O relatório de inspeção da casa faz parte do processo de venda?

Há uma série de requisitos que o vendedor deve cumprir; estes são documentados(mas não verificados) pelo notaio.

Por lei, o vendedor é responsável por garantir que a propriedade tem uma licença de construção e uma autorização de planeamento para alterações subsequentes, quando necessário (obtendo, se for caso disso, e citando os documentos pertinentes no contrato de transferência ou, em alguns casos, jurando para o efeito) e é responsável pela correção dos dados do registo pred ial(catasto) utilizados para efeitos fiscais. Esta é frequentemente designada por " conformidade catastral, urbanística e edilícia".

A denominação da licença de construção, exigida a nível nacional para os edifícios construídos a partir de 1942, foi alterada ao longo do tempo:

• Licenza edilizia: para os edifícios construídos entre 17-10-1942 e 30-01-1977 ("Legge Urbanistica", 17 agosto 1942, n. 1150)
• Concessione edilizia: para os edifícios construídos entre 30-01-1977 e 30-06-2003 (Legge 28 gennaio 1977 n. 10)
• Permesso di costruire: para os edifícios construídos após 30-06-2003 (Testo Unico DPR 380/01)

Os edifícios construídos antes da exigência de um Licenza edilizia estão geralmente isentos da exigência de licença de construção. Também é possível certificar por si próprio que um edifício construído antes de setembro de 1967 tem uma licença, mas é melhor procurar a licença.

As alterações que requerem autorização de planeamento (licenças de alteração de edifícios) também devem ser documentadas.

Algumas obras podem ter sido efectuadas ilegalmente e depois regularizadas no âmbito das amnistias de 1985, 1994 e 2003. Este facto deve ser documentado.

Assim, o proprietário deve estar na posse de licenças que correspondam à situação atual. Estas são obtidas no gabinete técnico da cidade ou do município.

Certificado de habitabilidade. Após a conclusão de um edifício, deve ser emitido um certificado de habitabilidade (agibilità). Não é estritamente necessário para a venda, mas é altamente recomendável.

O vendedor deve igualmente fornecer um certificado de classificação energética, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)".

Nalgumas zonas, nomeadamente na Emília-Romanha e na Toscânia, o notaio pedirá um relatório técnico (elaborado por um geometra, um arquiteto ou outra pessoa qualificada) que documente o conformità edilizia &urbanistica. Trata-se de uma excelente ideia para proteger tanto o comprador como o vendedor (o vendedor tem a responsabilidade legal) e é normalmente pago pelo vendedor, com algumas excepções. O relatório não é obrigatório por lei, apesar do que o sítio notaio possa sugerir. Uma decisão recente da autoridade da concorrência diz explicitamente que um notaio não pode exigir um relatório de um técnico.

Um comprador pode optar por contratar o seu próprio profissional para analisar as licenças de construção e a situação no terreno, mesmo que o vendedor forneça um relatório: confie mas verifique.

Certificação de sistemas (impianti a norma): os sistemas construídos/instalados depois de 13 de março de 1990 devem cumprir ou exceder as normas em vigor no momento da instalação. Isto inclui coisas como os sistemas elétrico, de aquecimento, de refrigeração e de canalização. Em vez de certificados, o vendedor pode declarar que um sistema não cumpre as normas e que o ónus de o(s) colocar em conformidade com as normas recairá sobre o comprador. Isto é bastante comum, especialmente em casas que não foram actualizadas há anos.

O comprador pode solicitar a um profissional uma inspeção para detetar potenciais perigos, que, dependendo da propriedade, podem incluir tinta com chumbo, humidade, amianto ou radão. Este tipo de inspeção é bastante raro em Itália.

Naturalmente, é aconselhável conhecer a situação da casa antes de fazer uma oferta ou, eventualmente, condicionar a sua oferta aos requisitos acima referidos.

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O acima é oferecido como orientação geral sem garantia; mudanças podem ter ocorrido desde que foi escrito. Consulte profissionais qualificados apropriados sobre sua situação específica antes de fazer qualquer compra de imóvel.

Sobre o autor

Sean Michael Carlos cresceu em Rhode Island, EUA. Estudou nos EUA, no Reino Unido e na Alemanha antes de se estabelecer em Itália, onde vive há mais de vinte e cinco anos, em três regiões diferentes.

Sean é um agente imobiliário licenciado em Itália com mais de 10 anos de experiência no sector e gostaria de ser contactado por si se pretender comprar ou vender uma propriedade em Itália.