Como comprar uma casa em Itália

O guia quase definitivo para comprar uma casa em Itália.

Oh, a Itália é bastante correcta. O melhor país do mundo para viver.
- Mark Twain, no New York Times, 10 de abril de 1904

Está a pensar comprar uma casa em Itália, parabéns! É bom saber como funciona o processo. Quererá evitar armadilhas ao longo do caminho. Não há dúvida de que tem muitas perguntas. À primeira vista, o processo de compra é bastante simples e , na maior parte dos casos, decorre sem problemas... com uma taxa de habitação em Itália de apenas 80%, as coisas não podem ser muito difíceis! No entanto, tem razão em não partir do princípio de que tudo se vai resolver por si só.

No final deste guia, deverá sentir-se muito mais preparado. Comprar uma casa num país estrangeiro é um grande empreendimento, por isso este texto é um pouco longo, mas o objetivo é informá-lo, não dissuadi-lo! Para os adeptos do TL;DR, utilize o índice para consultar as partes de que necessita à medida que as vai necessitando ou não hesite em contactar-nos se desejar assistência profissional ou encontrar-se pessoalmente para um café!

Qual é o melhor sítio em Itália para comprar uma casa?

Para muitas pessoas, a decisão de comprar uma propriedade em Itália é tomada com base em ligações familiares ou requisitos de trabalho. Para outros, os lagos, as montanhas ou o mar atraem-nos definitivamente. Com 301.338 km², a Itália oferece algo para todos. Se ainda não tem um local específico em mente, consulte os melhores locais para viver em Itália para uma análise dos prós e contras das diferentes zonas.

Encontrar uma casa em Itália

O online encontra a realidade da fragmentação

Na era da Internet, parece intuitivo que o primeiro sítio onde se procura uma casa seja online. No entanto, a realidade italiana não tarda a impor-se. O mercado imobiliário italiano é frustrantemente fragmentado. Não existe um sítio Web de referência, como o Rightmove no Reino Unido, o Zillow.com nos EUA ou o Immobilienscout24 na Alemanha, existem muitos. Em breve estará a fazer a mesma pesquisa de 5 maneiras diferentes em 5 sítios diferentes. Os resultados da pesquisa num determinado sítio podem incluir o mesmo imóvel listado 4 vezes - com 2 ou mais preços! Outras casas podem não estar listadas em nenhum dos sítios, exceto num, o que não é muito bom se não procurar no sítio "certo". Algumas propriedades de luxo não estão listadas publicamente em lado nenhum devido ao desejo do proprietário de manter total discrição.

Não existe um "MLS " italiano completo, apesar de se afirmar o contrário.

Anúncios classificados

Nalguns locais, ainda há anúncios classificados locais para ler, o que só vem aumentar a fragmentação.

Passear

Uma outra abordagem consiste em percorrer um bairro à procura de sinais vendesi. No entanto, nem todos os imóveis são visíveis da rua. Nem todas as propriedades disponíveis têm sinais afixados, pois o proprietário pode querer um pouco de discrição.

Ponha um mediador imobiliário de renome a trabalhar para si

Com muita perseverança, é possível que consiga encontrar sozinho a casa ideal em Itália. No entanto, um corretor imobiliário de renome pode ser o parceiro de que precisa.

Os seus conhecimentos e assistência podem poupar-lhe tempo e dinheiro. Eles podem ajudá-lo a navegar através dos meandros do processo de compra, incluindo uma avaliação de due diligence de uma propriedade muito antes da hora de fecho / conclusão para que os problemas não surjam no último minuto.

A atual lei italiana exige que os corretores imobiliários tenham formação em áreas fiscais, jurídicas e técnicas, sejam certificados (em média, apenas 20% dos candidatos passam), licenciados e tenham um seguro de responsabilidade profissional. Um agente imobiliário de renome está, assim, verdadeiramente preparado para o orientar em todas as fases do processo de compra de um imóvel.

Entre os benefícios que pode esperar como comprador quando recorre a um agente imobiliário profissional, contam-se

• Assistência para encontrar a casa ideal no local certo com base nas suas necessidades
• O agente imobiliário é um especialista na pesquisa dos vários serviços de listagem online e pode ajudá-lo a pesquisar mais eficazmente.
• Analisará os dados de cada propriedade, para que não perca o seu precioso tempo a ver propriedades que nunca consideraria.
• Podem sugerir imóveis que não estão oficialmente no mercado.
• Amplo conhecimento das questões técnicas, jurídicas e fiscais relacionadas com o sector imobiliário.
• Conhecimento profundo das condições actuais do mercado
• Pesquisa de títulos e análise dadocumentação de uma determinada propriedade, desde os registos de propriedade até aos regulamentos do condomínio, quando aplicável, antes de fazer uma oferta.
• Apoio na compreensão das opções de financiamento (desde hipotecas a Rent to buy/Rent to own)
• Assistência na negociação
• Apoio burocrático, desde a obtenção de um número de identificação fiscal até ao cumprimento dos requisitos legais.

Comissão do agente imobiliário

Um agente imobiliário é obrigado por lei a ser imparcial, trabalha por defeito em nome do comprador e do vendedor, pelo que a sua comissão é normalmente paga pelo comprador e pelo vendedor. Cada agente determina as suas próprias taxas. Um comprador pagará geralmente 3-5% de IVA sobre o preço de venda. 4% de IVA é bastante comum hoje em dia, especialmente quando o comprador é estrangeiro (os estrangeiros necessitam de muito mais assistência do que os locais); 5% é típico entre os franchisados(apenas 10%, aproximadamente, das agências italianas), uma vez que têm de pagar royalties pela sua marca - um valor duvidoso para os seus clientes. Normalmente, aplica-se uma comissão mínima em vez de uma percentagem para os imóveis de baixo valor, ou seja, os que são vendidos por menos de 150 000 euros. 19% da comissão sobre a compra de uma casa principal pode ser deduzida do imposto sobre o rendimento italiano, com um máximo possível de 1000 euros de comissão (sujeito a alterações).

Utilização do agente imobiliário - agente do vendedor

Se um comprador descobrir uma propriedade específica de interesse através do trabalho de um agente imobiliário que tenha trabalhado com um vendedor (o agente de cotação) para divulgar a disponibilidade da propriedade, por defeito, o comprador trabalhará diretamente com o agente de cotação, que, por lei, deve trabalhar imparcialmente em nome do comprador e do vendedor.

Utilizar um agente de procura de imóveis - agente do comprador

A alternativa à utilização do agente de cotação (vendedor) é o comprador escolher o seu próprio agente imobiliário preferido, o agente do comprador, por vezes também conhecido como property finder ou como agente exclusivo do comprador(EBA).

O agente do comprador, também conhecido como " property finder", é um agente imobiliário licenciado em Itália que é contratado pelo comprador para trabalhar em nome do comprador, em vez de trabalhar para o comprador e o vendedor (o caso padrão em Itália) ou apenas para o vendedor.

Nota: o angariador de imóveis deve ser um agente imobiliário certificado e licenciado em Itália; qualquer outra pessoa o faz ilegalmente. Em particular, as "agências" registadas no Reino Unido ou fora de Itália estão a trabalhar ilegalmente, tal como os autoproclamados "gurus especialistas". Infelizmente, a menção em publicações de língua inglesa não é uma garantia de que alguém esteja a trabalhar legalmente.

Um comprador que recorra a um agente de compradores deve contratar o seu agente no início do processo de compra. O comprador deve deixar que o seu agente estabeleça o primeiro contacto com o agente do vendedor, para evitar incorrer em custos de comissão adicionais.

Na prática, o agente do comprador estará a trabalhar em colaboração com o agente da lista; os dois acordarão uma divisão de honorários.

Um agente de compradores pode oferecer praticamente qualquer imóvel no mercado, não se limitando aos imóveis da sua própria carteira. A utilização de um agente de compradores está a tornar-se mais comum em Itália, embora exista alguma resistência, especialmente nos mercados activos de Milão e Roma, uma vez que a comissão efectiva do agente imobiliário é reduzida. Na província de Roma, os agentes imobiliários esperam normalmente uma comissão (storno) do agente do comprador.

Está à procura de um agente de compradores licenciado / localizador de propriedades? Contacte-nos hoje para obter informações sobre como podemos ser úteis.

Algumas notas caso utilize um agente

• Relativamente aos termos " agente " e "corretor": algumas regiões fora de Itália permitem a existência de corretores imobiliários plenamente qualificados e de agentes juniores. Em Itália, todos os profissionais do sector imobiliário que reúnem compradores e vendedores devem ser qualificados; os termos agente e corretor são intermutáveis. Outros termos comuns incluem agente imobiliário (Reino Unido) e corretor de imóveis (América do Norte).
• Algumas agências podem utilizar pessoal não licenciado para trabalhar diretamente com os clientes. Tudo o que fizerem para além da administração não é legal. O cliente tem todo o direito de trabalhar diretamente com um profissional com formação e qualificações adequadas. Para o proteger, a lei italiana diz
• não deve qualquer taxa se recorrer a um agente sem licença
• o nome do agente deve ser indicado na escritura de transferência, mesmo que não esteja legalmente habilitado
• se não o fizer, incorre numa multa de 500 a 10 000 euros
• É possível que alguém, como um dentista, um advogado, um contabilista, um arquiteto ou um tradutor, se faça passar por agente imobiliário. Se uma pessoa desejar prestar assistência a compradores e vendedores de imóveis de forma remunerada, deve também submeter-se ao processo de formação e licenciamento e, por lei, deve abandonar a sua carreira atual: não pode ser simultaneamente agente imobiliário e advogado, etc. Este tipo de trabalho clandestino é ilegal em Itália e está sujeito a uma coima que pode ir até 15 000 euros. Um bom falador dir-lhe-á que não precisa de uma licença. Não diga que não foi avisado: uomo avvisato, mezzo salvato como se costuma dizer.
• Como em todas as profissões, existem algumas maçãs podres que atraem demasiada atenção. A natureza humana tende a acentuar o negativo em vez de elogiar um trabalho bem feito; por cada maçã podre, há muitos bons profissionais do sector imobiliário a trabalhar em nome dos seus clientes.

Fazer uma oferta depois de ter encontrado a casa ideal

Encontrou a casa dos seus sonhos, parabéns! Normalmente, o aspirante a comprador faz uma proposta ao vendedor. Pode tratar-se de uma proposta verbal informal ou de um contrato de compra e venda escrito que se torna vinculativo após a notificação de aceitação pelo vendedor. Se a proposta for verbal, as partes podem optar por celebrar um contrato de compra e venda por escrito, caso pretendam adiar a transferência efectiva da propriedade (fecho/conclusão). O passo final é a assinatura do documento formal de transferência de propriedade, o rogito, semelhante à escritura nas jurisdições de direito comum, e a atualização dos registos públicos.

1. Negociação da oferta / proposta → 2. Acordo preliminar de venda → 3. Fecho / conclusão (rogito)

Nota: apenas o^3º passo, o fecho/conclusão (rogito), é estritamente necessário.

1. A proposta de oferta

Na proposta de oferta, o potencial comprador declara o que está disposto a pagar e em que condições. Uma oferta verbal é muitas vezes útil para ver se um vendedor aceita as suas condições sem se comprometer significativamente, mas tem muito pouco valor prático (por lei, o acordo de venda efetivo deve ser feito por escrito). Uma alternativa comum consiste em apresentar um acordo de venda preliminar ao vendedor com um prazo de aceitação, normalmente de 15 dias. Essa proposta, se for corretamente redigida, torna-se vinculativa para as partes a partir do momento em que é aceite pelo vendedor.

Atenção: alguns contratos de proposta são simplesmente uma promessa de estipular um contrato futuro que, por sua vez, promete completar o contrato de escritura pública. Este tipo de contrato foi considerado inválido pelo Supremo Tribunal italiano, ou seja, não tem valor.

Dica: antes de fazer uma proposta, certifique-se de que compreende perfeitamente o que está a comprar; consulte a secção " due diligence ".

2. O acordo preliminar de venda (il contratto preliminare, também conhecido como "compromesso")

Na maioria dos casos, as partes optarão por celebrar um acordo preliminar de venda, coloquialmente designado por compromesso (compromisso) que, corretamente redigido, é um contrato escrito juridicamente vinculativo que as compromete a efetuar a transferência da propriedade que será concluída numa data futura. É útil quando uma das partes precisa de alguns meses antes de estar pronta para finalizar a transferência formal da propriedade, por exemplo, quando o comprador ainda precisa de obter uma hipoteca e/ou quando o vendedor ainda não está pronto para deixar a propriedade.

O acordo escrito pode assumir uma de três formas jurídicas: um acordo privado assinado (scrittura privata), um acordo privado autenticado (scrittura privata autenticata) ou um instrumento público (atto pubblico). O contrato particular autenticado é um contrato particular assinado em frente de um notaio. O instrumento público é redigido pelo notaio que, em seguida, testemunha as assinaturas.

Ver também: O que é e o que faz um notaio (notário de direito civil)?

O contrato de compra e venda pode ser transcrito no registo predial público, o que constitui uma proteção adicional significativa para o comprador no caso de o vendedor falir antes da conclusão do contrato ou de um vendedor sem escrúpulos vender posteriormente o imóvel a outro comprador. Se for utilizado um notaio para autenticar ou redigir o contrato (um ato privado autenticado [acordo] ou um ato público), este deve ser ^transcrito1.

Nesta altura, é pago um depósito; o montante, geralmente entre 5 e 20%, fica ao critério das partes. O depósito pode assumir várias formas: caparra confirmatoria (confirmatory deposit)A caução pode assumir várias formas: a mais comum, a caparra penitenziale (caução-pena) ou simplesmente acconto (sinal). Um caparra confirmatoria obriga as partes a concluir a transação ou a perder o depósito (se a culpa for do vendedor, este deve devolver o depósito e pagar o mesmo montante ao comprador; esta situação é comummente, e erradamente, descrita como o vendedor a pagar o dobro do depósito ao comprador). A parte infratora pode ainda ser objeto de uma ação de indemnização por danos adicionais e/ou ser legalmente obrigada a honrar o ^contrato2. Um caparra penitenziale dá às partes o direito de rescindir o contrato, perdendo (ou pagando o montante do) depósito sem qualquer outra responsabilidade por danos. Por último, um acconto é simplesmente um adiantamento para o preço de compra.

O contrato de compra e venda deve ser registado no prazo de 20 ^dias3; se recorrer a uma agência, esta procederá ao registo por si (no caso de um ato público, um notário (notaio, descrito mais detalhadamente numa secção seguinte) procederá ao registo e à transcrição do ato no prazo de 30 dias).

Taxas de registo em vigor

Sugestão: o contrato deve especificar o(s) objetivo(s) do adiantamento. Por defeito, será considerado como um simples adiantamento (acconto).

Por lei, o comprador paga os impostos sobre a escritura ^definitiva4, exceto se as partes decidirem em contrário. Os costumes ditam que o comprador pague as taxas de registo do contrato preliminar, a menos que as partes acordem de forma diferente, uma vez que os impostos sobre o sinal são simplesmente um adiantamento do que será devido pela transação da escritura. Pode haver confusão neste ponto, uma vez que a lei estabelece que cada uma das partes que beneficia do registo de um contrato geral (por oposição a um contrato de venda) é responsável pela parte não reembolsável dos direitos e taxas de registo.

O contrato preliminar deve incluir os seguintes elementos:

• Cópia do certificado energético e selo fiscal de 16 euros
• Certidões do registo predial (visure), incluindo a planta baixa (2 euros de selo fiscal cada)
• Cópia do formulário F24 indicando o pagamento do imposto de registo
• A ficha de registo 69

Nota: Os selos fiscais devem ser apostos no momento da assinatura do contrato (não podem ser emitidos após a data do contrato).

Os custos adicionais para transcrever (por exemplo, quando é utilizado um notaio) o acordo preliminar são:

Se recorrer a um agente imobiliário, os seus honorários são agora ^devidos5.

Nota: no passado, o contrato preliminar era frequentemente já um contrato definitivo de transferência do título de propriedade, incluindo a obrigação de repetir o contrato para efeitos de transcrição no registo de propriedade. A primeira versão do contrato fazia normalmente referência ao preço real de venda; a versão posterior do contrato fazia frequentemente referência a um valor de avaliação fiscal inferior, de modo a reduzir a carga fiscal do comprador. Embora esta prática não fosse legal, era tão comum que, em 2006, as autoridades introduziram formalmente a tributação, para as transacções entre particulares, sobre o valor de avaliação fiscal (prezzo-valore) e não sobre o valor da transação, eliminando assim a motivação que levou a este subterfúgio. As falsas declarações de valor são objeto de sanções.

3. Encerramento / conclusão (rogito)

A última etapa da transferência, a única exigida por lei, é o contrato definitivo de transferência de propriedade entre as partes, que deve ser redigido e testemunhado pelo notário (notaio). O saldo do pagamento é devido ao vendedor, bem como a taxa notaio e os impostos de transferência, cobrados pelo notaio que também assegurará a correcta atualização do registo de propriedade para efeitos fiscais (catasto) e do registo de propriedade.

Por lei, o notaio tem 30 dias para atualizar as bases de dados públicas. Quanto mais cedo melhor, por isso verifique com o seu notaio quando é que isso vai acontecer e se já aconteceu. Se estiver em causa uma hipoteca, os documentos relativos à hipoteca também serão assinados nesta altura e o notaio registará o penhor sobre a propriedade em nome do credor. Se as partes não tiverem estipulado um contrato preliminar de venda (compromesso) e tiverem recorrido aos serviços de um agente imobiliário, a sua comissão é agora devida.

Entre as obrigações do comprador contam-se

• pagar o saldo devedor
• pagar os diversos direitos e impostos, cobrados pelo notário
• pagar a indemnização do notário
• pagar a indemnização do agente, se for caso disso e ainda estiver pendente

Entre as obrigações do vendedor estão

• jurar que o estado atual do imóvel corresponde à planta legal ou à planta do lote registada na conservatória do registo predial (catasto)
• declarar se os serviços de utilidade pública (impianti) cumprem ou não as normas
• fornecer um certificado de classificação energética atualizado do imóvel
• pagar a indemnização ao agente, se for caso disso e ainda estiver pendente
• entregar as chaves do imóvel; assegurar que o imóvel está livre de pessoas e objectos, salvo acordo em contrário

Entre um notaio's tasks para assegurar um fecho/conclusão bem sucedido:

• efetuar uma pesquisa de títulos
  • assegurar que o comprador tem conhecimento de quaisquer ónus (limitações) sobre os direitos de propriedade que vai adquirir
    • por exemplo, servidões e direitos de passagem, ónus (hipoteca, execução hipotecária), direito de preferência
• verificar a identidade das partes na venda; certificar-se de que cumprem os requisitos legais para celebrar o acordo (por exemplo, idade mínima, estado de espírito são)
• confirmar o regime fiscal a aplicar e cobrar os impostos devidos
• redigir a escritura de compra e venda do imóvel, garantindo a sua conformidade com toda a legislação aplicável
• anexar as plantas baixas e/ou de lote do imóvel
• ler o contrato de transmissão da escritura às partes, certificando-se de que estas o compreenderam e que representa a sua vontade
• cobrar o imposto de selo e os impostos devidos em nome do Estado
• registar a transmissão da propriedade no registo de propriedade e no registo pred ial (catasto)

Imposto de selo e impostos devidos pela venda de um imóvel

A determinação do imposto exato devido é algo complicada, uma vez que estão envolvidas diversas variáveis. O quadro abaixo ilustra os vários impostos, consoante a situação específica. Não desespere, o seu agente imobiliário ou notaio pode fornecer-lhe um prospeto dos impostos aplicáveis com base na situação específica. Para as vendas entre particulares (não empresas), os impostos são pagos sobre o valor de avaliação fiscal, que é geralmente muito inferior ao valor de mercado. Existem também descontos significativos se o comprador utilizar a casa como residência ^principal6, com exceção das propriedades de luxo classificadas como A1, A8 e A9.

Como já deve ter reparado, a Itália é muito boa a criar regimes fiscais complexos!

Nota: se tiver sido utilizado um acordo preliminar, o imposto pago sobre um adiantamento é creditado no montante devido no fecho do contrato (rogito).

Realizar as devidas diligências antes de assinar um contrato

Assegure-se de que é efectuada a devida diligência sobre um imóvel antes de fazer uma oferta, de modo a evitar surpresas a posteriori. Se recorrer a um corretor de imóveis de renome, este ajudá-lo-á ao longo do processo. Outros profissionais podem ajudá-lo em partes específicas do processo.

• realizar uma vistoria no local para verificar se a propriedade corresponde ao que está descrito nos documentos do registo predial
  • pode ser necessário contratar umgeómetra ou um arquiteto para o ajudar, dependendo da complexidade da propriedade
    • os honorários de uma vistoria no local variam consoante a localização e a complexidade, mas são geralmente inferiores a 1 000 euros.
  • Ver também: O relatório de inspeção da casa faz parte do processo de venda?
• verificar a propriedade atual e o historial da propriedade nos últimos 20 anos(pesquisa de títulos: visura ipotecaria)
  • o seu agente imobiliário deve fornecer-lhe documentação oficial, tal como um notaio.
    • Também pode optar por contratar um advogado, mas isto é pouco comum em Itália, uma vez que muito do que um advogado ou um profissional de pesquisa de títulos faria noutras jurisdições é feito pelo notaio e, por vezes, pelo agente imobiliário. A contratação de um profissional adicional para uma segunda ou terceira opinião pode certamente proporcionar uma maior tranquilidade.
  • dica: há alguns casos que merecem um exame especial, como quando os direitos de propriedade foram transmitidos através de uma doação ou de uma herança.
• verifique se existem limitações à propriedade, tais como direitos de passagem e outras servidões, penhoras ou um arrendamento por tempo indeterminado (direito de superfície).
  • um agente imobiliário licenciado pode efetuar verificações de propriedade por si; em alternativa, pode desejar contratar um advogado especializado em direito de propriedade ou um notaio para o ajudar nos dois pontos anteriores
• verificar se alguém tem um direito legal de preferência na compra da propriedade, por exemplo, um inquilino existente ou um proprietário vizinho.
  • verificar se a propriedade está inscrita no registo histórico, ou seja, se está sujeita a restrições supervisionadas pelo Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • perguntar ao seu corretor de imóveis se se aplica um direito de preferência e sobre formas de mitigar um possível risco.

Verifique o custo total da compra, incluindo impostos e taxas de propriedade.

• O seu corretor de imóveis pode dar-lhe um prospeto dos custos envolvidos, que variam em função não só do preço, mas também das características do imóvel, do perfil do(s) atual(is) proprietário(s) (empresas ou particulares), do facto de o imóvel ser ou não um local de residência principal... etc.

Ao redigir um contrato de oferta de compra:

• especificar exatamente o que está a comprar, por exemplo, uma descrição do imóvel e os identificadores do registo predial do imóvel
• condicione a sua compra à entrega de toda a documentação legal necessária para o imóvel em causa (varia consoante a data de construção do edifício, mas geralmente inclui o certificado de ocupação, o certificado de auditoria energética, as licenças de construção, etc.)
  • se vai contrair uma hipoteca, pode obter uma carta de pré-aprovação do seu banco ou fazer da hipoteca uma condição da sua compra.
    • um vendedor pode não estar disposto a aceitar uma oferta condicional.
• assegure-se de que a oferta tem uma data de expiração / caducidade
• assegurar que todas as promessas feitas oralmente são registadas por escrito. Existe uma autorização de planeamento para instalar uma piscina? Certifique-se de que está documentada.

O que é um notário e o que é que ele faz?

Um notaio (um notário com formação jurídica, que não deve ser confundido com o notário de arrendamento que se encontra nas jurisdições de direito comum) é um funcionário público independente que actua no interesse público geral, ou seja, tanto para o comprador como para o vendedor, para assegurar a integridade dos actos públicos, incluindo as transferências de propriedade, quer sejam por compra, herança ou decisão judicial.

No sistema italiano, o Notaio efectua a pesquisa do título de propriedade e redige o contrato de escritura, tarefas de transferência que um advogado ou outro profissional realizaria em países que utilizam o sistema de direito comum, como os EUA e o Reino Unido.

A lei exige um notaio para redigir e registar o contrato de compra e venda final (escritura). Como é o comprador que corre o maior risco no processo de venda da propriedade, o costume dita que o notaio é selecionado pelo comprador que paga a taxa notaio. Embora o notário seja pago pelo comprador, numa aparente contradição, trabalha legalmente em nome do Estado e é obrigado a proteger os interesses do comprador e do vendedor. Um notaio não pode atuar quando a sua ação criaria um conflito de interesses, por exemplo, quando uma das partes é um familiar.

Uma área de potencial mal-entendido é que um notaio não realiza um inquérito ao local: não verifica se o verdadeiro estado atual de uma propriedade corresponde ao que está legalmente documentado, para além de recolher uma declaração do vendedor, uma declaração que pode ou não ser verdadeira.

notaio costs

Cada notaio estabelece os seus próprios honorários. A comissão é geralmente uma percentagem variável do preço de venda; quanto mais baixo for o preço de venda, mais elevada é a percentagem. As comissões fixas foram abolidas com as reformas Bersani em 2006; as orientações publicadas em 2012 sugerem uma comissão média de 1,1% para um preço médio de venda de 500 000 euros, variando entre 0,4 e 4,82% para valores de venda entre 25 000 e 1 milhão de euros. Os honorários efetivamente cobrados dependem, em parte, da complexidade da transação (quantos proprietários, quantas parcelas compõem o imóvel, qual o grau de envolvimento do notário em cada fase da transferência) e do grau de pressão da concorrência numa determinada área geográfica. Se for incluída uma hipoteca, acrescente mais cerca de 60% aos honorários, uma vez que o notaio é também responsável pelo registo da hipoteca. Pode pedir a um notaio uma estimativa por escrito dos seus honorários numa determinada transação sem qualquer outra obrigação. Como em qualquer outra profissão, alguns notai são mais escrupulosos, receptivos e profissionais do que outros. Peça uma recomendação a uma pessoa da sua confiança e siga-a.

O notaio também cobra impostos e taxas devidos ao Estado; os impostos aparecerão na fatura e são muitas vezes considerados, erradamente, como parte do custo do notaio.

Se uma das partes não falar italiano

O contrato oficial de transferência de propriedade será redigido em italiano. Se um comprador (ou vendedor) não souber ler italiano, normalmente contrata um advogado bilingue com uma procuração (procura) para agir em seu nome. São possíveis outros cenários, por exemplo, se todas as partes(comprador, vendedor e o Notaio) falarem a mesma língua estrangeira, os contratos podem ser redigidos nessa língua, mas os anexos devem ser traduzidos do italiano e o contrato deve ainda ser traduzido para italiano, o que pode ser mais complicado do que parece à primeira vista.

Pagar a sua nova casa em Itália: bancos, financiamento e muito mais!

O processo de pagamento

Se as partes optarem por concluir um acordo preliminar antes do fecho efetivo da transação, o comprador efectua normalmente um pagamento inicial sob a forma de um cheque pessoal passado diretamente ao proprietário verificado da propriedade em questão.

O pagamento do saldo é normalmente efectuado através de um cheque administrativo intransmissível(também conhecido como cheque bancário, assegno circolare) a favor do vendedor.

Tem alguns tijolos extra de dinheiro debaixo do colchão? Regra geral, as transacções em numerário devem ser inferiores a 5000 euros, a fim de respeitar a legislação anti-reciclagem.

Caução de pagamento (deposito del prezzo)

Uma vez assinado o contrato de transferência da escritura de propriedade com o Notaio, este deve registar o contrato de transferência da escritura e atualizar o registo predial e a base de dados fiscal (catasto). O artigo 2671.o do Código Civil estabelece que este processo deve ser efectuado o mais rapidamente possível e, em qualquer caso, no prazo de 30 dias. Embora este processo decorra normalmente sem problemas, o comprador corre o risco de ser prejudicado por um crédito, como uma penhora bancária ou fiscal, que incida sobre o imóvel antes da transcrição no registo predial.

A Lei 124/2017 resolve este problema através da introdução de uma conta de garantia (deposito del prezzo 8), gerida pelo Notário. A utilização facultativa de uma conta de garantia pode ser solicitada por qualquer uma das partes, embora esta seja quase sempre o comprador, o claro beneficiário. Nenhuma das partes pode opor-se à utilização do depósito de garantia, nem mesmo como condição da venda. Se o comprador desejar utilizar a conta de garantia, deve manifestar este desejo com antecedência para que o Notário possa preparar a documentação necessária e o vendedor não seja apanhado de surpresa. A lei permite que as partes escolham a opção do depósito de garantia mesmo no momento do fecho (rogito); é difícil imaginar isto na prática.

Os fundos recolhidos pelo Notário (um cheque visado, ou seja, um cheque bancário, passado ao Notário) são depositados numa conta bancária específica, juridicamente separada do património do Notário. O Notário deve libertar os fundos para o vendedor após a transcrição bem sucedida da transferência da escritura.

O comprador pode também considerar a possibilidade de utilizar o mecanismo de caução para colocar uma condição na transferência da escritura, por exemplo, os fundos só podem ser libertados quando uma hipoteca existente for extinta ou quando as despesas de condomínio forem pagas ou quando a propriedade for esvaziada de coisas e/ou de um inquilino. Não é difícil imaginar que este tipo de utilização condicional do depósito de garantia pelo comprador, imposta a um vendedor relutante, possa dar origem a processos judiciais.

Uma vez que o Notaio incorre em custos adicionais para administrar o processo de caução, é provável que cobre por este serviço.

A curto prazo, os compradores podem esperar que os vendedores não fiquem satisfeitos com a utilização da conta de garantia, uma vez que o vendedor terá de esperar cerca de uma semana pelo pagamento.

Serviços bancários em Itália

A maior parte dos compradores de imóveis pretende ter uma conta bancária em Itália para simplificar o pagamento da sua nova casa e para pagar futuras contas de serviços públicos, etc.

Para abrir uma conta em Itália, um banco pedirá uma identificação pessoal e um número de identificação fiscal italiano (codice fiscale) (muitas vezes mal traduzido como "código fiscal"). A boa notícia é que obter um codice fiscale é bastante fácil, as autoridades fiscais têm todo o gosto em ajudar qualquer pessoa que queira pagar impostos mais cedo ou mais tarde! O seu agente imobiliário pode ajudá-lo a obter o seu número de identificação fiscal, caso necessite de um.

Dica: Evite as ferramentas de simulação em linha que geram um número de identificação fiscal com base no seu nome, data de nascimento e local de nascimento. Estas ferramentas não criam efetivamente o código junto das autoridades fiscais.

Nota: Os cidadãos e os residentes permanentes dos Estados Unidos da América não poderão abrir uma conta em alguns bancos. A razão deve-se a uma legislação americana mal concebida que parte do princípio de que qualquer conta no estrangeiro, mesmo numa jurisdição com impostos médios ou elevados, existe para esconder dinheiro. Um agente imobiliário especializado em trabalhar com cidadãos americanos pode ajudá-lo a encontrar um banco que aceite o seu negócio.

Obter uma hipoteca

Os compradores residentes em Itália devem poder obter uma hipoteca para o imóvel, desde que demonstrem ter rendimentos suficientes para fazer face aos pagamentos. O valor da hipoteca não pode exceder 80% do valor do imóvel, tal como determinado pelo avaliador do banco (este valor pode ser superior ou inferior ao preço de venda). A garantia hipotecária colocada sobre o imóvel pode ser superior ao montante efetivo da hipoteca, uma vez que o banco pretende proteger não só o montante emprestado, mas também os seus custos, caso necessite de recuperar a dívida.

Se o comprador não for residente em Itália e tiver prova de rendimentos, é mais difícil obter uma hipoteca em Itália, mas há corretores de hipotecas que podem ajudar em alguns casos. Alguns compradores contraem uma hipoteca sobre uma propriedade que já possuem noutro local, por vezes conhecida como empréstimo para aquisição de habitação própria. Isto tem a vantagem de o comprador não estar exposto às oscilações da taxa de câmbio, que podem facilmente atingir 25% ou mais num período de 10 a 20 anos.

Aluguer para comprar / aluguer para possuir

Um vendedor pode estar disposto a financiar a compra do comprador ao abrigo do programa Rent to Buy(também conhecido como rent to own, affitto con riscatto) introduzido no final de 2014. Devido às limitações do programa, tanto os compradores como os vendedores considerarão muito provavelmente o Rent to Buy uma solução de financiamento de último recurso.

Custos da hipoteca em Itália

Para estipular uma hipoteca em Itália, terá de suportar a maior parte ou a totalidade das seguintes despesas

• taxa de pedido de hipoteca (spese istruttoria)
  • nem todos os bancos cobram esta taxa, mas pode variar entre 500 e 1000 euros para aqueles que o fazem.
• taxa de avaliação do imóvel
  • o banco avaliará o imóvel para determinar de forma independente o seu valor, independentemente do preço pedido ou do preço de venda
• apólice de seguro do
  • imóvel
  • mutuário da hipoteca
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• imposto de selo sobre o contrato de hipoteca
• imposto de registo do penhor; imposto sobre a hipoteca: 0,25% para a habitação principal, 2% nos restantes casos
• "conta bancária "de apoio
  • muitos bancos pedem-lhe que mantenha uma conta bancária para além da hipoteca. Não existe qualquer razão lógica para tal, a não ser o facto de acrescentarem uma taxa adicional ao custo de negociar com eles. Deve evitá-lo, a menos que seja necessário.

Os estrangeiros podem comprar imóveis em Itália?

Gostará de saber que a Itália permite geralmente que os estrangeiros comprem propriedades em Itália, desde que os italianos estejam autorizados a fazer o mesmo no país de origem do comprador ou se o estrangeiro viver ("regolarmente soggiornante") em Itália. Não há limites para os cidadãos da UE e da EFTA.

Os cidadãos não comunitários podem viver em Itália se comprarem uma casa?

A propriedade de um imóvel em Itália não confere direitos específicos de permanência em Itália. Continua a estar sujeito aos regulamentos normais em matéria de imigração, o que, para muitos, permite uma estadia sem visto em Itália até 90 dias. É possível obter um visto de residência electiva de longa duração se puder comprovar que não precisa de trabalhar em Itália, por exemplo, se tiver rendimentos significativos(mais de 31 160 euros/ano), tais como royalties, uma pensão ou investimentos provenientes de fora de Itália. Em geral, é muito difícil obter um visto de trabalho em Itália.

Após a compra da casa

Notificações

Depois de ter comprado a sua nova casa, terá de notificar os outros da boa notícia! A indicação exacta de quem deve ser notificado depende do caso. O seu agente imobiliário pode ajudá-lo. Alguns exemplos:

• Se a casa for a sua residência principal
  • registe a sua residência na cidade, o que é importante se pretender obter benefícios fiscais para a "residência principal". Atualmente, tem até 18 meses para o fazer, mas não se atrase!
  • actualize o seu bilhete de identidade e a sua carta de condução
  • notificar o seu banco, seguro automóvel
  • inscrever-se num novo médico se estiver numa jurisdição ASL diferente
  • autoridade fiscal, sistema de pensões: notifique a sua entidade patronal ou as autoridades fiscais diretamente se for trabalhador independente
  • apresentar uma notificação de mudança de endereço nos correios ("Seguimi"), custa cerca de 30 euros por ano
• Empresas de serviços públicos
  • na maioria dos casos, é mais barato mudar apenas o nome do cliente (voltura) do que iniciar um novo serviço
    • por exemplo, proprietário anterior, número da conta, número do contador
• Administrador do condomínio
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - para imóveis classificados, na maioria dos casos a efetuar pelo vendedor

Despesas correntes

Depois de se tornar proprietário de uma nova casa, terá alguns custos recorrentes:

• serviços públicos
• taxas de condomínio
  • apenas aplicável se a sua propriedade fizer parte de um condomínio
• taxa de lixo e serviços locais
• um imposto sobre a propriedade para financiar as actividades da cidade
  • isenção se a sua casa for considerada a sua residência principal
• seguro
  • deve considerar, pelo menos, uma apólice de seguro que cubra os danos causados a terceiros, por exemplo, se um cano de água se partir e inundar os vizinhos. Pode também considerar a cobertura de roubo, incêndio e outras.
  • evite duplicar a cobertura que já tem
    • Se vive num condomínio, pode haver uma apólice colectiva para o edifício
    • Se contraiu uma hipoteca, terá alguma cobertura durante a vida da hipoteca

Sugestão: O seu agente imobiliário pode fornecer-lhe um prospeto dos custos anuais previstos com a propriedade.

Deduções fiscais

Os proprietários de imóveis podem beneficiar de uma série de deduções fiscais se apresentarem uma declaração de impostos em Itália. Os pormenores exactos podem mudar de ano para ano.

• Honorários do agente imobiliário
• Juros hipotecários
• Custos de renovação
• Melhorias na conservação de energia

Estamos aqui para o ajudar

Se pretende comprar um imóvel em Itália, teremos todo o gosto em ajudá-lo ao longo do processo. Diga-nos como o podemos ajudar.(sobre o autor)

Nota: as informações contidas neste guia estão correctas, tanto quanto é do nosso conhecimento, à data da sua publicação. São fornecidas "tal como estão", sem qualquer tipo de garantia, expressa ou implícita. Por favor, informe-nos se achar que há mais alguma coisa que devamos incluir neste guia.

Leitura adicional sobre este tópico

• O regime de financiamento "Rent to Buy
• O Catasto explicado
  • Descarregar o seu próprio visto
• Onde viver em Itália
• Cidadania italiana com poucas lágrimas

Conteúdo

• Como comprar uma casa em Itália
  • Qual é o melhor lugar na Itália para comprar uma casa?
  • Encontrar uma casa em Itália
    • O online encontra a realidade da fragmentação
    • Anúncios classificados
    • Passear por aí
    • Ponha um mediador imobiliário de renome a trabalhar para si
      • Comissão do agente imobiliário
      • Utilizar o agente imobiliário - agente do vendedor
      • Utilizar um angariador de imóveis - agente do comprador
      • Algumas notas caso recorra a um agente
  • Fazer uma oferta depois de ter encontrado a casa ideal
    • 1. A proposta de oferta
    • 2. O contrato preliminar de venda (il contratto preliminare, também conhecido como "compromesso")
    • 3. O fecho / conclusão (rogito)
  • Imposto de selo e impostos devidos pela venda de um imóvel
  • Realizar a devida diligência antes de assinar um contrato
  • O que é um notaio (notário) e o que faz?
    • notaio costs
  • Se uma das partes não fala italiano
  • Pagar a sua nova casa em Itália: bancos, financiamento e muito mais!
    • O processo de pagamento
      • Depósito de pagamentos
    • Serviços bancários em Itália
    • Obter uma hipoteca
    • Arrendar para comprar / arrendar para possuir
    • Custos da hipoteca em Itália
  • Os estrangeiros podem comprar um imóvel em Itália?
  • Os cidadãos de países terceiros podem viver em Itália se comprarem uma casa?
  • Após a compra da casa
    • Notificações
    • Despesas correntes
    • Deduções fiscais
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  • Outras leituras sobre este tema

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O acima é oferecido como orientação geral sem garantia; mudanças podem ter ocorrido desde que foi escrito. Consulte profissionais qualificados apropriados sobre sua situação específica antes de fazer qualquer compra de imóvel.

Sobre o autor

Sean Michael Carlos cresceu em Rhode Island, EUA. Estudou nos EUA, no Reino Unido e na Alemanha antes de se estabelecer em Itália, onde vive há mais de vinte e cinco anos, em três regiões diferentes.

Sean é um agente imobiliário licenciado em Itália com mais de 10 anos de experiência no sector e gostaria de ser contactado por si se pretender comprar ou vender uma propriedade em Itália.