Hoe een huis kopen in Italië

De bijna definitieve gids voor het kopen van een huis in Italië.

Oh, Italië is juist genoeg. Het beste land ter wereld om in te wonen.
- Mark Twain, in de New York Times, 10 april 1904

Dus je overweegt een huis te kopen in Italië, gefeliciteerd! Je zal willen begrijpen hoe het proces werkt. Je wilt valkuilen onderweg vermijden. Ongetwijfeld heeft u veel vragen. Op het eerste gezicht is het aankoopproces vrij eenvoudig en in de meeste gevallen verloopt het soepel... met een huizenbezit in Italië van bijna 80% kan het niet moeilijk zijn! Toch moet u er niet van uitgaan dat alles vanzelf gaat.

Aan het eind van deze gids zult u zich veel beter voorbereid voelen. Een huis kopen in een vreemd land is een grote onderneming, dus deze tekst is wat lang, maar het doel is u te informeren, niet af te schrikken! Voor de TL;DR mensen, gebruik de inhoudsopgave om de stukken te raadplegen die u nodig hebt of neem gerust contact met ons op als u professionele hulp wenst of om persoonlijk koffie te drinken!

Wat is de beste plaats in Italië om een huis te kopen?

Voor veel mensen is de beslissing om een huis in Italië te kopen gebaseerd op familiebanden of werkvereisten. Voor anderen is er een duidelijke aantrekkingskracht van meren, bergen of de zee. Met zijn 301.338 km² biedt Italië voor elk wat wils. Als u nog geen specifieke plaats in gedachten heeft, bekijk dan de beste plaatsen om te wonen in Italië voor een beschouwing van de voor- en nadelen van verschillende gebieden.

Een huis vinden in Italië

Online ontmoet fragmentatie werkelijkheid

In het internettijdperk lijkt het intuïtief dat de eerste plaats om een huis te zoeken online is. Toch dringt zich al snel een Italiaanse realiteit op. De Italiaanse vastgoedmarkt is frustrerend gefragmenteerd. Er is niet één "go to" website zoals Rightmove in het VK, Zillow.com in de VS of Immobilienscout24 in Duitsland, er zijn er vele. Al snel moet je dezelfde zoekopdracht op 5 verschillende manieren op 5 verschillende sites uitvoeren. De zoekresultaten op een bepaalde site kunnen dezelfde woning 4 keer bevatten - met 2 of meer prijzen! Andere woningen staan misschien op geen enkele site, behalve op één, niet zo goed als u niet op de "juiste" plaats kijkt. Sommige chique woningen worden nergens openbaar vermeld omdat de eigenaar volledige discretie wenst.

Er is geen uitgebreide Italiaanse "MLS " ondanks beweringen van het tegendeel.

Advertenties

Op sommige plaatsen zijn er nog plaatselijke advertenties te vinden, wat de versnippering alleen maar vergroot.

Rondwandelen

Een andere aanpak is rondwandelen in een buurt en hoog en laag zoeken naar vendesi borden. Toch zijn niet alle eigendommen zichtbaar vanaf de straat. Evenmin hebben alle beschikbare eigendommen borden geplaatst, omdat de eigenaar een zekere discretie wil betrachten.

Zet een gerenommeerde makelaar voor u aan het werk

Met veel doorzettingsvermogen kunt u misschien zelf uw ideale huis in Italië vinden. Toch kan een gerenommeerde makelaar precies de partner zijn die u nodig hebt.

Hun kennis en hulp kan u zowel tijd als geld besparen. Zij kunnen u helpen door de fijne kneepjes van het aankoopproces te navigeren, inclusief een due diligence evaluatie van een woning ruim voor sluitingstijd / opleveringstijd, zodat problemen niet op het laatste moment opduiken.

Volgens de huidige Italiaanse wet moeten makelaars een opleiding hebben genoten op fiscaal, juridisch en technisch gebied, gecertificeerd zijn (gemiddeld slaagt slechts 20% van de kandidaten), een vergunning hebben en een beroepsaansprakelijkheidsverzekering hebben. Een gerenommeerde makelaar is dus echt voorbereid om u bij elke stap van het aankoopproces van een woning te begeleiden.

Enkele voordelen die u als koper kunt verwachten wanneer u een professionele makelaar inschakelt:

• Hulp bij het vinden van de ideale woning op de juiste locatie op basis van uw wensen.
• Zij zijn een expert in het doorzoeken van de verschillende online listing diensten en kunnen u helpen effectiever te zoeken.
• Zij bekijken de gegevens van elke woning, zodat u uw kostbare tijd niet verspilt met het bekijken van woningen die u nooit zou overwegen.
• Ze kunnen eigendommen voorstellen die niet officieel op de markt zijn.
• Uitgebreide kennis van technische, juridische en fiscale aspecten van onroerend goed.
• Uitgebreide kennis van de huidige marktomstandigheden
• Titelonderzoek en beoordeling vande documentatie van een bepaald onroerend goed, van eigendomsgegevens tot condominium regelgeving, indien van toepassing, voordat u een bod doet.
• Ondersteuning bij het begrijpen van financieringsopties (van hypotheken tot huurkoop/huurkoop)
• Hulp bij onderhandelingen
• Bureaucratische ondersteuning, van het verkrijgen van een fiscaal nummer tot de naleving van wettelijke voorschriften.

Makelaarscommissie

Een makelaar is wettelijk verplicht om onpartijdig te zijn, werkt standaard namens zowel de koper als de verkoper, en dus wordt hun commissie normaal gesproken betaald door zowel de koper als de verkoper. Elke makelaar bepaalt zijn eigen tarieven. Een koper betaalt over het algemeen 3-5% BTW over de verkoopprijs. 4% BTW is tegenwoordig vrij gebruikelijk, vooral wanneer de koper een buitenlander is(buitenlanders hebben aanzienlijk meer hulp nodig dan de plaatselijke bevolking); 5% is typisch voor franchises(ongeveer 10% van de Italiaanse makelaars), omdat zij royalty's moeten betalen voor hun merk - een twijfelachtige waarde voor hun klanten. Een minimumcommissie in plaats van een percentage geldt gewoonlijk voor eigendommen met een lage waarde, d.w.z. die welke voor minder dan € 150.000 of zo worden verkocht. 19% van de commissie op de aankoop van een primaire woning kan worden afgetrokken van de Italiaanse inkomstenbelasting, voor een maximum mogelijk van € 1000 aan commissie (onder voorbehoud).

Gebruik van de listing agent - verkoper,s agent

Als een koper een bepaald object ontdekt dat hem interesseert door het werk van een makelaar die heeft samengewerkt met een verkoper (de listing agent) om de beschikbaarheid van het object bekend te maken, werkt de koper rechtstreeks met de listing agent, die wettelijk onpartijdig moet werken namens zowel de koper als de verkoper.

Met behulp van een woningzoeker - koper, agent

Het alternatief voor het gebruik van de listing (verkoper) agent is voor de koper om zijn eigen voorkeur makelaar te kiezen, de koper, agent, soms ook bekend als een eigenschap finder of als een exclusieve koper agent(EBA).

De koper,s agent, ook bekend als vastgoedzoeker, is een makelaar met een vergunning in Italië die door de koper wordt ingeschakeld om namens de koper te werken in plaats van te werken voor de koper en de verkoper (het standaardgeval in Italië) of alleen de verkoper.

Opmerking: de vastgoedzoeker moet een erkende en gelicentieerde makelaar in Italië zijn; ieder ander doet dit illegaal. Met name "agentschappen" die in het Verenigd Koninkrijk of anderszins buiten Italië zijn geregistreerd, werken illegaal, evenals zelfbenoemde "goeroe-experts". Vermelding in Engelstalige publicaties is helaas geen garantie dat iemand legaal werkt.

Een koper die gebruik maakt van een kopersagent moet zijn agent vroeg in het aankoopproces inschakelen. De koper moet hun agent het eerste contact laten leggen met de listing (verkoper) agent om extra commissiekosten te voorkomen.

In de praktijk zal de koper agent werken in samenwerking met de listing agent, de twee zullen instemmen met een fee split regeling.

Een koper, agent is in staat om bijna elke woning op de markt te bieden, zijn ze niet beperkt tot eigenschappen in hun eigen portefeuille. Het gebruik van een kopersagent wordt steeds gebruikelijker in Italië, hoewel er enige weerstand is, vooral op de actieve markten van Milaan en Rome, omdat de effectieve provisie van de makelaar wordt verlaagd. In de provincie Rome verwachten makelaars meestal smeergeld (storno) van de kopersagent.

Op zoek naar een erkende makelaar/vastgoedzoeker? Neem vandaag nog contact met ons op voor informatie over hoe wij u van dienst kunnen zijn.

Een paar opmerkingen moet u gebruik maken van een agent

• Met betrekking tot de termen agent en makelaar: sommige gebieden buiten Italië staan volledig gekwalificeerde makelaars en junior agenten toe. In Italië moeten alle vastgoedprofessionals die kopers en verkopers samenbrengen volledig gekwalificeerd zijn; de termen agent en makelaar zijn uitwisselbaar. Andere gangbare termen zijn makelaar (VK) en makelaar ( Noord-Amerika).
• Sommige makelaars maken gebruik van personeel zonder vergunning om rechtstreeks met klanten te werken. Alles wat zij doen buiten de administratie is niet legaal. U heeft het volste recht om rechtstreeks met een volledig opgeleide en gekwalificeerde professional te werken. Om je te beschermen, zegt de Italiaanse wet:
• Je bent geen vergoeding verschuldigd als je een niet-gelicentieerde agent gebruikt.
• De naam van de makelaar moet worden vermeld in de overdrachtsakte, zelfs als hij niet wettelijk bevoegd is.
• er staat een boete van € 500 tot 10.000 op u als u dit niet doet.
• U kunt iemand tegenkomen, zoals een tandarts, advocaat, accountant, architect of vertaler, die "bijbaant" als makelaar. Als een persoon kopers en verkopers van onroerend goed wil bijstaan in een betaalde hoedanigheid, moet ook hij de opleiding en het vergunningsproces ondergaan en bij wet zijn huidige carrière opgeven: hij kan niet zowel makelaar als advocaat zijn, enz. Dergelijk zwartwerk is illegaal in Italië, met een boete tot 15.000 euro. Een gladde prater zal je vertellen dat hij geen vergunning nodig heeft. Zeg niet dat je niet gewaarschuwd bent: uomo avvisato, mezzo salvato zoals ze zeggen.
• Zoals in elk beroep zijn er een paar rotte appels die onevenredig veel aandacht krijgen. De menselijke natuur heeft de neiging om het negatieve te benadrukken in plaats van goed gedaan werk te prijzen; voor elke rotte appel zijn er veel goede vastgoedprofessionals die zich inzetten voor hun klanten.

Het maken van een aanbod als je eenmaal hebt gevonden uw ideale huis

Je hebt het huis van je dromen gevonden, gefeliciteerd! Meestal doet de aspirant-koper een voorstel aan de verkoper. Het kan een informeel mondeling aanbod zijn of het kan in de vorm van een schriftelijke koopovereenkomst zijn die bindend wordt na kennisgeving van aanvaarding door de verkoper. Als het aanbod mondeling is, kunnen de partijen ervoor kiezen een schriftelijke koopovereenkomst op te stellen als zij de feitelijke overdracht van het onroerend goed (sluiting/voltooiing) willen uitstellen. De laatste stap is de ondertekening van het formele eigendomsoverdrachtsdocument, de rogito, verwant aan de akte in common law jurisdicties, en het bijwerken van de openbare registers.

1. Onderhandeling over het aanbod / voorstel → 2. Voorlopige koopovereenkomst → 3. Afsluiting / voltooiing (rogito)

Opmerking: alleen de^3e stap, de Closing / completion (rogito), is strikt vereist.

1. Het offertevoorstel

In het aanbiedingsvoorstel geeft de kandidaat-koper aan wat hij bereid is te betalen en onder welke voorwaarden. Een mondeling aanbod is vaak nuttig om te zien of een verkoper uw voorwaarden zou aanvaarden zonder zich noemenswaardig te binden, maar heeft weinig praktische waarde (volgens de wet moet de eigenlijke koopovereenkomst schriftelijk zijn). Een veelgebruikt alternatief is om de verkoper een voorlopige koopovereenkomst voor te leggen met een termijn voor aanvaarding, meestal ongeveer 15 dagen. Een dergelijk voorstel, indien correct opgesteld, wordt bindend voor de partijen zodra het door de verkoper is aanvaard.

Waarschuwing: sommige voorstelcontracten zijn gewoon een belofte om een toekomstig contract te bedingen dat op zijn beurt belooft om de akteovereenkomst te voltooien. Dit soort contracten is door het Italiaanse hooggerechtshof ongeldig, d.w.z. waardeloos, verklaard.

Tip: Zorg ervoor dat u volledig begrijpt wat u koopt, voordat u een bod doet; zie het hoofdstuk over due diligence.

2. De voorlopige koopovereenkomst (il contratto preliminare, ook wel "compromesso" genoemd)

In de meeste gevallen zullen de partijen ervoor kiezen om een voorlopige koopovereenkomst, in de volksmond de compromesso (compromis) die, naar behoren opgesteld, een juridisch bindende schriftelijke overeenkomst is die hen verbindt tot de overdracht van het onroerend goed die op een toekomstige datum zal worden gesloten. Dit is nuttig wanneer beide partijen enkele maanden nodig hebben voordat zij klaar zijn om de formele eigendomsoverdracht af te ronden, bijvoorbeeld wanneer de koper nog een hypotheek moet verkrijgen en/of wanneer de verkoper nog niet klaar is om het onroerend goed te verlaten.

De schriftelijke overeenkomst kan een van de drie wettelijke vormen aannemen, een ondertekende onderhandse overeenkomst (scrittura privata), een gelegaliseerde onderhandse overeenkomst (scrittura privata autenticata) of een openbare akte (atto pubblico). Een gelegaliseerde onderhandse overeenkomst is een onderhandse overeenkomst die in het bijzijn van een notaio wordt ondertekend. Een openbare akte wordt opgesteld door de notaio die vervolgens de handtekeningen vastlegt.

Zie ook: Wat is een notaio (notaris) en wat doen zij?

De koopovereenkomst kan worden overgeschreven in het openbare eigendomsregister, een optie die de koper aanzienlijke extra bescherming biedt voor het geval de verkoper vóór de sluiting failliet gaat of wanneer een gewetenloze verkoper het onroerend goed later aan een andere koper verkoopt. Als een notaio wordt gebruikt om de overeenkomst te authenticeren of op te stellen (een geauthenticeerde onderhandse akte [overeenkomst] of een openbare akte), moet deze worden ^{overgeschreven1}.

Op dit punt wordt een voorschot betaald; het bedrag, doorgaans 5-20%, wordt door de partijen bepaald. Het voorschot kan verschillende vormen aannemen: caparra confirmatoria (confirmatory deposit), het meest voorkomende type aanbetaling, caparra penitenziale (boetebetaling) of gewoon acconto (aanbetaling). Een caparra confirmatoria verplicht de partijen de transactie te voltooien of de aanbetaling te verbeuren (als de verkoper in gebreke blijft, moet hij de aanbetaling teruggeven en hetzelfde bedrag aan de koper betalen; dit wordt vaak, en ten onrechte, beschreven als de verkoper die de koper het dubbele van de aanbetaling betaalt). De overtredende partij kan nog steeds worden aangesproken voor aanvullende schadevergoeding en/of wettelijk worden gedwongen de overeenkomst na te ^komen2. Een caparra penitenziale geeft de partijen het recht om zich uit het contract terug te trekken door het voorschot te verbeuren (of te betalen) zonder verdere aansprakelijkheid voor schadevergoeding. Ten slotte is een acconto gewoon een aanbetaling op de koopprijs.

De koopovereenkomst moet binnen 20 ^dagen3 worden geregistreerd; als u een agentschap inschakelt, registreert het agentschap de overeenkomst voor u (in het geval van een openbare akte registreert en transcribeert een notaris (notaio, waarover meer in het volgende hoofdstuk) de akte binnen 30 dagen).

Huidige registratierechten

Tip: zorg ervoor dat het contract de bestemming(en) van de aanbetaling vermeldt. Standaard wordt het beschouwd als een eenvoudige aanbetaling (acconto).

Volgens de wet betaalt de koper de belastingen op de definitieve ^akte4, tenzij de partijen anders beslissen. Volgens de gewoonte betaalt de koper de registratierechten voor het voorcontract, tenzij de partijen anders overeenkomen, aangezien de belastingen op de aanbetaling gewoon een voorschot zijn op wat verschuldigd zal zijn voor de akte-transactie. Er kan op dit punt verwarring ontstaan, aangezien de wet bepaalt dat elk van de partijen die baat heeft bij de registratie van een algemene overeenkomst (in tegenstelling tot een koopovereenkomst) verantwoordelijk is voor het niet-terugvorderbare deel van de rechten en registratierechten.

De voorlopige overeenkomst moet het volgende bevatten:

• Kopie energiecertificaat en belastingzegel van € 16
• Kadastrale eigendomsbewijzen (visure) inclusief plattegrond (elk € 2 belastingzegel)
• Kopie van formulier F24 met vermelding van de betaling van de registratiebelasting
• Het registratieformulier 69

Opmerking: De fiscale zegels moeten worden aangebracht bij de ondertekening van het contract (ze mogen niet worden afgegeven na de contractdatum).

De extra kosten voor het overschrijven (bv. bij gebruik van een notaio) van de voorlopige overeenkomst zijn:

Als u een makelaar inschakelt, is hun honorarium nu ^{verschuldigd5}.

Opmerking: in het verleden was het voorlopig contract vaak al een definitief contract voor de overdracht van de eigendomstitel, inclusief een verplichting om het contract te herhalen ten behoeve van de transcriptie in het eigendomsregister. In de eerste versie van het contract werd gewoonlijk verwezen naar de werkelijke verkoopprijs; in de latere versie van het contract werd vaak verwezen naar een lagere taxatiewaarde om de belastingdruk voor de koper te verminderen. Hoewel deze praktijk niet wettelijk was, kwam zij zo vaak voor dat de autoriteiten in 2006 formeel hebben ingevoerd dat bij transacties tussen particulieren de belasting op de taxatiewaarde (prezzo-valore) in plaats van op de transactiewaarde wordt geheven, waardoor de motivatie die tot deze truc leidde, werd weggenomen. Op een valse waardeaangifte staan sancties.

3. Afsluiting (rogito)

De laatste stap van de overdracht, de enige die wettelijk verplicht is, is de definitieve overeenkomst van overdracht tussen de partijen, die moet worden opgesteld en ondertekend door de notaris (notaio). Het betalingssaldo is verschuldigd aan de verkoper, evenals de vergoeding notaio en de overdrachtsbelasting, geïnd door de notaio die er ook voor zorgt dat het kadaster voor fiscale doeleinden (catasto) en het eigendomsregister correct worden bijgewerkt.

Volgens de wet heeft de notaio 30 dagen om de openbare databanken bij te werken. Hoe eerder hoe beter, dus controleer bij uw notaio wanneer dit zal gebeuren en of het is gebeurd. Als het om een hypotheek gaat, worden de hypotheekdocumenten ook op dit tijdstip ondertekend en registreert de notaio het pandrecht op het onroerend goed namens de geldschieter. Als de partijen geen voorlopige koopovereenkomst hebben gesloten (compromesso) en gebruik hebben gemaakt van de diensten van een makelaar, is hun courtage nu verschuldigd.

De koper moet onder andere

• het verschuldigde saldo te betalen
• diverse rechten en belastingen te betalen die door de notaris worden geïnd
• de vergoeding van de notaris te betalen
• het betalen van de vergoeding van de makelaar, indien van toepassing en nog verschuldigd.

Tot de verplichtingen van de verkoper behoren

• zweren dat de huidige staat van het goed overeenstemt met de wettelijke plattegrond of kavelplan geregistreerd bij het kadaster (catasto)
• te verklaren of de nutsvoorzieningen (impianti) al dan niet aan de normen voldoen
• een actueel energiebeoordelingscertificaat van het pand te verstrekken
• de makelaar een eventuele en nog verschuldigde vergoeding te betalen
• de sleutels van het pand overhandigen; ervoor zorgen dat het vrij is van personen en zaken, tenzij anders overeengekomen

Onder een notaio,s tasks bij het verzekeren van een succesvolle afsluiting / voltooiing:

• voer een titelonderzoek uit
  • ervoor zorgen dat de koper op de hoogte is van eventuele lasten (beperkingen) op de eigendomsrechten die hij zal verwerven
    • bv. erfdienstbaarheden en doorgangsrechten, pandrechten (hypotheek, gedwongen verkoop), recht van eerste weigering
• de identiteit van de partijen bij de verkoop controleren; zich ervan vergewissen dat zij voldoen aan de wettelijke vereisten om de overeenkomst aan te gaan (bv. minimumleeftijd, gezond verstand)
• bevestigen welke belastingregeling van toepassing is en de verschuldigde belastingen innen
• de eigendomsoverdrachtsakte opstellen en ervoor zorgen dat deze aan alle toepasselijke wetten voldoet
• de wettelijke grond- en/of kavelplannen van het onroerend goed bijvoegen
• de akte van overdracht aan de partijen voorlezen, zich ervan vergewissen dat zij deze hebben begrepen en dat deze hun wil weergeeft
• het zegelrecht en de verschuldigde belastingen namens de staat innen
• de eigendomsoverdracht registreren in het eigendomsregister en in het kadaster (catasto).

Zegelrecht en belastingen op de verkoop van onroerend goed

Het bepalen van de exact verschuldigde belasting is enigszins gecompliceerd omdat er een aantal variabelen in het spel zijn. De onderstaande tabel illustreert verschillende belastingen, afhankelijk van de specifieke situatie. Wanhoop niet, uw vastgoedmakelaar of notaio kan u een overzicht geven van de toepasselijke belastingen op basis van de specifieke situatie. Bij verkoop tussen particulieren (niet-ondernemers) wordt belasting betaald over de fiscale taxatiewaarde, die meestal veel lager is dan de marktwaarde. Er zijn ook aanzienlijke kortingen indien de koper de woning als hoofdverblijf zal ^gebruiken6, met uitzondering van duurdere woningen die als A1, A8 en A9 worden aangemerkt.

Zoals u waarschijnlijk heeft gemerkt, is Italië erg goed in het creëren van complexe belastingregelingen!

Let op: als een voorovereenkomst is gebruikt, wordt de belasting op een aanbetaling gecrediteerd op het bij de afsluiting verschuldigde bedrag (rogito).

Voer due diligence uit voordat u een contract ondertekent

Zorg ervoor dat de juiste due diligence wordt uitgevoerd op een woning voordat u een bod doet, om verrassingen achteraf te voorkomen. Als u een gerenommeerde makelaar in onroerend goed gebruikt, zal deze u door het proces heen helpen. Andere professionals kunnen helpen met specifieke onderdelen van het proces.

• een onderzoek ter plaatse uitvoeren om na te gaan of het eigendom overeenkomt met wat in de kadastrale documenten is beschreven
  • afhankelijk van de complexiteit van het onroerend goed kunt u een professionele landmeter(geometra) of een architect inschakelen om u te helpen.
    • de kosten voor een onderzoek ter plaatse variëren naargelang de locatie en de complexiteit, maar bedragen doorgaans minder dan 1 000 euro.
  • Zie ook: Maakt een woninginspectierapport deel uit van het verkoopproces?
• controleer het huidige eigendom en de eigendomsgeschiedenis van de afgelopen 20 jaar(titelonderzoek: visura ipotecaria)
  • uw makelaar zou u officiële documentatie kunnen verstrekken, zoals een notaio.
    • U kunt er ook voor kiezen een advocaat in te schakelen, maar dit is in Italië niet gebruikelijk, omdat veel van wat een advocaat of titelonderzoeker in andere rechtsgebieden zou doen, wordt gedaan door de notaio en soms door de makelaar. Een extra deskundige inschakelen voor een tweede of derde opinie kan zeker extra gemoedsrust geven.
  • tip: er zijn een paar gevallen die bijzondere aandacht verdienen, zoals wanneer eigendomsrechten zijn overgedragen door middel van een schenking of een erfenis.
• Ga na of er beperkingen aan de eigendom zijn gesteld, zoals doorgangsrechten en andere erfdienstbaarheden, pandrechten of een erfpacht voor onbepaalde tijd.
  • een erkende makelaar kan de eigendomsverhoudingen voor u nagaan; als alternatief kunt u een advocaat gespecialiseerd in eigendomsrecht of een notaio om u te helpen met de twee bovenstaande punten
• controleer of iemand een wettelijk voorkeursrecht heeft op de aankoop van het onroerend goed, bijvoorbeeld een bestaande huurder of een naburige grondeigenaar.
  • ga na of het eigendom is opgenomen in het historisch register, d.w.z. onderworpen is aan beperkingen onder toezicht van de Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • vraag uw vastgoedmakelaar of een voorkeursrecht van toepassing is en hoe u een eventueel risico kunt beperken.

Controleer de volledige kosten van de aankoop, inclusief belastingen en eigendomsrechten.

• uw vastgoedmakelaar kan u een overzicht geven van de betrokken kosten, die niet alleen variëren naargelang de prijs, maar ook naargelang de kenmerken van het onroerend goed, het profiel van de huidige eigenaar(s) (bedrijven of particulieren), of het onroerend goed een hoofdverblijfplaats wordt... enz.
  • nadere bijzonderheden over belastingen en kosten volgen
  .

Bij het opstellen van een koopovereenkomst:

• specificeert u precies wat u koopt, bijvoorbeeld een beschrijving van het onroerend goed en de kadastrale identificatiegegevens van het onroerend goed
• uw aankoop afhankelijk maken van de levering van alle wettelijke documenten die vereist zijn voor het specifieke onroerend goed (dit varieert afhankelijk van wanneer het gebouw is gebouwd, maar omvat over het algemeen een certificaat van bewoning, een energie-auditcertificaat, bouwvergunningen, enz.)
  • als u een hypotheek gaat nemen, kunt u een pre-approval letter van uw bank krijgen of de hypotheek als voorwaarde stellen voor uw aankoop.
    • een verkoper is misschien niet bereid een voorwaardelijk bod te accepteren.
• zorg ervoor dat het aanbod een vervaldatum heeft
• Zorg ervoor dat alle mondelinge toezeggingen schriftelijk worden vastgelegd. Is er een bouwvergunning om een zwembad te installeren? Zorg ervoor dat het gedocumenteerd is.

Wat is een notaris en wat doen zij?

Een notaio (een notaris met een juridische opleiding, niet te verwarren met de notaris in het gewoonterecht) is een zelfstandige openbare ambtenaar die handelt in het algemeen belang, dus voor zowel de koper als de verkoper, om de integriteit van openbare akten te verzekeren, met inbegrip van eigendomsoverdrachten, of het nu gaat om aankoop, vererving of rechterlijke uitspraak.

In het Italiaanse systeem verricht de Notaio het titelonderzoek en stelt hij de akte op, overdrachtstaken die een advocaat of een andere professional zou uitvoeren in landen die het common law systeem gebruiken, zoals de VS en het VK.

Een notaio is wettelijk verplicht voor het opstellen en registreren van de definitieve koopovereenkomst (akte). Aangezien het de koper is die het meeste risico loopt bij de verkoop van onroerend goed, is het gebruikelijk dat de notaio wordt gekozen door de koper die de vergoeding betaalt: notaio. Hoewel de notaio door de koper wordt betaald, werken zij, in een schijnbare tegenstelling, wettelijk namens de staat en moeten zij de belangen van zowel de koper als de verkoper beschermen. Een notaio mag niet optreden wanneer zijn optreden tot een belangenconflict zou leiden, bijvoorbeeld wanneer een van de partijen een familielid is.

Een mogelijk misverstand is dat een notaio geen site-survey uitvoert: hij gaat niet na of de werkelijke huidige staat van een eigendom overeenkomt met wat wettelijk is gedocumenteerd, maar neemt alleen een verklaring van de verkoper op, die al dan niet waar kan zijn.

notaio costs

Elke notaio stelt zijn eigen tarieven vast. De vergoeding is gewoonlijk een glijdend percentage van de verkoopprijs; hoe lager de verkoopprijs, hoe hoger het percentage. Met de hervormingen van Bersani in 2006 werden de vaste vergoedingen afgeschaft; in 2012 gepubliceerde richtsnoeren suggereren een gemiddelde vergoeding van 1,1 of een gemiddelde verkoopprijs van 500.000 euro met een marge van 0,4 tot 4,82 of verkoopwaarden tussen 25.000 en 1 miljoen euro. Het werkelijk aangerekende ereloon zal gedeeltelijk afhangen van de complexiteit van de transactie (hoeveel eigenaars, uit hoeveel percelen bestaat het onroerend goed, hoe uitgebreid zal de notaio,s betrokkenheid zijn tijdens elke overdrachtsfase) en van de mate van concurrentiedruk in een bepaalde regio. Als er een hypotheek moet worden opgenomen, komt daar nog ongeveer 60% bij omdat de notaio ook verantwoordelijk is voor de registratie van het hypotheekpand. U kunt een notaio zonder verdere verplichtingen vragen om een schriftelijke raming van hun honoraria voor een bepaalde transactie. Zoals elk ander beroep zullen sommige notai scrupuleuzer, responsiever en professioneler zijn dan andere. Vraag om een aanbeveling van een persoon die u vertrouwt en ga daarmee aan de slag.

De notaio int ook belastingen en vergoedingen die de staat verschuldigd is; de belastingen verschijnen op hun rekening en worden vaak ten onrechte beschouwd als onderdeel van de kosten van de notaio.

Als één van de partijen geen Italiaans spreekt...

De officiële overdrachtsovereenkomst is in het Italiaans. Als een koper (of verkoper) geen Italiaans kan lezen, nemen zij gewoonlijk een tweetalige advocaat met een volmacht (procura) in de arm om namens hen op te treden. Andere scenario's zijn mogelijk, bijvoorbeeld als alle partijen (koper, verkoper en de Notaio) dezelfde vreemde taal spreken, kunnen de contracten in die taal worden opgesteld, maar moeten de bijlagen uit het Italiaans worden vertaald en moet de overeenkomst nog steeds in het Italiaans worden vertaald, wat allemaal ingewikkelder kan zijn dan het op het eerste gezicht lijkt.

Betalen voor uw nieuwe huis in Italië: banken, financiering en meer!

Het betalingsproces

Als de partijen ervoor kiezen om een voorlopige overeenkomst te sluiten voordat de eigenlijke transactie wordt gesloten, betaalt de koper meestal een voorschot in de vorm van een persoonlijke cheque die rechtstreeks wordt uitgeschreven aan de geverifieerde eigenaar van het onroerend goed in kwestie.

Het saldo wordt gewoonlijk betaald met een niet-overdraagbare kascheque(ook bekend als bankcheque, assegno circolare) ten gunste van de verkoper.

Heeft u een paar extra stenen contant geld onder uw matras? In het algemeen moeten contante transacties minder dan € 5000 bedragen om te voldoen aan de antirecyclingwetgeving.

Borgsom (deposito del prezzo)

Zodra het eigendomsoverdrachtscontract met de Notaio is ondertekend, moet de Notaio het overdrachtscontract registreren en het kadaster en de belastingdatabase (catasto) bijwerken. Volgens artikel 2671 van het Burgerlijk Wetboek moet dit zo snel mogelijk gebeuren en in ieder geval binnen 30 dagen. Hoewel dit proces normaal gesproken vlekkeloos verloopt, loopt een koper het risico dat een nadelige vordering, zoals een bank- of fiscaal pandrecht, op het onroerend goed wordt gelegd voordat de kadastrale inschrijving plaatsvindt.

Wet 124/2017 lost dit probleem op door de invoering van een escrow-rekening (deposito del prezzo 8), beheerd door de Notaio. Het optionele gebruik van een escrow-rekening kan door elke partij worden aangevraagd, hoewel dit bijna altijd de koper zal zijn, de duidelijke begunstigde. Geen van beide partijen kan bezwaar maken tegen het gebruik van de escrow-faciliteit, zelfs niet als voorwaarde voor de verkoop. Indien de koper gebruik wenst te maken van de geblokkeerde rekening, moet hij dit van tevoren kenbaar maken, zodat de Notaio de nodige documentatie kan opstellen en de verkoper niet voor een verrassing komt te staan. De wet staat de partijen toe om zelfs op het ogenblik van de sluiting voor de escrow-optie te kiezen (rogito); in de praktijk is dit moeilijk voorstelbaar.

De door de Notaio geïnde gelden (een kascheque, ook wel bankcheque genoemd, uitgeschreven aan de Notaio) worden gestort op een speciale bankrekening die juridisch gescheiden is van het vermogen van de Notaio. De Notaio moet het geld vrijgeven aan de verkoper na de succesvolle overschrijving van de akte.

Een koper kan ook overwegen de escrow-faciliteit te gebruiken om een voorwaarde te verbinden aan de overdracht van de akte, bijvoorbeeld dat de gelden alleen mogen worden vrijgegeven wanneer een bestaand hypotheekpand is gedelgd of wanneer de condominiumkosten zijn betaald of wanneer het pand is ontdaan van spullen en/of een huurder. Het is niet moeilijk voor te stellen dat dit soort voorwaardelijk gebruik van de escrow-faciliteit door de koper, opgelegd aan een onwillige verkoper, tot rechtszaken leidt.

Aangezien een Notaio extra kosten zal maken om het escrow-proces te beheren, is het waarschijnlijk dat zij voor deze dienst kosten in rekening zullen brengen.

Op korte termijn kunnen kopers verwachten dat verkopers ontevreden zijn over het gebruik van de escrow-rekening, omdat de verkoper ongeveer een week op de betaling moet wachten.

Bankieren in Italië

De meeste kopers van onroerend goed zullen een bankrekening in Italië willen om de betaling van hun nieuwe huis te vereenvoudigen en om toekomstige rekeningen van nutsbedrijven enz. te betalen.

Om een rekening in Italië te openen zal een bank vragen om persoonlijke identificatie en een Italiaans fiscaal nummer (codice fiscale) (vaak slecht vertaald als "fiscale code"). Het goede nieuws is dat het verkrijgen van een codice fiscale vrij eenvoudig is, de belastingdienst helpt graag iedereen die vroeg of laat belasting wil betalen! Uw makelaar kan u helpen uw fiscale code te krijgen, mocht u die nodig hebben.

Tip: Vermijd online simulatietools die een fiscaal id genereren op basis van je naam, geboortedatum en geboorteplaats. Deze tools creëren niet daadwerkelijk de code bij de belastingdienst.

Opmerking: Burgers en permanente inwoners van de VS zullen merken dat sommige banken hen niet toestaan een rekening te openen. De reden is te wijten aan een slecht doordachte Amerikaanse wetgeving die ervan uitgaat dat elke rekening in het buitenland, zelfs in een rechtsgebied met middelmatige of hoge belastingen, bedoeld is om geld te verbergen. Een makelaar die gespecialiseerd is in het werken met Amerikaanse burgers kan u helpen een bank te vinden die blij is met uw bedrijf.

Het verkrijgen van een hypotheek

Kopers die in Italië wonen zouden een hypotheek moeten kunnen krijgen voor het onroerend goed, mits zij voldoende inkomen kunnen aantonen om aan de betalingen te voldoen. De waarde van de hypotheek mag niet hoger zijn dan 80% van de waarde van het onroerend goed, zoals vastgesteld door de taxateur van de bank (deze waarde kan meer of minder zijn dan de verkoopprijs). Het hypotheekpand op het onroerend goed kan hoger zijn dan het werkelijke hypotheekbedrag, omdat de bank niet alleen het geleende bedrag wil beschermen, maar ook haar kosten als zij de schuld moet innen.

Als de koper niet in Italië woont en een bewijs van inkomen heeft, is het verkrijgen van een hypotheek in Italië moeilijker, maar er zijn hypotheekmakelaars die in sommige gevallen kunnen helpen. Sommige kopers nemen een hypotheek op onroerend goed dat zij elders al bezitten, ook wel bekend als een "home equity loan". Dit heeft als voordeel dat de koper niet wordt blootgesteld aan wisselkoersschommelingen die gemakkelijk 25% of meer kunnen bedragen over een periode van 10-20 jaar.

Huren om te kopen / huren om te bezitten

Een verkoper kan bereid zijn om de aankoop van de koper te financieren in het kader van de Rent to Buy-regeling(ook bekend als rent to own, affitto con riscatto) die eind 2014 werd ingevoerd. Vanwege de beperkingen van het programma zullen kopers en verkopers Rent to Buy waarschijnlijk beschouwen als een financieringsoplossing in laatste instantie.

Hypotheekkosten in Italië

Voor het bedingen van een hypotheek in Italië maakt u de meeste of alle van de volgende kosten:

• hypotheek aanvraagkosten (spese istruttoria)
  • niet alle banken rekenen dit aan, maar het kan oplopen van € 500-€ 1000 voor degenen die dat wel doen.
• taxatiekosten
  • de bank zal het onroerend goed taxeren om de waarde ervan onafhankelijk te bepalen, ongeacht de vraag- of verkoopprijs.
• verzekeringspolis op het
  • eigendom
  • hypotheeknemer
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• zegelrecht op de hypotheekovereenkomst
• registratiebelasting op het pand; belasting op de hypotheek: 0,25of primaire woning, 2% anders
• "ondersteunende" bankrekening
  • veel banken vragen u om naast de hypotheek een rekening bij hen aan te houden. Er is geen andere logische reden voor, dan een extra vergoeding toe te voegen aan de kosten om zaken met hen te doen. U moet dit vermijden, tenzij u het nodig heeft.

Kunnen buitenlanders onroerend goed kopen in Italië?

U zult blij zijn te weten dat Italië over het algemeen buitenlanders toestaat onroerend goed in Italië te kopen, zolang Italianen hetzelfde mogen doen in het land van herkomst van de koper of als de buitenlander in Italië woont ("regolarmente soggiornante"). Er zijn geen beperkingen voor EU- en EVA-burgers.

Kunnen niet-EU-burgers in Italië wonen als zij een huis kopen?

Het bezit van onroerend goed in Italië geeft geen specifieke rechten om in Italië te verblijven, u bent nog steeds onderworpen aan de normale immigratievoorschriften, die voor velen een visumvrij verblijf in Italië tot 90 dagen mogelijk maken. Het is mogelijk om een visum voor langdurig verblijf te krijgen als u kunt aantonen dat u niet in Italië hoeft te werken, bijvoorbeeld als u een aanzienlijk inkomen heeft (meer dan 31.160 euro per jaar), zoals royalty's, een pensioen, investeringen van buiten Italië. In het algemeen is het erg moeilijk om in Italië een werkvisum te krijgen.

Na de aankoop van uw huis

Kennisgevingen

Zodra u uw nieuwe huis heeft gekocht, moet u anderen op de hoogte brengen van het goede nieuws! Wie precies op de hoogte moet worden gebracht hangt af van het geval, uw makelaar kan u helpen. Een paar voorbeelden:

• Als het huis uw hoofdverblijfplaats is
  • registreer uw woonplaats bij de gemeente, belangrijk als u aanspraak maakt op "hoofdverblijfplaats" belastingvoordelen. Momenteel heb je tot 18 maanden om dit te doen, maar treuzel niet!
  • Werk je identiteitskaart en rijbewijs bij.
  • Breng je bank en autoverzekering op de hoogte.
  • meld je aan bij een nieuwe dokter als je in een andere ASL jurisdictie zit.
  • belastingdienst, pensioenstelsel: breng je werkgever of de belastingdienst rechtstreeks op de hoogte als je zelfstandige bent.
  • een adreswijziging doorgeven aan het postkantoor ("Seguimi"), kost ongeveer € 30 per jaar.
• Nutsbedrijven
  • in de meeste gevallen is het goedkoper om alleen de naam van de klant te veranderen (voltura) in plaats van een nieuwe dienst te starten.
    • bv. vorige eigenaar, rekeningnummer, meternummer
• Condominium beheerder
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - voor beschermde eigendommen, in de meeste gevallen te doen door de verkoper.

Lopende kosten

Als u eenmaal een nieuwe huiseigenaar bent, heeft u een paar terugkerende kosten:

• nutsvoorzieningen
• condominium kosten
  • alleen van toepassing als uw woning deel uitmaakt van een condominium
• een lokale belasting op afval en diensten
• een onroerendgoedbelasting om activiteiten van de stad te financieren.
  • vrijgesteld als uw huis wordt beschouwd als uw hoofdverblijfplaats
• verzekering
  • u moet ten minste een verzekering overwegen die schade aan derden dekt, bijvoorbeeld als een waterleiding breekt en de buren overstroomt. U kunt ook diefstal, brand en andere dekking overwegen.
  • vermijd dubbele dekking die u misschien al heeft
    • Als u in een flatgebouw woont, kan er een collectieve polis op het gebouw zijn.
    • Als u een hypotheek heeft afgesloten, heeft u enige dekking voor de duur van de hypotheek.

Tip: Uw vastgoedmakelaar kan u een overzicht geven van uw verwachte jaarlijkse eigendomskosten.

Belastingaftrek

Eigenaars van onroerend goed kunnen profiteren van een reeks belastingaftrekken als zij in Italië belastingaangifte doen. De exacte details kunnen van jaar tot jaar veranderen.

• Makelaarskosten
• Hypotheek rente
• Renovatiekosten
• Energiebesparende verbeteringen

Wij zijn er om u te helpen

Als u onroerend goed in Italië wilt kopen, helpen wij u graag met het proces. Laat ons weten hoe we u kunnen helpen.(over de auteur)

Opmerking: de informatie in deze gids was naar ons beste weten correct op het moment van publicatie. Ze wordt verstrekt "zoals ze is" zonder enige vorm van garantie, expliciet of impliciet. Laat het ons weten als u vindt dat er nog iets anders in deze gids moet staan.

Meer informatie over dit onderwerp

• De Rent to Buy financieringsregeling
• De Catasto uitgelegd
  • Download uw eigen visum
• Waar wonen in Italië
• Italiaans staatsburgerschap met weinig tranen

Inhoud

• Hoe een huis kopen in Italië
  • Wat is de beste plaats in Italië om een huis te kopen?
  • Een huis vinden in Italië
    • Online ontmoet fragmentatie werkelijkheid
    • Advertenties
    • Rondstruinen
    • Zet een gerenommeerde makelaar voor u aan het werk
      • Makelaarscommissie
      • Met behulp van de listing agent - verkoper, agent
      • Met behulp van een eigenschap finder - koper, agent
      • Een paar opmerkingen moet je gebruik maken van een agent
  • Het maken van een aanbod als je eenmaal hebt gevonden uw ideale huis
    • 1. Het aanbod voorstel
    • 2. De voorlopige koopovereenkomst (il contratto preliminare, ook wel "compromesso" genoemd)
    • 3. Afsluiting / voltooiing (rogito )
  • Zegelrecht en belastingen op de verkoop van onroerend goed
  • Voer due diligence uit voordat u een contract ondertekent
  • Wat is een notaris en wat doen zij?
    • notaio costs
  • Als een van de partijen geen Italiaans spreekt
  • Betalen voor uw nieuwe huis in Italië: banken, financiering en meer!
    • Het betalingsproces
      • Betaal escrow
    • Bankieren in Italië
    • Verkrijgen van een hypotheek
    • Huren om te kopen / huren om te bezitten
    • Hypotheekkosten in Italië
  • Kunnen buitenlanders een huis kopen in Italië?
  • Kunnen niet-EU-burgers in Italië wonen als ze een huis kopen?
  • Na de aankoop van uw huis
    • Kennisgevingen
    • Lopende kosten
    • Belastingaftrek
  • Wij zijn er om u te helpen
  • Meer informatie over dit onderwerp

❖ ❖ ❖

Het bovenstaande wordt aangeboden als algemene leidraad zonder garantie; er kunnen zich wijzigingen hebben voorgedaan sinds het schrijven ervan. Raadpleeg de juiste gekwalificeerde professionals over uw specifieke situatie voordat u een onroerend goed koopt.

Over de schrijver

Sean Michael Carlos groeide op in Rhode Island, VS. Hij studeerde in de VS, Groot-Brittannië en Duitsland voordat hij zich vestigde in Italië, waar hij al meer dan vijfentwintig jaar woont, in drie verschillende regio's.

Sean is een gelicentieerd makelaar in Italië met meer dan 10 jaar ervaring in de sector en zou graag van u horen als u op zoek bent om onroerend goed te kopen of te verkopen in Italië.