Юридичні аспекти продажу будинку в Італії: Дозвіл на будівництво та документ про право власності
При купівлі нерухомості в Італії необхідно виконати кілька формальних і матеріальних вимог щодо дозволів на будівництво, щоб забезпечити юридичну правильність угоди, виконання податкових зобов'язань і захистити покупця і продавця від "непорозумінь", які можуть виникнути після продажу.
Дозвіл на будівництво повинен бути зазначений у договорі купівлі-продажу
Почнемо з того, що в договорі купівлі-продажу повинні бути зазначені всі істотні дозволи на будівництво ("titoli abilitativi"), які були видані на будівлю або приміщення в будівлі (наприклад, квартиру в ОСББ). Рекомендується вказувати всі дозволи на будівництво, як основні, так і другорядні. На національному рівні дозволи на будівництво були запроваджені в 1942 році (L. 1150/1942) 1 для міських районів, поширені на сільську місцевість у 1967 році (L. 765/1967) 2. У деяких містах дозволи на будівництво могли бути видані до 1942 року. Відсутність згадки про дозвіл на будівництво або принаймні заяви продавця про те, що будівництво розпочалося до 1 вересня 1967 року, робить право власності нікчемним, воно ніколи не виникало 3. Дозволи повинні існувати, вони повинні стосуватися будівлі, що продається, але не повинні бути пред'явлені ні покупцеві, ні Notaio. Брехня в публічному договорі, згідно зі статтею 483 4 Кримінального кодексу, карається позбавленням волі на строк до 2 років.
Метою вимоги про наявність дозволу на будівництво є насамперед запобігання продажу об'єктів нерухомості, побудованих без дозволу на виконання будівельних робіт.
До акту купівлі-продажу може додаватися засвідчена під присягою декларація про "законний стан" будівлі
Сама лише наявність дозволу на будівництво не гарантує, що фактично побудоване відповідає дозволеному. Законодавство, прийняте у 2020 році (D.L. 76/2020) 5, йде на кілька кроків далі, пропонуючи перевіряти законний статус будівлі на підставі дозволів на будівництво, а за їх відсутності - на підставі іншої однозначної документації, наприклад, записів податкової інспекції (catasto) обліку. Крім того, існуюче будівництво повинно відповідати дозволеному, в межах певних допусків. У разі продажу нерухомості до договору купівлі-продажу може додаватися засвідчена під присягою декларація про правовий стан: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". У класичній італійській манері, формулювання неоднозначні, і закон не передбачає жодних покарань, що відкриває шлях до додаткових судових процесів, які зав'язують судову систему.
На більшій частині Тоскани та в деяких регіонах Емілії-Романьї присяжний звіт (conformità urbanistica) кваліфікованого технічного фахівця (geometra архітектора, інженера-будівельника, perito industriale) є частиною процесу продажу на практиці, якщо не в законі, протягом 5-10 років; основні зміни полягають у визначенні допусків на відповідність та вказівках на те, що присяжний звіт повинен додаватися до акту.
Записи в податковій (catasto) повинні бути правильними: "conformità catastale"
Закон 6 від 2010 року вимагає, щоб план приміщення податкової інспекції (planimetria catastale) точно відображав об'єкт нерухомості в тому вигляді, в якому він є на сьогоднішній день, в межах певних допусків, які не впливають на податкову оцінку об'єкта нерухомості. Текстовий запис, оскільки він може вплинути на податкову вартість, також повинен бути точним. Хоча адресу об'єкта нерухомості не обов'язково виправляти, бажано зробити це в рамках підготовки об'єкта нерухомості до продажу. A Notaio може попросити сторони, покупця і продавця, підписати план приміщення податкової інспекції і додати його до договору купівлі-продажу, але це не є обов'язковим.
Облік нерухомості в податковій інспекції ведеться окремо від обліку нерухомості в містобудівному управлінні. Виправлення записів у містобудівному управлінні не призводить до автоматичного виправлення записів у податковій службі, і навпаки, за винятком обмежених районів на півночі Італії, які використовують єдину систему обліку, успадковану від колишнього австрійського правління.
| Питання | Опис | Законодавство | Вплив на право власності |
|---|---|---|---|
| Ринковість (commerciabilità) | У документі повинні бути зазначені всі важливі дозволи на будівництво | L. 47 / 1985 (ст. 40) та D.P.R. 380 / 2001 (ст. 46) | Формально недійсний (Corte di Cassazione, Sezioni Unite 8230/2019) 7 |
| Законний стан власності (stato legittimo dell'immobile, già conformità urbanistica) | Акт може містити засвідчений під присягою звіт, що підтверджує відповідність дозволу на будівництво поточному стану на місцевості. | Документація: D.P.R. 380 / 2001 (ст. 9-bis кома 1-bis [D.L. 76 / 2020, ст. 10]); Допуски: T.U.E. ст. 34-bis [D.L. 76 / 2020, ст. 10, кома 1, літера p)] Додаток до закону: [D.L. 76 / 2020 ст. 10, кома 1, буква p кома 3) ]. | У законі прямо не вказано. |
| Точність записів податкової інспекції (conformità catastale) | Записи податкової інспекції повинні відображати поточну ситуацію на місцях. | L. 52 / 1985 (ст. 29 c.1-bis [D.L. 78 / 2010] 8) |
Юристи не перевіряють і не можуть перевіряти технічну відповідність
Серед покупців нерухомості в Італії, як серед місцевих жителів, так і серед іноземців, поширеною помилкою є думка про те, що професійний юрист, тобто адвокат, перевіряє правильність технічної документації. Notaioперевіряє точність технічної документації на об'єкт нерухомості. Юрист не є технічним фахівцем. Тільки кваліфікований технічний фахівець (архітектор, інженер-будівельник, інженер-будівельникgeometra архітектор, інженер-будівельник, perito industriale) може перевірити правильність технічної документації. Вони повинні зробити це під присягою: шукайте слово "asseverata". У тих, хто походить з юрисдикцій загального права, виникне автоматичний імпульс"звернутися до адвоката". Якщо не бути надто точним, то спроба використовувати викрутку, коли потрібен гайковий ключ, не допоможе: рішенням має займатися технічний фахівець, а не юрист.
Що станеться, якщо самовільне будівництво буде виявлено до продажу?
Історично склалося так, що отримання дозволів на будівництво було менш суворим, ніж очікується сьогодні. Не буде великим перебільшенням сказати, що більшість будинків в Італії мають проблеми з дозволами на будівництво, які необхідно вирішити перед продажем. Наполегливо рекомендується, щоб продавець надав завірений звіт про стан майна (технічну відповідність) як умову продажу.
Підготовка звіту про технічну відповідність може зайняти кілька місяців через час, необхідний для запиту документації в управлінні містобудування, проведення вимірювань і написання звіту.
Проблеми, які можуть виникнути
- незначні деформації, що виходять за межі допустимих допусків: дозвіл заднім числом з повідомленням міста
- середні деформації: ретроактивний дозвіл, який запитується у міста
- деформації, які не можуть бути дозволені в даний час: ситуація повинна бути змінена (включаючи знесення), щоб відповідати тому, що було фактично дозволено.
Наявність недозволених робіт затримує продаж. Тривалість затримки буде залежати від серйозності проблеми, доступності технічної професії та будівельників, якщо це необхідно, пори року (свята заважають).
Які наслідки може мати купівля житла, в якому ведеться самочинне будівництво (abuso edilizio)?
Можуть бути причини, з яких покупець, знаючи про несанкціоновані роботи, бажає продовжити купівлю нерухомості в її нинішньому вигляді.
- У договорі купівлі-продажу повинні бути зазначені основні дозволи на будівництво, ці дозволи повинні існувати і стосуватися об'єкта, що продається. Таким чином, неможливо продати нерухомість, побудовану після 1942 року (в міській місцевості, 1967 року в сільській місцевості), яка не має хоча б початкового дозволу на будівництво.
- Покупці, яким потрібен іпотечний кредит, можуть зіткнутися з тим, що банк не захоче кредитувати нерухомість, якщо питання дозволу на будівництво не буде вирішено до завершення продажу.
- Майбутні дозволи на будівництво, що підлягають затвердженню міською владою, мають обов'язковою умовою законний стан об'єкта нерухомості.
- Якщо є докази того, що покупець знав про недозволені роботи на момент продажу, то він також несе спільну відповідальність за можливі штрафи та витрати на знесення, якщо знесення буде здійснене містом. У крайніх випадках, наприклад, продовження виконання недозволених робіт, незважаючи на припис про призупинення, можливе тюремне ув'язнення. На практиці правозастосування є слабким.
- Документація податкової інспе кції повинна точно відображати те, що продається на момент продажу; податкова перевірка після продажу може бути болючою, якщо виявиться, що податкові параметри, вказані під час продажу, занижували вартість майна, а отже, і сплачений податок.
Усвідомлюючи це чи ні, покупець, який успадкував недозволені роботи, повинен вирішити це питання (усунути або, якщо можливо, отримати дозвіл заднім числом), як тільки воно потрапляє в поле його зору. Про наявність самочинного будівництва часто стає відомо лише після того, як про це сповіщає незадоволений сусід.
Нагадуємо, що юристи НЕ перевіряють технічні дозволи на будівництво.
Ми наполегливо рекомендуємо продавцю вирішити всі питання, пов'язані з дозволами на будівництво, до завершення угоди, навіть якщо цей процес неминуче затримає продаж. Покупець повинен очікувати завірений законний державний звіт... і бути готовим заплатити за нього, якщо це необхідно.
Інші будівельні сертифікати, необхідні або корисні для продажу нерухомості в Італії
Сертифікат енергетичного рейтингу, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"
Продавець повинен надати покупцеві дійсну копію сертифіката енергетичного рейтингу, як тільки покупець розглядає можливість придбання нерухомості. Енергетичний сертифікат повинен бути зазначений у договорі купівлі-продажу та доданий до нього. Хоча наміри, які стоять за енергоаудитом, є чудовими, ринкова вартість енергоаудиту є дуже низькою порівняно з роботою, необхідною для проведення професійного аудиту. Як наслідок, до проведення енергоаудиту ставляться не надто ретельно. Надійними, як правило, є лише сертифікати для нових будівель. Термін дії енергетичних сертифікатів спливає через 10 років, або раніше, якщо відбуваються зміни в одному з параметрів, що визначають рейтинг сертифікату, наприклад, якщо замінюється система опалення.
Системні сертифікати (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)
Італія запровадила схему сертифікації встановлення та значних модифікацій систем (наприклад, опалення та охолодження, сантехніки, електрики, протипожежного захисту, ліфтів, телебачення...) у 1990 році (L. 46/1990) 10, оновлену у 2008 році (D.M. 37/2008) 11. У минулому сертифікати не завжди видавалися, оскільки багато робіт виконувалися "неофіційно", без рахунків-фактур. Під час продажу продавець може заявити, що система не відповідає стандартам, і тягар приведення системи у відповідність до чинних стандартів буде покладено на покупця. Теоретично існує можливість замінити сертифікат відповідності на сертифікат відповідальності (dichiarazione di rispondenza, DiRi) для систем, встановлених між 1990 та 2008 роками, однак на практиці мало хто з технічних спеціалістів захоче брати на себе відповідальність за роботу, яку вони не виконували. DiRi є більш реалістичним рішенням для технічного фахівця, щоб засвідчити попередню роботу, яку він або вона виконували.
Сертифікат заселеності / придатності для проживання (agibilità) сертифікат
Будинок в Італії повинен відповідати мінімальним вимогам, орієнтованим на "здоров'я та безпеку", наприклад, мати висоту стелі не менше 2,7 метрів у житлових приміщеннях, повинен мати ванну кімнату (висотою 2,4 м) з вікном тощо. Будівельник засвідчує відповідність будівлі мінімальним житловим вимогам після завершення будівництва або після проведення значних робіт з модифікації існуючої будівлі. Директива була прийнята в 1934 році як директива, орієнтована на охорону здоров'я. Наразі сертифікати вимагаються для робіт, виконаних після 30/6/2002 (як зазначено в d.P.R. 380/2001 12 та D.L. 222/2016 13), і тільки після цієї дати. Agibilità має сертифікат енергоаудиту APE, системні сертифікати та, з 11 грудня 2016 року, дозвіл на виконання будівельних робіт (conformità urbanistica). Сертифікати не є обов'язковими для продажу нерухомості, але повинні бути згадані в акті, якщо вони були видані після 30/6/2002. Сертифікати, видані до цієї дати, фактично не мають сенсу, оскільки закони, відповідно до яких вони були видані, були скасовані. Дотримання мінімальних житлових стандартів є обов'язковим навіть за відсутності agibilità сертифіката.
Ця стаття має на меті надати загальний огляд цієї теми; вона не замінює огляд конкретної ситуації кваліфікованим технічним фахівцем і не обов'язково відображає чинне законодавство.
2 L. 765 / 1967 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1967-08-06;765~art17!vig=
3 Після довгих дебатів щодо того, чи є цей нікчемний акт абсолютним, чи це лише формальність, яку можна виправити, Верховний суд Італії обрав м'який підхід, який дозволяє виправити акт. https://biblioteca. fondazionenotariato.it/art/la-nullita-urbanistica-alla-luce-della-sentenza-delle-sezioni-unite.html
4 C.P. Art. 483 https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=5&art.idGruppo=41&art.flagTipoArticolo=1&art.codiceRedazionale=030U1398&art.idArticolo=483&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=1930-10-26&art.progressivo=0
6 D.L. 78 / 2010 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2010-05-31;78~art29
7 Вирок 8230/2019 https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/la-nullita-urbanistica-alla-luce-della-sentenza-delle-sezioni-unite.html
8 D.L. 78 / 2010 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2010-05-31;78~art29
9 Вирок 8230/2019 https://avvocatomattiafontana.com/abuso-edilizio/
11 D. 37 / 2008 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:ministero.sviluppo.economico:decreto:2008-01-22;37!vig=
12 D.P.R. 380 / 2001 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica:decreto:2001-06-06;380
13 D.L. 222 / 2016 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.presidente.della.repubblica:2016;222~art5!vig=
❖ ❖ ❖
Yukarıdakiler, garanti olmaksızın genel rehberlik olarak sunulmaktadır; yazıldığından bu yana değişiklikler olmuş olabilir. Herhangi bir gayrimenkul satın almadan önce özel durumunuzla ilgili olarak uygun nitelikli profesyonellere danışın.
Yazar hakkında
Sean Michael Carlos Rhode Island, ABD'de büyüdü. Üç farklı bölgede yirmi beş yılı aşkın bir süredir yaşadığı İtalya'ya yerleşmeden önce ABD, İngiltere ve Almanya'da eğitim gördü.
Sean, sektörde 10 yılı aşkın deneyime sahip İtalya'd a lisanslı bir emlakçıdır ve İtalya'da mülk satın almak veya satmak istiyorsanız sizden haber almak ister.
4
