O sistema de financiamento de habitação Rent to Buy é adequado para mim?

Numa altura em que a obtenção de um empréstimo hipotecário em Itália para não residentes pode parecer uma missão impossível, o sistema Rent to Buy(também conhecido como rent to own, affitto con riscattopode ser a solução para alguns aspirantes a compradores de casa, mas, depois de uma análise séria, a maioria considerá-lo-á como um canto de sereia.

Como funciona o Rent to Buy

Codificado na lei italiana no final de ²⁰¹⁴¹, o Rent to Buy permite que um potencial comprador de casa alugue inicialmente uma propriedade com a opção de a comprar por um preço pré-determinado no final do período de aluguer. Cada pagamento periódico é composto por duas partes: uma taxa de aluguer e um pagamento em prestações para a futura compra. As partes devem negociar tanto a frequência dos pagamentos como os montantes destinados ao aluguer e aos pagamentos em prestações. O período de aluguer deve ser inferior a 10 anos para garantir importantes protecções legais tanto para o comprador como para o vendedor.

No final do período de aluguer, o potencial comprador opta por comprar ou não a propriedade (o proprietário é obrigado a vender a propriedade ao preço previamente estabelecido, menos os pagamentos em prestações; o potencial comprador NÃO é obrigado a concluir a compra). Se o potencial comprador optar por comprar o imóvel, terá de pagar o saldo devedor. Se optar por desistir, pode ou não receber de volta o pagamento das prestações, no todo ou em parte, consoante as condições do contrato negociado.

Vantagens para os compradores

A principal vantagem para os compradores é o facto de poderem reservar a compra futura de um imóvel por um determinado preço agora, mas adiarem a maior parte do pagamento para uma data alguns anos no futuro. Para ser claro, o " Rent to Buy " apenas atrasa o momento do acerto de contas, em que o comprador ainda tem de arranjar a maior parte dos fundos para comprar a propriedade. Poderá ser útil numa situação em que o comprador tenha um problema de liquidez a curto prazo que espera resolver antes do final do período de Rent to Buy/Own. Como o comprador tem de pagar a renda e a entrada entretanto, o Rent to Buy é uma má solução se não esperar que a sua situação financeira melhore durante o período de vigência do contrato de Rent to Buy, com exceção, talvez, do caso em que o comprador espera que ocorra uma inflação significativa nos próximos anos.

Os potenciais compradores também devem ter em conta que a maioria dos vendedores prefere ter dinheiro em caixa agora do que receber pagamentos em prestações para uma venda daqui a alguns anos, uma venda que pode nem sequer se concretizar. Os vendedores experientes só considerarão propostas de Rent to Buy para propriedades que não possam vender de outra forma ou se o potencial comprador oferecer um prémio significativo pelo risco do vendedor. A opção que um vendedor dá a um potencial comprador de comprar ou não a propriedade no futuro não é gratuita! Para quase todos os compradores, um crédito hipotecário tradicional ou um empréstimo para aquisição de habitação própria continuará a ser uma solução muito mais atractiva do que o financiamento do Rent to Buy/Own; o Rent to Buy não substitui um crédito hipotecário tradicional. Para aqueles que têm rendimentos em moedas que não o euro, existe uma vantagem particular em utilizar os activos existentes "em casa" para financiar propriedades em Itália: as taxas de câmbio podem facilmente oscilar 30% ou mais num período de 10 anos. Este risco cambial é assim evitado.

Vantagens para os vendedores

A principal vantagem do programa Rent to Buy para os vendedores é o facto de aumentar o número de potenciais compradores, pelo menos no papel. No entanto, este facto acarreta um risco significativo para o vendedor. Os vendedores adiam a cobrança da maior parte do produto da venda para uma data futura que pode nem sequer ocorrer. Se os potenciais compradores optarem pelo Rent to Buy para financiar a sua nova casa, uma vez que não reúnem atualmente as condições necessárias para obter uma hipoteca, qual será a probabilidade de conseguirem pagar a prestação do imóvel daqui a 3-5 anos? O vendedor deve ponderar o elevado risco de o potencial comprador não conseguir exercer a sua opção de compra. Vários anos depois, os vendedores podem muito bem voltar à estaca zero: ainda têm um imóvel por vender. É certo que pode valer a pena considerar o Rent to Buy para propriedades que não seriam vendidas de outra forma, mas, mesmo nesse caso, passarão anos até que o vendedor descubra se realmente vendeu a propriedade.

Compradores e vendedores precisam de mitigar os riscos

Tanto para os compradores como para os vendedores, existem riscos significativos no programa " Rent to Buy ", que devem ser mitigados através da elaboração de um contrato sólido que satisfaça as suas necessidades respectivas e da garantia de que o contrato é transcrito no registo público de propriedade, de modo a proporcionar uma proteção jurídica significativa a ambas as partes. O seu corretor de imóveis, advogado ou notaio pode redigir um contrato que satisfaça as suas necessidades, começando com modelos padrão, no entanto, precisará de um notaio para a transcrição. Certifique-se de que o profissional que escolher para redigir o contrato de arrendamento para compra tem todos os conhecimentos necessários e que pode confiar nele.

Os potenciais compradores precisam de fazer várias coisas para proteger os seus interesses. A primeira é garantir que a mesma diligência normalmente efectuada antes do fecho de uma propriedade (por exemplo, o historial da propriedade, a escritura, a planta, os direitos de passagem, as penhoras e outras limitações dos direitos de propriedade) é feita antes de se comprometerem com um contrato de "Rent to Buy ". Em segundo lugar, como já foi referido, mas vale a pena sublinhar, o contrato deve ser transcrito por um notaio para garantir que os pagamentos em prestações do comprador e a opção de compra estão protegidos caso o vendedor tenha dificuldades financeiras ou tente posteriormente vender a propriedade a outra pessoa.

Os vendedores devem assegurar-se de que o contrato é transcrito para facilitar a recuperação da propriedade se o potencial comprador se atrasar nos pagamentos.

Outras formas de contrato de compra e venda com atraso

Até agora, a nossa discussão centrou-se na fórmula específica do contrato " Rent-to-Buy " prescrita pela lei italiana. São possíveis outras formas contratuais, algumas codificadas na lei, por exemplo, a compra a prestações (vendita con riserva della proprietà), outras personalizadas. Alguns "profissionais" podem utilizar incorretamente o termo " Rent-to-Buy " para se referirem a uma forma contratual diferente da codificada na lei italiana. Não se deixe confundir: a maior parte dos problemas referidos nos parágrafos anteriores mantêm-se apesar da forma e da designação utilizadas; alguns riscos são agravados com a utilização de outras formas contratuais.

Não se esqueça de que não há magia: o comprador tem de encontrar os fundos para concluir a compra, mais cedo ou mais tarde. Se um vendedor está a fornecer financiamento e a aceitar riscos que um banco nem sequer tocará, o vendedor vai querer uma compensação adicional pelos seus esforços. Caveat emptor.

Quando são devidas as comissões do agente imobiliário

Se o potencial comprador e o vendedor recorrerem aos serviços de um agente imobiliário, é devida uma comissão sobre o aluguer após a conclusão do contrato de Rent to Buy. A comissão sobre a venda do imóvel só é devida quando, e se, o potencial comprador exercer a sua opção de compra. Assim, o potencial comprador deve estar ciente de que, tal como a maioria dos vendedores prefere atualmente o dinheiro na mão, o mesmo acontece com a maioria dos agentes imobiliários. Não creio que isso invalide os pontos acima referidos, mas no final, devidamente informado, o juiz é você!

Sim, como já foi referido, há alguns cenários em que o Rent to Buy pode fazer sentido. No geral, são casos extremos: para a maioria dos compradores e vendedores, o Rent to Buy é uma solução de financiamento de último recurso.

Ler mais: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, um guia elaborado pela associação notai.

Principais vantagens do Rent to Buy

• para um comprador
• possibilidade de reservar a compra futura de uma casa a um determinado preço, adiando o pagamento
• útil quando o comprador tem um problema de liquidez que espera resolver antes do prazo da opção de compra do arrendamento para compra (10 anos no máximo)
• para um vendedor
• atrair potenciais compradores dispostos a aceitar um preço mais elevado
• atrair potenciais compradores para um imóvel que, de outro modo, seria difícil de vender
• obter potencialmente um rendimento significativo se o potencial comprador não exercer a sua opção de compra e o vendedor puder ficar com uma parte significativa dos pagamentos em prestações
• depende do resultado da opção do comprador e das condições iniciais do contrato de arrendamento para compra

Principais desvantagens do Rent to Buy

• para um comprador
• a necessidade de encontrar os fundos para o preço de compra é adiada mas não resolvida
• os vendedores têm poucos incentivos para adotar a opção de compra
• a maior parte dos vendedores preferem a certeza de ter o dinheiro na mão agora, em vez da incerteza criada por uma opção de compra.
• O aluguer para compra custará mais do que uma hipoteca tradicional
• os vendedores não querem estar no negócio do financiamento: um vendedor atento espera ser compensado por fornecer o que um banco não fornece
• o comprador precisa de garantir que a diligência devida normal, efectuada aquando do fecho da venda do imóvel, é cumprida antes de assinar um contrato de arrendamento para compra
• não são garantidas protecções jurídicas significativas, a menos que se recorra a um notário para transcrever o contrato. É demasiado fácil saltar este passo em nome da economia ou pior.
• para um vendedor
• o vendedor compromete-se incondicionalmente a vender o imóvel sem um compromisso recíproco do potencial comprador
• o rendimento significativo da venda do imóvel é adiado por anos ou para sempre

Notas de rodapé

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

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O acima é oferecido como orientação geral sem garantia; mudanças podem ter ocorrido desde que foi escrito. Consulte profissionais qualificados apropriados sobre sua situação específica antes de fazer qualquer compra de imóvel.

Sobre o autor

Sean Michael Carlos cresceu em Rhode Island, EUA. Estudou nos EUA, no Reino Unido e na Alemanha antes de se estabelecer em Itália, onde vive há mais de vinte e cinco anos, em três regiões diferentes.

Sean é um agente imobiliário licenciado em Itália com mais de 10 anos de experiência no sector e gostaria de ser contactado por si se pretender comprar ou vender uma propriedade em Itália.