteur doit trouver les fonds nécessaires à la réalisation de son achat, tôt ou tard. Si le vendeur fournit le financement et accepte un risque qu'une banque ne prendrait même pas en considération, il demandera une compensation supplémentaire pour ses efforts. Caveat emptor.

Lorsque les commissions de l'agent immobilier sont dues

Si l'acheteur potentiel et le vendeur font appel aux services d'un agent immobilier, une commission sur la location est due à la conclusion du contrat de location-achat. La commission sur la vente du bien immobilier n'est due que si l'acheteur potentiel lève l'option d'achat. L'acheteur potentiel doit donc être conscient que, comme la plupart des vendeurs préfèrent aujourd'hui payer comptant, la plupart des agents immobiliers préfèrent aussi payer comptant. Je ne pense pas que cela invalide les arguments avancés ci-dessus, mais en fin de compte, si vous êtes bien informé, c'est à vous de juger !

Oui, comme indiqué plus haut, il existe quelques scénarios dans lesquels la location-vente peut s'avérer judicieuse. Dans l'ensemble, il s'agit de cas particuliers: pour la plupart des acheteurs et des vendeurs, la location-achat est une solution de financement de dernier recours.

Pour en savoir plus: Il rent to buy e altri modi per comprare casa Guide préparé par l'association Notai.

Principaux avantages de la location-vente

• pour un acheteur
• possibilité de réserver l'achat futur d'un logement à un prix donné, ce qui permet de différer le paiement
• utile lorsque l'acheteur a un problème de liquidités qu'il espère résoudre avant la date limite de l'option d'achat de la location-vente (10 ans maximum)
• Pour le vendeur
• attirer des acheteurs potentiels prêts à accepter un prix plus élevé
• attirer des acheteurs potentiels pour un bien qui est autrement difficile à vendre
• obtenir des revenus importants si l'acheteur potentiel n'exerce pas son option d'achat et si le vendeur est en mesure de conserver une part importante des paiements échelonnés
• dépend du résultat de l'option d'achat de l'acheteur et des conditions initiales du contrat de location-achat.

Principaux inconvénients de la location-achat

• pour l' acheteur
• la nécessité de trouver les fonds nécessaires au paiement du prix d'achat est retardée mais pas résolue
• les vendeurs ont peu d'incitations à adopter le système de location-achat
• la plupart des vendeurs préfèrent avoir la certitude d'avoir des liquidités dès maintenant plutôt que l'incertitude créée par une option d'achat.
• Le coût de la location-achat est plus élevé que celui d'un prêt hypothécaire traditionnel.
• les vendeurs ne veulent pas se lancer dans le financement: un vendeur vigilant s'attendra à être rémunéré pour fournir ce qu'une banque n'offrirait pas
• l'acheteur doit s'assurer que le contrôle préalable normal effectué au moment de la conclusion de la vente du bien immobilier est effectué avant de signer un contrat de location-achat
• des protections juridiques importantes ne sont pas garanties à moins qu'un notaire ne soit utilisé pour transcrire le contrat. Il est trop facile de sauter cette étape par souci d'économie ou pire encore.
• pour un vendeur
• le vendeur s'engage inconditionnellement à vendre le bien sans engagement réciproque de la part de l'acheteur potentiel
• un revenu important provenant de la vente du bien immobilier est retardé de plusieurs années, voire à jamais.

Notes de bas de page

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

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Ce qui précède est offert à titre indicatif sans garantie ; des changements peuvent avoir eu lieu depuis sa rédaction. Consultez les professionnels qualifiés appropriés concernant votre situation spécifique avant d'effectuer tout achat immobilier.

A propos de l'auteur

Sean Michael Carlos a grandi à Rhode Island, aux États-Unis. Il a étudié aux États-Unis, au Royaume-Uni et en Allemagne avant de s'installer en Italie où il vit depuis plus de vingt-cinq ans, dans trois régions différentes.

Sean est un agent immobilier agréé en Italie avec plus de 10 ans d'expérience dans le secteur et serait ravi d'entendre parler de vous si vous cherchez à acheter ou à vendre une propriété en Italie/strong>.