Чи потрібен мені юрист для купівлі нерухомості в Італії?

У правовій системі Цивільного кодексу, що використовується в Італії, за юридичну роботу під час продажу нерухомості відповідає Notaio (нотаріус), державний службовець, а не юрист. Notaio виконує юридичну перевірку, наприклад, пошук правовстановлюючих документів, а також гарантує цілісність права власності на нерухомість та її передачу. Цивільний кодекс Notaio не має нічого спільного з нотаріатом, який існує в правовій системіcommon law , що використовується в англомовних країнах, що викликає зрозумілу плутанину для англомовних людей. У правовій системі common law для проведення юридичної перевірки зазвичай використовують адвоката, якщо це не є обов'язковим.

Італійці рідко звертаються до адвоката при купівлі житлової нерухомості. Як наслідок, мало хто з італійських юристів добре розбирається в тонкощах права нерухомості, оскільки право - це широка сфера, а нерухомість не є їхнім хлібом з маслом. Notai мають прямий онлайн-доступ до записів про право власності, а також кращі агенти з нерухомості, такі як я. Більшість адвокатів цього не роблять.

Хто обирає Notaio при купівлі нерухомості в Італії?

Покупець обирає Notaio і платить за них. Notaio повинен бути неупередженим і представляти в рівній мірі покупця і продавця, але, мовчазно визнаючи, що покупець є слабшою стороною в угоді (покупець відмовляється від чогось простого і зрозумілого, платить готівкою за щось складне, за власність), практика показує, що покупець вибирає Notaio. Звичайно, покупець повинен враховувати ситуацію продавця: якщо продавець живе в Тоскані, він може бути не надто задоволений покупцем, який хоче вибрати Notaio в Мілані або Палермо.

Як вибрати Notaio при купівлі нерухомості в Італії

Більшість Notai компетентні, але, як і всі професіонали, деякі з них кращі за інших. В ідеалі варто звернутися за рекомендаціями до друзів, яким ви довіряєте. Більшість агентів нерухомості мають Notai, з якими вони регулярно працюють, що може бути як добре, так і погано. Можна заздалегідь запросити цінову пропозицію, яка зазвичай включає податки, що сплачуються державі, у одного або декількох Notai; вони повинні мати чітке уявлення про об'єкт продажу, щоб надати точну цінову пропозицію.

Коли покупець повинен залучати Notaio?

В ідеалі покупець повинен зв'язатися і поговорити зі своїм Notaio до того, як він візьме на себе зобов'язання купити конкретну нерухомість. Notaio може виступати в ролі консультанта. Покупець може доручити Notaio нагляд за попередньою угодою, якщо в цьому є потреба. Мало хто робить це через додаткові витрати, але це непогана ідея для тих, хто шукає додаткового душевного спокою.

Як вибрати юриста при купівлі нерухомості в Італії

Залучення юриста може бути корисним для нагляду за правильністю роботи Notaio; гонорар юриста може бути відмінним страховим полісом. Адвокат також може діяти від імені покупця у випадку, якщо покупець не може бути присутнім для підписання та / або не говорить італійською мовою. Вибираючи адвоката, важливо переконатися, що він має значний досвід у сфері майнового права: мало хто з них має такий досвід. Цінність юриста буде дуже обмеженою, якщо він не має достатнього досвіду в галузі майнового права.

Чи може юрист надати послуги ескроу-рахунку при купівлі нерухомості в Італії?

Юрист не може надавати послуги ескроу: тільки Notaio може надавати юридично захищені послуги ескроу-рахунків.

Чи виконує Notaio або юрист технічну перевірку?

Notaio є фахівцем у галузі права, експертом у галузі права, так само як і адвокат. Вони не є експертами в галузі будівництва. Вони не виїжджають на об'єкт нерухомості. Вони не перевіряють наявність всіх необхідних дозволів на об'єкт нерухомості. А Notaio візьме відповідні заяви від продавця і включить їх до договору купівлі-продажу. Більше закон не вимагає. Проведення огляду будівлі та перевірка дозволів на будівництво - це сфера діяльності технічного фахівця, наприклад, інженера geometra або архітектора. У деяких обмежених частинах Італії, наприклад, у Тоскані, Notaio вимагатиме від технічного фахівця завірений під присягою звіт про технічну відповідність.

Чи може агент з нерухомості в Італії провести юридичну перевірку?

Кращі агенції нерухомості в Італії можуть провести первинну юридичну перевірку від імені покупця. Агент з нерухомості в Італії може сплачувати поточні збори за доступ до офіційної податкової інспекції (Catasto) та інформації про права (право власності, заставу) на нерухомість в Італії. Багато хто платить за записи податкової Catasto; лише кращі агенти з нерухомості мають доступ до інформації про права, оскільки система громіздка і дорога.

Чи можу я вибрати свого агента з нерухомості в Італії?

За замовчуванням покупець нерухомості в Італії буде працювати з агентом, якого вибрав продавець. Закон вимагає від ріелтора бути неупередженим, але на практиці існує лише один об'єкт нерухомості, і відносини агента з продавцем можуть відображати це. Більшість агентів з нерухомості в Італії співпрацюють з іншими колегами, однак покупцеві важливо дозволити своєму агенту зв'язатися з агентом з продажу нерухомості, щоб уникнути плутанини щодо того, хто кому платить комісійні. Всупереч поширеній думці, агент з нерухомості в Італії НЕ представляє лише ті об'єкти, які є у його власному портфоліо. На практиці агент з нерухомості, як правило, більше зацікавлений у просуванні конкретного об'єкта нерухомості, а не в тому, щоб допомогти покупцеві знайти найкращий об'єкт нерухомості в цілому. Зв'яжіться зі мною для отримання додаткової інформації про те, як я можу допомогти вам як агент покупця.

❖ ❖ ❖

Наведене вище пропонується як загальне керівництво без гарантії; зміни могли відбутися з моменту написання. Перед покупкою будь-якої нерухомості проконсультуйтеся з відповідними кваліфікованими фахівцями щодо вашої конкретної ситуації.

Про автора

Шон Майкл Карлос виріс у Род-Айленді, США. Він навчався у США, Великобританії та Німеччині, а потім оселився в Італії, де прожив понад двадцять п'ять років у трьох різних регіонах.

Шон є ліцензованим агентом з нерухомості в Італії з більш ніж 10-річним досвідом роботи в цьому секторі і був би радий почути від вас, якщо ви хочете купити або продати нерухомість в Італії.