Juridische overwegingen bij de verkoop van een huis in Italië: Bouwvergunningen en de eigendomsakte

Bij de aankoop van een woning in Italië moet worden voldaan aan verschillende formele en inhoudelijke vereisten met betrekking tot bouwvergunningen om ervoor te zorgen dat de akte juridisch correct is, dat aan de belastingverplichtingen is voldaan en om koper en verkoper te beschermen tegen "misverstanden" die na de verkoop kunnen ontstaan.

Bouwvergunningen moeten worden vermeld in de eigendomsovereenkomst

Om te beginnen moet de koopakte alle belangrijke bouwvergunningen ("titoli abilitativi") die zijn afgegeven voor het gebouw of de eenheid in een gebouw (bijvoorbeeld een appartement in een condominium). De aanbeveling is om alle bouwvergunningen te vermelden, grote en kleine. Op nationaal niveau werden bouwvergunningen in 1942 ingevoerd (L. 1150 / 1942) ¹ voor stedelijke gebieden, uitgebreid naar landelijke gebieden in 1967 (L. 765 / 1967) ². Sommige steden kunnen bouwvergunningen hebben afgegeven vóór 1942. Het niet vermelden van de bouwvergunningen, of op zijn minst een verklaring van de verkoper dat de bouw is begonnen voor 1 september 1967, maakt de titel ongeldig, deze is nooit tot stand gekomen ³. De vergunningen moeten bestaan, moeten voor 1 september 1967 zijn afgegeven. De vergunningen moeten bestaan, moeten betrekking hebben op het gebouw dat wordt verkocht, maar hoeven niet te worden voorgelegd aan de koper, noch aan de verkoper. Notaio. Een leugen in een openbare akte is volgens artikel 483 ⁴ van het wetboek van strafrecht strafbaar met maximaal 2 jaar gevangenisstraf.

De bedoeling van de eis om bouwvergunningen te vermelden is in de eerste plaats om de verkoop te stoppen van eigendommen die gebouwd zijn zonder bouwvergunning.

Een beëdigde verklaring van de "legale staat" van het gebouw zou aan de akte kunnen worden gehecht.

Het loutere bestaan van bouwvergunningen garandeert niet dat wat er daadwerkelijk is gebouwd, overeenkomt met wat er is toegestaan. De wetgeving die in 2020 werd goedgekeurd (D.L. 76 / 2020) ⁵ gaat een aantal stappen verder en stelt voor dat de wettige status van het gebouw wordt geverifieerd aan de hand van bouwvergunningen of, als deze ontbreken, aan de hand van andere ondubbelzinnige documentatie, zoals registers van de belastingdienst (catasto). Bovendien moet de bestaande constructie weerspiegelen wat was toegestaan, binnen specifieke toleranties. Bij de verkoop van onroerend goed kan een beëdigde verklaring van de rechtmatige staat aan de verkoopakte worden gehecht: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". Op klassieke Italiaanse wijze is de taal dubbelzinnig en wordt er geen sanctie gespecificeerd door de wet, waardoor de weg wordt vrijgemaakt voor extra rechtszaken die het rechtssysteem vastzetten.

In het grootste deel van Toscane en in een deel van Emilia Romagna is een beëdigd rapport (conformità urbanistica) door een gekwalificeerde technische professional (geometra architect, civiel ingenieur, perito industriale) in de praktijk al 5-10 jaar deel uit van het verkoopproces, zo niet in de wet; de belangrijkste veranderingen zijn de vermelding van toleranties voor naleving en aanwijzingen dat het beëdigde rapport aan de akte moet worden gehecht.

De gegevens van het belastingkantoor (catasto) moeten correct zijn: "conformità catastale"

Een wet uit 2010 ⁶ vereist dat de plattegrond van het belastingkantoor (planimetria catastale) een nauwkeurige weergave moet zijn van het onroerend goed zoals het er nu uitziet, binnen bepaalde toleranties die geen invloed hebben op de fiscale taxatiewaarde van het onroerend goed. De tekstuele gegevens, voor zover deze van invloed zijn op de fiscale waarde, moeten ook nauwkeurig zijn. Hoewel het adres van het pand niet hoeft te worden gecorrigeerd, is het een goed idee om dit te doen als onderdeel van de voorbereiding van een pand voor de verkoop. A Notaio kan de partijen, koper en verkoper, vragen om de plattegrond van het belastingkantoor te ondertekenen en deze aan de verkoopakte te hechten, maar dit is niet verplicht.

De eigendomsadministratie van het belastingkantoor is gescheiden van de eigendomsadministratie van het stedenbouwkundige kantoor. Het corrigeren van de gegevens van het stedenbouwkundige kantoor betekent niet automatisch dat de gegevens van het belastingkantoor worden gecorrigeerd en vice versa, behalve in een beperkt aantal gebieden in Noord-Italië waar een uniform systeem voor het bijhouden van gegevens wordt gebruikt dat is geërfd van de voormalige Oostenrijkse overheersing.

Juridische professionals verifiëren de technische conformiteit niet en kunnen dat ook niet

Een veel voorkomende misvatting onder kopers van onroerend goed in Italië, zowel autochtonen als buitenlanders, is dat de juridische professional, de Notaiode juistheid van de technische documentatie van een eigendom controleert. Een juridisch professional is geen technisch professional. Alleen een gekwalificeerde technische professional (geometra architect, civiel ingenieur, perito industriale) kan de juistheid van technische documentatie controleren. Zij moeten dit doen met een beëdigde verklaring: zoek naar het woord "asseverata". Wie uit een rechtsgebied met gewoonterecht komt, zal automatisch geneigd zijn om"een advocaat in de arm te nemen". Zonder er al te veel nadruk op te leggen, zal het niet helpen om een schroevendraaier te gebruiken als er een moersleutel nodig is: de oplossing is een technische professional, geen jurist.

Wat gebeurt er als er ongeoorloofde bouwwerken worden aangetroffen vóór de verkoop?

Historisch gezien was er minder strengheid bij het afgeven van bouwvergunningen dan tegenwoordig. Het is niet moeilijk om te zeggen dat de meeste huizen in Italië problemen hebben met bouwvergunningen die voor de verkoop moeten worden gecorrigeerd. Er wordt sterk aangeraden dat de verkoper een beëdigd rapport over de rechtmatige staat van het eigendom (technische conformiteit) overlegt als voorwaarde voor de verkoop.

Het technische conformiteitsrapport kan enkele maanden in beslag nemen vanwege de tijd die nodig is om documentatie op te vragen bij het stedenbouwkundig bureau, metingen uit te voeren en het rapport te schrijven.

Problemen die naar voren kunnen komen

• kleine misvormingen buiten de toegestane toleranties: toestemming met terugwerkende kracht met kennisgeving aan de stad
• middelgrote misvormingen: toestemming met terugwerkende kracht gevraagd aan de gemeente
• misvormingen die op dit moment niet kunnen worden toegestaan: de situatie moet worden aangepast (inclusief sloop) om overeen te komen met wat eigenlijk was toegestaan.

De aanwezigheid van niet-vergunde werken zal een verkoop vertragen. De duur van de vertraging hangt af van de ernst van het probleem, de beschikbaarheid van de technische professionals en bouwers indien nodig, de tijd van het jaar (vakanties staan in de weg).

Wat zijn de gevolgen van het kopen van een huis met niet-toegestane bouwwerken (abuso edilizio)?

Er kunnen redenen zijn waarom een koper, die zich bewust is van niet-toegestane werkzaamheden, wil doorgaan met de aankoop van een woning in zijn huidige vorm.

1. De overdrachtsakte moet melding maken van belangrijke bouwvergunningen, de vergunningen moeten bestaan en betrekking hebben op het pand dat wordt verkocht. Het is dus niet mogelijk om een huis te verkopen dat na 1942 is gebouwd (in een stedelijk gebied, 1967 in een landelijk gebied) en dat niet op zijn minst een eerste bouwvergunning heeft.
2. Kopers die een hypotheek nodig hebben, zullen merken dat een bank niet bereid is om een huis te lenen als de problemen met de bouwvergunning niet zijn opgelost voordat de verkoop wordt afgerond.
3. Toekomstige bouwvergunningen die door de gemeente moeten worden goedgekeurd, hebben als voorwaarde dat de staat van het pand rechtmatig is.
4. Als er bewijs is dat de koper ten tijde van de verkoop op de hoogte was van het niet-toegestane werk, dan is de koper ook medeverantwoordelijk voor mogelijke boetes en de kosten van sloop als de gemeente tot sloop overgaat. In extreme gevallen, bv. doorgaan met het uitvoeren van niet-toegestane werken ondanks een opschortingsbevel, is een gevangenisstraf mogelijk. In de praktijk is de handhaving zwak.
5. De documentatie van het belastingkantoor moet een nauwkeurige weergave zijn van wat op het moment van de verkoop wordt verkocht; een belastingcontrole na de verkoop kan pijnlijk zijn als blijkt dat de belastingparameters die op het moment van de verkoop werden aangegeven, het eigendom en dus de betaalde belasting hebben ondergewaardeerd.

Bewust of niet, een koper die niet-toegestane werken erft, moet het probleem oplossen (verwijderen of, indien mogelijk, met terugwerkende kracht toestemming krijgen) zodra het onder zijn aandacht komt. De aanwezigheid van niet-toegestane bouwwerken komt vaak pas onder de aandacht van een gemeente nadat een ontevreden buur de gemeente waarschuwt.

Ter herinnering: juristen controleren GEEN technische bouwvergunningen.

De verkoper wordt sterk aangeraden om alle problemen met bouwvergunningen op te lossen voordat de verkoop wordt afgerond, zelfs als dit proces onvermijdelijk de verkoop vertraagt. De koper moet een beëdigd wettig staatsverslag verwachten... en bereid zijn hiervoor te betalen indien nodig.

Andere bouwcertificaten die vereist of nuttig zijn voor de verkoop van een woning in Italië

Energiecertificaat, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

De verkoper moet de koper een geldige kopie van het energiecertificaat geven zodra de koper overweegt een woning te kopen. Het energiecertificaat moet worden vermeld in het aktecontract en eraan worden gehecht. Hoewel de bedoelingen achter de energieaudit uitstekend zijn, is het markttarief voor energieaudits erg laag in verhouding tot het werk dat nodig is voor een professionele audit. Bijgevolg wordt er niet veel aandacht besteed aan het uitvoeren van energieaudits. Alleen certificaten voor nieuwe gebouwen zijn over het algemeen betrouwbaar. Energiecertificaten verlopen na 10 jaar; eerder als er wijzigingen worden aangebracht aan een van de parameters die de beoordeling van het certificaat bepalen, bijvoorbeeld als een verwarmingssysteem wordt vervangen.

Systeemcertificaten (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

Italië introduceerde een regeling voor het certificeren van de installatie en ingrijpende wijziging van systemen (bv. verwarming en koeling, sanitair, elektriciteit, brandbeveiliging, liften, tv...) in 1990 (L. 46/1990) ¹⁰, bijgewerkt in 2008 (D.M. 37/2008) ¹¹. In het verleden werden certificaten niet altijd afgegeven. In het verleden werden certificaten niet altijd afgegeven omdat veel werk "informeel" werd gedaan, zonder facturen. Op het moment van de verkoop kan een verkoper verklaren dat een systeem niet aan de normen voldoet en dan is het aan de koper om het systeem aan de huidige normen aan te passen. Het is in theorie mogelijk om een conformiteitscertificaat te vervangen door een verantwoordelijkheidscertificaat (dichiarazione di rispondenzaDiRi) voor systemen die tussen 1990 en 2008 zijn geïnstalleerd, maar in de praktijk zullen maar weinig technische professionals verantwoordelijkheid willen nemen voor werk dat ze niet zelf hebben uitgevoerd. DiRi is meer een realistische oplossing voor een technisch professional om eerder werk dat hij of zij heeft gedaan te certificeren.

Bewoning (agibilità) certificaat

Een huis in Italië moet voldoen aan minimale "gezondheids- en veiligheids"-eisen, bijvoorbeeld een plafondhoogte van minstens 2,7 meter in woonruimtes, een badkamer (2,4 m hoog) met een raam, enz. Een bouwer zal certificeren dat een gebouw voldoet aan de minimale woonvereisten wanneer de bouw is voltooid of wanneer belangrijke werkzaamheden een bestaand gebouw wijzigen. Begonnen als een gezondheidsrichtlijn in 1934, zijn certificaten momenteel vereist voor werkzaamheden die na 30/6/2002 worden uitgevoerd (zoals gespecificeerd door d.P.R. 380/2001 ¹² & D.L. 222 / 2016 ¹³) en alleen na deze datum. Agibilità heeft als voorwaarden de energieaudit APE, systeemcertificaten en, sinds 11 december 2016, naleving van de bouwvergunning (conformità urbanistica). Certificaten zijn niet vereist voor de verkoop van een woning, maar moeten in een akte worden vermeld als ze na 30/6/2002 zijn afgegeven. Certificaten die vóór deze datum zijn uitgegeven, zijn in feite zinloos omdat de wetten waaronder ze zijn uitgegeven, zijn afgeschaft. Een wezenlijke naleving van de minimale woonnormen is vereist, zelfs zonder certificaat. agibilità certificaat.

Dit artikel is bedoeld om een algemeen overzicht van dit onderwerp te geven; het is geen vervanging voor een beoordeling van een specifieke situatie door een gekwalificeerde technische professional en weerspiegelt niet noodzakelijkerwijs de huidige wetgeving.

❖ ❖ ❖

Ovennevnte tilbys som generell veiledning uten garanti; endringer kan ha skjedd siden den ble skrevet. Rådfør deg med passende kvalifiserte fagfolk om din spesifikke situasjon før du foretar et eiendomskjøp.

Om forfatteren

Sean Michael Carlos vokste opp på Rhode Island i USA. Han studerte i USA, Storbritannia og Tyskland før han bosatte seg i Italia, der han har bodd i over 25 år i tre ulike regioner.

Sean er lisensiert eiendomsmegler i Italia

strong> med over 10 års erfaring i bransjen, og han vil gjerne høre fra deg hvis du ønsker å kjøpe eller selge eiendom i Italia.