Är en besiktningsrapport en del av försäljningsprocessen?

Det finns en rad krav som en säljare måste uppfylla; dessa dokumenteras(men verifieras inte) av notaio.

Enligt lag är säljaren ansvarig för att fastigheten har ett bygglov och planeringstillstånd för efterföljande ändringar där så krävs(genom att vid behov erhålla och hänvisa till relevanta dokument i överlåtelseavtalet eller i vissa fall svära på detta) och är ansvarig för korrektheten i fastighetsregistret(catasto) data som används för skatteändamål. Detta kallas ofta conformità catastale, urbanistica ed edilizia.

Namnet på ett bygglov, som krävs nationellt för byggnader som byggts sedan 1942, har ändrats med tiden:

• Licenza edilizia: för byggnader byggda mellan 17-10-1942 och 30-01-1977 ("Legge Urbanistica", 17 agosto 1942, n. 1150)
• Concessione edilizia: för byggnader byggda mellan 30-01-1977 och 30-06-2003 (Legge 28 gennaio 1977 n. 10)
• Permesso di costruire: för byggnader uppförda efter den 30-06-2003 (Testo Unico DPR 380/01)

Byggnader som uppförts före kravet på en Licenza edilizia är i allmänhet undantagna från kravet på bygglov. Det är också möjligt att själv intyga att en byggnad byggd före september 1967 har ett tillstånd, men det är bäst att hitta tillståndet.

Ändringar som kräver bygglov (ändringslov) måste också dokumenteras.

Vissa arbeten kan ha utförts olagligt och sedan legaliserats som en del av amnestierna 1985, 1994 och 2003. Detta måste dokumenteras.

Ägaren bör därför ha tillstånd som motsvarar den aktuella situationen. Dessa erhålls från det lokala "tekniska" kontoret i staden eller orten.

Certifikat för beboelighet. När en byggnad är färdigställd bör ett intyg om beboelighet (agibilità) utfärdas. Detta är inte absolut nödvändigt för en försäljning, men rekommenderas starkt.

Säljaren måste också tillhandahålla ett energicertifikat, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)".

I vissa områden, särskilt delar av Emilia Romagna och Toscana, kommer en notaio att begära en teknisk rapport (av en geometra, arkitekt eller annan kvalificerad person) som dokumenterar conformità edilizia &urbanistica. Detta är en utmärkt idé för att skydda både köpare och säljare (säljaren har det juridiska ansvaret) och betalas normalt av säljaren med vissa undantag. Rapporten är inte lagstadgad, trots vad notaio kan antyda. Det fanns nyligen ett beslut från konkurrensmyndigheten som uttryckligen säger att en notaio inte kan kräva en rapport från en tekniker.

En köpare kan välja att anlita en egen expert för att granska bygglovet och situationen på plats, även om säljaren tillhandahåller en rapport: lita på men verifiera.

Certifiering av system (impianti a norma): system som byggts/installerats efter den 13 mars 1990 måste uppfylla eller överträffa de standarder som gällde vid installationstillfället. Detta gäller t.ex. el-, värme-, kyl- och rörsystem. I stället för certifikat kan en säljare förklara att ett system inte uppfyller standarderna och att det är köparens ansvar att se till att systemen uppfyller standarderna. Detta är ganska vanligt, särskilt för hus som inte har uppdaterats på flera år.

En köpare är välkommen att anlita en expert för en inspektion av potentiella faror, som beroende på fastigheten kan inkludera blyfärg, fukt, asbest eller radon. Denna typ av inspektion är ganska sällsynt i Italien.

Naturligtvis vill du känna till bostadens situation innan du lägger ett bud, eller så vill du eventuellt göra ditt bud villkorat av ovanstående krav.

❖ ❖ ❖

Ovanstående erbjuds som allmän vägledning utan garanti; ändringar kan ha skett sedan det skrevs. Rådgör med lämpliga kvalificerade yrkesmän angående din specifika situation innan du gör något fastighetsköp.

Om författaren

Sean Michael Carlos växte upp i Rhode Island, USA. Han studerade i USA, Storbritannien och Tyskland innan han bosatte sig i Italien där han har bott i över tjugofem år, i tre olika regioner.

Sean är en licensierad fastighetsmäklare i Italien med över 10 års erfarenhet inom sektorn och skulle gärna höra från dig om du vill köpa eller sälja fastigheter i Italien.