Hur man köper en bostad i Italien

Den nästan definitiva guiden till att köpa en bostad i Italien.

Åh, Italien är rätt nog. Det bästa landet i världen att bo i.
- Mark Twain, i New York Times, 10 april 1904

Så du funderar på att köpa en bostad i Italien, grattis! Du kommer att vilja förstå hur processen fungerar. Du vill undvika fäll or längs vägen. Du har säkert många frågor. På ytan är köpprocessen ganska okomplicerad och i de flesta fall går köpprocessen smidigt... med bostadsägande i Italien bara blyg av 80%, kan saker inte vara för svåra! Men du gör rätt i att inte bara anta att allt kommer att falla på plats av sig självt.

I slutet av den här guiden bör du känna dig mycket mer förberedd. Att köpa ett hem i ett främmande land är ett stort åtagande, så den här texten är lite lång, men målet är att informera dig, inte avskräcka dig! För TL;DR-folket, använd innehållsförteckningen för att hoppa runt för att konsultera de bitar du behöver när du behöver dem eller kontakta oss gärna om du önskar professionell hjälp eller att träffas personligen för kaffe!

Var i Italien är det bäst att köpa bostad?

För många människor är beslutet om var man ska köpa fastighet i Italien baserat på familjeförbindelser eller arbetskrav. För andra är det sjöar, berg eller hav som lockar. Med sina 301 338 km² erbjuder Italien något för alla. Om du inte redan har en specifik plats i åtanke, se de bästa platserna att bo i Italien för en genomgång av för- och nackdelar med olika områden.

Hitta ett hem i Italien

Online möter fragmenterad verklighet

I internetåldern verkar det intuitivt att den första platsen att leta efter ett hem är online. Men snart infinner sig en italiensk verklighet. Den italienska fastighetsmarknaden är frustrerande fragmenterad. Det finns inte en "go to"-webbplats som Rightmove i Storbritannien, Zillow.com i USA eller Immobilienscout24 i Tyskland, utan det finns många. Snart hittar du dig själv utföra samma sökning 5 olika sätt på 5 olika webbplatser. Sökresultaten på en viss webbplats kan innehålla samma fastighet listad 4 gånger - med 2 eller fler priser! Andra bostäder kanske inte finns med på någon av webbplatserna utom en, inte så bra om du inte kollar på "rätt" ställe. Vissa exklusiva fastigheter är inte offentligt listade någonstans på grund av en ägares önskan om fullständig diskretion.

Det finnsingen heltäckande italiensk "MLS " trots påståenden om motsatsen.

Klassificerade annonser

På vissa ställen finns det fortfarande lokala radannonser att läsa, vilket bara bidrar till fragmenteringen.

Promenera runt

Ett annat sätt är att gå runt i ett bostadsområde och leta efter vendesi skyltar. Alla fastigheter är dock inte synliga från gatan. Inte heller alla tillgängliga fastigheter har skyltar uppsatta eftersom ägaren kanske vill ha ett minimum av diskretion.

Låt en ansedd fastighetsmäklare arbeta för dig

Med mycket uthållighet kanske du kan hitta ditt perfekta hem i Italien på egen hand. Men en ansedd fastighetsmäklare kan vara precis den partner du behöver.

Deras kunskap och hjälp kan spara dig både tid och pengar. De kan hjälpa dig att navigera genom de komplicerade detaljerna i köpprocessen, inklusive en due diligence-utvärdering av en fastighet i god tid före stängning / slutförande så att problem inte dyker upp i sista minuten.

Enligt gällande italiensk lag måste fastighetsmäklare utbildas inom skatte-, juridiska och tekniska områden, certifieras (i genomsnitt godkänns endast 20 % av kandidaterna), licensieras och ha en yrkesmässig ansvarsförsäkring. En välrenommerad fastighetsmäklare är således verkligen beredd att vägleda dig genom varje steg i fastighetsköpsprocessen.

Bland de fördelar du kan förvänta dig som köpare när du använder en professionell fastighetsmäklare:

• Hjälp med att hitta det perfekta hemmet på rätt plats baserat på dina krav
• De är experter på att söka i de olika onlineannonseringstjänsterna och kan hjälpa dig att söka mer effektivt.
• De granskar data om varje fastighet, så att du inte slösar bort din värdefulla tid på att titta på fastigheter som du aldrig skulle överväga.
• De kan föreslå fastigheter som inte officiellt finns på marknaden.
• Omfattande kunskaper om tekniska, juridiska och skattemässiga frågor som rör fastigheter.
• Omfattande kunskap om de aktuella marknadsförhållandena
• Titelsökning och dokumentationsgranskning av given fastighet, från ägarregister till bostadsrättsregler i förekommande fall, innan du lämnar ett erbjudande.
• Stöd för att förstå finansieringsalternativ (från hypotekslån till hyra för att köpa / hyra för att äga)
• Stöd vid förhandlingar
• Byråkratiskt stöd, från att skaffa ett skatte-ID-nummer till att uppfylla rättsliga krav.

Provision till fastighetsmäklare

En fastighetsmäklare är enligt lag skyldig att vara opartisk och arbetar som standard på uppdrag av både köpare och säljare, och därför betalas deras provision normalt av både köpare och säljare. Varje mäklare fastställer sina egna priser. En köpare betalar i allmänhet 3-5% moms på försäljningspriset. 4% moms är ganska vanligt idag, särskilt när köparen är en utlänning (utlänningar behöver betydligt mer hjälp än lokalbefolkningen); 5% är typiskt för franchisetagare (bara 10%, ungefär, av italienska byråer) eftersom de har royalties att betala för sitt varumärke - ett tvivelaktigt värde för sina kunder. En minimiprovision istället för en procentsats gäller normalt för fastigheter med lågt värde, dvs. fastigheter som säljs för mindre än 150 000 euro eller så. 19% av provisionen vid köp av en primär bostad kan dras av från italiensk inkomstskatt, för en maximal provision på 1000 euro (med förbehåll för ändringar).

Att använda mäklaren - säljarens mäklare

Om en köpare upptäcker en specifik fastighet av intresse genom en fastighetsmäklare som har arbetat med en säljare ( annonsagenten) för att informera om fastighetens tillgänglighet kommer köparen som standard att arbeta direkt med annonsagenten, som enligt lag måste arbeta opartiskt på uppdrag av både köpare och säljare.

Använda en fastighetssökare - köparens agent

Alternativet till att anlita säljarens mäklare är att köparen väljer sin egen föredragna fastighetsmäklare, köparens mäklare, ibland även känd som en fastighetssökare eller som en exklusiv köparagent(EBA).

Köparens agent, även kallad fastighetssökare, är en fastighetsmäklare med licens i Italien som anlitas av köparen för att arbeta för köparens räkning i stället för att arbeta för köparen och säljaren (standardfallet i Italien) eller bara för säljaren.

Observera: fastighetssökaren måste vara en certifierad och licensierad fastighetsmäklare i Italien; alla andra gör det olagligt. I synnerhet "byråer" som är registrerade i Storbritannien eller på annat sätt utanför Italien arbetar olagligt, liksom självutnämnda "guru-experter". Tyvärr är omnämnande i engelskspråkiga publikationer inte en garanti för att någon arbetar lagligt.

En köpare som anlitar en köparagent bör anlita sin agent tidigt i köpprocessen. Köparen måste låta sin mäklare etablera den första kontakten med säljarens mäklare för att undvika extra provisionskostnader.

I praktiken kommer köparens mäklare att arbeta i samarbete med mäklaren; de två kommer att komma överens om en uppdelning av arvodet.

En köparagent kan erbjuda nästan alla fastigheter på marknaden, de är inte begränsade till fastigheter i sin egen portfölj. Att använda en köparagent blir allt vanligare i Italien, även om det finns ett visst motstånd, särskilt på de aktiva marknaderna i Milano och Rom, eftersom listagentens effektiva provision minskas. I provinsen Rom förväntar sig mäklarna vanligtvis en kickback (storno) från köparens mäklare.

Letar du efter en licensierad köparagent / fastighetssökare? Kontakta oss idag för information om hur vi kan vara till hjälp.

Några kommentarer om du anlitar en mäklare

• När det gäller termerna agent och mäklare: vissa områden utanför Italien tillåter fullt kvalificerade fastighetsmäklare och junioragenter. I Italien måste alla fastighetsmäklare som sammanför köpare och säljare vara fullt kvalificerade; termerna agent och mäklare är utbytbara. Andra vanliga termer är estate agent (Storbritannien) och realtor (Nordamerika).
• Vissa byråer kan använda olicensierad personal för att arbeta direkt med kunderna. Allt de gör utöver administration är inte lagligt. Du har all rätt att arbeta direkt med en fullt utbildad och kvalificerad professionell. För att skydda dig säger italiensk lag:
• du är inte skyldig att betala någon avgift om du använder en olicensierad agent
• mäklarens namn måste anges i överlåtelsehandlingen, även om han eller hon inte är juridiskt behörig
• du riskerar en straffavgift på 500-10 000 euro om du inte gör det
• Du kanske stöter på någon, t.ex. en tandläkare, advokat, revisor, arkitekt eller översättare, som "extraknäcker" som fastighetsmäklare. Om en person vill hjälpa köpare och säljare av fastigheter i en betald kapacitet, måste de också genomgå utbildning och licensieringsprocessen och enligt lag måste de ge upp sin nuvarande karriär: de kan inte vara både en fastighetsmäklare och en advokat etc. Sådant svartarbete är olagligt i Italien och kan ge böter på upp till 15 000 euro. Den som talar väl kommer att säga att de inte behöver någon licens. Säg inte att du inte blev varnad: uomo avvisato, mezzo salvato som de säger.
• Som i alla yrken finns det ett fåtal rötägg som får orimligt mycket uppmärksamhet. Den mänskliga naturen tenderar att betona det negativa snarare än att berömma ett väl utfört arbete; för varje rötägg finns det många bra fastighetsmäklare som arbetar hårt för sina kunders räkning.

Lägga ett bud när du har hittat ditt perfekta hem

Du har hittat ditt drömboende, grattis! Vanligtvis lägger den blivande köparen ett förslag till säljaren. Det kan vara ett informellt muntligt erbjudande eller i form av ett skriftligt köpekontrakt som blir bindande när säljaren meddelar att det accepteras. Om erbjudandet är muntligt kan parterna välja att slutföra ett skriftligt försäljningsavtal om de vill fördröja den faktiska fastighetsöverföringen (stängning / slutförande). Det sista steget är undertecknandet av det formella dokumentet för fastighetsöverlåtelse, rogito, som liknar lagfarten i common law-jurisdiktioner, och uppdateringen av offentliga register.

1. Förhandling om erbjudande/förslag → 2. Preliminärt köpeavtal → 3. Avslut / slutförande (rogito)

Obs: endast det^3: e steget, Avslut / slutförande (rogito), är absolut nödvändigt.

1. Anbudsförslaget

I anbudsförslaget anger den potentiella köparen vad han eller hon är villig att betala och på vilka villkor. Ett muntligt erbjudande är ofta användbart för att se om en säljare skulle acceptera dina villkor utan att binda dig avsevärt, men har mycket litet praktiskt värde (enligt lag måste det faktiska försäljningsavtalet vara skriftligt). Ett vanligt alternativ är att presentera ett preliminärt köpeavtal för säljaren med en acceptfrist, vanligtvis 15 dagar eller så. Ett sådant förslag, om det är korrekt utformat, blir bindande för parterna när det har accepterats av säljaren.

Varning: vissa förslag till avtal är bara ett löfte om att fastställa ett framtida avtal som i sin tur lovar att slutföra det offentliga avtalet. Denna typ av avtal har av den italienska högsta domstolen förklarats ogiltigt, dvs. värdelöst.

Tips: Innan du lägger ett bud bör du se till att du förstår vad det är du köper, se avsnittet om due diligence.

2. Det preliminära försäljningsavtalet (il contratto preliminare, a.k.a. "compromesso")

I de flesta fall väljer parterna att ingå ett preliminärt köpeavtal, i dagligt tal kallat compromesso (kompromiss) som, korrekt utformat, är ett juridiskt bindande skriftligt avtal som förbinder dem till den fastighetsförsäljning som kommer att slutföras vid ett framtida datum. Detta är användbart när någon av parterna behöver några månader innan de är redo att slutföra den formella fastighetsöverföringen, t.ex. när köparen fortfarande behöver få ett hypotekslån och / eller när säljaren ännu inte är redo att lämna fastigheten.

Det skriftliga avtalet kan ha en av tre juridiska former, ett privat undertecknat avtal (scrittura privata), ett bestyrkt privat avtal (scrittura privata autenticata) eller en offentlig handling (atto pubblico). Ett bestyrkt privat avtal är ett privat avtal som undertecknas inför en notaio. En offentlig handling upprättas av notaio som sedan bevittnar underskrifterna.

Se även: Vad är en notaio (civilrättslig notarie) och vad gör de?

Köpekontraktet kan skrivas in i det offentliga registret över fastighetsägare, ett alternativ som ger köparen ett betydande extra skydd om säljaren går i konkurs före tillträdet eller om en skrupelfri säljare senare säljer fastigheten till en annan köpare. Om en notaio används för att bestyrka eller upprätta avtalet, (en bestyrkt privat handling [avtal] eller en offentlig handling) måste den ^{transkriberas1}.

En deposition betalas vid denna tidpunkt; beloppet, som i allmänhet ligger i intervallet 5-20%, bestäms av parterna. Handpenningen kan betalas på olika sätt: caparra confirmatoria (confirmatory deposit)Den vanligaste typen av deposition, caparra penitenziale (straffdeposition) eller helt enkelt acconto (handpenning). En caparra confirmatoria förpliktar parterna att slutföra transaktionen eller förverka depositionen (om säljaren är felaktig måste de återlämna depositionen och betala samma belopp till köparen; detta beskrivs ofta, och felaktigt, som att säljaren betalar köparen dubbelt så mycket som depositionen). Den felande parten kan fortfarande krävas på ytterligare skadestånd och/eller juridiskt tvingas att fullfölja ^avtalet2. En caparra penitenziale ger parterna rätt att backa ur kontraktet genom att förverka (eller betala) handpenningen utan ytterligare skadeståndsskyldighet. Slutligen är en acconto helt enkelt en handpenning på köpeskillingen.

Köpekontraktet måste registreras inom 20 ^dagar3; om du anlitar en byrå registrerar byrån det åt dig (när det gäller en offentlig handling registrerar och transkriberar en notarie (notaio, beskrivs mer ingående i ett följande avsnitt) handlingen inom 30 dagar).

Nuvarande registreringsavgifter

Tips: Se till att avtalet anger syftet med handpenningen. Som standard kommer den att betraktas som en enkel handpenning (acconto).

Enligt lag betalar köparen skatten på den slutgiltiga ^lagfarten4 om inte parterna beslutar något annat. Enligt praxis betalar köparen registreringsavgifterna för det preliminära kontraktet om inte parterna kommer överens om något annat, eftersom skatterna på handpenningen helt enkelt är ett förskott på vad som kommer att betalas för lagfartstransaktionen. Det kan uppstå förvirring på denna punkt eftersom lagen säger att var och en av de parter som drar nytta av registreringen av ett allmänt avtal (i motsats till ett försäljningsavtal) är ansvarig för den icke återbetalningsbara delen av tull- och registreringsavgifterna.

Det preliminära avtalet bör innehålla följande:

• Kopia av energicertifikat och 16 € skattestämpel
• Fastighetsregistrets ägarhistorikintyg (visure) inklusive planritning (2 € skattestämpel vardera)
• Kopia av F24-blankett som anger betalning av registreringsskatt
• Anmälningsblankett 69

Observera: Skattemärkena måste fästas vid kontraktsskrivningen (de får inte utfärdas efter kontraktsdatumet).

De extra kostnaderna för att transkribera (t.ex. när en notaio används) det preliminära avtalet är:

Om du anlitar en fastighetsmäklare tillkommer dennes ^arvode5.

Obs: Tidigare var det preliminära avtalet ofta redan ett slutgiltigt avtal om överföring av äganderätten till fastigheten, inklusive en skyldighet att upprepa avtalet för transkribering i fastighetsregistret. I den första versionen av avtalet hänvisas normalt till det verkliga försäljningspriset; i den senare versionen av avtalet hänvisas ofta till ett lägre taxeringsvärde för att minska köparens skattebörda. Även om detta förfarande inte var lagligt var det så vanligt att myndigheterna 2006 formellt införde beskattning, för transaktioner mellan privatpersoner, på det taxerade värdet (prezzo-valore) snarare än på transaktionsvärdet, vilket undanröjde motivet som ledde till detta knep. Det finns påföljder för en falsk värdedeklaration.

3. Avslutning / slutförande (rogito)

Det sista steget i förmedlingen, det enda som krävs enligt lag, är det slutgiltiga avtalet om fastighetsöverlåtelse mellan parterna, som måste upprättas och bevittnas av notarius publicus (notaio). Betalningsbalansen ska betalas till säljaren, liksom notaio avgift och överföringsskatter, som samlas in av notaio som också kommer att se till att fastighetsregistret för skatteändamål (catasto) och fastighetsägarregistret är korrekt uppdaterade.

Enligt lag har notaio 30 dagar på sig att uppdatera de offentliga databaserna. Ju förr desto bättre, så kontrollera med din notaio när detta kommer att ske och att det har skett. Om det rör sig om ett hypotekslån kommer hypoteksdokumenten också att undertecknas vid denna tidpunkt och notaio kommer att registrera panträtten i fastigheten för långivarens räkning. Om parterna inte har ingått ett preliminärt försäljningsavtal (compromesso) och en fastighetsmäklare har anlitats, ska dennes provision nu betalas.

Bland köparens skyldigheter finns att:

• betala den resterande köpeskillingen
• betala olika tullar och skatter som tas ut av notarius publicus
• betala notariens ersättning
• betala mäklarens ersättning, om tillämpligt och fortfarande utestående

Bland säljarens skyldigheter ingår att:

• svära på att fastighetens nuvarande skick motsvarar den juridiska plan- eller tomtritningen som är registrerad hos fastighetsregistret (catasto)
• uppge om de allmännyttiga tjänsterna (impianti) uppfyller standard eller inte
• tillhandahålla ett aktuellt energicertifikat för fastigheten
• betala agenten ersättning, om tillämpligt och fortfarande utestående
• lämna över nycklarna till fastigheten; se till att den är fri från människor och saker om inte annat överenskommits

Bland annat notaio's tasks för att säkerställa en framgångsrik stängning / slutförande:

• utföra en lagfartsundersökning
  • se till att köparen är medveten om eventuella inteckningar (begränsningar) av de äganderätter som de ska förvärva
    • t.ex. servitut och ledningsrätter, panträtter (hypotekslån, utmätning), förköpsrätt
• kontrollera identiteten på parterna i försäljningen; se till att de uppfyller de rättsliga kraven för att ingå avtalet (t.ex. minimiålder, vid sina sinnens fulla bruk)
• Bekräfta vilket skattesystem som ska tillämpas och driva in de skatter som ska betalas.
• upprätta överlåtelsehandlingen för fastigheten och se till att den överensstämmer med alla tillämpliga lagar
• bifoga de juridiska planritningarna och/eller tomtritningarna för fastigheten
• läsa upp överlåtelseavtalet för parterna och säkerställa att de har förstått det och att det representerar deras vilja
• ta ut stämpelskatt och skatter på statens vägnar
• registrera fastighetsöverlåtelsen i fastighetsägarregistret och i fastighetsregistret (catasto)

Stämpelskatt och skatter som ska betalas vid en fastighetsförsäljning

Att fastställa den exakta skatt som ska betalas är något komplicerat eftersom ett antal variabler är inblandade. I tabellen nedan illustreras olika skatter beroende på den specifika situationen. Misströsta inte, din fastighetsmäklare eller notaio kan förse dig med ett prospekt över de tillämpliga skatterna baserat på den specifika situationen. Vid försäljning mellan privatpersoner (ej företag) betalas skatt på taxeringsvärdet, vilket vanligtvis ligger långt under marknadsvärdet. Det finns också betydande rabatter om köparen kommer att använda bostaden som sin primära ^bostad6, med undantag för exklusiva fastigheter som klassas som A1, A8 och A9.

Som du säkert har märkt är Italien mycket bra på att skapa komplexa skattesystem!

Observera: Om ett preliminärt avtal användes, krediteras den skatt som betalats på handpenningen till det belopp som ska betalas vid tillträdet (rogito).

Utför due diligence innan du undertecknar ett kontrakt

Se till att lämplig due diligence utförs på en fastighet innan du lägger ett bud så att du undviker överraskningar i efterhand. Om du använder en välrenommerad fastighetsmäklare kommer de att hjälpa dig genom processen. Andra yrkesgrupper kan hjälpa till med specifika delar av processen.

• Utför en undersökning på plats för att verifiera att fastigheten matchar vad som beskrivs i fastighetsregistreringsdokumenten
  • du kanske vill anlita en professionell lantmätare(geometra) eller en arkitekt för att hjälpa dig, beroende på fastighetens komplexitet
    • Avgifterna för en undersökning på plats varierar beroende på plats och komplexitet, men är i allmänhet mindre än 1 000 euro.
  • Se även nedan: Är en besiktningsrapport en del av försäljningsprocessen?
• kontrollera den nuvarande ägaren och ägarhistoriken under de senaste 20 åren(title search: visura ipotecaria)
  • din fastighetsmäklare bör förse dig med officiell dokumentation, liksom en notaio.
    • Du kan också välja att anlita en advokat, men detta är ovanligt i Italien eftersom mycket av det som en advokat eller titelsökare skulle göra i andra jurisdiktioner görs av notaio och ibland av fastighetsmäklaren. Att anlita en ytterligare professionell för en andra eller tredje åsikt kan säkert ge extra sinnesro.
  • tips: det finns några fall som förtjänar särskild granskning, t.ex. när äganderätten överförts genom en donation eller ett arv.
• kontrollera om det finns några begränsningar i äganderätten, t.ex. vägrättigheter och andra servitut, panträtter eller en obegränsad leasehold (yträttighet).
  • En licensierad fastighetsmäklare kan utföra ägandekontroller åt dig. Alternativt kanske du vill anlita en advokat specialiserad på fastighetsrätt eller en notaio för att hjälpa dig med ovanstående två punkter
• Kontrollera om någon har laglig förköpsrätt till fastigheten, t.ex. en befintlig hyresgäst eller en angränsande markägare.
  • kontrollera om fastigheten är upptagen i det historiska registret, dvs. omfattas av restriktioner som övervakas av Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • fråga din fastighetsmäklare om en förköpsrätt kan gälla och om sätt att minska en eventuell risk.

Kontrollera den totala kostnaden för köpet, inklusive skatter och lagfartskostnader.

• din fastighetsmäklare kan ge dig ett prospekt över kostnaderna, som varierar inte bara beroende på priset utan även på fastighetens egenskaper, den nuvarande ägarens profil (företag eller privatpersoner), om fastigheten kommer att bli den primära bostaden osv.
  • ytterligare information om skatter och kostnader följer
  .

När du upprättar ett köpeavtal:

• specificera exakt vad du köper, t.ex. en beskrivning av fastigheten och fastighetsregistrets identifierare för fastigheten
• villkora ditt köp med att all juridisk dokumentation som krävs för den specifika fastigheten levereras(detta varierar beroende på när byggnaden uppfördes, men inkluderar i allmänhet inflyttningsintyg, energideklaration, bygglov etc)
  • Om du ska ta ett bolån kan du antingen få ett förhandsgodkännande från din bank eller göra bolånet till ett villkor för ditt köp.
    • en säljare kanske inte är villig att acceptera ett villkorat erbjudande.
• se till att erbjudandet har ett utgångs-/förfallodatum
• se till att alla muntliga löften är skriftliga. Finns det bygglov för att installera en swimmingpool? Se till att det dokumenteras.

Vad är en notaio (notarius publicus) och vad gör de?

En notaio (en notarius publicus med juridisk utbildning, inte att förväxla med den notarius publicus som finns i common-law jurisdiktioner) är en egenföretagare som agerar i allmänhetens intresse, alltså för både köpare och säljare, för att säkerställa integriteten hos offentliga handlingar, inklusive fastighetsöverlåtelser, oavsett om de sker genom köp, arv eller domstolsbeslut.

I det italienska systemet utför Notaio lagfartsundersökningen och upprättar överlåtelseavtalet, uppgifter som en advokat eller annan yrkesman skulle utföra i länder som använder common law-systemet, t.ex. USA och Storbritannien.

En notaio krävs enligt lag för att upprätta och registrera det slutliga köpeavtalet (lagfarten). Eftersom det är köparen som löper störst risk vid fastighetsförsäljning är det brukligt att notaio väljs av köparen som betalar avgiften för notaio. Medan notaio betalas av köparen, i en uppenbar motsägelse, arbetar de juridiskt på uppdrag av staten och är skyldiga att skydda både köparens och säljarens intressen. En notaio får inte agera när deras agerande skulle skapa en intressekonflikt, t.ex. när en av parterna är en släkting.

Ett område som kan leda till missförstånd är att notaio inte utför en platsundersökning: de kontrollerar inte att en fastighets verkliga nuvarande tillstånd motsvarar vad som är juridiskt dokumenterat utöver att ta ett uttalande från säljaren, ett uttalande som kanske eller kanske inte är sant.

notaio costs

Varje notaio fastställer sina egna avgifter. Avgiften är vanligtvis en glidande procentsats av försäljningspriset; ju lägre försäljningspris, desto högre procentsats. Fasta avgifter avskaffades med Bersani-reformerna 2006; vägledning som publicerades 2012 föreslår en genomsnittlig avgift på 1,1% för ett genomsnittligt försäljningspris på 500 000 med ett intervall från 0,4 till 4,82% för försäljningsvärden mellan 25 000 och 1 miljon euro. Den faktiska avgiften beror delvis på transaktionens komplexitet (hur många ägare, hur många tomter fastigheten består av, hur omfattande notariens engagemang kommer att vara under varje förmedlingsfas) och på omfattningen av konkurrenstrycket i ett visst geografiskt område. Om en inteckning ska ingå, lägg till ytterligare ca 60% till avgiften eftersom notaio också är ansvarig för att registrera inteckningen. Du kan be en notaio om en skriftlig uppskattning av deras arvode för en viss transaktion utan ytterligare förpliktelser. Som alla andra yrken kommer vissa notai att vara mer noggranna, lyhörda och professionella än andra. Be om en rekommendation från en person du litar på och följ den.

notaio samlar också in skatter och avgifter till staten; skatterna kommer att visas på deras räkning och anses ofta felaktigt vara en del av kostnaden för notaio.

Om en av parterna inte talar italienska

Det officiella avtalet om fastighetsöverlåtelse kommer att vara på italienska. Om en köpare (eller säljare) inte kan läsa italienska anlitar de vanligtvis en tvåspråkig advokat med en fullmakt (procura) för att agera på deras vägnar. Andra scenarier är möjliga, t.ex. om alla parter (köpare, säljare och Notaio) talar samma främmande språk, kan kontrakten göras på det språket men bilagorna måste översättas från italienska och avtalet måste fortfarande översättas till italienska, allt detta kan vara mer komplicerat än det kan verka på ytan.

Betala för ditt nya hem i Italien: banker, finansiering och mer!

Betalningsprocessen

Om parterna väljer att slutföra ett preliminärt avtal innan den faktiska avslutande transaktionen, gör köparen vanligtvis en handpenning i form av en personlig check som ställs ut direkt till den verifierade ägaren av fastigheten i fråga.

Slutlikviden betalas vanligtvis med en icke-överförbar kassacheck(även kallad bankväxel, assegno circolare) till säljaren.

Har du några extra kronor i kontanter under madrassen? I allmänhet måste kontanttransaktioner vara mindre än € 5000 för att följa antiåtervinningslagarna.

Spärrad betalning (deposito del prezzo)

När överlåtelseavtalet har undertecknats med Notaio måste Notaio registrera överlåtelseavtalet och uppdatera fastighetsregistret och skattedatabasen (catasto). Enligt artikel 2671 i civillagen ska detta göras så snart som möjligt och under alla omständigheter inom 30 dagar. Även om denna process normalt går utan problem, riskerar en köpare att en fordran, t.ex. en bank- eller skattepant, placeras på fastigheten innan transskriberingen av fastighetsregistret sker.

Lag 124/2017 löser detta problem genom att införa ett spärrkonto (deposito del prezzo 8) som förvaltas av Notaio. Båda parter kan begära att ett spärrkonto ska användas, men det är nästan alltid köparen som är den tydliga förmånstagaren. Ingen av parterna kan motsätta sig att escrow-faciliteten används, inte ens som ett villkor för försäljningen. Om köparen vill använda spärrkontofaciliteten bör denne uttrycka sin önskan i förväg så att Notaio kan förbereda den nödvändiga dokumentationen och säljaren inte blir överraskad. Lagen tillåter parterna att välja escrow-alternativet även vid tidpunkten för tillträdet (rogito); det är svårt att föreställa sig detta i praktiken.

Medel som Notaio samlar in (en kassacheck, även kallad bankväxel, utställd på Notaio) kommer att sättas in på ett särskilt bankkonto som är juridiskt åtskilt från Notaios egen förmögenhet. Notarius publicus måste frigöra medlen till säljaren när överlåtelsen av lagfarten har genomförts.

En köpare kan också överväga att använda escrow-faciliteten för att ställa ett villkor för lagfartsöverlåtelsen, t.ex. att medlen får frigöras först när en befintlig panträtt är utsläckt eller när bostadsrättskostnaderna är betalda eller när fastigheten är tömd på saker och/eller en hyresgäst. Det är inte svårt att föreställa sig att denna typ av villkorad användning av escrowfaciliteten av köparen, påtvingad en ovillig säljare, kan leda till domstolsprocesser.

Eftersom Notaio kommer att ådra sig extra kostnader för att administrera escrow-processen är det troligt att de kommer att ta betalt för denna tjänst.

På kort sikt kan köpare förvänta sig att säljare är missnöjda med att escrow-kontot används eftersom säljaren måste vänta en vecka eller så på betalningen.

Bankverksamhet i Italien

De flesta fastighetsköpare vill ha ett bankkonto i Italien för att förenkla betalningen av sitt nya hem och för att betala framtida elräkningar etc.

För att öppna ett konto i Italien kommer en bank att be om personuppgifter och ett italienskt skatte-ID-nummer (codice fiscale) (ofta dåligt översatt som "skattekod"). Den goda nyheten är att det är ganska enkelt att få en codice fiscale, skattemyndigheterna hjälper gärna alla som kanske vill betala skatt förr eller senare! Din fastighetsmäklare kan hjälpa dig att få ditt skatte-ID om du behöver det.

Tips: Undvik simuleringsverktyg på nätet som genererar ett skatte-ID baserat på ditt namn, födelsedatum och födelseort. Dessa verktyg skapar inte koden hos skattemyndigheten.

Obs: Medborgare och permanent bosatta i USA kommer att upptäcka att vissa banker inte tillåter dem att öppna ett konto. Anledningen är en illa genomtänkt amerikansk lagstiftning som förutsätter att alla konton utomlands, även i en jurisdiktion med medelhög eller hög skatt, finns för att gömma pengar. En fastighetsmäklare som är specialiserad på att arbeta med amerikanska medborgare kan hjälpa dig att hitta en bank som gärna vill ha ditt företag.

Att få ett bolån

Köpare som är bosatta i Italien bör kunna få ett hypotekslån för fastigheten förutsatt att de kan visa att de har tillräckliga inkomster för att klara betalningarna. Bolånets värde får inte överstiga 80 % av fastighetens värde, enligt bankens värderingsman (detta värde kan vara mer eller mindre än försäljningspriset). Panträtten i fastigheten kan vara större än det faktiska lånebeloppet eftersom banken inte bara vill skydda lånebeloppet utan även sina kostnader om den skulle behöva driva in skulden.

Om köparen inte är bosatt i Italien och kan styrka sin inkomst är det svårare att få ett bolån i Italien, men det finns bolånemäklare som kan hjälpa till i vissa fall. Vissa köpare tar ett bolån på en fastighet som de redan äger någon annanstans, ibland känt som ett bostadslån. Detta har faktiskt fördelen att köparen inte utsätts för valutakurssvängningar som lätt kan vara 25% eller mer över en 10-20 års tidsram.

Hyra för att köpa / hyra för att äga

En säljare kan vara villig att finansiera köparens köp inom ramen för programmet Rent to Buy(även kallat hyra för att äga, affitto con riscatto) som infördes i slutet av 2014. På grund av begränsningarna i programmet kommer både köpare och säljare sannolikt att betrakta hyra för att köpa som en finansieringslösning i sista hand.

Kostnader för bolån i Italien

För att ta ett bolån i Italien måste du betala de flesta eller alla av följande kostnader:

• Ansökningsavgift för bolån (spese istruttoria)
  • inte alla banker tar ut denna avgift, men den kan ligga mellan 500 och 1000 euro för dem som gör det.
• Avgift för fastighetsvärdering
  • Banken kommer att värdera fastigheten för att oberoende fastställa dess värde oavsett begärt pris eller försäljningspris.
• försäkring för fastigheten
  • fastigheten
  • låntagare för hypotekslån
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• stämpelskatt på hypoteksavtalet
• registreringsskatt för panträtt; skatt på hypotekslånet: 0,25% för primär bostad, 2% i övrigt
• "Stödjande" bankkonto
  • Många banker ber dig att ha ett konto hos dem utöver bolånet. Det finns ingen logisk anledning till detta annat än att lägga till en extra avgift till kostnaden för att göra affärer med dem. Du bör undvika det om du inte behöver det.

Kan utlänningar köpa fastigheter i Italien?

Det kan vara bra att veta att Italien i allmänhet tillåter utlänningar att köpa fastigheter i Italien så länge som italienare får göra detsamma i köparens ursprungsland eller om utlänningen bor ("regolarmente soggiornante") i Italien. Det finns inga begränsningar för EU- och EFTA-medborgare.

Kan icke-EU-medborgare bo i Italien om de köper en bostad?

Att äga en fastighet i Italien ger inga särskilda rättigheter att vistas i Italien, utan du omfattas fortfarande av normala invandringsbestämmelser, som för många tillåter en viseringsfri vistelse i Italien i upp till 90 dagar. Det är möjligt att få ett långsiktigt Elective Residence Visa om du kan dokumentera att du inte behöver arbeta i Italien, t.ex. om du har betydande inkomster (mer än 31 160 € / år) som royalties, en pension, investeringar från utanför Italien. I allmänhet är det mycket svårt att få ett arbetsvisum i Italien.

Efter ditt bostadsköp

Underrättelser

När du har köpt din nya bostad måste du meddela andra om de goda nyheterna! Exakt vem som behöver meddelas beror på fallet, din fastighetsmäklare kan hjälpa dig. Några exempel:

• Om bostaden är din primära bostad
  • registrera din hemvist hos kommunen, vilket är viktigt om du vill utnyttja skattelättnader för "primär hemvist". För närvarande har du upp till 18 månader på dig att göra detta, men slarva inte!
  • uppdatera ditt identitetskort, körkort
  • meddela din bank, bilförsäkring
  • registrera dig för en ny läkare om du befinner dig i en annan ASL-jurisdiktion
  • skattemyndighet, pensionssystem: meddela din arbetsgivare eller skattemyndigheten direkt om du är egenföretagare
  • anmäla adressändring till postkontoret ("Seguimi"), kostar cirka 30 euro per år
• Allmännyttiga företag
  • i de flesta fall är det billigast att bara ändra namnet på kunden (voltura) i stället för att inleda en ny tjänst
    • t.ex. tidigare ägare, kontonummer, mätarnummer
• Förvaltare av bostadsrätter
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - för listade fastigheter, ska i de flesta fall göras av säljaren

Löpande kostnader

När du har blivit ägare till din nya bostad kommer du att ha några återkommande kostnader:

• hushållsel
• avgifter för bostadsrätt
  • endast tillämpligt om din fastighet är en del av en bostadsrätt
• en lokal skatt på sopor och tjänster
• en fastighetsskatt för att finansiera stadens aktiviteter
  • avskrivs om din bostad anses vara din primära bostad
• Försäkring
  • Du bör åtminstone överväga en försäkring som täcker skador på tredje part, t.ex. om ett vattenrör går sönder och översvämmar grannarna. Du kan också överväga stöld-, brand- och annan täckning.
  • undvik dubbelförsäkringar som du kanske redan har
    • Om du bor i en bostadsrättsförening kan det finnas en gruppförsäkring för byggnaden
    • Om du har tagit ett bolån har du viss täckning under lånets löptid

Tips: Din fastighetsmäklare kan tillhandahålla ett prospekt över dina förväntade årliga ägandekostnader.

Skatteavdrag

Fastighetsägare kan dra nytta av en rad skatteavdrag om de lämnar in en deklaration i Italien. De exakta detaljerna kan ändras från år till år.

• Avgift till fastighetsmäklare
• Ränta på bolån
• Kostnader för renovering
• Förbättringar för energibesparing

Vi är här för att hjälpa dig

Om du funderar på att köpa en fastighet i Italien hjälper vi dig gärna genom processen. Låt oss veta hur vi kan hjälpa dig.(om författaren)

Observera: informationen i denna guide var korrekt enligt vår bästa kunskap vid tidpunkten för publiceringen. Den tillhandahålls "i befintligt skick" utan garantier av något slag, vare sig uttryckliga eller underförstådda. Meddela oss gärna om du tycker att det är något annat vi borde ta upp i den här guiden.

Ytterligare läsning om detta ämne

• Finansieringssystemet för hyra till köp
• Catasto förklaras
  • Ladda ner ditt eget visum
• Var man kan bo i Italien
• Italienskt medborgarskap med några tårar

Innehåll

• Hur man köper en bostad i Italien
  • Var är det bästa stället i Italien att köpa en bostad?
  • Att hitta en bostad i Italien
    • Online möter fragmenteringens verklighet
    • Klassificerade annonser
    • Promenera runt
    • Låt en välrenommerad fastighetsmäklare arbeta för dig
      • Provision för fastighetsmäklare
      • Använda mäklaren - säljarens mäklare
      • Använda en fastighetssökare - köparens agent
      • Några kommentarer om du anlitar en mäklare
  • Lägga ett bud när du har hittat ditt perfekta hem
    • 1. Förslaget till bud
    • 2. Det preliminära köpeavtalet (il contratto preliminare, a.k.a. "compromesso")
    • 3. Avslutning / slutförande (rogito)
  • Stämpelskatt och skatter vid fastighetsförsäljning
  • Utför due diligence innan du undertecknar ett kontrakt
  • Vad är en notaio (notarius publicus) och vad gör de?
    • notaio costs
  • Om en av parterna inte talar italienska
  • Betala för ditt nya hem i Italien: banker, finansiering och mer!
    • Betalningsprocessen
      • Spärrad betalning
    • Bankverksamhet i Italien
    • Att få ett bolån
    • Hyra för att köpa / hyra för att äga
    • Kostnader för bolån i Italien
  • Kan utlänningar köpa fastigheter i Italien?
  • Kan icke-EU-medborgare bo i Italien om de köper en bostad?
  • Efter ditt bostadsköp
    • Underrättelser
    • Löpande kostnader
    • Skatteavdrag
  • Vi är här för att hjälpa dig
  • Mer information om detta ämne

❖ ❖ ❖

Ovanstående erbjuds som allmän vägledning utan garanti; ändringar kan ha skett sedan det skrevs. Rådgör med lämpliga kvalificerade yrkesmän angående din specifika situation innan du gör något fastighetsköp.

Om författaren

Sean Michael Carlos växte upp i Rhode Island, USA. Han studerade i USA, Storbritannien och Tyskland innan han bosatte sig i Italien där han har bott i över tjugofem år, i tre olika regioner.

Sean är en licensierad fastighetsmäklare i Italien med över 10 års erfarenhet inom sektorn och skulle gärna höra från dig om du vill köpa eller sälja fastigheter i Italien.