Продаж нерухомості в Італії: контрольний список документів

Знак «Продам нерухомість» англійською, італійською та німецькою мовами.

Плануєте продати свій будинок в Італії? Перші питання, які вас турбують, швидше за все, пов'язані з його ринковою вартістю та часом, необхідним для продажу. І це правильно. Ви знайдете більше, ніж кілька агентів з нерухомості (і їхніх самозванців), які з радістю зроблять вам оцінку вартості серветки, щоб отримати ваш бізнес. Проте професійна оцінка нерухомості повинна бути більш ніж 2-хвилинною вправою; зокрема, вона повинна включати в себе огляд всієї відповідної документації. Документація, яка повинна бути доступна для ознайомлення потенційним покупцям. Крім того, певна документація вимагається законом для укладення попереднього та/або остаточного договору купівлі-продажу.

Я чула цей стогін. Дійсно, процес збору документів може бути дещо виснажливим, особливо якщо ви володієте своїм будинком роками. Повірте, мені неприємно бути носієм поганих звісток! Занадто часто продавець не дізнається про ці вимоги, поки не наближається час закриття/завершення угоди. Проте є кілька переваг завчасного збору документів на нерухомість:

більш точна оцінка дає вам впевненість у тому, що ви отримаєте справедливу ціну за свою нерухомість в розумні терміни.
Вирішивши проблему раніше, ніж пізніше, ви не ризикуєте втратити продаж, коли з'явиться ймовірний покупець; покупець не захоче чекати тижнями, щоб побачити документи. Попереджений - значить озброєний!

Ось що вам слід зібрати і чому:

Свідоцтво про земельну ділянку (Visura catastale) і план повер ху можуть бути безкоштовно завантажені будь-яким власником нерухомості з реєстру нерухомості (catasto), який є частиною внутрішніх доходів (Agenzia delle Entrate). За законом продавець зобов'язаний заявити в нотаріально завіреному попередньому договорі купівлі-продажу та в остаточному договорі про передачу майна, що дані поземельної книги, в тому числі поверховий план, точно відображають поточний стан справ (conformità catastale)^1. Якщо з якихось причин є розбіжності, їх потрібно буде усунути до завершення угоди купівлі-продажу. Ваш агент з нерухомості також може надати вам план поверху
Нотаріальний акт
передачу нерухомості вам ( і співвласникам
Якщо ви володієте нерухомістю менше 20 років, це буде корисно, а у випадку, якщо покупцеві потрібна іпотека, необхідно документально підтвердити попереднє володіння нерухомістю щонайменше 20 років. 20-річний термін обумовлений юридичним правом скваттера стати власником за певних умов, відомим як набувальна давність або узукапція. Часто виникає проблема, коли майно було успадковане, але не було здійснено передачу права власності.
цього необхідно заповнити
Звіт
та обтяження (ispezione ipotecaria). Будь-який власник може роздрукувати безкоштовну копію в інформаційній службі про власність, що знаходиться в управлінні внутрішніх доходів. Вам знадобляться облікові дані для входу в систему, наприклад, SPID, що є складною процедурою в Італії. Покупець захоче дізнатися, чи є на даний момент на нерухомість іпотека або інше заставне право. Остаточну перевірку здійснює нотаріус під час закриття угоди. У деяких випадках може існувати право першочергової відмови, наприклад, сусідні власники сільськогосподарської нерухомості або поточні орендарі.
² сертифікати відповідності систем обслуговування^або декларація про те, що вони не відповідають
Це стосується кожної з комунальних послуг (impianti), наприклад, газу, електроенергії, опалення та охолодження, водопостачання та каналізації, ліфтів, телевізійного прийому, пожежної сигналізації, автоматичних воріт і дверей, встановлених після 27 березня 2008 року, а в деяких випадках - для систем, встановлених після 13 березня 1990 року. При встановленні або заміні систем технічний спеціаліст повинен надати сертифікат про те, що роботи були виконані відповідно до чинних стандартів. Ця документація повинна бути надана для того, щоб покупець знав, що він отримує, і не міг пізніше пред'явити претензії, що суперечать дійсності, таким чином, це є перевагою як для покупця, так і для продавця. Не забудьте додати записи
технічне обслуговування систем опалення та охолодження (libretto d'impianto).
Сертифікат енергетичного рейтингу (APE: attestato di prestazione energetica) необхідний для перевірки потенційними покупцями і має бути доданий до остаточного договору купівлі-продажу, якщо його не буде додано, передбачено штраф у розмірі від 3000 до 18 000 євро, який буде розділений між покупцем і продавцем^3. Технік⁴ захоче ознайомитися з планом вашого будинку та записами про технічне обслуговування систем опалення та охолодження (libretto d'impianto). Зверніть увагу, що сертифікат повинен бути переоформлений, якщо відбулися зміни, які можуть вплинути на енергетичний рейтинг ( ремонт, заміна обладнання), в іншому випадку він дійсний протягом 10 років. Вартість залежить від будівлі та її розташування; ви можете розраховувати на оплату в межах 150-300 євро.
ви платите за досвід, час ( включно з поїздками у віддалені райони
юридичну відповідальність технічного
дозвіл на будівництво, сертифікат ^{5 або}
condono
Ваша мерія надає їх, часто онлайн. Ви можете попросити його безпосередньо або заплатити професіоналу, щоб він отримав його для вас. Альтернативна декларація можлива для будівель, побудованих до 1 вересня 1967
оскільки існує припущення, що старіші записи відсутні або мають низьку якість^6.(permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003).
С відоцтво про придатність для проживання (certificato di agibilità) Можна отримати в мерії міста. Не вимагається для будинків, збудованих до 1934⁷. Не обов'язково для продажу, але корисно, якщо є.

У випадку квартири в ОСББ:

Регламент ОСББ. Покупець хоче знати, які обмеження, якщо такі є, викладені в регламенті, якщо вони існують.
Протоколи зборів ОСББ за останній рік або, краще, два ( чергові та позачергові збори), включаючи минулі витрати і запланований бюджет. Покупець захоче знати, на які щорічні внески очікувати. Вони також захочуть дізнатися про надзвичайні витрати в процесі роботи.
Заява від адміністратора будинку про поточний стан платежів ОСББ. Якщо продавець затримує платежі, покупець повинен знати про це.
Tabelle millesimali: можливо, одна або кілька таблиць із зазначенням ‰, які будуть використовуватися для розподілу певних спільних витрат.

У разі нерухомості, яка наразі здається в оренду:

Договір оренди. Покупець захоче знати, коли закінчується термін його дії і на який дохід розраховувати.

Щодо кожного з продавців:

Документ, що посвідчує особу. Він повинен бути дійсним (не простроченим). Він необхідний для підтвердження того, хто підписує договір купівлі-продажу (попередній та/або закриття/завершення).
Податковий ідентифікаційний номер (codice fiscale, часто погано перекладається як фіскальний код).
Свідоцтво про сімейний стан, і якщо ви перебуваєте у шлюбі, про сімейний режим (regime patrimoniale). Це може не вимагатися для іноземців, які проживають за межами Італії.

Сноски

¹Декрет-закон від 31 травня 2010 року № 78

²Постанова від 22 січня 2008 року № 37

³Декрет-закон від 23 грудня 2013 року № 145

⁴Хто може проводити енергетичну сертифікацію (італійською мовою)

⁵Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

❖ ❖ ❖

Наведене вище пропонується як загальне керівництво без гарантії; зміни могли відбутися з моменту написання. Перед покупкою будь-якої нерухомості проконсультуйтеся з відповідними кваліфікованими фахівцями щодо вашої конкретної ситуації.

Про автора

Шон Майкл Карлос виріс у Род-Айленді, США. Він навчався у США, Великобританії та Німеччині, а потім оселився в Італії, де прожив понад двадцять п'ять років у трьох різних регіонах.

Шон є ліцензованим агентом з нерухомості в Італії з більш ніж 10-річним досвідом роботи в цьому секторі і був би радий почути від вас, якщо ви хочете купити або продати нерухомість в Італії.