Certifikat för fastigheters beboelighet (certificato di agibilità) i Italien: Vad du bör veta

När ett bygge eller en omfattande renovering har slutförts i Italien ska byggaren meddela kommunen eller staden att arbetet har slutförts i enlighet med utfärdade tillstånd och avvikelser och intyga att arbetet uppfyller hälso- och säkerhetskraven. Detta intyg om hälsa och säkerhet kallas Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA.

Certifikatet, som ofta översätts till habitability certificate, intygar att byggnaden och de system som installerats i den är hälsosamma, säkra och energieffektiva och, i tillämpliga fall, uppfyller kraven för digital infrastruktur (t.ex. fiberoptiska ledningar), enligt gällande bestämmelser.

En kommun har 180 dagar på sig att skicka en hälsoinspektör för att verifiera sanningshalten i yrkesutövarens certifiering. Fokus för habitability-certifikatet ligger på hälsa, sanitet och säkerhet, inte på detaljerna i bygglovet i sig. Det är talande att det är hälsovårdsmyndigheterna som kan utföra en inspektion.

Före införandet av lag 69/2013 krävdes en ansökan för att kommunen skulle utfärda certifikatet i stället för den nuvarande certifierade anmälningsprocessen.

Det övergripande systemet för boendeintyg anges i den enda texten om byggregler, DPR 380, 6 juni 2001, som specificerar behovet av att intyga beboelighet för:

1. nybyggnation;
2. ombyggnad eller tillägg av ytterligare våningar, helt eller delvis;
3. ingrepp i befintliga byggnader som kan påverka villkoren för säkerhet, sanitet, hälsa och/eller energieffektiviteten i byggnaden och de system som installerats i den.

DPR 380-2001 trädde i kraft den 30 juni 2003; fastigheter som byggdes före detta datum och som inte har genomgått betydande ändringar sedan dess behöver inte ha ett agibilità -certifikat, känt som agibilità formale: denna lag upphävde tidigare lagar. Fastigheter måste dock ha abitabilità sostanziale, med andra ord om en fastighet säljs som ett hem måste den uppfylla de grundläggande kraven för ett hem, åtminstone de som gällde vid tidpunkten för dess uppförande: takhöjden i primära rum (de vi tillbringar betydande tid i, inte tjänsterum som badrum) bör (sedan 1975) vara minst 2,7 meter hög, dessa rum måste ha fönster som kan öppnas, det måste finnas minst ett badrum.

Abitabilità-intyget infördes först genom kungligt dekret 1265 år 1934. Intyget kallades abitabilità när det gällde en bostadsfastighet, agibilità för allt annat. DPR 380-2001 introducerades agibilità som termen för alla fastigheter och blev en synonym till abitabilità.

Eftersom habitability-intyget dokumenterar situationen när det utfärdades, är värdet av ett historiskt intyg, även om det finns tillgängligt, något begränsat. Det som var sant för 30 år sedan kanske inte är sant idag. Standarder har utvecklats och en byggnad kommer att ha varit föremål för tidens gång.

Krav på boendeintyg vid köp eller försäljning av fastighet

Endast byggnader som byggts eller väsentligt ändrats sedan den 30 juni 2003 måste ha ett formellt intyg om boende. Notarien (notaio) är skyldig att ta emot edsvurna uttalanden från säljaren om bygglov som har utfärdats och om riktigheten i skattekontorets register, inklusive planritning, men det finns inget krav på att agibilità certifikatet ska nämnas.

Hur förhåller sig det italienska agibilità certifikat jämfört med ett Occupancy Permit i Nordamerika eller ett Certificate of Compliance on Completion i Irland och Storbritannien?

Ett italienskt agibilità certifikat är inriktat på hälsa, sanitet och säkerhet; det intygar inte att det som byggdes matchar tillstånd som finns registrerade hos en kommun. Ett sådant certifikat finns för närvarande inte i det italienska systemet utöver de deklarationer som en byggare gör när han slutför ett specifikt projekt.

Vid försäljningstillfället måste en säljare intyga att en fastighet har alla nödvändiga bygglov och överensstämmer med dessa tillstånd. Eftersom de flesta säljare inte är tekniskt kvalificerade att göra detta uttalande, kommer notai (notarius publicus) i vissa områden, till exempel större delen av Toscana, att begära en edsvuren rapport från en kvalificerad teknisk expert, till exempel en geometra. Rapporten tar tid att förbereda, delvis på grund av kommunernas långsamhet med att tillhandahålla kopior av dokumentation i arkivet, och kostar mer än 1000 euro, vilket är skäl till att det ännu inte är standardpraxis i hela landet.

Vad innebär Attestazione di idoneità abitativa?

Som ett minimum är Attestazione di idoneità abitativa intyg, som utfärdas av en kommun, anger hur många personer som får bo i en bostad. Det krävs av icke-EU-medborgare för invandringsändamål. I vissa fall innehåller det också en kontroll av att fastigheten uppfyller minimikraven för hälsa och sanitet. Detta intyg används inte vid köp eller försäljning av en bostad.

❖ ❖ ❖

Ovanstående erbjuds som allmän vägledning utan garanti; ändringar kan ha skett sedan det skrevs. Rådgör med lämpliga kvalificerade yrkesmän angående din specifika situation innan du gör något fastighetsköp.

Om författaren

Sean Michael Carlos växte upp i Rhode Island, USA. Han studerade i USA, Storbritannien och Tyskland innan han bosatte sig i Italien där han har bott i över tjugofem år, i tre olika regioner.

Sean är en licensierad fastighetsmäklare i Italien med över 10 års erfarenhet inom sektorn och skulle gärna höra från dig om du vill köpa eller sälja fastigheter i Italien.