Як купити будинок в Італії

Майже остаточний посібник з купівлі житла в Італії.

О, Італія - це досить правильно. Найкраща країна у світі для життя.
- Марк Твен, New York Times, 10 квітня 1904 року

Отже, ви розглядаєте можливість купівлі будинку в Італії, вітаємо! Ви хочете зрозуміти, як відбувається цей процес. Ви хочете уникнути па сток на цьому шляху. Без сумніву, у вас є багато запитань. На перший погляд, процес купівлі досить простий, і в більшості випадків він проходить гладко... оскільки частка власності на житло в Італії становить трохи більше 80%, все не може бути занадто складно! Проте ви маєте рацію, якщо не сподіваєтесь, що все стане на свої місця.

До кінця цього посібника ви повинні відчути себе набагато більш підготовленими. Купівля житла в іншій країні - це серйозна справа, тому цей текст трохи довгий, але його мета - проінформувати вас, а не відлякати! Для тих, хто читає TL;DR, скористайтеся змістом, щоб переглянути потрібну вам інформацію, або не соромтеся звертатися до нас, якщо ви бажаєте отримати професійну допомогу або зустрітися з нами особисто за кавою!

Де в Італії найкраще купувати житло?

Для багатьох людей рішення про те, де купити нерухомість в Італії, приймається на основі сімейних зв'язків або вимог роботи. Інших приваблюють озера, гори або море. На 301 338 км² Італія пропонує щось для кожного. Якщо ви ще не визначилися з конкретним місцем, перегляньте список найкращих місць для життя в Італії, щоб оцінити переваги та недоліки різних районів.

Пошук житла в Італії

Онлайн зустрічається з фрагментарною реальністю

В епоху інтернету здається інтуїтивно зрозумілим, що перше місце, де варто шукати житло, - це онлайн. Але незабаром вступає в дію італійська реальність. Італійський ринок нерухомості дуже фрагментований. Не існує єдиного сайту, на який можна перейти, як, наприклад, Rightmove у Великій Британії, Zillow.com у США чи Immobilienscout24 у Німеччині, їх дуже багато. Незабаром ви виявите, що виконуєте один і той самий пошук 5 різними способами на 5 різних сайтах. Результати пошуку на якомусь конкретному сайті можуть включати один і той самий об'єкт нерухомості 4 рази - з 2 або більше цінами! Інші будинки можуть бути відсутніми на жодному з сайтів, окрім одного, що не дуже добре, якщо ви не перевірите "правильне" місце. Деякі висококласні об'єкти нерухомості ніде не публікуються через бажання власника мати повну свободу дій.

Не існує всеосяжного італійського "MLS ", незважаючи на заяви про протилежне.

Оголошення в газетах

Подекуди все ще можна прочитати місцеві оголошення, що лише додає фрагментарності.

Прогулянки

Інший підхід полягає в тому, щоб прогулятися по району, дивлячись вгору і вниз, щоб побачити vendesi вивіски. Проте не всі об'єкти нерухомості видно з вулиці. Також не всі доступні об'єкти мають вивіски, оскільки власник може захотіти мати певну свободу дій.

Зверніться до авторитетного брокера з нерухомості, щоб він працював на вас

З великою наполегливістю ви можете знайти свій ідеальний будинок в Італії самостійно. Але надійний брокер з нерухомості може стати саме тим партнером, який вам потрібен.

Його знання та допомога допоможуть вам заощадити час і гроші. Вони допоможуть вам зорієнтуватися в тонкощах процесу купівлі, в тому числі провести комплексну оцінку нерухомості задовго до її закриття/завершення, щоб проблеми не виникли в останню хвилину.

Чинне італійське законодавство вимагає, щоб брокери з нерухомості пройшли навчання в податковій, юридичній та технічній сферах, були сертифіковані (в середньому лише 20% кандидатів проходять сертифікацію), мали ліцензію та страхування професійної відповідальності. Таким чином, авторитетний ріелтор дійсно готовий провести вас через кожен крок процесу купівлі нерухомості.

Серед переваг, на які ви можете розраховувати як покупець, користуючись послугами професійного ріелтора

• Допомога в пошуку ідеального будинку в потрібному місці відповідно до ваших вимог
• Вони є експертами в пошуку на різних онлайн-сервісах оголошень і можуть допомогти вам здійснити пошук більш ефективно.
• Вони переглянуть дані про кожну нерухомість, щоб ви не витрачали свій дорогоцінний час на перегляд об'єктів, які ви б ніколи не розглянули.
• Вони можуть запропонувати нерухомість, яка офіційно не представлена на ринку.
• Глибокі знання технічних, юридичних та податкових питань, пов'язаних з нерухомістю.
• Глибокі знання поточної ринкової кон'юнктури
• Пошук прав власностіта перевірка документації на дану нерухомість, від записів про право власності до правил кондомініуму, де це можливо, перед тим, як ви зробите пропозицію.
• Підтримка в розумінні варіантів фінансування (від іпотеки до оренди з правом викупу/оренди з правом власності)
• Допомога у веденні переговорів
• Бюрократична підтримка, від отримання податкового ідентифікаційного номера до дотримання законодавчих вимог.

Комісія агента з нерухомості

Агент з нерухомості за законом зобов'язаний бути неупередженим, працює за замовчуванням від імені як покупця, так і продавця, а отже, його комісійні зазвичай сплачуються як покупцем, так і продавцем. Кожен агент визначає свої власні тарифи. Покупець зазвичай сплачує 3-5% ПДВ від ціни продажу. 4% ПДВ є досить поширеним сьогодні, особливо коли покупець - іноземець (іноземці потребують значно більшої допомоги, ніж місцеві жителі); 5% є типовим для франшиз (лише 10%, приблизно, для італійських агентств), оскільки вони повинні платити роялті за свій бренд - сумнівну цінність для їхніх клієнтів. Мінімальна комісія замість відсотка зазвичай застосовується для об'єктів з низькою вартістю, тобто тих, що продаються за ціною менше 150 000 євро або близько того. 19% комісії за купівлю первинного житла може бути вирахувано з італійського прибуткового податку, при цьому максимально можлива сума комісії може становити 1000 євро (може бути змінена).

Використання агента з лістингу - агента продавця

Якщо покупець знаходить об'єкт нерухомості, що його цікавить, через агента з нерухомості, який працював з продавцем ( агентом з розміщення оголошень), щоб повідомити про наявність об'єкта, за замовчуванням покупець буде працювати безпосередньо з агентом з розміщення оголошень, який за законом повинен працювати неупереджено від імені як покупця, так і продавця.

Використання агента з пошуку нерухомості - агента покупця

Альтернативою зверненню до агента з нерухомості (продавця) є вибір покупцем власного агента з нерухомості - агента покупця, якого іноді також називають агентом з пошуку нерухомості або ексклюзивним агентом покупця(EBA).

Агент покупця, також відомий як ріелтор, - це ліцензований в Італії агент з нерухомості, який наймається покупцем для роботи від імені покупця, а не для роботи на покупця і продавця (стандартний випадок в Італії) або тільки на продавця.

Примітка: шукач нерухомості повинен бути сертифікованим і ліцензованим агентом з нерухомості в Італії; будь-хто інший робить це незаконно. Зокрема, "агентства", зареєстровані у Великобританії або іншим чином за межами Італії, працюють нелегально, так само як і самопроголошені "гуру-експерти". На жаль, згадка в англомовних публікаціях не є гарантією того, що хтось працює легально.

Покупець, який користується послугами агента покупця, повинен залучити свого агента на ранній стадії процесу купівлі. Покупець повинен дозволити своєму агенту встановити перший контакт з агентом лістингу (продавцем), щоб уникнути додаткових комісійних витрат.

На практиці агент покупця працюватиме у співпраці з агентом з лістингу; вони домовляються про розподіл комісійних.

Агент покупця може запропонувати практично будь-яку нерухомість на ринку, він не обмежується об'єктами з власного портфоліо. Використання агента покупця стає все більш поширеним в Італії, хоча існує певний опір, особливо на активних ринках Мілану та Риму, оскільки ефективна комісія агента з лістингу зменшується. У провінції Рим агенти з лістингу, як правило, очікують "відкат" (storno) від агента покупця.

Шукаєте ліцензованого агента покупця / агента з пошуку нерухомості? Зв'яжіться з нами сьогодні, щоб дізнатися, як ми можемо вам допомогти.

Кілька зауважень, якщо ви користуєтеся послугами агента

• Щодо термінів " агент " і " брокер": у деяких регіонах за межами Італії дозволено працювати повністю кваліфікованим брокерам з нерухомості та молодшим агентам. В Італії всі фахівці з нерухомості, які зводять разом покупців і продавців, повинні мати повну кваліфікацію; терміни " агент " і " брокер " взаємозамінні. Інші поширені терміни включають агент з нерухомості (Великобританія) і ріелтор (Північна Америка).
• Деякі агентства можуть використовувати неліцензований персонал для безпосередньої роботи з клієнтами. Все, що вони роблять поза межами адміністрування, не є законним. Ви маєте повне право працювати безпосередньо з повністю підготовленим і кваліфікованим фахівцем. Щоб захистити вас, італійське законодавство говорить:
• ви не зобов'язані платити гонорар, якщо користуєтеся послугами неліцензованого агента
• ім'я агента повинно бути вказане в акті передачі, навіть якщо він не має юридичної кваліфікації
• за невиконання цієї вимоги вам загрожує штраф у розмірі від 500 до 10 000 євро
• Ви можете зіткнутися з тим, що хтось, наприклад, стоматолог, юрист, бухгалтер, архітектор або перекладач, "підробляє" в якості агента з нерухомості. Якщо особа бажає допомагати покупцям і продавцям нерухомості на платній основі, вона також повинна пройти навчання та ліцензування і за законом повинна відмовитися від своєї поточної кар'єри: вона не може бути одночасно і агентом з нерухомості, і юристом, і т.д. Такий підробіток в Італії є незаконним і карається штрафом до 15 000 євро. Хтось із вас скаже, що йому не потрібна ліцензія. Не кажіть, що вас не попереджали: uomo avvisato, mezzo salvato, як то кажуть.
• Як і в кожній професії, є кілька гнилих яблук, які отримують надмірну кількість уваги. Людська природа схильна акцентувати увагу на негативі, а не хвалити добре виконану роботу; на кожне погане яблуко припадає багато хороших професіоналів у сфері нерухомості, які працюють в інтересах своїх клієнтів.

Як зробити пропозицію після того, як ви знайшли свій ідеальний будинок

Ви знайшли будинок своєї мрії, вітаємо! Зазвичай потенційний покупець робить пропозицію продавцю. Це може бути неформальна усна пропозиція або письмовий договір купівлі-продажу, який стає обов'язковим після повідомлення продавця про його прийняття. Якщо пропозиція усна, сторони можуть укласти письмовий договір купівлі-продажу, якщо вони бажають відстрочити фактичну передачу майна (закриття / завершення). Останнім кроком є підписання формального документа про передачу майна, rogito, подібного до акту в країнах загального права, та внесення змін до державних реєстрів.

1. Переговори щодо оферти/пропозиції → 2. Попередній договір купівлі-продажу → 3. Закриття / завершення (rogito)

Примітка: строго обов'язковим є лише^3-й крок - закриття/завершення (rogito).

1. Пропозиція пропозиції

В оферті потенційний покупець вказує, скільки він готовий заплатити і на яких умовах. Усна пропозиція часто корисна для того, щоб зрозуміти, чи погодиться продавець на ваші умови, не беручи на себе значних зобов'язань, але має дуже мало практичної цінності (за законом договір купівлі-продажу повинен бути укладений у письмовій формі). Поширеною альтернативою є надання продавцю попереднього договору купівлі-продажу із зазначенням терміну для акцепту, який зазвичай становить 15 днів або близько того. Така пропозиція, якщо вона правильно складена, стає обов'язковою для сторін після її прийняття продавцем.

Попередження: деякі договори-оферти є просто обіцянкою укласти майбутній договір, який, у свою чергу, обіцяє укласти публічний договір. Цей тип договорів визнаний Верховним судом Італії недійсним, тобто таким, що не має юридичної сили.

Порада: Перш ніж робити пропозицію, переконайтеся, що ви повністю розумієте, що ви купуєте; див. розділ про юридичну перевірку.

2. Попередній договір купівлі-продажу (італ. contratto preliminare, також відомий як "compromesso")

У більшості випадків сторони вирішують укласти попередній договір купівлі-продажу, який в розмовній мові називають compromesso (компроміс), який, при належному складанні, є юридично обов'язковим письмовим договором, що зобов'язує їх до передачі майна, який буде укладений в майбутньому. Це корисно, коли одній зі сторін потрібно кілька місяців, перш ніж вони будуть готові завершити формальну передачу майна, наприклад, коли покупцеві все ще потрібно отримати іпотеку та/або коли продавець ще не готовий покинути нерухомість.

Письмова угода може мати одну з трьох правових форм: приватна підписана угода (scrittura privata), засвідчена приватна угода (scrittura privata autenticata) або публічний документ (atto pubblico). Засвідчена приватна угода - це приватна угода, підписана в присутності notaio. Публічний документ складається notaio, який потім засвідчує підписи.

Див. також Що таке нотаріус і чим він займається?

Договір купівлі-продажу може бути занесений до державного реєстру прав власності на нерухомість, що забезпечує значний додатковий захист покупця у випадку, якщо продавець збанкрутує до закриття угоди або якщо недобросовісний продавець згодом продасть нерухомість іншому покупцеві. Якщо для засвідчення автентичності або складання договору використовується notaio (засвідчений приватний акт [договір] або публічний акт), то він повинен бути ^{розшифрований1}.

На цьому етапі сплачується завдаток, розмір якого, як правило, коливається в межах 5-20%, на розсуд сторін. Завдаток може мати різні форми: caparra confirmatoria (confirmatory deposit)найпоширеніший вид депозиту - застава, caparra penitenziale (штрафна застава) або просто acconto (перший внесок). caparra confirmatoria зобов'язує сторони завершити угоду або втратити завдаток (якщо продавець винен, він повинен повернути завдаток і сплатити таку ж суму покупцеві; це зазвичай, і помилково, описується як сплата продавцем покупцеві подвійної суми завдатку). Сторона-порушник все одно може бути притягнута до відповідальності за наклеп для відшкодування додаткових збитків та/або юридично примушена до виконання ^{договору2}. caparra penitenziale дає сторонам право відмовитися від договору, втративши завдаток (або сплативши його суму) без будь-якої подальшої відповідальності за збитки. Нарешті, acconto - це просто авансовий платіж у рахунок купівельної ціни.

Договір купівлі-продажу повинен бути зареєстрований протягом 20 ^днів3; якщо ви користуєтеся послугами агентства, агентство зареєструє його за вас (у випадку публічного акту, нотаріус (notaio, більш детально описано в наступному розділі) зареєструє і занесе до реєстру акт протягом 30 днів).

Поточні реєстраційні збори

Порада: переконайтеся, що в договорі вказано мету (цілі) першого внеску. За замовчуванням він буде вважатися простим авансовим платежем (acconto).

За законом покупець сплачує податки за остаточним ^актом4, якщо сторони не вирішили інакше. За звичаєм, покупець сплачує реєстраційні збори за попередній договір, якщо сторони не домовилися про інше, оскільки податки на перший внесок - це просто аванс на суму, що підлягає сплаті за остаточним актом купівлі-продажу. У цьому питанні може виникнути плутанина, оскільки закон передбачає, що кожна зі сторін, яка отримує вигоду від реєстрації генерального договору (на відміну від договору купівлі-продажу), несе відповідальність за невідшкодовувану частину мита та реєстраційних зборів.

Попередній договір повинен включати наступне:

• копію енергетичного сертифікату та податкову марку в розмірі 16 євро
• Виписка з земельного кадастру (visure), включаючи поверховий план (з податковою маркою 2 євро за кожну)
• Копія форми F24 з відміткою про сплату реєстраційного збору
• Реєстраційна форма 69

Примітка: податкові штампи повинні бути проставлені під час підписання договору (вони не можуть бути видані після дати підписання договору).

Додаткові витрати на транскрипцію (наприклад, при використанні notaio) попереднього договору:

Якщо ви користуєтесь послугами агента з нерухомості, ви сплачуєте їхню ^{винагороду5}.

Примітка: у минулому попередній договір часто вже був остаточним договором про передачу права власності, включаючи зобов'язання повторити договір для цілей запису в реєстрі прав власності на нерухомість. Перша версія договору зазвичай містила посилання на реальну ціну продажу; у пізнішій версії договору часто вказувалася нижча податкова оцінка, щоб зменшити податковий тягар покупця. Хоча така практика не була законною, вона була настільки поширеною, що в 2006 році влада офіційно запровадила оподаткування операцій між приватними особами на основі податкової оцінки (prezzo-valore), а не вартості угоди, таким чином усунувши мотивацію, яка призводила до таких махінацій. За неправдиве декларування вартості передбачено покарання.

3. Закриття / завершення (rogito)

Останнім етапом передачі, єдиним, який вимагається законом, є остаточний договір про передачу майна між сторонами, який повинен бути складений і засвідчений нотаріусом (notaio). Залишок платежу належить продавцю, так само як і notaio та податки на передачу, які стягуються notaio, який також забезпечує правильне оновлення реєстру майна для цілей оподаткування (catasto) та реєстру власності на майно.

За законом notaio має 30 днів на оновлення публічних баз даних. Чим швидше, тим краще, тому перевірте у своєму notaio, коли це станеться і чи відбулося це. Якщо йдеться про іпотеку, то в цей же час будуть підписані іпотечні документи, а notaio зареєструє право застави на майно від імені кредитора. Якщо сторони не уклали попередній договір купівлі-продажу (compromesso) і користувалися послугами ріелтора, настає час сплати його комісійної винагороди.

Серед обов' язків покупця

• сплатити залишок заборгованості
• сплатити різні мита і податки, стягнуті нотаріусом
• виплатити винагороду нотаріусу
• сплатити винагороду агенту, якщо вона була виплачена і досі не сплачена.

Серед обов' язків продавця

• присягнути, що поточний стан нерухомості відповідає законному плану поверху або ділянки, зареєстрованому в реєстрі нерухомості (catasto)
• вказати, чи відповідають інженерні комунікації (impianti) стандарту чи ні
• надати актуальний сертифікат енергетичного рейтингу об'єкта нерухомості
• виплатити компенсацію агенту, якщо вона передбачена і досі не виплачена
• передати ключі від житла; переконатися, що воно вільне від людей і речей, якщо немає іншої домовленості.

Серед notaio's tasks у забезпеченні успішного закриття / завершення угоди:

• виконайте пошук правовстановлюючих документів
  • переконайтеся, що покупець знає про будь-які обтяження (обмеження) прав власності, які він придбає
    • наприклад, сервітути та права проходу, обтяження (іпотека, стягнення), право першочергової купівлі
• перевірте особи сторін продажу; переконайтеся, що вони відповідають вимогам законодавства для укладення угоди (наприклад, мінімальний вік, здоровий глузд)
• підтвердити податковий режим для застосування та стягнення належних податків
• скласти акт передачі майна, забезпечивши його відповідність усім чинним законам
• додайте юридичні плани поверхів та/або ділянок до договору купівлі-продажу
• зачитати договір про передачу нерухомості сторонам, переконавшись, що вони його зрозуміли і він відображає їхню волю
• стягнути гербовий збір та податки, що підлягають сплаті від імені держави
• зареєструвати передачу нерухомості в реєстрі власності на нерухомість та в земельному реєстрі нерухомості (catasto)

Гербовий збір і податки, що підлягають сплаті при продажу нерухомості

Визначення точної суми податку, що підлягає сплаті, є дещо складним завданням, оскільки в ньому задіяно низку змінних. У наведеній нижче таблиці показані різні податки в залежності від конкретної ситуації. Не впадайте у відчай, ваш агент з нерухомості або notaio можуть надати вам проспект застосовних податків залежно від конкретної ситуації. При продажу між приватними особа ми (непідприємцями) податки сплачуються з податкової оцінки, яка, як правило, значно нижча за ринкову вартість. Існують також значні знижки, якщо покупець буде використовувати житло як основне місце ^{проживання6}, за винятком елітних об'єктів, що відносяться до класів A1, A8 і A9.

Як ви, напевно, помітили, Італія дуже добре вміє створювати складні податкові режими!

Примітка: якщо використовувався попередній договір, податок, сплачений на перший внесок, зараховується до суми заборгованості при закритті (rogito).

Проведіть юридичну перевірку перед підписанням договору

Перш ніж робити пропозицію, переконайтеся, що ви провели належну перевірку об'єкта нерухомості, щоб уникнути несподіванок після підписання договору. Якщо ви користуєтеся послугами авторитетного брокера з нерухомості, він допоможе вам у цьому процесі. Інші фахівці можуть допомогти з окремими частинами процесу.

• провести огляд на місці, щоб переконатися, що власність відповідає тому, що описано в документах земельного кадастру
  • можливо, ви захочете залучити професійного геодезиста(геометра) або архітектора, щоб допомогти вам, залежно від складності об'єкта нерухомості
    • вартість обстеження ділянки залежить від місця розташування та складності, але, як правило, не перевищує 1 000 євро.
  • Дивіться також: Чи є звіт про огляд будинку частиною процесу продажу?
• перевірте поточного власника та історію власності за останні 20 років(пошук за назвою: visura ipotecaria)
  • ваш агент з нерухомості повинен надати вам офіційну документацію, як і notaio.
    • ви також можете залучити юриста, однак в Італії це рідкість, оскільки багато з того, що в інших юрисдикціях робив би юрист або фахівець з пошуку прав власності, в Італії виконує notaio, а іноді й ріелтор. Залучення додаткового фахівця для отримання другої або третьої думки, безумовно, може забезпечити додаткову впевненість.
  • Порада: є кілька випадків, які заслуговують на особливу увагу, наприклад, коли майнові права були передані в результаті дарування або успадкування.
• перевірте, чи є якісь обмеження, накладені на право власності, такі як право проходу та інші сервітути, застава або безстрокова оренда (поверхневе право).
  • ліцензований агент з нерухомості може виконати для вас перевірку права власності; як варіант, ви можете залучити юриста, який спеціалізується на праві власності, або адвоката, який допоможе вам у виконанні вищезазначених пунктів. notaio який допоможе вам з двома вищезазначеними пунктами
• перевірте, чи має хто-небудь законне право першочергової купівлі нерухомості, наприклад, існуючий орендар або сусідній землевласник.
  • перевірте, чи внесена нерухомість до історичного реєстру, тобто чи не підпадає вона під обмеження, які контролюються Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • поцікавтеся у свого брокера з нерухомості, чи може застосовуватися право першого вибору, а також про способи зменшення можливого ризику.

Перевірте повну вартість покупки, включно з податками та зборами за право власності.

• Ваш маклер з нерухомості може надати вам проспект витрат, які залежать не лише від ціни, але й від характеристик нерухомості, профілю поточного власника ( бізнес або приватні особи), від того, чи буде нерухомість основним місцем проживання... і т.д.
  • більш детальна інформація про податки та витрати
  наведена нижче.

При складанні договору купівлі-продажу

• точно вкажіть, що саме ви купуєте, наприклад, опис об'єкта нерухомості та ідентифікатори об'єкта нерухомості в земельному кадастрі
• обумовити покупку наданням всієї юридичної документації, необхідної для конкретного об'єкта нерухомості (вона варіюється в залежності від того, коли будівля була побудована, але, як правило, включає в себе сертифікат про введення в експлуатацію, сертифікат енергоаудиту, дозвіл на будівництво і т.д.)
  • якщо ви збираєтеся брати іпотеку, ви можете або отримати лист про попереднє схвалення від вашого банку, або зробити іпотеку умовою вашої покупки.
    • продавець може не захотіти прийняти умовну пропозицію.
• переконайтеся, що пропозиція має термін дії / закінчення терміну дії
• переконайтеся, що всі обіцянки, дані в усній формі, зафіксовані в письмовій формі. Чи є дозвіл на будівництво басейну? Переконайтеся, що це задокументовано.

Що таке нотаріус і чим він займається?

notaio ( нотаріус з юридичною освітою, не плутати з нотаріусом-орендодавцем, який існує в країнах загального права) - це самозайнятий державний службовець, який діє в інтересах суспільства, тобто як для покупця, так і для продавця, щоб забезпечити цілісність публічних актів, включаючи передачу власності, будь то купівля, успадкування або рішення суду.

В італійській системі нотаріус здійснює пошук правовстановлюючих документів і складає договір купівлі-продажу, виконуючи завдання, які в країнах загального права, таких як США і Великобританія, виконував би юрист або інший фахівець.

Для підготовки та реєстрації остаточного договору купівлі-продажу (акту купівлі-продажу) за законом необхідна наявність notaio. Оскільки саме покупець несе найбільші ризики в процесі продажу нерухомості, звичай диктує, що notaio обирається покупцем, який сплачує збір за notaio. Хоча послуги нотаріуса оплачує покупець, всупереч очевидному протиріччю, юридично вони працюють від імені держави і зобов'язані захищати інтереси як покупця, так і продавця. notaio може не діяти, якщо його дії можуть створити конфлікт інтересів, наприклад, коли одна зі сторін є родичем.

Однією зі сфер потенційних непорозумінь є те, що notaio не виконує огляд об'єкта: вони не перевіряють відповідність поточного стану об'єкта нерухомості тому, що зафіксовано в документах, окрім отримання заяви від продавця, яка може бути правдивою, а може і не бути такою.

notaio costs

Кожен notaio встановлює власні тарифи. Зазвичай це ковзний відсоток від ціни продажу; чим нижча ціна продажу, тим вищий відсоток. Фіксовані збори були скасовані реформою Берсані в 2006 році; інструкція, опублікована в 2012 році, передбачає середній збір у розмірі 1,1% при середній ціні продажу 500 000 євро, а при ціні продажу від 25 000 до 1 мільйона євро - в межах від 0,4 до 4,82%. Фактична сума збору буде частково залежати від складності угоди (скільки власників, скільки ділянок складається з нерухомості, наскільки широким буде залучення нотаріуса на кожному етапі передачі) і від рівня конкурентного тиску в конкретній географічній місцевості. Якщо передбачається іпотека, додайте до вартості послуги ще близько 60%, оскільки notaio також відповідає за реєстрацію іпотечного застави. Ви можете попросити notaio надати вам письмову оцінку вартості послуг за конкретну транзакцію без будь-яких подальших зобов'язань. Як і в будь-якій іншій професії, деякі notai будуть більш скрупульозними, чуйними та професійними, ніж інші. Попросіть рекомендацію від людини, якій ви довіряєте, і прислухайтеся до неї.

notaio також збирає податки і збори, належні державі; податки з'являться в їхньому рахунку і часто помилково вважаються частиною вартості послуг notaio.

Якщо одна зі сторін не говорить італійською

Офіційний договір купівлі-продажу нерухомості буде укладений італійською мовою. Якщо покупець (або продавець) не може читати італійською, він зазвичай наймає двомовного юриста з довіреністю (procura), який буде діяти від його імені. Можливі й інші сценарії, наприклад, якщо всі сторони (покупець, продавець і нотаріус) розмовляють однією іноземною мовою, контракти можуть бути складені цією мовою, але додатки до них повинні бути перекладені з італійської, а сама угода все одно повинна бути перекладена на італійську, що може бути складніше, ніж може здатися на перший погляд.

Оплата вашого нового будинку в Італії: банки, фінансування та інше!

Процес оплати

Якщо сторони вирішили укласти попередню угоду до фактичного закриття угоди, покупець зазвичай вносить перший внесок у вигляді іменного чека, виписаного безпосередньо на перевіреного власника нерухомості, про яку йде мова.

Залишок зазвичай сплачується непередаваним касовим чеком( так званою банківською траттою, assegno circolare), який виписується на ім'я продавця.

Маєте кілька зайвих цеглинок готівки під матрацом? Зазвичай сума готівкових операцій не повинна перевищувати 5000 євро, щоб відповідати антикорупційному законодавству.

Депозит для оплати (deposito del prezzo)

Після підписання договору про передачу нерухомості з Нотаріусом, Нотаріус повинен зареєструвати договір про передачу нерухомості та оновити земельний кадастр і податкову базу даних (catasto). Стаття 2671 Цивільного кодексу говорить, що це має бути зроблено якомога швидше і в будь-якому випадку протягом 30 днів. Хоча цей процес зазвичай проходить без затримок, покупець ризикує наразитися на преюдиціальну вимогу, таку як банківська або податкова застава, яка може бути накладена на майно до того, як відбудеться транскрипція даних земельного кадастру.

Закон 124/2017 вирішує цю проблему шляхом запровадження ескроу-рахунку (deposito del prezzo 8), яким керує Нотаріальна палата. Факультативне використання ескроу-рахунку може вимагати будь-яка сторона, хоча майже завжди це буде покупець, який є явним бенефіціаром. Жодна зі сторін не може заперечувати проти використання ескроу-рахунку, навіть якщо це не є умовою продажу. Якщо покупець бажає скористатися послугою ескроу-рахунку, він повинен висловити це бажання заздалегідь, щоб нотаріус міг підготувати необхідну документацію, а продавець не був захоплений зненацька. Закон дозволяє сторонам вибрати варіант ескроу навіть під час укладання угоди (rogito), що на практиці важко уявити.

Кошти, зібрані нотаріусом (касовий чек, або банківська тратта, виписана на нотаріуса), будуть депоновані на спеціальний банківський рахунок, який юридично відокремлений від власного майна нотаріуса. Нотаріус повинен перерахувати кошти продавцю після успішної транскрипції переказу.

Покупець може також розглянути можливість використання ескроу для того, щоб поставити умову на передачу акта, наприклад, кошти можуть бути звільнені тільки тоді, коли існуюча іпотечна застава буде погашена, або коли будуть сплачені витрати кондомініуму, або коли власність буде звільнена від речей та/або орендаря. Неважко уявити, що таке умовне використання ескроу покупцем, нав'язане продавцю, який не бажає цього, може призвести до судових справ.

Оскільки нотаріуси несуть додаткові витрати на адміністрування процесу ескроу, цілком ймовірно, що вони будуть стягувати плату за цю послугу.

У короткостроковій перспективі покупці можуть очікувати, що продавці будуть незадоволені використанням ескроу-рахунків, оскільки продавцю доведеться чекати на оплату близько тижня.

Банківська справа в Італії

Більшість покупців нерухомості хочуть мати банківський рахунок в Італії, щоб спростити оплату свого нового будинку, а також сплачувати майбутні комунальні платежі тощо.

Для відкриття рахунку в Італії банк попросить вас надати посвідчення особи та італійський податковий ідентифікаційний номер (codice fiscale) (часто неправильно перекладається як "фіскальний код"). Хороша новина полягає в тому, що отримати codice fiscale досить легко, податкові органи з радістю допоможуть кожному, хто рано чи пізно захоче сплатити податок! Ваш агент з нерухомості може допомогти вам отримати податковий ідентифікаційний код, якщо він вам потрібен.

Порада: Уникайте онлайн-симуляторів, які генерують податковий номер на основі вашого імені, дати і місця народження. Ці інструменти насправді не створюють код у податкових органах.

Примітка: Громадяни та постійні резиденти США можуть зіткнутися з тим, що деякі банки не дозволять їм відкрити рахунок. Причиною цього є непродумане законодавство США, яке передбачає, що будь-який рахунок за кордоном, навіть у юрисдикції з середнім або високим рівнем оподаткування, існує для приховування грошей. Ріелтор, який спеціалізується на роботі з громадянами США, може допомогти вам знайти банк, який буде радий вашому бізнесу.

Отримання іпотечного кредиту

Покупці, які проживають в Італії, повинні мати можливість отримати іпотеку на нерухомість за умови, що вони можуть продемонструвати достатній дохід для здійснення платежів. Вартість іпотеки не може перевищувати 80% вартості нерухомості, визначеної оцінювачем банку (ця вартість потенційно може бути більшою або меншою за ціну продажу). Іпотечна застава, накладена на нерухомість, може бути більшою за фактичну суму іпотеки, оскільки банк хоче захистити не тільки суму кредиту, але й свої витрати на випадок, якщо йому доведеться стягувати борг.

Якщо покупець не є резидентом Італії і не має довідки про доходи, то отримати іпотеку в Італії складніше, але є іпотечні брокери, які можуть допомогти в деяких випадках. Деякі покупці беруть іпотеку на нерухомість, якою вони вже володіють в іншому місці, іноді її називають кредитом під заставу житла. Це має ту перевагу, що покупець не піддається впливу коливань валютних курсів, які можуть легко становити 25% і більше протягом 10-20 років.

Оренда з правом викупу / оренда з правом власності

Продавець може бути готовий профінансувати покупку покупця за схемою "Оренда з правом викупу "( також відома як "Оренда з правом власності", affitto con riscatto), запровадженою наприкінці 2014 року. Через обмеження програми, як покупці, так і продавці, швидше за все, розглядатимуть оренду з правом викупу як фінансове рішення в крайньому випадку.

Витрати на іпотеку в Італії

Щоб оформити іпотеку в Італії, вам доведеться понести більшість або всі наступні витрати:

• плата за подання заявки на іпотеку (spese istruttoria)
  • не всі банки стягують цю плату, але вона може становити від 500 до 1000 євро для тих, хто її стягує.
• плата за оцінку нерухомості
  • банк оцінює нерухомість, щоб самостійно визначити її вартість, незалежно від ціни купівлі або продажу
• страховий поліс на
  • нерухомість
  • іпотечний позичальник
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• гербовий збір на іпотечний договір
• податок на реєстрацію застави; податок на іпотеку: 0,25% для первинного житла, 2% в інших випадках
• "допоміжний" банківський рахунок
  • багато банків просять вас тримати в них рахунок на додаток до іпотечного. Для цього немає жодної логічної причини, окрім як для того, щоб додати додаткову плату до вартості ведення бізнесу з ними. Уникайте цього, якщо вам це не потрібно.

Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Італії?

Вам буде приємно дізнатися, що Італія, як правило, дозволяє іноземцям купувати нерухомість в Італії, якщо італійцям дозволено робити те ж саме в країні походження покупця або якщо іноземець проживає ("regolarmente soggiornante") в Італії. Для громадян ЄС та ЄАВТ немає жодних обмежень.

Чи можуть громадяни країн, які не є членами ЄС, проживати в Італії, якщо вони купують житло?

Володіння нерухомістю в Італії не надає особливих прав на перебування в країні, ви все ще підпадаєте під дію звичайних імміграційних правил, що для багатьох дозволяє безвізовий в'їзд в Італію терміном до 90 днів. Можна отримати довгострокову візу на проживання, якщо ви можете документально підтвердити, що вам не потрібно працювати в Італії, наприклад, у вас є значний дохід (понад 31 160 євро на рік), такий як роялті, пенсія, інвестиції з-за меж Італії. Загалом, отримати робочу візу в Італії дуже складно.

Після купівлі житла

Повідомлення

Після того, як ви придбали новий будинок, вам потрібно буде повідомити інших про цю радісну новину! Кого саме потрібно повідомити, залежить від конкретного випадку, і в цьому вам може допомогти ваш агент з нерухомості. Кілька прикладів:

• Якщо будинок є вашим основним місцем проживання
  • зареєструйте своє місце проживання в місті, це важливо, якщо ви претендуєте на податкові пільги на "основне житло". Наразі у вас є до 18 місяців, щоб зробити це, але не зволікайте!
  • оновити посвідчення особи, водійські права
  • повідомте свій банк, автостраховку
  • записатися до нового лікаря, якщо ви перебуваєте в іншій юрисдикції ASL
  • податкова служба, пенсійна система: повідомте свого роботодавця або безпосередньо податкову службу, якщо ви самозайнята особа
  • подати повідомлення про зміну адреси до поштового відділення ("Seguimi"), коштує близько 30 євро/рік
• Комунальні підприємства
  • у більшості випадків найдешевше просто змінити ім'я клієнта (voltura), а не ініціювати нову послугу
    • наприклад, попередній власник, номер рахунку, номер лічильника
• Адміністратор кондомініуму
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - для зареєстрованих об'єктів нерухомості, у більшості випадків здійснюється продавцем

Поточні витрати

Після того, як ви стали новим власником житла, у вас з'являться деякі поточні витрати:

• комунальні послуги
• плата за кондомініум
  • застосовується лише у випадку, якщо ваша власність є частиною ОСББ
• місцевий податок на вивезення сміття та послуги
• податок на нерухомість для фінансування міської діяльності
  • не сплачується, якщо ваш будинок вважається вашим основним місцем проживання
• страхування
  • ви повинні принаймні розглянути можливість страхування, яке покриває збитки, завдані третім особам, наприклад, якщо прорветься водопровідна труба і затопить сусідів. Ви також можете розглянути можливість страхування від крадіжки, пожежі та інших ризиків.
  • Уникайте дублювання страхового покриття, яке ви вже маєте
    • Якщо ви живете в кондомініумі, може існувати групова політика для будинку
    • Якщо ви взяли іпотеку, у вас може бути страховка на весь термін дії іпотеки.

Порада: Ваш брокер з нерухомості може надати проспект очікуваних річних витрат на власність.

Податкові відрахування

Власники нерухомості можуть скористатися низкою податкових відрахувань, якщо подадуть податкову декларацію в Італії. Точні деталі можуть змінюватися з року в рік.

• Гонорар агента з нерухомості
• Відсотки по іпотеці
• Витрати на ремонт
• Витрати на енергозбереження

Ми тут, щоб допомогти

Якщо ви бажаєте придбати нерухомість в Італії, ми будемо раді допомогти вам у цьому процесі. Дайте нам знати, як ми можемо вам допомогти.(про автора)

Примітка: інформація, що міститься в цьому путівнику, була правильною, наскільки нам відомо, на момент публікації. Вона надається "як є" без будь-яких гарантій, явних чи неявних. Будь ласка, повідомте нам, якщо ви вважаєте, що є ще щось, що ми повинні висвітлити в цьому посібнику.

Додаткова література на цю тему

• Схема фінансування "Оренда з правом викупу
• Пояснення Catasto
  • Завантажити власний візит
• Де жити в Італії
• Італійське громадянство з невеликою кількістю сліз

Зміст

• Як купити житло в Італії
  • Де в Італії найкраще купувати житло?
  • Пошук житла в Італії
    • Інтернет зустрічається з фрагментарною реальністю
    • Оголошення в газетах
    • Прогулянка
    • Зверніться до авторитетного брокера з нерухомості, щоб він працював на вас
      • Комісія агента з нерухомості
      • Використання агента з розміщення оголошень - агента продавця
      • Використання агента з пошуку нерухомості - агент покупця
      • Кілька порад, якщо ви користуєтесь послугами агента
  • Пропозиція після того, як ви знайшли свій ідеальний будинок
    • 1. Пропозиція пропозиції
    • 2. Попередній договір купівлі-продажу (il contratto preliminare, також відомий як "compromesso")
    • 3. Закриття / завершення (rogito)
  • Гербовий збір та податки, що підлягають сплаті при продажу нерухомості
  • Проведіть належну перевірку перед підписанням договору
  • Що таке нотаріус і чим він займається?
    • notaio costs
  • Якщо одна зі сторін не говорить італійською
  • Оплата за новий будинок в Італії: банки, фінансування та інше!
    • Процес оплати
      • Умовне депонування платежу
    • Банківська справа в Італії
    • Отримання іпотечного кредиту
    • Оренда для купівлі / оренда у власність
    • Витрати на іпотеку в Італії
  • Чи можуть іноземці купувати нерухомість в Італії?
  • Чи можуть громадяни країн, які не є членами ЄС, проживати в Італії, якщо вони придбали житло?
  • Після купівлі житла
    • Повідомлення
    • Поточні витрати
    • Податкові відрахування
  • Ми тут, щоб допомогти
  • Більше інформації на цю тему

❖ ❖ ❖

Наведене вище пропонується як загальне керівництво без гарантії; зміни могли відбутися з моменту написання. Перед покупкою будь-якої нерухомості проконсультуйтеся з відповідними кваліфікованими фахівцями щодо вашої конкретної ситуації.

Про автора

Шон Майкл Карлос виріс у Род-Айленді, США. Він навчався у США, Великобританії та Німеччині, а потім оселився в Італії, де прожив понад двадцять п'ять років у трьох різних регіонах.

Шон є ліцензованим агентом з нерухомості в Італії з більш ніж 10-річним досвідом роботи в цьому секторі і був би радий почути від вас, якщо ви хочете купити або продати нерухомість в Італії.