Bescheinigungen über die Bewohnbarkeit von Immobilien (Certificato di Agibilità) in Italien: Was Man Wissen Sollte

Nach Abschluss der Bauarbeiten oder umfangreichen Renovierungsarbeiten in Italien meldet der Bauunternehmer der Gemeinde, dass die Arbeiten entsprechend den erteilten Genehmigungen und Abweichungen abgeschlossen wurden, und bescheinigt, dass die Arbeiten den Gesundheits- und Sicherheitsanforderungen entsprechen. Diese Bescheinigung über die Sicherheit und den Gesundheitsschutz wird Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) genannt.

Diese Bescheinigung, die oft als Bewohnbarkeitsbescheinigung übersetzt wird, bestätigt die Gesundheit, Sicherheit und Energieeffizienz des Gebäudes und der darin installierten Systeme sowie gegebenenfalls die Einhaltung der Anforderungen an die digitale Infrastruktur (z. B. Glasfaserkabel) gemäß den geltenden Vorschriften.

Die Gemeinde hat 180 Tage Zeit, um einen Gesundheitsinspektor zu entsenden, der den Wahrheitsgehalt der Bescheinigung des Fachmanns prüft. Der Schwerpunkt der Bewohnbarkeitsbescheinigung liegt auf Gesundheit, Hygiene und Sicherheit, nicht auf den Einzelheiten der Baugenehmigung an sich. Es ist bezeichnend, dass die Gesundheitsbehörden eine Inspektion durchführen können.

Vor der Einführung des Gesetzes 69/2013 musste ein Antrag gestellt werden, damit die Gemeinde die Bescheinigung ausstellte, und nicht das derzeitige Verfahren der beglaubigten Anmeldung.

Die allgemeine Regelung für die Bewohnbarkeitsbescheinigung ist in der einheitlichen Bauvorschrift DPR 380 vom 6. Juni 2001 enthalten, in der die Notwendigkeit einer Bewohnbarkeitsbescheinigung festgelegt ist:

1. neue Konstruktion;
2. Wiederaufbau oder Aufstockung, ganz oder teilweise;
3. Eingriffe an bestehenden Gebäuden, die die Sicherheit, die Hygiene, die Gesundheit und/oder die Energieeffizienz des Gebäudes und der darin installierten Systeme beeinträchtigen können.

Das DPR 380-2001 ist am 30. Juni 2003 in Kraft getreten. Für Immobilien, die vor diesem Datum gebaut und seitdem nicht wesentlich verändert wurden, ist keine Bescheinigung über die Wohnfähigkeit, die so genannte "agibilità formale", erforderlich: Mit diesem Gesetz wurden die früheren Gesetze aufgehoben. Immobilien müssen jedoch über eine abitabilità sostanziale verfügen, d.h. wenn eine Immobilie als Wohnung verkauft wird, muss sie die grundlegenden Anforderungen an eine Wohnung erfüllen, zumindest die, die zum Zeitpunkt ihrer Errichtung galten: Die Decken der Haupträume (in denen man sich längere Zeit aufhält, nicht in Nebenräumen wie Badezimmern) müssen (seit 1975) mindestens 2,7 m hoch sein, diese Räume müssen Fenster haben, die man öffnen kann, und es muss mindestens ein Badezimmer vorhanden sein.

Die Abitabilitätsbescheinigung wurde erstmals durch den Königlichen Erlass 1265 im Jahr 1934 eingeführt. Die Bescheinigung hieß abitabilità für Wohnimmobilien und agibilità für alle anderen Immobilien. Mit dem DPR 380-2001 wurde die Agibilità als Begriff für alle Immobilien eingeführt und zum Synonym für Abitabilità.

Da die Bewohnbarkeitsbescheinigung die Situation zum Zeitpunkt ihrer Ausstellung dokumentiert, ist der Wert einer historischen Bescheinigung, selbst wenn sie verfügbar ist, eher begrenzt. Was vor 30 Jahren galt, muss heute nicht mehr zutreffen. Die Normen haben sich weiterentwickelt, und ein Gebäude ist dem Lauf der Zeit unterworfen worden.

Anforderungen an den Wohnberechtigungsschein beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie

Nur Gebäude, die nach dem 30. Juni 2003 gebaut oder wesentlich verändert wurden, müssen über eine förmliche Wohnbescheinigung verfügen. Der Notar muss eidesstattliche Erklärungen des Verkäufers über die erteilten Baugenehmigungen und die Richtigkeit der Aufzeichnungen des Finanzamts, einschließlich des Grundrisses, entgegennehmen, aber es ist nicht erforderlich, die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu erwähnen.

Wie lässt sich die italienische agibilità-Bescheinigung mit einer Occupancy Permit in Nordamerika oder einer Certificate of Compliance on Completion in Irland und im Vereinigten Königreich vergleichen?

Eine italienische agibilità-Bescheinigung konzentriert sich auf Gesundheit, Hygiene und Sicherheit; sie bescheinigt nicht, dass das, was gebaut wurde, mit den bei einer Gemeinde vorliegenden Genehmigungen übereinstimmt. Eine solche Bescheinigung gibt es derzeit im italienischen System nicht, abgesehen von den Erklärungen, die ein Bauunternehmer bei der Fertigstellung eines bestimmten Projekts abgibt.

Zum Zeitpunkt des Verkaufs muss der Verkäufer erklären, dass die Immobilie über alle erforderlichen Baugenehmigungen verfügt und mit diesen übereinstimmt. Da die meisten Verkäufer technisch nicht in der Lage sind, diese Erklärung abzugeben, verlangen die notai (Notare) in einigen Gebieten, z. B. in den meisten Teilen der Toskana, einen beeidigten Bericht eines qualifizierten Fachmanns, z. B. eines geometra. Die Erstellung des Gutachtens nimmt einige Zeit in Anspruch, was zum Teil darauf zurückzuführen ist, dass die Gemeinden nur sehr langsam Kopien der in den Akten befindlichen Unterlagen zur Verfügung stellen, und kostet mehr als 1000 €, weshalb dies noch nicht landesweit üblich ist.

Was ist die Attestazione di idoneità abitativa?

Die von einer Gemeinde ausgestellte Bescheinigung Attestazione di idoneità abitativa gibt zumindest an, wie viele Personen in einer Wohnung leben dürfen. Sie wird von Nicht-EU-Bürgern für Einwanderungszwecke benötigt. In einigen Fällen enthält sie auch einen Nachweis darüber, dass die Immobilie die Mindestanforderungen an die Gesundheit und die sanitären Einrichtungen erfüllt. Diese Bescheinigung wird nicht beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung verwendet.

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Das oben Genannte dient als allgemeine Richtlinie ohne Gewähr; Möglicherweise haben sich seit der Erstellung Änderungen ergeben. Konsultieren Sie vor dem Kauf einer Immobilie qualifizierte Fachleute zu Ihrer spezifischen Situation.

Über den Autor

Sean Michael Carlos wuchs in Rhode Island, USA, auf. Er studierte in den USA, im Vereinigten Königreich und in Deutschland, bevor er sich in Italien niederließ, wo er seit über fünfundzwanzig Jahren in drei verschiedenen Regionen lebt.

Sean ist ein lizenzierter Immobilienmakler in Italien mit über 10 Jahren Erfahrung in diesem Sektor und würde sich freuen, von Ihnen zu hören, wenn Sie eine Immobilie in Italien kaufen oder verkaufen möchten.