Preciso de um advogado para comprar um imóvel em Itália?

No sistema jurídico do código civil utilizado em Itália, é o Notaio (notário), um funcionário público, que é responsável pelo trabalho jurídico quando um imóvel é vendido, e não um advogado. O Notaio efectua as devidas diligências legais, como a pesquisa de títulos, e assegura a integridade do título e da transferência de uma propriedade. O código civil Notaio não tem nada a ver com o notário público que se encontra no sistema jurídicocommon law utilizado nos países de língua inglesa, um ponto de confusão compreensível para os falantes de inglês. No sistema jurídico common law é normalmente utilizado, ou mesmo exigido, um advogado para efetuar as diligências legais necessárias.

Os italianos raramente recorrem a um advogado quando compram um imóvel para habitação. Consequentemente, poucos advogados em Itália conhecem bem os meandros do direito imobiliário, uma vez que o direito é um campo vasto e o imobiliário não é o seu ganha-pão. Notai tem acesso direto em linha aos registos dos títulos de propriedade, assim como os melhores agentes imobiliários como eu. A maioria dos solicitadores não o faz.

Quem escolhe o Notaio quando se compra uma propriedade em Itália?

O comprador escolhe o Notaio e paga por ele. O Notaio é suposto ser imparcial e representar igualmente o comprador e o vendedor, mas, num reconhecimento tácito de que o comprador é a parte mais fraca na transação (o comprador desiste de algo fácil de compreender, dinheiro, por algo complexo, a propriedade), a prática faz com que o comprador escolha o Notaio. Certamente, o comprador deve ter em mente a situação do vendedor: se o vendedor vive na Toscana, o vendedor pode não ficar muito satisfeito com um comprador que queira escolher um Notaio em Milão ou Palermo.

Como selecionar um Notaio ao comprar uma propriedade em Itália

A maioria dos Notai são competentes, mas como todos os profissionais, alguns são melhores do que outros. O ideal é pedir recomendações a amigos de confiança. A maioria dos agentes imob iliários tem Notai com quem trabalha regularmente, o que pode ser bom ou mau. É possível pedir previamente a um ou mais Notai uma proposta de preço, que inclui normalmente os impostos devidos ao Estado; estes têm de ter uma visão global bem definida da venda para poderem fornecer uma proposta exacta.

Quando é que o comprador deve contactar o Notaio?

O comprador deve, idealmente, contactar e falar com o seu Notaio antes de se comprometer a comprar uma propriedade específica. O Notaio está disponível numa função de consultoria. O comprador pode optar por ter o Notaio a supervisionar um acordo preliminar, se for necessário. Poucos o fazem devido ao custo adicional, mas não é uma má ideia para quem procura paz de espírito adicional.

Como escolher um advogado para comprar um imóvel em Itália

A contratação de um advogado pode ser útil para supervisionar a correção do trabalho do Notaio; os honorários de um advogado podem ser uma excelente apólice de seguro. Um advogado pode também atuar em nome do comprador no caso de este não poder estar presente para assinar e/ou não falar italiano. Ao escolher um advogado, é importante verificar se ele tem experiência significativa em direito imobiliário: poucos têm. O valor de um advogado será muito limitado se tiver pouca experiência em direito imobiliário.

Um advogado pode prestar um serviço de caução na compra de um imóvel em Itália?

Um advogado não pode fornecer um serviço de caução: apenas um Notaio pode fornecer um serviço de conta de caução legalmente protegido.

Um Notaio ou um advogado efectua a devida diligência técnica?

Um Notaio é um profissional jurídico, um especialista em direito, tal como um advogado. Também não é um perito em construção. Não visitam uma propriedade. Não verificam se uma propriedade tem todas as licenças adequadas. Um Notaio receberá declarações do vendedor para este efeito e incluí-las-á no contrato de venda. A lei não exige mais do que isso. A realização de uma inspeção de construção e a verificação das licenças de construção são da competência de um profissional técnico, como um geometra ou um arquiteto. Em algumas zonas limitadas de Itália, como a maior parte da Toscânia, o site Notaio solicitará um relatório de conformidade técnica sob juramento de um profissional técnico.

Um agente imobiliário em Itália pode efetuar diligências legais?

Os melhores agentes imobiliários em Itália podem efetuar as diligências legais iniciais em nome do comprador. Um agente imobiliário em Itália pode optar por pagar taxas contínuas para aceder à repartição de finanças oficial (Catasto) e a informações sobre direitos (título, penhor) relativos a propriedades em Itália. Muitos pagam para aceder aos registos da repartição de finanças Catasto; apenas os melhores agentes imobiliários têm acesso a informações sobre direitos, uma vez que o sistema é complicado e dispendioso.

Posso escolher o meu agente imobiliário em Itália?

Por defeito, um comprador de imóveis em Itália trabalhará com o agente que o vendedor escolher. A lei exige que o agente imobiliário seja imparcial, mas, na prática, existe apenas uma propriedade e a relação do agente com o vendedor pode refletir esse facto. A maioria dos agentes imobiliários em Itália colabora com outros colegas, mas é importante que o comprador deixe o seu agente entrar em contacto com o agente da lista para evitar confusões sobre quem paga a comissão a quem. Ao contrário da opinião popular, um agente imobiliário em Itália NÃO representa apenas as propriedades da sua própria carteira. Em termos práticos, um agente imobiliário tende a estar mais motivado para promover uma propriedade específica do que para ajudar o comprador a encontrar a melhor propriedade em geral. Contacte-me para obter mais informações sobre como o posso ajudar como agente do seu comprador.

❖ ❖ ❖

O acima é oferecido como orientação geral sem garantia; mudanças podem ter ocorrido desde que foi escrito. Consulte profissionais qualificados apropriados sobre sua situação específica antes de fazer qualquer compra de imóvel.

Sobre o autor

Sean Michael Carlos cresceu em Rhode Island, EUA. Estudou nos EUA, no Reino Unido e na Alemanha antes de se estabelecer em Itália, onde vive há mais de vinte e cinco anos, em três regiões diferentes.

Sean é um agente imobiliário licenciado em Itália com mais de 10 anos de experiência no sector e gostaria de ser contactado por si se pretender comprar ou vender uma propriedade em Itália.