Vender um imóvel em Itália: uma lista de verificação de documentos

Está a planear vender a sua casa em Itália? É muito provável que as suas primeiras preocupações estejam relacionadas com o valor de mercado e o prazo de venda. E com razão. Não são poucos os agentes imobiliários(e os seus impostores) que se contentam em fazer-lhe uma avaliação de bolso para conseguir o seu negócio. No entanto, uma avaliação profissional de uma propriedade deve ser mais do que um exercício de 2 minutos; nomeadamente, deve incluir uma análise de toda a documentação pertinente. Documentação que deve estar disponível para consulta por potenciais compradores. Além disso, a lei exige determinada documentação para o contrato de venda preliminar e/ou de fecho/conclusão.

Eu ouvi esse gemido. É verdade que o processo de recolha de documentos pode ser um pouco entediante, especialmente se já tem a sua casa há muitos anos. Acredite em mim, não me agrada ser o portador de más notícias! Muitas vezes, um vendedor só fica a saber destes requisitos quando se aproxima a altura do fecho/conclusão. No entanto, há várias vantagens em reunir os documentos da propriedade com antecedência:

1. uma avaliação mais exacta permite-lhe ter a certeza de que obterá um preço justo pela sua propriedade num período de tempo razoável.
2. ao enfrentar o problema mais cedo do que mais tarde, não corre o risco de perder a venda quando surgir um provável comprador; o comprador não vai querer esperar semanas para ver os documentos. Prevenir é prevenir!

Eis o que deve reunir e porquê:

• A certidão da Conservatória do Registo Predial (Visura catastale) e A planta pode ser descarregada, gratuitamente, por qualquer um dos proprietários do imóvel na Conservatória do Registo Predial (catasto), que faz parte das Finanças (Agenzia delle Entrate). Por lei, o vendedor deve declarar, no âmbito de um contrato preliminar de compra e venda autenticado e no contrato definitivo de transferência de propriedade, que os dados do registo predial, incluindo a planta, reflectem com exatidão a situação atual (conformità catastale) ^1. Se, por qualquer razão, houver uma discrepância, esta terá de ser resolvida antes de a venda poder ser concluída.
O
• seu agente imobiliário também pode obter a planta baixa para
si.
• O ato notarial que transfere a propriedade para si ( e co-proprietários, se aplicável). Se é proprietário do imóvel há menos de 20 anos, será útil, e no caso de o comprador necessitar de uma hipoteca, documentar a propriedade anterior que remonta a pelo menos 20 anos. A marca dos 20 anos deve-se ao direito legal de um invasor se tornar proprietário em determinadas condições, conhecido como prescrição aquisitiva ou usucapião. Um problema frequente ocorre quando uma propriedade foi herdada mas a transferência da escritura não foi efectuada.
É
• necessário preenchê-lo
.
• Relatório de ónus e encargos (ispezione ipotecaria). Qualquer um dos proprietários pode imprimir uma cópia gratuita do serviço de informação sobre propriedades gerido pelas receitas internas. É necessário obter as credenciais de acesso, por exemplo, o SPID, que é complicado em Itália. O comprador deve querer saber se o imóvel tem atualmente uma hipoteca ou outro tipo de penhor. A verificação definitiva será efectuada pelo notário durante a conclusão do contrato. Em alguns casos, pode existir um direito de preferência, como no caso dos proprietários de propriedades agrícolas vizinhas ou dos actuais inquilinos
• ^. Isto aplica-se a cada um dos serviços públicos (impianti), por exemplo, gás, eletricidade, aquecimento e refrigeração, água e esgotos, elevadores, receção de televisão, alarmes de incêndio, portões e portas automáticas instalados depois de 27 de março de 2008 e, em alguns casos, para sistemas instalados depois de 13 de março de 1990. Quando os sistemas são instalados ou substituídos, o técnico deve fornecer um certificado de que o trabalho foi efectuado de acordo com as normas em vigor. Esta documentação deve ser fornecida para que o comprador saiba o que está a receber e não possa alegar o contrário mais tarde, o que constitui uma vantagem tanto para o comprador como para o vendedor.
Não
• se esqueça de incluir os registos de manutenção dos sistemas
de
• aquecimento e de arrefecimento (libretto d'impianto
).
• O certificado de classificação energética (APE: attestato di prestazione energetica) é exigido para inspeção pelos potenciais compradores e deve ser anexado ao contrato de venda definitivo, com uma multa de 3000 a 18 000 euros, a dividir entre o comprador e o vendedor, se não for incluído ^3. O técnico ^{4 vai} querer ver a sua planta e os registos de manutenção dos sistemas de aquecimento e refrigeração (libretto d'impianto). O certificado deve ser refeito se houver alterações que possam afetar a classificação energética ( renovações, mudanças de equipamento), caso contrário é válido por 10 anos. O custo varia consoante o edifício e a sua localização; pode esperar pagar algo entre 150 e 300 euros.
Não se esqueça de que está a
• pagar pela experiência do técnico, pelo seu tempo ( incluindo as deslocações a locais remotos) e pela sua responsabilidade legal.
• Autorização de construção certificado de construção ^{5 ou} perdão (condono). A sua câmara municipal fornece-o, muitas vezes online. Pode solicitá-la diretamente ou pagar a um profissional para a obter. É possível uma declaração alternativa para edifícios construídos antes de 1 de setembro de 1967, uma vez que se presume que os registos mais antigos estão em falta ou são de má qualidade ^6. (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003).
• Certificado de habitabilidade (certificato di agibilità) Disponível na câmara municipal. Não é exigido para edifícios concluídos antes de 1934 ⁷ . Não é estritamente necessário para uma venda, mas é útil se estiver disponível.

No caso de uma unidade num condomínio:

• O regulamento do condomínio. O comprador vai querer saber quais as limitações, caso existam, estabelecidas no regulamento, caso existam.
• Ata da reunião de condomínio do último ano ou melhor, duas, ( reuniões ordinárias e extraordinárias) incluindo despesas passadas e o orçamento planeado. Um comprador quererá saber quais as taxas anuais a esperar. Também vai querer saber quais as despesas extraordinárias que estão a ser preparadas.
• Uma declaração do administrador do prédio sobre o estado atual dos pagamentos do condomínio. Se o vendedor está atrasado nos pagamentos, o comprador vai querer saber.
• Tabela millesimali: eventualmente uma ou mais tabelas indicando o ‰ a utilizar para dividir certas despesas partilhadas.

No caso de um imóvel atualmente arrendado:

• O contrato de arrendamento. O comprador vai querer saber quando expira e qual o rendimento esperado.

Em relação a cada um dos vendedores:

• Documento de identificação legal. Este tem de ser válido (não expirado). É necessário para atestar quem está a assinar o contrato de venda (preliminar e/ou de fecho/conclusão).
• Número de identificação fiscal (codice fiscale, muitas vezes mal traduzido como código fiscal).
• Certidão do estado civil e, se for casado, do regime matrimonial (regime patrimoniale). Isto pode não ser necessário para os estrangeiros residentes fora de Itália.

Notas de rodapé

¹ Decreto-Lei 31 de maio de 2010, № 78

² Decreto de 22 de janeiro de 2008, № 37

³ Decreto-Lei 23 de dezembro de 2013, № 145

⁴ Quem pode efetuar a certificação energética (em italiano)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 artt. 220

❖ ❖ ❖

O acima é oferecido como orientação geral sem garantia; mudanças podem ter ocorrido desde que foi escrito. Consulte profissionais qualificados apropriados sobre sua situação específica antes de fazer qualquer compra de imóvel.

Sobre o autor

Sean Michael Carlos cresceu em Rhode Island, EUA. Estudou nos EUA, no Reino Unido e na Alemanha antes de se estabelecer em Itália, onde vive há mais de vinte e cinco anos, em três regiões diferentes.

Sean é um agente imobiliário licenciado em Itália com mais de 10 anos de experiência no sector e gostaria de ser contactado por si se pretender comprar ou vender uma propriedade em Itália.