Juridiska överväganden vid försäljning av bostad i Italien: Bygglov och lagfart

Flera formella och materiella krav avseende bygglov måste uppfyllas vid köp av en fastighet i Italien för att säkerställa att lagfarten är juridiskt korrekt, att skatteskyldigheter har uppfyllts och för att skydda köpare och säljare från "missförstånd" som kan uppstå efter försäljningen.

Bygglov måste nämnas i köpeavtalet

Till att börja med måste köpehandlingen nämna alla viktiga bygglov ("titoli abilitativi") som har utfärdats för byggnaden, eller enheten i en byggnad (t.ex. lägenhet i en bostadsrätt). Rekommendationen är att ange alla bygglov, både större och mindre. Nationellt infördes bygglov 1942 (L. 1150 / 1942) ¹ för stadsområden, utvidgat till landsbygdsområden 1967 (L. 765 / 1967) ². Vissa städer kan ha utfärdat bygglov före 1942. Om bygglovet inte nämns, eller om säljaren åtminstone uppger att byggnationen påbörjades före den 1 september 1967, blir titeln ogiltig, den har aldrig kommit till stånd ³. Tillstånden måste finnas, måste gälla för den byggnad som säljs, men behöver inte visas upp för köparen eller för Notaio. En lögn i ett offentligt lagfartsavtal är, enligt artikel 483 ⁴ i strafflagen, straffbart med upp till 2 års fängelse.

Syftet med kravet på att ange bygglov är främst att stoppa försäljningen av fastigheter som byggts i total avsaknad av bygglov.

En edsvuren förklaring om byggnadens "lagliga tillstånd" kan bifogas handlingen

Enbart förekomsten av bygglov garanterar inte att det som faktiskt byggdes motsvarar det som var tillåtet. Lagstiftning som godkändes 2020 (D.L. 76 / 2020) ⁵ går flera steg längre och föreslår att byggnadens lagliga status ska verifieras genom bygglov eller, om sådana saknas, genom annan otvetydig dokumentation, t.ex. skattekontorets (catasto). Dessutom måste den befintliga konstruktionen återspegla vad som tilläts, inom specifika toleranser. Vid fastighetsförsäljning kan en edsvuren förklaring om det lagliga tillståndet bifogas köpehandlingen: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". På klassiskt italienskt manér är språket tvetydigt och ingen påföljd anges i lagen, vilket banar väg för ytterligare rättstvister som binder upp domstolssystemet.

I större delen av Toscana och i vissa delar av Emilia Romagna krävs en edsvuren rapport (conformità urbanistica) av en kvalificerad teknisk yrkesman (geometra arkitekt, civilingenjör, perito industriale) har varit en del av försäljningsprocessen i praktiken, om inte i lagen, i 5-10 år; de främsta förändringarna är att toleranserna för efterlevnad specificeras och att det anges att den edsvurna rapporten ska bifogas lagfarten.

Skattekontorets uppgifter (catasto) måste vara korrekta: "conformità catastale"

En lag från 2010 ⁶ kräver att skattekontorets planritning (planimetria catastale) korrekt återspeglar fastigheten som den ser ut idag, inom vissa toleranser som inte påverkar fastighetens taxeringsvärde. Textuppgifterna, i den mån de påverkar taxeringsvärdet, måste också vara korrekta. Fastighetens adress behöver inte korrigeras, men det är en god idé att göra detta som en del av att förbereda en fastighet för försäljning. A Notaio kan be parterna, köpare och säljare, att underteckna skattekontorets planritning och kan bifoga den till köpehandlingen, men detta är inte ett krav.

Skattekontorets fastighetsregister existerar separat från stadsplaneringskontorets fastighetsregister. Rättelse av uppgifter i stadsplaneringskontoret innebär inte automatiskt rättelse av uppgifter i skattekontoret och vice versa, utom i begränsade områden i norra Italien som använder ett enhetligt system för registerhållning som är ett arv från det tidigare österrikiska styret.

Jurister varken kontrollerar eller kan kontrollera teknisk efterlevnad

En vanlig missuppfattning bland köpare av fastigheter i Italien, både infödda och utlänningar, är att den juridiska experten, den Notaio, kontrollerar riktigheten i den tekniska dokumentationen av en fastighet. En jurist är inte en teknisk expert. Endast en kvalificerad teknisk expert (geometra , arkitekt, civilingenjör, perito industriale) kan kontrollera att den tekniska dokumentationen är korrekt. De måste göra det med en edsvuren försäkran: leta efter ordet "asseverata". De som kommer från jurisdiktioner med sedvanerätt kommer att få en automatisk impuls att"skaffa en advokat". Utan att lägga för stor vikt vid det, så hjälper det inte att försöka använda en skruvmejsel när det behövs en skiftnyckel: lösningen är en teknisk expert, inte en jurist.

Vad händer om en otillåten konstruktion upptäcks före en försäljning?

Historiskt sett var det mindre strikt att få bygglov än vad som förväntas idag. Det är inte särskilt långsökt att säga att de flesta bostäder i Italien har bygglovsproblem som måste åtgärdas före en försäljning. Det rekommenderas starkt att säljaren tillhandahåller en edsvuren laglig rapport om fastighetens tillstånd (teknisk överensstämmelse) som ett villkor för försäljning.

Rapporten om teknisk överensstämmelse kan ta flera månader på grund av tiden för att begära dokumentation från stadsbyggnadskontoret, för att utföra mätningar och för att skriva rapporten.

Frågor som kan dyka upp:

• mindre deformationer som överskrider tillåtna toleranser: retroaktivt tillstånd utfärdas med anmälan till staden
• medelstora deformationer: retroaktivt tillstånd begärs från staden
• Deformationer som för närvarande inte kan tillåtas: situationen måste ändras (inklusive rivning) för att motsvara vad som faktiskt tilläts.

Förekomsten av otillåtet arbete kommer att fördröja en försäljning. Hur lång tid det tar beror på hur allvarligt problemet är, tillgången till tekniska experter och byggare om det behövs, tiden på året (semestrar kan komma i vägen).

Vilka är konsekvenserna av att köpa en bostad som har otillåten konstruktion (abuso edilizio)?

Det kan finnas skäl till att en köpare, som är medveten om otillåtet arbete, vill fortsätta med köpet av en fastighet i dess nuvarande form.

1. I överlåtelseavtalet måste större bygglov nämnas, tillstånden måste finnas och avse den fastighet som säljs. Det är alltså inte möjligt att sälja en fastighet byggd efter 1942 (i tätort, 1967 på landsbygd) som inte har åtminstone ett första bygglov.
2. Köpare som kräver ett bolån kommer att upptäcka att en bank inte är villig att låna ut till en fastighet om bygglovsfrågor inte löses innan försäljningen slutförs.
3. Framtida bygglov som ska godkännas av staden har som förutsättning att fastigheten är i lagligt skick.
4. Om det kan bevisas att köparen var medveten om det otillåtna arbetet vid tidpunkten för försäljningen, är köparen också solidariskt ansvarig ⁹ för eventuella böter och rivningskostnaden om rivning utförs av staden. I extrema fall, t.ex. om man fortsätter att utföra otillåtet arbete trots ett föreläggande om avbrytande, kan fängelsestraff utdömas. I praktiken är verkställigheten svag.
5. Skattekontorets dokumentation måste korrekt återspegla vad som säljs vid tidpunkten för försäljningen. En skatterevision efter försäljningen kan bli smärtsam om det visar sig att de skatteparametrar som angavs vid tidpunkten för försäljningen undervärderade fastigheten och därmed den skatt som betalades.

En köpare som ärver otillåtet arbete måste lösa problemet (ta bort eller, om möjligt, få ett retroaktivt tillstånd) så snart det kommer till hans eller hennes kännedom. En stad får ofta kännedom om otillåten byggnation först efter att en missnöjd granne har larmat staden.

Vi vill påminna om att jurister INTE kontrollerar tekniska bygglov.

Den starka rekommendationen är att säljaren löser alla bygglovsfrågor innan en försäljning slutförs, även om denna process oundvikligen försenar försäljningen. Köparen bör förvänta sig en edsvuren laglig statlig rapport ... och vara villig att betala för den om det behövs.

Andra byggnadsintyg som krävs eller är användbara för en fastighetsförsäljning i Italien

Energimärkningsintyg, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Säljaren måste förse köparen med en giltig kopia av energicertifikatet så snart en köpare överväger att köpa en fastighet. Energicertifikatet måste specificeras i köpekontraktet och bifogas till det. Även om avsikterna bakom energibesiktningen är utmärkta, är marknadspriset för energibesiktningar mycket lågt i förhållande till det arbete som krävs för en professionell besiktning. Följaktligen är det inte mycket noggrannhet som krävs för att utföra energibesiktningar. Endast certifikat för nya byggnader är i allmänhet tillförlitliga. Energicertifikat upphör att gälla efter 10 år; tidigare om ändringar görs i en av de parametrar som avgör certifikatets klassificering, t.ex. om ett värmesystem byts ut.

Systemcertifikat (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

Italien införde ett system för certifiering av installation och betydande ändringar av system (t.ex. värme och kyla, VVS, el, brandskydd, hissar, tv...) 1990 ( L. 46/1990) ¹⁰, uppdaterat 2008 (D.M. 37/2008) ¹¹. Tidigare utfärdades inte alltid intyg eftersom mycket arbete utfördes "informellt", utan fakturor. Vid försäljningstillfället kan en säljare förklara att ett system inte uppfyller standarderna, och det åligger då köparen att se till att systemet uppfyller gällande standarder. Det är i teorin möjligt att ersätta ett intyg om överensstämmelse med ett ansvarsintyg (dichiarazione di rispondenza, DiRi) för system som installerades mellan 1990 och 2008, men i praktiken är det få tekniska experter som vill ta ansvar för arbete som de inte själva har utfört. DiRi är mer realistiskt som en lösning för en teknisk expert att certifiera tidigare arbete som han eller hon utfört.

Intyg om inflyttning / beboelighet (agibilità) certifikat

En bostad i Italien måste uppfylla minimikraven för "hälsa och säkerhet", t.ex. ha en takhöjd på minst 2,7 meter i vardagsrummet, ha ett badrum (2,4 m högt) med fönster osv. En byggherre certifierar att en byggnad uppfyller minimikraven för bostäder när byggnaden är färdigställd eller när betydande arbete modifierar en befintlig byggnad. Började som ett hälsoinriktat direktiv 1934, för närvarande krävs certifikat för arbete som utförts efter 30/6/2002 (som anges i d.P.R. 380/2001 ¹² & D.L. 222 / 2016 ¹³) och endast efter detta datum. Agibilità har energikartläggning APE, systemcertifikat och, sedan den 11 december 2016, bygglov (conformità urbanistica). Certifikat krävs inte för försäljning av en fastighet, men bör nämnas i en handling om de utfärdats efter den 30/6/2002. Certifikat som utfärdats före detta datum är i praktiken meningslösa eftersom de lagar som de utfärdades enligt avskaffades. Minimistandarder för bostäder måste följas även om det inte finns något agibilità certifikat.

Denna artikel är avsedd att ge en allmän översikt över detta ämne; den ersätter inte en granskning av en specifik situation av en kvalificerad teknisk expert och återspeglar inte nödvändigtvis gällande lag.

❖ ❖ ❖

Zgoraj je na voljo kot splošno vodilo brez garancije; morda je prišlo do sprememb, odkar je bilo napisano. Preden se odločite za nakup nepremičnine, se o vaši specifični situaciji posvetujte z ustreznimi usposobljenimi strokovnjaki.

O avtorju

Sean Michael Carlos je odraščal na Rhode Islandu v ZDA. Študiral je v ZDA, Združenem kraljestvu in Nemčiji, nato pa se je ustalil v Italiji, kjer živi že več kot petindvajset let v treh različnih regijah.

Sean je licencirani nepremičninski agent v Italiji z več kot desetimi leti izkušenj na tem področju in bi vas rad slišal, če želite kupiti ali prodati nepremičnino v Italiji.