Immobilienverkauf in Italien: eine Dokumenten Kontrollliste

Planen Sie, Ihr Haus in Italien zu verkaufen? Ihre ersten Bedenken beziehen sich höchstwahrscheinlich auf den Marktwert und den Zeitpunkt des Verkaufs. Und das zu Recht. Es gibt mehr als ein paar Immobilienmakler (und deren Betrüger), die Ihnen gerne eine Schätzung des Wertes auf der Rückseite der Serviette geben, um Ihren Auftrag zu bekommen. Eine professionelle Immobilienbewertung sollte jedoch mehr sein als eine 2-Minuten-Übung; sie sollte vor allem eine Überprüfung aller einschlägigen Unterlagen umfassen. Diese Unterlagen sollten potenziellen Käufern zur Einsichtnahme zur Verfügung stehen. Darüber hinaus sind bestimmte Unterlagen für den Vorvertrag und/oder den Abschluss des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben.

Ich habe das Stöhnen gehört. Zugegeben, das Sammeln von Dokumenten kann etwas mühsam sein, vor allem, wenn Sie Ihr Haus schon seit Jahren besitzen. Glauben Sie mir, ich bin nicht gern der Überbringer schlechter Nachrichten! Allzu oft erfährt ein Verkäufer von diesen Anforderungen erst, wenn der Zeitpunkt des Abschlusses näher rückt. Die frühzeitige Zusammenstellung von Immobiliendokumenten hat jedoch mehrere Vorteile:

1. Eine genauere Schätzung gibt Ihnen die Gewissheit, dass Sie innerhalb eines angemessenen Zeitraums einen fairen Preis für Ihre Immobilie erzielen werden.
2. Wenn Sie das Problem eher früher als später angehen, laufen Sie nicht Gefahr, den Verkauf zu verlieren, sobald sich ein potenzieller Käufer findet, der nicht wochenlang auf die Einsichtnahme in die Unterlagen warten möchte. Vorgewarnt ist gewappnet!

Hier erfahren Sie, was Sie sammeln sollten und warum:

• Der Grundbuchauszug (Visura catastale) und der Grundriss können von jedem Eigentümer der Immobilie kostenlos vom Grundbuchamt (catasto), das Teil des Finanzamtes (Agenzia delle Entrate) ist, heruntergeladen werden. Laut Gesetz muss der Verkäufer im Rahmen eines notariellen Kaufvorvertrags und im endgültigen Grundstücksübertragungsvertrag erklären, dass die Grundbuchdaten, einschließlich des Grundrisses, den aktuellen Stand der Dinge korrekt wiedergeben (conformità catastale) ¹  . Sollte es aus irgendeinem Grund zu Unstimmigkeiten kommen, müssen diese beseitigt werden, bevor der Verkauf abgeschlossen werden kann. Ihr Immobilienmakler kann den Grundriss auch für Sie besorgen.
• Die notarielle Urkunde, mit der die Immobilie auf Sie (und ggf. die Miteigentümer) übertragen wird. Wenn Sie die Immobilie seit weniger als 20 Jahren besitzen, ist es sinnvoll und im Falle des Käufers, der eine Hypothek benötigt, erforderlich, den vorherigen Besitz vor mindestens 20 Jahren zu dokumentieren. Die 20-Jahres-Grenze ergibt sich aus dem gesetzlichen Recht eines Hausbesetzers, unter bestimmten Bedingungen Eigentümer zu werden, der so genannten Erwerbsverschreibung oder Usukaption. Ein häufiges Problem tritt auf, wenn eine Immobilie geerbt wurde, aber die Übertragung der Urkunde nicht erfolgt ist. Dies muss dann nachgeholt werden.
• Bericht über Pfandrechte und Belastungen (ispezione ipotecaria). Jeder Eigentümer kann ein kostenloses Exemplar beim Immobilieninformationsdienst des Finanzamtes ausdrucken. Sie benötigen dazu Anmeldedaten, z. B. SPID, was in Italien kompliziert ist. Ein Käufer wird wissen wollen, ob die Immobilie derzeit mit einer Hypothek oder einem anderen Pfandrecht belastet ist. Eine endgültige Prüfung wird vom Notar während des Abschlusses durchgeführt. In einigen Fällen kann ein Vorkaufsrecht bestehen, z. B. bei benachbarten landwirtschaftlichen Grundbesitzern oder derzeitigen Mietern.
• Konformitätsbescheinigungen der Versorgungssysteme ²  oder gegebenenfalls eine Erklärung, dass sie nicht konform sind. Dies gilt für alle Versorgungseinrichtungen (impianti), z. B. Gas, Strom, Heizung und Kühlung, Wasser und Kanalisation, Aufzüge, Fernsehempfang, Feuermelder, automatische Tore und Türen, die nach dem 27. März 2008 installiert wurden, und in einigen Fällen für Systeme, die nach dem 13. März 1990 installiert wurden. Wenn die Systeme installiert oder ersetzt werden, sollte der Techniker eine Bescheinigung vorlegen, dass die Arbeiten gemäß den geltenden Normen durchgeführt wurden. Diese Dokumentation ist notwendig, damit der Käufer weiß, was er bekommt, und später keine gegenteiligen Behauptungen aufstellen kann, was sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer von Vorteil ist. Vergessen Sie nicht, die Wartungsprotokolle für die Heizungs- und Kühlsysteme (libretto d'impianto) beizufügen.
• Ein Energieausweis (APE: attestato di prestazione energetica) ist für die Inspektion durch potenzielle Käufer erforderlich und muss dem endgültigen Kaufvertrag beigefügt werden, wobei ein Bußgeld von 3000 bis 18.000 € fällig wird, das zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird, wenn er nicht beigefügt wird ³  . Der Techniker ⁴  wird Ihren Grundriss und die Wartungsprotokolle der Heizungs- und Kühlsysteme (libretto d'impianto) einsehen wollen. Beachten Sie, dass der Ausweis neu erstellt werden muss, wenn Änderungen vorgenommen werden, die sich auf die Energiebewertung auswirken könnten (Renovierungen, Ausrüstungsänderungen), ansonsten ist er 10 Jahre lang gültig. Die Kosten variieren je nach Gebäude und Standort; Sie können mit Kosten zwischen 150 und 300 € rechnen. Denken Sie daran, dass Sie für das Fachwissen des Technikers, seine Zeit (einschließlich Reisen zu entlegenen Orten) und seine rechtliche Verantwortung bezahlen.
• Baugenehmigung, Baubescheinigung ⁵  oder Begnadigung (condono). Ihr Rathaus stellt sie zur Verfügung, oft online. Sie können sie direkt anfordern oder einen Fachmann dafür bezahlen, sie für Sie zu beschaffen. Für Gebäude, die vor dem 1. September 1967 gebaut wurden, ist eine alternative Erklärung möglich, da davon ausgegangen wird, dass ältere Unterlagen fehlen oder von schlechter Qualität sind ⁶  . (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003).
• Bewohnbarkeitsbescheinigung (certificato di agibilità) Erhältlich im Rathaus. Nicht erforderlich für Gebäude, die vor 1934 fertiggestellt wurden ⁷  . Für einen Verkauf nicht unbedingt erforderlich, aber nützlich, wenn vorhanden.

Im Falle einer Wohneinheit in einer Eigentumswohnung:

• Die Wohnungseigentumsordnung. Der Käufer wird wissen wollen, welche Beschränkungen, falls vorhanden, in der Hausordnung festgelegt sind.
• Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen des letzten Jahres oder besser der letzten zwei Jahre (ordentliche und außerordentliche Versammlungen) einschließlich der bisherigen Ausgaben und des geplanten Budgets. Ein Käufer wird wissen wollen, mit welchen jährlichen Gebühren er rechnen muss. Er wird auch wissen wollen, welche außerordentlichen Ausgaben anstehen.
• Eine Erklärung des Gebäudeverwalters über den aktuellen Stand der Zahlungen für die Eigentumswohnung. Wenn der Verkäufer mit seinen Zahlungen im Rückstand ist, wird der Käufer dies wissen wollen.
• Tabelle millesimali: eventuell eine oder mehrere Tabellen, in denen die ‰ angegeben werden, die zur Aufteilung bestimmter gemeinsamer Kosten zu verwenden sind.

Im Falle einer derzeit vermieteten Immobilie:

• Der Mietvertrag. Der Käufer wird wissen wollen, wann er ausläuft und mit welchen Einnahmen er rechnen kann.

Zu den einzelnen Verkäufern:

• Legales Ausweisdokument. Dieser muss gültig sein (nicht abgelaufen). Dies ist erforderlich, um zu bestätigen, wer den Kaufvertrag unterzeichnet (Vorvertrag und/oder Abschluss).
• Steueridentifikationsnummer (codice fiscale - oft schlecht übersetzt als Steuernummer).
• Bescheinigung über den Familienstand und, falls verheiratet, den Familienstand (regime patrimoniale). Für Ausländer mit Wohnsitz außerhalb Italiens ist dies möglicherweise nicht erforderlich.

Fußnoten

 ¹ Gesetzesdekret 31. Mai 2010, Nr. 78

 ² Dekret 22. Januar 2008, Nr. 37

 ³ Gesetzesdekret vom 23. Dezember 2013, Nr. 145

 ⁴ Wer kann den Energieausweis erstellen (auf Italienisch)

 ⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, Nr. 380

 ⁶ Legge 28 febbraio 1985, Nr. 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

  ⁷ R. D. 27/07/34 Nr. 1265 artt. 220+

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Das oben Genannte dient als allgemeine Richtlinie ohne Gewähr; Möglicherweise haben sich seit der Erstellung Änderungen ergeben. Konsultieren Sie vor dem Kauf einer Immobilie qualifizierte Fachleute zu Ihrer spezifischen Situation.

Über den Autor

Sean Michael Carlos wuchs in Rhode Island, USA, auf. Er studierte in den USA, im Vereinigten Königreich und in Deutschland, bevor er sich in Italien niederließ, wo er seit über fünfundzwanzig Jahren in drei verschiedenen Regionen lebt.

Sean ist ein lizenzierter Immobilienmakler in Italien mit über 10 Jahren Erfahrung in diesem Sektor und würde sich freuen, von Ihnen zu hören, wenn Sie eine Immobilie in Italien kaufen oder verkaufen möchten.