Is de Rent to Buy woningfinanciering iets voor mij?

In een tijd waarin het verkrijgen van een hypotheek in Italië voor niet-ingezetenen een onmogelijke missie kan lijken, is Rent to Buy(ook bekend als rent to own, affitto con riscatto huurkoop, huurkoop, huurkoop) misschien de oplossing voor een paar aspirant-kopers van een huis, maar, na een nuchtere overweging, zullen de meesten het een soort sirenenzang vinden.

Hoe huurkoop werkt

Eind ²⁰¹⁴¹ is Rent to Buy in de Italiaanse wetgeving vastgelegd. Met Rent to Buy kan een potentiële huizenkoper in eerste instantie een woning verhuren met een koopoptie voor een vooraf vastgestelde prijs aan het einde van de huurperiode. Elke periodieke betaling bestaat uit twee delen: een huurprijs en een termijnbetaling voor de toekomstige aankoop. De partijen moeten onderhandelen over zowel de frequentie van de betalingen als de bedragen voor de huur en de termijnbetalingen. De huurperiode moet minder dan 10 jaar bedragen om belangrijke rechtsbescherming voor zowel koper als verkoper te waarborgen.

Aan het einde van de huurperiode kiest de potentiële koper of hij het goed al dan niet koopt (de eigenaar is verplicht het goed te verkopen tegen de eerder vastgestelde prijs minus de termijnbetalingen; de potentiële koper is NIET verplicht de aankoop te voltooien). Als de potentiële koper ervoor kiest het pand te kopen, moet hij het uitstaande saldo betalen. Als hij ervoor kiest om weg te lopen, kan hij al dan niet zijn termijnbetalingen geheel of gedeeltelijk terugkrijgen, afhankelijk van de voorwaarden van het contract dat hij heeft onderhandeld.

Voordelen voor kopers

Het belangrijkste voordeel voor kopers is dat zij de toekomstige aankoop van een woning voor een bepaalde prijs nu kunnen reserveren, maar het grootste deel van de betaling kunnen uitstellen tot een datum enkele jaren in de toekomst. Voor alle duidelijkheid: met Rent to Buy wordt alleen het moment van afrekening uitgesteld waarop de koper het grootste deel van de middelen voor de aankoop van de woning nog moet opbrengen. Het kan nuttig zijn in een situatie waarin de koper een liquiditeitsprobleem op korte termijn heeft dat hij verwacht op te lossen voor het einde van de huurkoop-/koopperiode. Aangezien de koper in de tussentijd zowel huur als aanbetalingen moet doen, is Huurkoop een slechte oplossing als hij niet verwacht dat zijn financiële situatie tijdens de looptijd van de Huurkoopovereenkomst zal verbeteren, met uitzondering misschien van het geval waarin de koper verwacht dat er in de komende jaren een aanzienlijke inflatie zal optreden.

Potentiële kopers moeten er ook rekening mee houden dat de meeste verkopers veel liever nu contant geld in handen hebben dan afbetalingen te moeten doen voor een verkoop over een paar jaar, een verkoop die misschien niet eens plaatsvindt. Slimme verkopers zullen Rent to Buy-voorstellen alleen overwegen voor eigendommen die zij anders niet kunnen verkopen of als de potentiële koper een aanzienlijke premie biedt voor het risico van de verkoper. De optie die een verkoper een potentiële koper geeft om het pand in de toekomst al dan niet te kopen is niet gratis! Voor bijna alle kopers blijft een traditionele hypotheek of een lening voor eigen vermogen een veel aantrekkelijker oplossing dan financiering via Rent to Buy/Own; Rent to Buy is geen vervanging voor een traditionele hypotheek. Voor mensen met een inkomen in niet-Europese valuta is er een bijzonder voordeel bij het gebruik van bestaande activa "thuis" om onroerend goed in Italië te financieren: de wisselkoersen kunnen gemakkelijk 30% of meer schommelen over een periode van 10 jaar. Dit valutarisico wordt dus vermeden.

Voordelen voor verkopers

Het belangrijkste voordeel voor verkopers van de huurkoopregeling is dat het aantal potentiële kopers toeneemt, althans op papier. Dit gaat echter gepaard met een aanzienlijk risico voor de verkoper. De inning van het grootste deel van de verkoopopbrengst wordt uitgesteld tot een toekomstige datum die misschien niet eens plaatsvindt. Als potentiële kopers kiezen voor Rent to Buy om hun nieuwe huis te financieren, omdat ze momenteel niet in aanmerking komen voor een hypotheek, hoe groot is dan de kans dat ze de uitstaande betaling voor het huis over 3-5 jaar kunnen betalen? Een verkoper moet het hoge risico afwegen dat de potentiële koper zijn koopoptie niet zal kunnen uitoefenen. Enkele jaren later kunnen verkopers terug bij af zijn: ze hebben nog steeds een onverkochte woning. Rent to Buy kan zeker het overwegen waard zijn voor eigendommen die anders niet zouden worden verkocht, maar zelfs dan zal het jaren duren voordat de verkoper ontdekt of hij het pand werkelijk heeft verkocht.

Kopers en verkopers moeten risico's beperken

Voor zowel kopers als verkopers zijn er aanzienlijke risico's verbonden aan het Rent to Buy-programma die zij moeten beperken door een robuust contract op te stellen dat aan hun respectieve behoeften voldoet en ervoor te zorgen dat het contract wordt ingeschreven in het openbare eigendomsregister om beide partijen aanzienlijke juridische bescherming te bieden. Uw vastgoedmakelaar, advocaat of notaio kan een contract opstellen dat aan uw behoeften voldoet, te beginnen met standaardmodellen, maar u hebt een notaio nodig voor de transcriptie. Zorg ervoor dat de professional die u kiest om de huurkoopovereenkomst op te stellen volledig op de hoogte is en dat u hem of haar volledig kunt vertrouwen.

Potentiële kopers moeten verschillende dingen doen om hun belangen te beschermen. Het eerste is ervoor te zorgen dat dezelfde zorgvuldigheid wordt betracht als bij het sluiten van een woning (bv. eigendomsgeschiedenis, akte, plattegrond, rechten van overpad, retentierechten en andere eigendomsbeperkingen) voordat een huurkoopcontract wordt gesloten. Ten tweede, zoals eerder opgemerkt maar het benadrukken waard, moet het contract worden overgeschreven door een notaio om ervoor te zorgen dat de termijnbetalingen en de koopoptie van de koper beschermd zijn mocht de verkoper in financiële moeilijkheden komen of later proberen het pand aan iemand anders te verkopen.

Verkopers zullen ervoor willen zorgen dat het contract wordt overgeschreven om de terugneming van hun eigendom te vergemakkelijken indien de potentiële koper achterloopt met het doen van betalingen.

Andere vormen van uitgestelde koopcontracten

Tot nu toe was onze discussie gericht op de specifieke Rent-to-Buy-formule die door de Italiaanse wet wordt voorgeschreven. Andere contractvormen zijn mogelijk, sommige gecodificeerd in de wet, bv. huurkoop / afbetalingsplan (vendita con riserva della proprietà), sommige op maat gemaakt / gebruikelijk. Sommige "professionals" kunnen ten onrechte de term Rent-to-Buy gebruiken om te verwijzen naar een andere contractuele vorm dan die welke in de Italiaanse wet is gecodificeerd. Laat u niet in verwarring brengen: de meeste van de in de vorige paragrafen besproken problemen blijven bestaan ondanks de gebruikte vorm en benaming; sommige risico's worden vergroot door andere contractvormen te gebruiken.

Vergeet niet dat er geen magie is: de koper moet vroeg of laat de middelen vinden om zijn aankoop te voltooien. Als een verkoper financiering verstrekt en risico's accepteert die een bank niet eens wil aangaan, zal de verkoper extra compensatie willen voor zijn inspanningen. Caveat emptor.

Wanneer makelaarscommissies verschuldigd zijn

Indien de potentiële koper en verkoper gebruik maken van de diensten van een makelaar, is een commissie op de verhuur verschuldigd bij het sluiten van de huurkoopovereenkomst. Een commissie op de verkoop van de woning is alleen verschuldigd wanneer, en indien, de potentiële koper zijn koopoptie uitoefent. De potentiële koper moet zich er dus van bewust zijn dat, aangezien de meeste verkopers tegenwoordig de voorkeur geven aan contant geld, de meeste makelaars dat ook doen. Ik geloof niet dat dit de bovenstaande punten ontkracht, maar uiteindelijk, goed geïnformeerd, bent u de rechter!

Ja, zoals hierboven opgemerkt zijn er een paar scenario's waar Rent to Buy zinvol kan zijn. Over het algemeen zijn het randgevallen: voor de meeste kopers en verkopers is Huurkoop een financieringsoplossing in laatste instantie.

Verder lezen: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, een gids opgesteld door de vereniging Notai.

Voornaamste voordelen van huurkoop

• voor een koper
• mogelijkheid om de toekomstige aankoop van een woning tegen een bepaalde prijs te reserveren, waardoor de betaling wordt uitgesteld
• nuttig wanneer de koper een liquiditeitsprobleem heeft dat hij verwacht op te lossen vóór de uiterste termijn voor de aankoopoptie (maximaal 10 jaar)
• voor een verkoper
• potentiële kopers aantrekken die bereid zijn een hogere prijs te betalen
• potentiële kopers aantrekken voor een pand dat anders moeilijk te verkopen is
• potentieel aanzienlijke inkomsten verwerven indien de potentiële koper zijn koopoptie niet uitoefent en de verkoper een aanzienlijk deel van de termijnbetalingen kan behouden
• afhankelijk van het resultaat van de optie van de koper en van de initiële voorwaarden van de huurkoopovereenkomst.

Primaire nadelen van Rent to Buy

• voor een koper
• de noodzaak om fondsen te vinden voor de aankoopprijs wordt uitgesteld maar niet opgelost
• verkopers hebben weinig prikkels om Rent-to-buy te omarmen
• de meeste verkopers willen nu de zekerheid van contant geld in handen in plaats van de onzekerheid die een koopoptie met zich meebrengt.
• Rent-to-buy kost meer dan een traditionele hypotheek.
• verkopers willen niet in de financieringsbusiness zitten: een alerte verkoper zal verwachten dat hij wordt gecompenseerd voor wat een bank niet doet.
• de koper moet ervoor zorgen dat de normale due diligence bij het sluiten van een koopcontract wordt uitgevoerd voordat hij een huurkoopcontract tekent.
• belangrijke juridische bescherming is niet gegarandeerd, tenzij een notaris wordt gebruikt om het contract op te stellen. Het is maar al te gemakkelijk om deze stap over te slaan uit zuinigheid of erger.
• voor een verkoper
• de verkoper gaat een onvoorwaardelijke verbintenis aan om het onroerend goed te verkopen zonder een wederkerige verbintenis van de potentiële koper
• belangrijke inkomsten uit de verkoop van het onroerend goed worden jarenlang of voor altijd uitgesteld.

Voetnoten

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Het bovenstaande wordt aangeboden als algemene leidraad zonder garantie; er kunnen zich wijzigingen hebben voorgedaan sinds het schrijven ervan. Raadpleeg de juiste gekwalificeerde professionals over uw specifieke situatie voordat u een onroerend goed koopt.

Over de schrijver

Sean Michael Carlos groeide op in Rhode Island, VS. Hij studeerde in de VS, Groot-Brittannië en Duitsland voordat hij zich vestigde in Italië, waar hij al meer dan vijfentwintig jaar woont, in drie verschillende regio's.

Sean is een gelicentieerd makelaar in Italië met meer dan 10 jaar ervaring in de sector en zou graag van u horen als u op zoek bent om onroerend goed te kopen of te verkopen in Italië.