Чи підходить мені схема фінансування житла "Оренда з викупом"?

Монети та банкноти євро, Avij, Загальне надбання, через Wikimedia Commons
Монети та банкноти євро, Avij, Загальне надбання, через Wikimedia Commons

У той час, коли отримання іпотечного кредиту на житло в Італії для нерезидентів може здатися нездійсненною місією, схема "Оренда з викупом "( також відома як " оренда з правом викупу", affitto con riscattoОренда з викупом, оренда з викупом, оренда з викупом) може бути рішенням для кількох потенційних покупців житла, але, після тверезого розгляду, більшість знайде її схожою на пісню сирени.

Як працює оренда з правом викупу

Кодифікована в італійському законодавстві наприкінці 2014 року1, програма "Оренда з правом викупу" дозволяє потенційному покупцеві житла спочатку орендувати нерухомість з можливістю викупити її за заздалегідь визначеною ціною в кінці терміну оренди. Кожен періодичний платіж складається з двох частин: орендної плати та розстрочки на майбутню покупку. Сторони повинні домовитися як про періодичність платежів, так і про суми, призначені для орендної плати та розстрочки. Термін оренди не повинен перевищувати 10 років, щоб забезпечити важливий правовий захист як для покупця, так і для продавця.

Після закінчення терміну оренди потенційний покупець вирішує, купувати нерухомість чи ні (власник зобов'язаний продати нерухомість за попередньо встановленою ціною за вирахуванням розстрочених платежів; потенційний покупець НЕ зобов'язаний здійснювати купівлю). Якщо потенційний покупець вирішить придбати нерухомість, він повинен буде сплатити залишок заборгованості. Якщо він вирішить відмовитися від покупки, він може отримати розстрочку повністю або частково, залежно від умов договору, який він уклав, а може і не отримати її назад.

Переваги для покупців

Основна перевага для покупців полягає в тому, що вони можуть зарезервувати майбутню покупку нерухомості за певною ціною вже зараз, але відкласти більшу частину платежу на кілька років у майбутньому. Щоб бути зрозумілим, оренда з правом викупу лише відтерміновує момент розрахунку, коли покупець все ще повинен знайти більшу частину коштів для придбання нерухомості. Це може бути корисно в ситуації, коли покупець має короткострокову проблему з грошовою ліквідністю, яку він сподівається вирішити до кінця періоду оренди з правом викупу/власності. Оскільки покупець повинен сплачувати як орендну плату, так і перший внесок за нерухомість, програма "Оренда з викупом " є поганим рішенням, якщо він не очікує, що його фінансовий стан покращиться протягом терміну дії угоди "Оренда з викупом ", за винятком, можливо, випадку, коли покупець очікує значної інфляції в найближчі кілька років.

Потенційні покупці також повинні враховувати, що більшість продавців воліли б мати готівку на руках зараз, а не збирати платежі в розстрочку для продажу через кілька років - продажу, який може навіть не відбутися. Розумні продавці розглядатимуть пропозиції оренди з правом викупу лише щодо нерухомості, яку вони не можуть продати в інший спосіб, або якщо потенційний покупець пропонує значну премію за ризик продавця. Можливість, яку продавець надає потенційному покупцеві придбати нерухомість у майбутньому, не є безкоштовною! Майже для всіх покупців традиційна іпотека або кредит під заставу житла залишатиметься набагато привабливішим рішенням, ніж фінансування за програмою "Оренда з викупом/власність "; програма "Оренда з викупом " не є заміною традиційної іпотеки. Для тих, хто отримує дохід не в євро, є особлива перевага у використанні наявних активів "вдома" для фінансування нерухомості в Італії: обмінні курси валют можуть легко коливатися на 30% і більше протягом 10 років. Таким чином, можна уникнути валютного ризику.

Переваги для продавців

Основна вигода для продавців від схеми "Оренда з правом викупу " полягає в тому, що вона збільшує коло потенційних покупців, принаймні на папері. Однак це пов'язано зі значним ризиком для продавця. Вони відкладають отримання більшої частини виручки від продажу на майбутнє, яке може навіть не настати. Якщо потенційні покупці обирають оренду з правом викупу для фінансування свого нового житла, оскільки наразі вони не мають права на іпотеку, наскільки ймовірно, що вони зможуть дозволити собі виплатити заборгованість за нерухомість через 3-5 років? Продавець повинен зважити високий ризик того, що потенційний покупець не зможе скористатися своїм правом на купівлю. Через кілька років продавці можуть опинитися в початковій точці: у них все ще залишиться непродана нерухомість. Безумовно, оренду з правом викупу варто розглядати для об'єктів нерухомості, які інакше не продадуться, але навіть у цьому випадку пройдуть роки, перш ніж продавець дізнається, чи дійсно він продав свою нерухомість.

Покупцям і продавцям потрібно зменшити ризики

Як для покупців, так і для продавців існують значні ризики в програмі "Оренда з викупом ", які вони повинні зменшити, склавши надійний договір, що відповідає їхнім потребам, і переконавшись, що договір зареєстрований у державному реєстрі прав власності на нерухомість, щоб забезпечити значний правовий захист для обох сторін. Ваш брокер з нерухомості, юрист або notaio можуть скласти договір відповідно до ваших потреб, починаючи зі стандартних шаблонів, однак вам знадобиться notaio для транскрипції. Переконайтеся, що фахівець, якого ви обрали для складання договору оренди з правом викупу, володіє всіма необхідними знаннями, і що ви можете йому повністю довіряти.

Потенційні покупці повинні зробити кілька речей, щоб захистити свої інтереси. По-перше, перед укладенням договору оренди з правом викупу необхідно провести таку ж перевірку, яку зазвичай проводять перед продажем нерухомості (наприклад, історія володіння, правочин, поверховий план, права проїзду, застави та інші обмеження прав власності). По-друге, як зазначалося раніше, але варто підкреслити, що договір повинен бути завірений notaio, щоб забезпечити захист розстрочки платежу і права покупця на викуп у разі, якщо продавець зіткнеться з фінансовими труднощами або згодом спробує продати нерухомість комусь іншому.

Продавці бажають застрахувати договір, щоб мати можливість повернути собі право власності на нерухомість, якщо потенційний покупець затримує платежі.

Інші форми договорів купівлі-продажу з відстрочкою платежу

До цього моменту наша розмова була зосереджена на конкретній формулі договору оренди з правом викупу, передбаченій італійським законодавством. Можливі й інші договірні форми, деякі з них кодифіковані в законодавстві, наприклад, купівля в розстрочку / розстрочка (vendita con riserva della proprietà), деякі - на замовлення / на замовлення. Деякі "професіонали" можуть неправильно використовувати термін "Оренда з викупом " для позначення договірної форми, відмінної від тієї, що кодифікована в італійському законодавстві. Не дозволяйте їм збити вас з пантелику: більшість проблем, про які йшлося в попередніх параграфах, залишаються, незважаючи на використовувану форму і назву; деякі ризики збільшуються при використанні інших договірних форм.

Майте на увазі, що тут немає ніякої магії: рано чи пізно покупець повинен знайти кошти, щоб завершити свою покупку. Якщо продавець забезпечує фінансування і бере на себе ризик, до якого банк навіть не доторкнеться, він вимагатиме додаткової компенсації за свої зусилля. Caveat emptor.

Коли потрібно платити комісійні агенту з нерухомості

Якщо потенційний покупець і продавець користуються послугами агента з нерухомості, комісія за оренду житла сплачується при укладанні договору оренди з покупцем. Комісія за продаж нерухомості сплачується лише тоді, коли потенційний покупець скористається своїм правом на купівлю. Таким чином, потенційний покупець повинен знати, що більшість продавців сьогодні віддають перевагу готівковому розрахунку, так само як і більшість агентів з нерухомості. Я не вважаю, що це скасовує вищезазначені пункти, але, зрештою, за умови належної поінформованості, суддя - ви самі!

Так, як зазначалося вище, є кілька сценаріїв, коли оренда з правом викупу може мати сенс. В цілому, це крайні випадки: для більшості покупців і продавців, оренда з викупом - це фінансове рішення останньої інстанції.

Читати далі: Il rent to buy e altri modi per comprare casa посібник, підготовлений Асоціацією нотаріусів.

Первинні переваги оренди з викупом

Недоліки первинної оренди з правом викупу

Примітки

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Наведене вище пропонується як загальне керівництво без гарантії; зміни могли відбутися з моменту написання. Перед покупкою будь-якої нерухомості проконсультуйтеся з відповідними кваліфікованими фахівцями щодо вашої конкретної ситуації.

Про автора

Sean Michael Carlos

Шон Майкл Карлос виріс у Род-Айленді, США. Він навчався у США, Великобританії та Німеччині, а потім оселився в Італії, де прожив понад двадцять п'ять років у трьох різних регіонах.

Шон є ліцензованим агентом з нерухомості в Італії з більш ніж 10-річним досвідом роботи в цьому секторі і був би радий почути від вас, якщо ви хочете купити або продати нерухомість в Італії.

Доступна професійна допомога

Обране майно для продажу

Для перегляду віртуальних турів рекомендуємо використовувати планшет (найкраще) або комп’ютер (ноутбук, настільний комп’ютер). Екран мобільного телефону замалий, щоб оптимально переглядати сцени та використовувати всі функції туру, наприклад навігацію планом поверху. Якщо у вас є тільки мобільний телефон, рекомендуємо переглядати віртуальні тури горизонтально, а не вертикально, в повноекранному режимі.