Comment acheter une maison en Italie

Le guide presque définitif de l'achat d'une maison en Italie.

L'Italie, c'est déjà bien. Le meilleur pays du monde où vivre.
- Mark Twain, dans le New York Times, 10 avril 1904

Vous envisagez d'acheter une maison en Italie, félicitations ! Vous voudrez comprendre comment fonctionne le processus. Vous voudrez éviter les pièges qui se présentent à vous. Il ne fait aucun doute que vous vous posez de nombreuses questions. En apparence, le processus d'achat est assez simple et, dans la plupart des cas, il se déroule sans encombre... avec un taux d'accession à la propriété de près de 80 % en Italie, les choses ne doivent pas être trop difficiles ! Cependant, vous avez raison de ne pas penser que tout va se mettre en place tout seul.

À la fin de ce guide, vous devriez vous sentir beaucoup mieux préparé. L'achat d'une maison dans un pays étranger est une entreprise de grande envergure, c'est pourquoi ce texte est un peu long, mais l'objectif est de vous informer, pas de vous décourager ! Pour ceux qui veulent en savoir plus, utilisez la table des matières pour consulter les éléments dont vous avez besoin au fur et à mesure ou n'hésitez pas à nous contacter si vous avez besoin d'une assistance professionnelle ou d'une rencontre autour d'un café !

Quel est le meilleur endroit en Italie pour acheter une maison?

Pour de nombreuses personnes, la décision d'acheter une propriété en Italie est prise en fonction des liens familiaux ou des exigences professionnelles. Pour d'autres, l'attrait des lacs, des montagnes ou de la mer est indéniable. Avec ses 301 338 km², l'Italie offre quelque chose à chacun. Si vous n'avez pas encore d'endroit précis en tête, consultez les meilleurs endroits où vivre en Italie pour connaître les avantages et les inconvénients des différentes régions.

Trouver un logement en Italie

L'internet rencontre la réalité de la fragmentation

À l'ère de l'internet, il semble intuitif que le premier endroit où l'on cherche un logement soit en ligne. Pourtant, la réalité italienne ne tarde pas à s'imposer. Le marché immobilier italien est frustrant par sa fragmentation. Il n'y a pas un seul site web " incontournable" comme Rightmove au Royaume-Uni, Zillow.com aux États-Unis ou Immobilienscout24 en Allemagne, il y en a plusieurs. Très vite, vous vous retrouvez à effectuer la même recherche de cinq façons différentes sur cinq sites différents. Les résultats de la recherche sur un site donné peuvent inclure le même bien répertorié 4 fois - avec 2 prix ou plus ! D'autres logements peuvent ne figurer sur aucun des sites, à l'exception d'un seul, ce qui n'est pas une bonne chose si vous ne consultez pas le "bon" site. Certaines propriétés haut de gamme ne sont affichées nulle part en raison du désir de discrétion de leur propriétaire.

Il n'existe pas de "MLS" italien complet, malgré les affirmations contraires.

Petites annonces

Dans certains endroits, il existe encore des petites annonces locales à consulter, ce qui ne fait qu'ajouter à la fragmentation.

Flânerie

Une autre approche consiste à se promener dans un quartier en regardant de haut en bas pour apercevoir les panneaux vendesi. Or, tous les biens ne sont pas visibles de la rue. De même, tous les biens disponibles ne sont pas signalés par des panneaux, le propriétaire souhaitant peut-être faire preuve d'un minimum de discrétion.

Faites appel à un courtier immobilier réputé

Avec beaucoup de persévérance, vous pourriez être en mesure de trouver votre maison idéale en Italie par vous-même. Cependant, un courtier immobilier réputé peut être le partenaire qu'il vous faut.

Ses connaissances et son assistance peuvent vous faire gagner du temps et de l'argent. Il peut vous aider à naviguer dans les méandres du processus d'achat, notamment en procédant à une évaluation préalable de la propriété bien avant la date de clôture, afin d'éviter que des problèmes ne surgissent à la dernière minute.

La législation italienne actuelle exige que les courtiers immobiliers soient formés dans les domaines fiscal, juridique et technique, qu'ils soient certifiés (seuls 20 % des candidats réussissent en moyenne), qu'ils aient une licence et qu'ils souscrivent une assurance responsabilité civile professionnelle. Un agent immobilier réputé est donc véritablement prêt à vous guider à chaque étape du processus d'achat d'un bien immobilier.

Parmi les avantages auxquels vous pouvez vous attendre en tant qu'acheteur lorsque vous faites appel à un agent immobilier professionnel, citons les suivants

• Assistance dans la recherche de la maison idéale, au bon endroit, en fonction de vos besoins.
• Il est expert dans la recherche des différents services d'annonces en ligne et peut vous aider à effectuer une recherche plus efficace.
• Il examinera les données relatives à chaque bien, afin que vous ne perdiez pas votre temps précieux à visiter des biens que vous n'auriez jamais envisagés.
• Il peut vous suggérer des biens qui ne sont pas officiellement sur le marché.
• Connaissance approfondie des aspects techniques, juridiques et fiscaux liés à l'immobilier.
• Connaissance approfondie des conditions actuelles du marché
• Recherche de titres et examen de la documentation d'un bien donné, des registres de propriété aux règlements de copropriété le cas échéant, avant que vous ne fassiez une offre.
• Aide à la compréhension des options de financement (de l'hypothèque à la location avec option d'achat ou à la location avec option d'achat).
• Aide à la négociation
• Soutien administratif, de l'obtention d'un numéro d'identification fiscale au respect des exigences légales.

Commission de l'agent immobilier

Un agent immobilier est tenu par la loi d'être impartial, il travaille par défaut pour le compte de l'acheteur et du vendeur, et sa commission est donc normalement payée par l'acheteur et le vendeur. Chaque agent détermine ses propres tarifs. L'acheteur paie généralement 3 à 5 % de TVA sur le prix de vente. Une TVA de 4 % est assez courante de nos jours, surtout lorsque l'acheteur est un étranger (les étrangers ont besoin de beaucoup plus d'assistance que les locaux) ; 5 % est typique des franchises(seulement 10 %, en gros, des agences italiennes), car elles doivent payer des redevances pour leur marque - une valeur douteuse pour leurs clients. Une commission minimale au lieu d'un pourcentage s'applique normalement aux biens de faible valeur, c'est-à-dire ceux qui se vendent pour moins de 150 000 euros environ. 19 % de la commission sur l'achat d'une résidence principale peuvent être déduits de l'impôt sur le revenu italien, soit un maximum de 1 000 euros de commission (sous réserve de modifications).

Recours à l'agent inscripteur - agent du vendeur

Si un acheteur découvre un bien spécifique qui l'intéresse grâce au travail d'un agent immobilier qui a travaillé avec un vendeur (l' agent inscripteur) pour faire connaître la disponibilité du bien, l'acheteur travaillera par défaut directement avec l' agent inscripteur, qui, selon la loi, doit travailler de manière impartiale pour le compte de l'acheteur et du vendeur.

Recours à un agent immobilier - agent de l'acheteur

L'alternative à l'utilisation de l'agent inscripteur (vendeur) est que l'acheteur choisisse son propre agent immobilier, l' agent de l'acheteur, parfois également connu sous le nom d' intermédiaire immobilier ou d' agent exclusif de l'acheteur(EBA).

L'agent de l'acheteur, également appelé " chasseur immobilier", est un agent immobilier agréé en Italie qui est engagé par l'acheteur pour travailler en son nom plutôt que de travailler pour l'acheteur et le vendeur (cas par défaut en Italie) ou uniquement pour le vendeur.

Remarque: le chasseur immobilier doit être un agent immobilier certifié et agréé en Italie; toute autre personne agit dans l'illégalité. En particulier, les "agences" enregistrées au Royaume-Uni ou ailleurs en dehors de l'Italie travaillent dans l'illégalité, tout comme les "gourous experts" autoproclamés. Hélas, le fait d'être mentionné dans des publications de langue anglaise ne garantit pas que quelqu'un travaille légalement.

L'acheteur qui fait appel à un agent immobilier doit engager ce dernier dès le début du processus d'achat. L'acheteur doit laisser son agent établir le premier contact avec l'agent inscripteur (vendeur) afin d'éviter des frais de commission supplémentaires.

Dans la pratique, l'agent de l'acheteur travaillera en collaboration avec l'agent inscripteur ; les deux parties conviendront d'un accord de partage des honoraires.

Un agent d'acheteur est en mesure de proposer presque tous les biens sur le marché, il n'est pas limité aux biens de son propre portefeuille. Le recours à un agent d'acheteur est de plus en plus courant en Italie, bien qu'il y ait une certaine résistance, en particulier sur les marchés actifs de Milan et de Rome, étant donné que la commission effective de l'agent inscripteur est réduite. Dans la province de Rome, les agents inscripteurs s'attendent généralement à recevoir une commission (storno) de la part de l'agent de l'acheteur.

Vous recherchez un agent d'achat agréé ou un chasseur immobilier? Contactez-nous dès aujourd'hui pour savoir comment nous pouvons vous aider.

Quelques remarques si vous faites appel à un agent

• En ce qui concerne les termes " agent " et " courtier", certaines régions en dehors de l'Italie autorisent la présence de courtiers immobiliers pleinement qualifiés et d'agents juniors. En Italie, tous les professionnels de l'immobilier qui mettent en relation acheteurs et vendeurs doivent être pleinement qualifiés ; les termes agent et courtier sont interchangeables. Les termes agent et courtier sont interchangeables. D'autres termes courants sont agent immobilier (Royaume-Uni) et realtor (Amérique du Nord).
• Certaines agences peuvent faire appel à du personnel non qualifié pour travailler directement avec les clients. Tout ce qu'ils font au-delà de l'administration n'est pas légal. Vous avez le droit de travailler directement avec un professionnel formé et qualifié. Pour vous protéger, la loi italienne stipule que
• vous n'avez pas à payer d'honoraires si vous avez recours à un agent non agréé
• le nom de l'agent doit être indiqué dans l'acte de transfert, même s'il n'est pas légalement qualifié
• vous êtes passible d'une amende de 500 à 10 000 euros en cas de non-respect de cette obligation.
• Il se peut que vous rencontriez une personne, telle qu'un dentiste, un avocat, un comptable, un architecte ou un traducteur, qui travaille au noir en tant qu'agent immobilier. Si une personne souhaite assister les acheteurs et les vendeurs de biens immobiliers à titre rémunéré, elle doit elle aussi suivre une formation et obtenir une licence, et la loi l'oblige à renoncer à sa carrière actuelle: elle ne peut pas être à la fois agent immobilier et avocat, etc. Ce type de travail au noir est illégal en Italie et passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 15 000 euros. Un beau parleur vous dira qu'il n'a pas besoin de licence. Ne dites pas que vous n'avez pas été prévenu: uomo avvisato, mezzo salvato comme on dit.
• Comme dans toute profession, il existe quelques pommes pourries qui attirent une attention démesurée. La nature humaine a tendance à accentuer les aspects négatifs plutôt qu'à louer le travail bien fait ; pour chaque pomme pourrie, il y a beaucoup de bons professionnels de l'immobilier qui travaillent au nom de leurs clients.

Faire une offre une fois que vous avez trouvé la maison idéale

Vous avez trouvé la maison de vos rêves, félicitations ! En règle générale, l'acheteur potentiel fait une proposition au vendeur. Il peut s'agir d'une offre verbale informelle ou d'un contrat d'achat écrit qui devient contraignant dès que le vendeur notifie son acceptation. Si l'offre est verbale, les parties peuvent choisir de conclure un contrat de vente écrit si elles souhaitent retarder le transfert de propriété (clôture). L'étape finale est la signature du document officiel de transfert de propriété, le rogito, qui s'apparente à l'acte de propriété dans les juridictions de common law, et la mise à jour des registres publics.

1. Négociation de l'offre / proposition → 2. Contrat de vente préliminaire → 3. Clôture / achèvement (rogito)

Remarque: seule la^troisième étape, le Closing / completion (rogito), est strictement requise.

1. La proposition d'offre

Dans la proposition d'offre, l'acheteur potentiel indique ce qu'il est prêt à payer et à quelles conditions. Une offre verbale est souvent utile pour voir si un vendeur accepterait vos conditions sans vous engager de manière significative, mais elle n'a que très peu de valeur pratique (la loi exige que le contrat de vente soit rédigé par écrit). Une alternative courante consiste à présenter au vendeur un contrat de vente préliminaire assorti d'un délai d'acceptation, généralement d'une quinzaine de jours. Une telle proposition, si elle est correctement rédigée, devient contraignante pour les parties une fois acceptée par le vendeur.

Attention: certains contrats de proposition ne sont qu'une promesse de stipuler un contrat futur qui, à son tour, promet de compléter le contrat d'acte public. Ce type de contrat a été jugé invalide par la Cour suprême italienne, c'est-à-dire sans valeur.

Conseil: avant de faire une offre, assurez-vous de bien comprendre ce que vous allez acheter ; voir la section sur la diligence raisonnable.

2. Le contrat préliminaire de vente (il contratto preliminare, alias "compromesso")

Dans la plupart des cas, les parties choisissent de conclure un compromis de vente, appelé familièrement "compromis". compromesso (compromis) qui, bien rédigé, est un contrat écrit juridiquement contraignant les engageant dans le transfert de la vente d'un bien immobilier qui sera conclu à une date ultérieure. Il est utile lorsque l'une ou l'autre des parties a besoin de quelques mois avant d'être prête à finaliser le transfert formel de propriété, par exemple lorsque l'acheteur doit encore obtenir un prêt hypothécaire et/ou lorsque le vendeur n'est pas encore prêt à quitter la propriété.

L'accord écrit peut prendre l'une des trois formes juridiques suivantes: un accord sous seing privé (scrittura privata), un accord sous seing privé authentifié (scrittura privata autenticata) ou un acte public (atto pubblico). L'acte sous seing privé authentifié est un acte sous seing privé signé devant un notaio. L'acte public est rédigé par le notaio qui est ensuite témoin des signatures.

Voir aussi: Qu'est-ce qu'un notaire et que fait-il?

Le contrat de vente peut être transcrit dans le registre public de la propriété, une option qui offre une protection supplémentaire importante à l'acheteur dans le cas où le vendeur fait faillite avant la clôture ou si un vendeur peu scrupuleux vend par la suite la propriété à un autre acheteur. Si un site notaio est utilisé pour authentifier ou rédiger le contrat (un acte privé authentifié ou un acte public), il doit être ^transcrit1.

Un dépôt est versé à ce stade ; le montant, généralement de l'ordre de 5 à 20 %, est laissé à la discrétion des parties. Le dépôt peut prendre plusieurs formes: caparra confirmatoria (confirmatory deposit)Le dépôt peut prendre plusieurs formes: le dépôt de garantie, le type de dépôt le plus courant, la caparra penitenziale (dépôt de garantie) ou simplement acconto (acompte). Le site caparra confirmatoria oblige les parties à conclure la transaction sous peine de perdre les arrhes (si le vendeur est fautif, il doit restituer les arrhes et verser le même montant à l'acheteur ; on dit souvent, et à tort, que le vendeur verse à l'acheteur le double des arrhes). La partie fautive peut toujours être poursuivie en justice pour des dommages supplémentaires et/ou être légalement contrainte d'honorer le ^contrat2. Un caparra penitenziale donne aux parties le droit de se retirer du contrat en renonçant à l'acompte (ou en payant le montant de l'acompte) sans autre responsabilité en matière de dommages et intérêts. Enfin, un acconto est simplement un acompte sur le prix d'achat.

Le contrat de vente doit être enregistré dans un délai de 20 ^jours3; si vous passez par une agence, celle-ci l'enregistrera pour vous(dans le cas d'un acte public, un notaire (notaio, décrit plus en détail dans une section suivante) enregistrera et transcrira l'acte dans un délai de 30 jours).

Droits d'enregistrement actuels

Conseil: veillez à ce que le contrat précise le(s) objet(s) de l'acompte. Par défaut, il sera considéré comme un simple acompte (acconto).

En vertu de la loi , l'acheteur paie les taxes sur l'acte ^définitif4, sauf si les parties en décident autrement. L'usage veut que l'acheteur paie les droits d'enregistrement du contrat préliminaire, sauf si les parties en décident autrement, car les taxes sur l'acompte ne sont qu'une avance sur ce qui sera dû pour la transaction de l'acte. Il peut y avoir confusion sur ce point car la loi prévoit que chacune des parties qui bénéficie de l'enregistrement d'un contrat général (par opposition à un contrat de vente) est responsable de la partie non remboursable des droits et des frais d'enregistrement.

L'accord préliminaire doit comprendre les éléments suivants

• Copie de la certification énergétique et timbre fiscal de 16 euros
• Certificats de propriété du registre foncier (visure), y compris le plan d'étage (timbre fiscal de 2 € chacun)
• Copie du formulaire F24 indiquant le paiement de la taxe d'enregistrement
• Le formulaire d'enregistrement 69

Remarque: les timbres fiscaux doivent être apposés au moment de la signature du contrat (ils ne peuvent pas être émis après la date du contrat).

Les frais supplémentaires pour la transcription (par exemple en cas d'utilisation du site notaio) de l'accord préliminaire sont les suivants:

Si vous faites appel à un agent immobilier, ses honoraires sont désormais ^dus5.

Remarque: dans le passé, le contrat préliminaire était souvent déjà un contrat définitif de transfert du titre de propriété, comprenant l'obligation de répéter le contrat aux fins de la transcription dans le registre de la propriété. La première version du contrat faisait normalement référence au prix de vente réel ; la version ultérieure du contrat faisait souvent référence à une valeur d'évaluation fiscale inférieure afin de réduire la charge fiscale de l'acheteur. Bien que cette pratique ne soit pas légale, elle était si courante qu'en 2006, les autorités ont officiellement introduit l'imposition, pour les transactions entre particuliers, sur la valeur fiscale (prezzo-valore) plutôt que sur la valeur de la transaction, supprimant ainsi la motivation qui a conduit à ce subterfuge. Les fausses déclarations de valeur sont passibles de sanctions.

3. Clôture / achèvement (rogito)

La dernière étape du transfert, la seule qui soit exigée par la loi, est le contrat définitif de transfert de propriété entre les parties, qui doit être rédigé et authentifié par le notaire (notaio). Le solde du paiement est dû au vendeur, de même que les frais notaio et les droits de mutation, perçus par notaio qui veillera également à ce que le registre des biens immobiliers à des fins fiscales (catasto) et le registre de la propriété immobilière soient correctement mis à jour.

Selon la loi, le notaio dispose de 30 jours pour mettre à jour les bases de données publiques. Le plus tôt sera le mieux, alors vérifiez auprès de votre notaio quand cette mise à jour aura lieu et qu'elle a bien eu lieu. Si une hypothèque est en jeu, les documents relatifs à l'hypothèque seront également signés à ce moment-là, et le site notaio enregistrera le privilège sur le bien immobilier au nom du prêteur. Si les parties n'ont pas stipulé de compromis de vente (compromesso) et qu'elles ont fait appel aux services d'un agent immobilier, la commission de ce dernier est maintenant due.

Parmi les obligations de l'acheteur figurent

• payer le solde dû
• payer les divers droits et taxes, perçus par le notaire
• payer la rémunération du notaire
• payer la rémunération de l'agent, si elle est d'application et si elle n'a pas encore été payée.

Les obligations du vendeur sont les suivantes

• jurer que l'état actuel du bien correspond au plan légal de l'étage ou du lot enregistré au registre de la propriété (catasto)
• indiquer si les services publics (impianti) sont conformes aux normes ou non
• fournir un certificat d'évaluation énergétique à jour pour le bien
• payer l'indemnité de l'agent, si elle est applicable et encore due
• remettre les clés du bien ; s'assurer qu'il est libre de toute personne et de tout objet, sauf accord contraire.

Sur le site notaio's tasks pour assurer la réussite de la clôture / de l'achèvement du contrat:

• effectuer une recherche de titre
  • s'assurer que l'acheteur est au courant des charges (limitations) qui pèsent sur les droits de propriété qu'il doit acquérir, par exemple les servitudes et les droits de propriété.
    • par exemple, les servitudes et les droits de passage, les privilèges (hypothèques, saisies), le droit de préemption
• vérifier l'identité des parties à la vente ; s'assurer qu'elles remplissent les conditions légales pour conclure l'accord (par exemple, âge minimum, santé mentale)
• confirmer le régime fiscal à appliquer et collecter les taxes dues
• rédiger l'acte de transfert de propriété, en veillant à ce qu'il soit conforme à toutes les lois applicables
• joindre les plans légaux de l'étage et / ou du lot de la propriété
• lire l'acte de transfert aux parties, en s'assurant qu'elles l'ont compris et qu'il représente leur volonté
• percevoir le droit de timbre et les taxes dues au nom de l'État
• enregistrer le transfert de propriété dans le registre de la propriété et dans le registre foncier (catasto).

Droits de timbre et taxes dus lors d'une vente immobilière

La détermination de la taxe exacte due est quelque peu compliquée car un certain nombre de variables entrent en ligne de compte. Le tableau ci-dessous illustre les différentes taxes en fonction de la situation particulière. Ne désespérez pas, votre agent immobilier ou notaio peut vous fournir un prospectus des taxes applicables en fonction de la situation particulière. Pour les ventes entre particuliers (hors entreprises), les taxes sont payées sur la valeur d'évaluation fiscale, qui est généralement bien inférieure à la valeur marchande. Des réductions importantes sont également accordées si l'acheteur utilise le logement comme résidence ^principale6, à l'exception des biens immobiliers haut de gamme classés A1, A8 et A9.

Comme vous l'avez sans doute remarqué, l'Italie est très douée pour créer des régimes fiscaux complexes !

Remarque: si un accord préliminaire a été utilisé, l'impôt payé sur un acompte est crédité sur le montant dû à la clôture (rogito).

Faites preuve de diligence raisonnable avant de signer un contrat

Veillez à ce que le bien immobilier fasse l'objet d'un examen approfondi avant de faire une offre, afin d'éviter les surprises a posteriori. Si vous faites appel à un courtier immobilier de bonne réputation, il vous aidera tout au long du processus. D'autres professionnels peuvent vous aider pour des parties spécifiques du processus.

• effectuer un relevé sur place pour vérifier que la propriété correspond à ce qui est décrit dans les documents du cadastre
  • Selon la complexité du bien, vous pouvez faire appel à un géomètre professionnel(geometra) ou à un architecte pour vous aider.
    • les frais d'une étude de site varient en fonction de l'emplacement et de la complexité, mais sont généralement inférieurs à 1 000 euros.
  • Voir aussi: Un rapport d'inspection fait-il partie du processus de vente?
• vérifiez la propriété actuelle et l'historique de la propriété au cours des 20 dernières années(recherche de titre: visura ipotecaria)
  • votre agent immobilier devrait vous fournir des documents officiels, comme pourrait le faire un site notaio.
    • vous pouvez également choisir de faire appel à un avocat, mais cela n'est pas courant en Italie, car ce qu'un avocat ou un professionnel de la recherche de titres ferait dans d'autres juridictions est fait par notaio et parfois par l'agent immobilier. Engager un professionnel supplémentaire pour un deuxième ou un troisième avis peut certainement apporter une plus grande tranquillité d'esprit.
  • Conseil: certains cas méritent une attention particulière, notamment lorsque les droits de propriété ont été transmis par le biais d'une donation ou d'un héritage.
• Vérifiez s'il existe des limitations à la propriété, telles que des droits de passage et autres servitudes, des privilèges ou un bail indéfini (droit de superficie).
  • Un agent immobilier agréé peut vérifier la propriété pour vous ; vous pouvez également faire appel à un avocat spécialisé dans le droit de la propriété ou à un expert en droit immobilier pour vous aider à résoudre les deux points susmentionnés. notaio pour vous aider sur les deux points ci-dessus
• vérifiez si quelqu'un dispose d'un droit de préemption légal sur l'achat du bien, par exemple un locataire existant ou un propriétaire voisin.
  • vérifiez si le bien est inscrit au registre historique, c'est-à-dire s'il est soumis à des restrictions supervisées par le site Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • demandez à votre courtier immobilier si un droit de préemption peut s'appliquer et quels sont les moyens d'atténuer un risque éventuel.

Vérifiez le coût total de l'achat, y compris les taxes et les frais d'enregistrement.

• votre courtier immobilier peut vous fournir un prospectus des coûts impliqués qui varieront non seulement en fonction du prix mais aussi des caractéristiques du bien, du profil du (des) propriétaire(s) actuel(s) (entreprises ou particuliers), du fait que le bien sera ou non un lieu de résidence principal... etc
  .
  • vous trouverez de plus amples informations sur les taxes et les coûts
  .

Lors de la rédaction du contrat d'offre d'achat

• spécifiez exactement ce que vous achetez, par exemple une description du bien et les identifiants du registre foncier pour ce bien
• conditionnez votre achat à la remise de tous les documents légaux requis pour le bien en question (ces documents varient en fonction de la date de construction du bâtiment, mais comprennent généralement le certificat d'occupation, le certificat d'audit énergétique, les permis de construire, etc.)
  • si vous devez contracter un prêt hypothécaire, vous pouvez soit obtenir une lettre de préapprobation de votre banque, soit faire du prêt hypothécaire une condition de votre achat.
    • un vendeur peut ne pas être disposé à accepter une offre conditionnelle.
• veillez à ce que l'offre comporte une date d'expiration/de péremption
• veillez à ce que toute promesse faite oralement soit consignée par écrit. Un permis de construire a été délivré pour l'installation d'une piscine? Veillez à ce qu'il soit documenté.

Qu'est-ce qu'un notaire et que fait-il?

Un notaio ( notaire ayant une formation juridique, à ne pas confondre avec le notaire bailleur que l'on trouve dans les juridictions de common law) est un fonctionnaire public indépendant qui agit dans l'intérêt général, donc à la fois pour l'acheteur et le vendeur, afin de garantir l'intégrité des actes publics, y compris les transferts de propriété, que ce soit par achat, par héritage ou par décision de justice.

Dans le système italien, le Notaio effectue la recherche de titres et rédige le contrat de vente, tâches de transmission qu'un avocat ou un autre professionnel effectuerait dans les pays qui utilisent le système de la common law, comme les États-Unis et le Royaume-Uni.

Le site notaio est requis par la loi pour la rédaction et l'enregistrement du contrat de vente final (acte). Comme c'est l'acheteur qui court le plus de risques dans le processus de vente d'un bien immobilier, la coutume veut que le notaio soit choisi par l'acheteur qui paie les frais du notaio. Bien que le notaire soit payé par l'acheteur, il travaille légalement au nom de l'État et est tenu de protéger les intérêts de l'acheteur et du vendeur, ce qui est apparemment contradictoire. Un notaire ( notaio) ne peut agir si son action crée un conflit d'intérêts, par exemple lorsque l'une des parties est un parent.

Un malentendu potentiel réside dans le fait qu' un notaio n'effectue pas d'étude de site: il ne vérifie pas que l'état actuel réel d'un bien immobilier correspond à ce qui est légalement documenté, si ce n'est qu'il prend une déclaration du vendeur, déclaration qui peut être vraie ou non.

notaio costs

Chaque site notaio fixe ses propres honoraires. Les honoraires correspondent généralement à un pourcentage dégressif du prix de vente ; plus le prix de vente est bas, plus le pourcentage est élevé. Les honoraires fixes ont été supprimés avec les réformes Bersani en 2006 ; les orientations publiées en 2012 suggèrent des honoraires moyens de 1,1 pour un prix de vente moyen de 500 000, avec une fourchette de 0,4 à 4,82 pour des valeurs de vente comprises entre 25 000 et 1 million d'euros. Les honoraires réels dépendront en partie de la complexité de la transaction (nombre de propriétaires, nombre de parcelles de la propriété, étendue de l'intervention du notaire à chaque phase de la transaction) et de l'ampleur des pressions concurrentielles dans une zone géographique donnée. Si une hypothèque est incluse, ajoutez environ 60 % aux honoraires, car le notaio est également responsable de l'enregistrement du privilège hypothécaire. Vous pouvez demander à notaio une estimation écrite de ses honoraires pour une transaction donnée, sans autre obligation. Comme dans toute autre profession, certains notai sont plus scrupuleux, plus réactifs et plus professionnels que d'autres. Demandez une recommandation à une personne de confiance et suivez-la.

Le notaio perçoit également les taxes et redevances dues à l'État ; ces taxes figurent sur sa facture et sont souvent considérées à tort comme faisant partie du coût du notaio.

Si l'une des parties ne parle pas italien

Le contrat officiel de transfert de propriété sera rédigé en italien. Si un acheteur (ou un vendeur) ne sait pas lire l'italien, il engage généralement un avocat bilingue muni d'une procuration (procura) pour agir en son nom. D'autres scénarios sont possibles, par exemple si toutes les parties(l'acheteur, le vendeur et le Notaio) parlent la même langue étrangère, les contrats peuvent être rédigés dans cette langue, mais les pièces jointes doivent être traduites de l'italien et l'accord doit encore être traduit en italien, ce qui peut s'avérer plus compliqué qu'il n'y paraît à première vue.

Payer sa nouvelle maison en Italie: banques, financement et plus encore !

Le processus de paiement

Si les parties décident de conclure un accord préliminaire avant la clôture de la transaction, l'acheteur verse généralement un acompte sous la forme d'un chèque personnel établi directement à l'ordre du propriétaire vérifié de la propriété en question.

Le paiement du solde est généralement effectué par un chèque de banque non transférable( ou traite bancaire, assegno circolare) à l'ordre du vendeur.

Vous avez quelques briques d'argent liquide en trop sous votre matelas? En général, les transactions en espèces doivent être inférieures à 5 000 euros afin de respecter les lois anti-recyclage.

Séquestre de paiement (deposito del prezzo)

Une fois le contrat de transfert de propriété signé avec le Notaio, ce dernier doit enregistrer le contrat de transfert de propriété et mettre à jour le registre foncier et la base de données fiscale (catasto). L'article 2671 du code civil stipule que cette opération doit être effectuée le plus rapidement possible et, en tout état de cause, dans un délai de 30 jours. Bien que ce processus se déroule normalement sans problème, l'acheteur court le risque qu'une créance préjudiciable, telle qu'un privilège bancaire ou fiscal, soit placée sur la propriété avant que la transcription au registre foncier n'ait lieu.

La loi 124/2017 résout ce problème en introduisant un compte séquestre (deposito del prezzo 8), géré par le Notaio. L'utilisation facultative d'un compte séquestre peut être demandée par l'une ou l'autre des parties, bien qu'il s'agisse presque toujours de l'acheteur, le bénéficiaire évident. Aucune des parties ne peut s'opposer à l'utilisation du compte séquestre, même s'il s'agit d'une condition de la vente. Si l'acheteur souhaite utiliser le compte séquestre, il doit l'exprimer à l'avance afin que le Notaio puisse préparer les documents nécessaires et que le vendeur ne soit pas pris au dépourvu. La loi permet aux parties de choisir l'option du compte séquestre même au moment de la clôture (rogito) ; il est difficile de l'imaginer dans la pratique.

Les fonds collectés par le Notaio (un chèque de banque, ou traite bancaire, libellé à l'ordre du Notaio) seront déposés sur un compte bancaire dédié qui est juridiquement séparé du patrimoine propre du Notaio. Le Notaio doit libérer les fonds au profit du vendeur dès que la transcription du transfert de l'acte de propriété a été effectuée avec succès.

Un acheteur peut également envisager d'utiliser le mécanisme de dépôt fiduciaire pour assortir le transfert de l'acte d'une condition, par exemple que les fonds ne soient libérés que lorsqu'un privilège hypothécaire existant est éteint, lorsque les charges de copropriété sont payées ou lorsque le bien est vidé de ses objets et/ou de son locataire. Il n'est pas difficile d'imaginer que ce type d'utilisation conditionnelle du dépôt fiduciaire par l'acheteur, imposée à un vendeur réticent, puisse donner lieu à des procès.

Étant donné qu'un Notaio devra supporter des coûts supplémentaires pour gérer la procédure de dépôt fiduciaire, il est probable qu'il facturera ce service.

À court terme, les acheteurs peuvent s'attendre à ce que les vendeurs soient mécontents de l'utilisation du compte séquestre, car ils devront attendre une semaine environ pour être payés.

Les services bancaires en Italie

La plupart des acheteurs souhaitent ouvrir un compte bancaire en Italie afin de simplifier le paiement de leur nouvelle maison et de régler les futures factures de services publics, etc.

Pour ouvrir un compte en Italie, une banque demandera une pièce d'identité personnelle et un numéro d'identification fiscale italien (codice fiscale) (souvent mal traduit par "code fiscal"). La bonne nouvelle, c'est qu'il est très facile d'obtenir un code fiscal. Les autorités fiscales sont heureuses d'aider tous ceux qui souhaitent payer des impôts tôt ou tard ! Votre agent immobilier peut vous aider à obtenir votre code fiscal si vous en avez besoin.

Conseil: Évitez les outils de simulation en ligne qui génèrent un numéro d'identification fiscale à partir de votre nom, de votre date de naissance et de votre lieu de naissance. Ces outils ne créent pas réellement le code auprès des autorités fiscales.

Remarque: les citoyens et les résidents permanents des États-Unis constateront que certaines banques ne leur permettent pas d'ouvrir un compte. La raison en est une législation américaine mal conçue qui part du principe que tout compte à l'étranger, même dans une juridiction à fiscalité moyenne ou élevée, sert à cacher de l'argent. Un agent immobilier spécialisé dans le travail avec les citoyens américains peut vous aider à trouver une banque heureuse de vous accueillir.

Obtention d'un prêt hypothécaire

Les acheteurs résidant en Italie devraient être en mesure d'obtenir un prêt hypothécaire pour le bien immobilier, à condition qu'ils puissent justifier de revenus suffisants pour faire face aux paiements. Le montant de l'hypothèque ne peut excéder 80 % de la valeur du bien, telle qu'elle est déterminée par l'évaluateur de la banque (cette valeur peut être supérieure ou inférieure au prix de vente). Le privilège hypothécaire placé sur le bien peut être supérieur au montant réel de l'hypothèque, car la banque souhaite protéger non seulement le montant prêté, mais aussi ses frais en cas de recouvrement de la dette.

Si l'acheteur ne réside pas en Italie et ne dispose pas d'une preuve de revenu, il est plus difficile d'obtenir un prêt hypothécaire en Italie, mais des courtiers en prêts hypothécaires peuvent vous aider dans certains cas. Certains acheteurs contractent un prêt hypothécaire sur un bien qu'ils possèdent déjà ailleurs, parfois connu sous le nom de " home equity loan". Cette solution présente l'avantage de ne pas exposer l'acheteur aux fluctuations des taux de change, qui peuvent facilement atteindre 25 % ou plus sur une période de 10 à 20 ans.

Location avec option d'achat / location avec option d'achat

Un vendeur peut être disposé à financer l'achat de l'acheteur dans le cadre du programme Rent to Buy(a.k. a. rent to own, affitto con riscatto) introduit à la fin de l'année 2014. En raison des limites du programme, les acheteurs comme les vendeurs considéreront très probablement le Rent to Buy comme une solution de financement de dernier recours.

Coût d'un prêt hypothécaire en Italie

Pour stipuler un prêt hypothécaire en Italie, vous devrez engager la plupart ou la totalité des dépenses suivantes:

• frais de dossier hypothécaire (spese istruttoria)
  • Toutes les banques ne facturent pas ces frais, mais ils peuvent aller de 500 à 1 000 euros pour celles qui le font.
• Frais d'évaluation du bien
  • la banque évalue le bien immobilier pour déterminer sa valeur de manière indépendante, quel que soit le prix demandé ou le prix de vente.
• police d'assurance sur le
  • bien
  • Emprunteur hypothécaire
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• droit de timbre sur la convention hypothécaire
• taxe d'enregistrement du privilège ; taxe sur l'hypothèque: 0,25 pour la résidence principale, 2 % dans les autres cas
• "compte bancaire "auxiliaire
  • de nombreuses banques vous demandent d'ouvrir un compte auprès d'elles en plus de l'hypothèque. Il n'y a aucune raison logique à cela, si ce n'est qu'elles ajoutent des frais supplémentaires au coût de leurs activités. Vous devriez l'éviter à moins d'en avoir besoin.

Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en Italie?

Vous serez heureux d'apprendre que l'Italie autorise généralement les étrangers à acheter des biens immobiliers en Italie, à condition que les Italiens soient autorisés à faire de même dans le pays d'origine de l'acheteur ou que l'étranger vive ("regolarmente soggiornante") en Italie. Aucune limite n'est imposée aux citoyens de l'UE et de l'AELE.

Les ressortissants de pays non membres de l'UE peuvent-ils vivre en Italie s'ils achètent une maison?

La possession d'une propriété en Italie ne donne pas de droits spécifiques pour rester en Italie, vous êtes toujours soumis aux règles d'immigration normales, qui pour beaucoup permettent un séjour sans visa en Italie pour une période allant jusqu'à 90 jours. Il est possible d'obtenir un visa de résidence élective à long terme si vous pouvez prouver que vous n'aurez pas besoin de travailler en Italie, par exemple si vous disposez de revenus importants(plus de 31 160 euros par an), tels que des redevances, une pension ou des investissements réalisés en dehors de l'Italie. En général, il est très difficile d'obtenir un visa de travail en Italie.

Après l'achat de votre logement

Notifications

Une fois que vous aurez acheté votre nouveau logement, vous devrez informer d'autres personnes de la bonne nouvelle ! Les personnes qui doivent être informées dépendent de chaque cas. Votre agent immobilier peut vous aider. Quelques exemples:

• Si le logement est votre résidence principale
  • enregistrez votre résidence auprès de la ville, ce qui est important si vous demandez des réductions d'impôts pour "résidence principale". Actuellement, vous avez jusqu'à 18 mois pour le faire, mais ne traînez pas !
  • mettez à jour votre carte d'identité et votre permis de conduire
  • informez votre banque, votre assurance automobile
  • consultez un nouveau médecin si vous changez de juridiction ASL
  • administration fiscale, système de pension: informez votre employeur ou l'administration fiscale directement si vous êtes travailleur indépendant
  • déposer un avis de changement d'adresse auprès de la poste ("Seguimi"), coûtant environ 30 euros par an.
• Sociétés de services publics
  • dans la plupart des cas, il est plus économique de changer simplement le nom du client (voltura) plutôt que d'initier un nouveau service
    • par exemple, le propriétaire précédent, le numéro de compte, le numéro de compteur.
• Administrateur de la copropriété
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - pour les propriétés classées, dans la plupart des cas, le vendeur doit s'en charger.

Frais courants

Une fois que vous serez devenu propriétaire d'un nouveau logement, vous devrez faire face à quelques coûts récurrents:

• services publics
• charges de copropriété
  • applicables uniquement si votre logement fait partie d'un immeuble en copropriété
• une taxe locale sur les ordures ménagères et les services
• une taxe foncière pour financer les activités de la ville
  • exonérée si votre logement est considéré comme votre résidence principale
• l'assurance
  • vous devriez au moins envisager une police d'assurance qui couvre les dommages causés aux tiers, par exemple si une conduite d'eau se rompt et inonde les voisins. Vous pouvez également envisager une couverture contre le vol, l'incendie et d'autres risques.
  • évitez de dupliquer les couvertures dont vous bénéficiez déjà
    • Si vous vivez dans un immeuble en copropriété, il se peut que le bâtiment soit couvert par une police collective.
    • Si vous avez contracté un prêt hypothécaire, vous bénéficiez d'une couverture pour la durée du prêt.

Conseil: votre courtier immobilier peut vous fournir un prospectus indiquant les coûts de propriété annuels prévus.

Déductions fiscales

Les propriétaires de biens immobiliers peuvent bénéficier d'une série de déductions fiscales s'ils remplissent une déclaration d'impôts en Italie. Les détails exacts peuvent changer d'une année à l'autre.

• Honoraires de l'agent immobilier
• Intérêts hypothécaires
• Frais de rénovation
• Amélioration des économies d'énergie

Nous sommes là pour vous aider

Si vous souhaitez acheter une propriété en Italie, nous serons heureux de vous aider dans vos démarches. Faites-nous savoir comment nous pouvons vous aider.(à propos de l'auteur)

Note: les informations contenues dans ce guide étaient correctes au mieux de nos connaissances au moment de la publication. Elles sont fournies "en l'état" sans garantie d'aucune sorte, explicite ou implicite. N'hésitez pas à nous faire savoir si vous pensez que nous devrions aborder d'autres sujets dans ce guide.

Pour en savoir plus sur ce sujet

• Le système de financement Rent to Buy
• Le Catasto expliqué
  • Téléchargez votre propre visa
• Où vivre en Italie?
• La citoyenneté italienne en quelques larmes

Sommaire

• Comment acheter une maison en Italie?
  • Quel est le meilleur endroit en Italie pour acheter une maison?
  • Trouver une maison en Italie
    • L'internet rencontre la réalité de la fragmentation
    • Petites annonces
    • Se promener
    • Faites appel à un courtier immobilier réputé
      • Commission de l'agent immobilier
      • Faire appel à l'agent inscripteur - agent du vendeur
      • Utilisation d'un agent immobilier - agent de l'acheteur
      • Quelques remarques si vous faites appel à un agent
  • Faire une offre une fois que vous avez trouvé la maison idéale
    • 1. La proposition d'offre
    • 2. Le compromis de vente (il contratto preliminare, alias "compromesso")
    • 3. La clôture de la vente(rogito )
  • Droit de timbre et taxes dus sur la vente d'un bien immobilier
  • Faire preuve de diligence raisonnable avant de signer un contrat
  • Qu'est-ce qu'un notaire et que fait-il?
    • notaio costs
  • Si l'une des parties ne parle pas italien
  • Payer votre nouvelle maison en Italie: banques, financement et autres !
    • Le processus de paiement
      • Séquestre de paiement
    • Les banques en Italie
    • Obtention d'un prêt hypothécaire
    • Location avec option d'achat / location avec option d'achat
    • Coût d'un prêt hypothécaire en Italie
  • Les étrangers peuvent-ils acheter une propriété en Italie?
  • Les ressortissants de pays non membres de l'UE peuvent-ils vivre en Italie s'ils achètent une maison?
  • Après l'achat d'un logement
    • Notifications
    • Frais courants
    • Déductions fiscales
  • Nous sommes là pour vous aider
  • Plus d'informations sur ce sujet

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Ce qui précède est offert à titre indicatif sans garantie ; des changements peuvent avoir eu lieu depuis sa rédaction. Consultez les professionnels qualifiés appropriés concernant votre situation spécifique avant d'effectuer tout achat immobilier.

A propos de l'auteur

Sean Michael Carlos a grandi à Rhode Island, aux États-Unis. Il a étudié aux États-Unis, au Royaume-Uni et en Allemagne avant de s'installer en Italie où il vit depuis plus de vingt-cinq ans, dans trois régions différentes.

Sean est un agent immobilier agréé en Italie avec plus de 10 ans d'expérience dans le secteur et serait ravi d'entendre parler de vous si vous cherchez à acheter ou à vendre une propriété en Italie/strong>.