Är Rent to Buy-programmet för bostadsfinansiering något för mig?

I en tid då det kan verka omöjligt att få ett bostadslån i Italien för personer som inte är bosatta i landet, kan Rent to Buy(a.k.a. hyra för att äga, affitto con riscatto) kan vara den rätta lösningen för några få blivande bostadsköpare, men efter ett nyktert övervägande kommer de flesta att tycka att det liknar en sirensång.

Så fungerar hyra till köp

Rent to Buy kodifierades i italiensk lag i slutet av ²⁰¹⁴¹ och innebär att en potentiell bostadsköpare inledningsvis kan hyra ut en fastighet med möjlighet att köpa den till ett förutbestämt pris i slutet av hyresperioden. Varje periodisk betalning består av två delar: en hyresavgift och en avbetalning för det framtida köpet. Parterna måste förhandla både om hur ofta betalningarna ska ske och om de belopp som ska öronmärkas för hyran och avbetalningen. Hyresperioden måste vara kortare än 10 år för att säkerställa viktigt juridiskt skydd för både köpare och säljare.

I slutet av hyresperioden väljer den potentiella köparen att köpa fastigheten eller inte (ägaren är skyldig att sälja fastigheten till det tidigare fastställda priset minus avbetalningarna; den potentiella köparen är INTE skyldig att slutföra köpet). Om den potentiella köparen väljer att köpa fastigheten måste de betala det utestående saldot. Om de väljer att gå vidare kan de få tillbaka sina delbetalningar, helt eller delvis, beroende på villkoren i det avtal de förhandlade fram.

Fördelar för köpare

Den främsta fördelen för köpare är att de kan reservera det framtida köpet av en fastighet till ett visst pris nu, men skjuta upp större delen av betalningen till ett datum några år framåt i tiden. För att vara tydlig skjuter Rent to Buy bara upp det avgörande ögonblicket då köparen fortfarande måste skaffa fram merparten av pengarna för att köpa fastigheten. Det kan vara användbart i en situation där köparen har ett kortsiktigt likviditetsproblem som de förväntar sig att lösa före slutet av Hyra till köp/ägande-perioden. Eftersom köparen måste betala både hyra och handpenning under tiden, är Rent to Buy en dålig lösning om de inte förväntar sig att deras ekonomiska situation kommer att förbättras under avtalstiden, med kanske undantag för det fall där köparen förväntar sig att betydande inflation kommer att inträffa under de närmaste åren.

Potentiella köpare måste också ta hänsyn till att de flesta säljare hellre vill ha kontanter i handen nu än att samla in avbetalningar för en försäljning om några år, en försäljning som kanske inte ens kommer att ske. Smarta säljare kommer endast att överväga att hyra för att köpa fastigheter som de inte kan sälja på annat sätt eller om den potentiella köparen erbjuder en betydande premie för säljarens risk. Det alternativ som en säljare ger en potentiell köpare att köpa fastigheten i framtiden eller inte är inte gratis! För nästan alla köpare kommer ett traditionellt bolån eller bostadslån att förbli en mycket mer attraktiv lösning än finansiering genom hyra för att köpa/äga; hyra för att köpa är inte en ersättning för ett traditionellt bolån. För de som har inkomster i andra valutor än euro finns det en särskild fördel med att använda befintliga tillgångar "hemma" för att finansiera en fastighet i Italien: valutakurser kan lätt svänga 30% eller mer under en 10-årsperiod. Denna valutarisk undviks därmed.

Fördelar för säljare

Den främsta fördelen för säljarna med Rent to Buy-systemet är att det ökar antalet potentiella köpare, åtminstone på papperet. Detta innebär dock en betydande risk för säljaren. De skjuter upp inkasseringen av merparten av försäljningsintäkterna till ett framtida datum som kanske inte ens inträffar. Om potentiella köpare väljer att hyra för att köpa för att finansiera sitt nya hem eftersom de för närvarande inte kvalificerar sig för ett bolån, hur troligt är det att de kommer att ha råd med den utestående betalningen på fastigheten 3-5 år från nu? En säljare måste väga in den höga risken för att den potentiella köparen inte kommer att kunna utnyttja sin köpoption. Efter flera år kan säljaren mycket väl hamna på ruta ett igen: han eller hon har fortfarande en osåld fastighet. Förvisso kan Rent to Buy vara värt att överväga för fastigheter som annars inte skulle säljas, men även då kommer det att ta flera år innan säljaren upptäcker om de verkligen har sålt fastigheten.

Köpare och säljare måste minska riskerna

För både köpare och säljare finns det betydande risker med Rent to Buy-programmet som de måste minska genom att utarbeta ett robust avtal som uppfyller deras respektive behov och se till att avtalet skrivs in i det offentliga fastighetsägarregistret för att ge båda parter ett betydande rättsligt skydd. Din fastighetsmäklare, advokat eller notaio kan upprätta ett avtal för att uppfylla dina behov, med utgångspunkt från standardmallar, men du behöver en notaio för transkriptionen. Se till att den person du väljer för att upprätta avtalet om hyra till köp är fullt kunnig och att du kan lita fullt ut på dem.

Potentiella köpare måste göra flera saker för att skydda sina intressen. Den första är att se till att samma due diligence som normalt görs innan en fastighet stängs(t.ex. ägarhistorik, handling, planritning, rättigheter till väg, panträtter och andra begränsningar av äganderätten) görs innan de åtar sig ett hyresavtal. För det andra, som tidigare nämnts men värt att betona, bör kontraktet transkriberas av en notaio för att säkerställa att köparens delbetalningar och köpoption skyddas om säljaren får ekonomiska svårigheter eller därefter försöker sälja fastigheten till någon annan.

Säljare vill försäkra sig om att kontraktet är transkriberat för att underlätta återtagande av deras egendom om den potentiella köparen hamnar efter med betalningarna.

Andra former av försenade köpekontrakt

Fram till denna punkt har vår diskussion fokuserat på den specifika Rent-to-Buy-formeln som föreskrivs i italiensk lag. Andra avtalsformer är möjliga, vissa kodifierade i lag, t.ex. avbetalningsköp / avbetalningsplan (vendita con riserva della proprietà), vissa skräddarsydda / anpassade. Vissa "proffs" kan felaktigt använda termen Rent-to-Buy för att hänvisa till en avtalsform som skiljer sig från den som kodifierats i italiensk lag. Låt dem inte förvirra dig: de flesta av de problem som diskuterats i föregående stycken kvarstår oavsett vilken form och namn som används; vissa risker förstoras med hjälp av andra avtalsformer.

Tänk på att det inte finns någon magi här: köparen måste hitta medel för att slutföra sitt köp, förr eller senare. Om en säljare tillhandahåller finansiering och accepterar risker som en bank inte ens vill ta, kommer säljaren att vilja ha ytterligare ersättning för sina ansträngningar. Caveat emptor.

När mäklarens provision ska betalas

Om den potentiella köparen och säljaren använder sig av en fastighetsmäklare ska en provision för uthyrningen betalas när avtalet om hyra till köp ingås. Provisionen för fastighetsförsäljningen ska betalas först när, och om, den potentiella köparen utnyttjar sin köpoption. Den potentiella köparen bör alltså vara medveten om att de flesta fastighetsmäklare föredrar kontanter i handen, precis som de flesta säljare gör idag. Jag anser inte att det ogiltigförklarar de punkter som anges ovan, men i slutändan är det du som är domaren om du är korrekt informerad!

Ja, som nämnts ovan finns det några scenarier där hyra för att köpa kan vara vettigt. På det hela taget handlar det om undantagsfall: för de flesta, både köpare och säljare, är Rent to Buy en finansieringslösning av sista sort.

Ytterligare information: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, en guide som utarbetats av notai association.

Primära fördelar med hyra till köp

• för en köpare
• möjlighet att reservera det framtida köpet av en bostad till ett visst pris och skjuta upp betalningen
• användbart när köparen har ett likviditetsproblem som de förväntar sig att lösa innan tidsfristen för hyres- och köpoptionen löper ut (max 10 år)
• för en säljare
• attrahera potentiella köpare som är villiga att acceptera ett premiumpris
• locka potentiella köpare till en fastighet som annars är svår att sälja
• potentiellt uppnå en betydande inkomst om den potentiella köparen inte utnyttjar sin köpoption och säljaren kan behålla en betydande del av avbetalningarna
• beroende av utfallet av köparens option och av de ursprungliga villkoren i avtalet om hyra till köp

Primära nackdelar med hyra till köp

• för en köpare
• behovet av att hitta medel för köpeskillingen fördröjs men löses inte
• Säljarna har få incitament att anamma Rent-to-buy
• de flesta säljare kommer att vilja ha säkerheten med kontanter i handen nu snarare än den osäkerhet som en köpoption skapar.
• Rent-to-buy kommer att kosta mer än ett traditionellt bolån
• Säljare vill inte vara i finansbranschen: en alert säljare kommer att förvänta sig att bli kompenserad för att tillhandahålla det som en bank inte kommer att göra.
• Köparen måste säkerställa att den normala due diligence som görs vid tidpunkten för fastighetsförsäljningen görs innan de undertecknar ett hyra för att köpa kontrakt
• betydande rättsligt skydd inte garanteras om inte en notarius publicus används för att transkribera avtalet. Det är alltför lätt att hoppa över detta steg av ekonomiska skäl eller ännu värre.
• för en säljare
• säljaren gör ett ovillkorligt åtagande att sälja fastigheten utan ett ömsesidigt åtagande från den potentiella köparen
• betydande inkomster från fastighetsförsäljningen försenas i flera år eller för alltid

Fotnoter

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Ovanstående erbjuds som allmän vägledning utan garanti; ändringar kan ha skett sedan det skrevs. Rådgör med lämpliga kvalificerade yrkesmän angående din specifika situation innan du gör något fastighetsköp.

Om författaren

Sean Michael Carlos växte upp i Rhode Island, USA. Han studerade i USA, Storbritannien och Tyskland innan han bosatte sig i Italien där han har bott i över tjugofem år, i tre olika regioner.

Sean är en licensierad fastighetsmäklare i Italien med över 10 års erfarenhet inom sektorn och skulle gärna höra från dig om du vill köpa eller sälja fastigheter i Italien.