レント・トゥー・バイは私に適していますか？

非居住者がイタリアで住宅ローンを組むことが不可能に思える現在、 Rent to Buy（別名、賃貸購入、 affitto con riscattoしかし、冷静に考えてみると、ほとんどの人は、この制度に魅力を感じないでしょう。

賃貸購入の仕組み

2014年末にイタリアの法律で定められ¹た Rent to Buyは、住宅購入希望者が最初に 物件を貸す／借りることができ、賃貸期間終了時にあらかじめ決められた価格で 購入できるオプションがついている。それぞれの定期的な支払いは、 賃貸料と将来の購入に向けた 分割払いの2つで構成される。両当事者は、支払いの頻度と、賃貸料と分割払いに充てられる金額の両方について交渉しなければならない。レンタル期間は、買い手と売り手の双方にとって重要な法的保護を確保するため、 10年未満でなければならない。

レンタル期間が終了した時点で、 購入希望者は 物件を購入するかどうかを選択する （所有者は、事前に設定した価格から分割支払金を差し引いた金額で物件を売却する義務がある。）購入希望者が物件を購入する場合、 未払い金を支払う必要がある。もし購入希望者がその場から立ち去ることを選択した場合、交渉した契約条件によって、分割払いの全額または一部が戻ってくることもあれば、戻ってこないこともある。

買い手にとってのメリット

買い手にとっての第一のメリットは、将来の物件購入を今すぐ予約しながら、支払いの大半を数年後に遅らせることができることである。はっきり言って、 レント・トゥ・バイは、買い手が物件購入資金の大半を用意しなければならない時、その 清算の時を遅らせるだけである。買い手が短期的に資金繰りに困っており、Rent to Buy/Ownの期間終了までに解決できる見込みがある場合に有効です。購入者はその間、賃貸料と頭金の両方を支払わなければならないため、賃貸契約期間中に財務状況が改善される見込みがない場合、 Rent to Buyはあまり良い解決策とは言えません。

また、ほとんどの売り手は、数年後の売却のために分割払いをするよりも、今現金が手元にあった方がいいと思っています。賢明な売り手は、他の方法では売却できない物件や、買い手候補が売り手のリスクに対してかなりのプレミアムを提示した場合にのみ、 Rent to Buyの提案を検討します。売り手が買い手候補に与える、将来その物件を購入するかどうかの選択肢は、タダではありません！ ほとんどすべての購入者にとって、 Rent to Buy/Ownファイナンスよりも、 従来の住宅ローンや ホームエクイティローンの方が 魅力的なソリューションであることに変わりはありません。ユーロ以外の通貨で収入を得ている方にとって、イタリアの不動産を購入する資金を "自国の "既存資産で賄うことには特に利点があります。為替レートは10年間で30％以上変動することもある。

売主にとってのメリット

賃貸購入スキームが売り手にもたらす主な メリットは、少なくとも書類上は、潜在的な買い手のプールが増えることである。しかし、これには 売り手にとって大きなリスクが伴う。売却代金の大半の回収が将来の日付にずれ込むのである。もし、購入希望者が住宅ローンを組む資格がないため、新居の資金調達のために レント・トゥ・バイを選ぶとしたら、3～5年後にその物件の未払い金を支払える可能性はどれほどあるだろうか？売り手は、買い手候補が購入オプションを行使できないという高いリスクを考慮しなければならない。数年後、売主は振り出しに戻ることになるかもしれない。確かに レント・トゥ・バイは、そうしなければ売れないような物件には検討に値するかもしれませんが、その場合でも、売主が本当に物件を売却できたかどうかを知るまでには何年もかかるでしょう。

買い手と売り手はリスクを軽減する必要がある

買い手と売り手の双方にとって、 Rent to Buyプログラムには大きなリスクがあり、それぞれのニーズを満たす強固な契約書を作成し、契約書を公的な不動産所有権登記簿に確実に転記することで、両者に大きな法的保護を与えることでリスクを軽減する必要があります。不動産ブローカー、 弁護士、notaio は、標準的なテンプレートを使って、ニーズに合った契約書を作成することができますが、転記にはnotaio が必要です。賃貸契約書の作成を依頼する専門家は、十分な知識を持ち、信頼できる人物であることを確認してください。

購入希望者は、自分の利益を守るためにいくつかのことを行う必要があります。1つ目は、不動産購入前に通常行われるデューデリジェンス （所有者の履歴、権利書、間取り図、通行権、先取特権、その他の所有権の制限など）を確実に行うことです。第二に、先に述べたように、売り手が財政難に陥った場合や、その後物件を他人に売却しようとした場合に、買い手の分割払いや購入オプションが確実に保護されるように、契約書はnotaio で書き写す必要がある。

売り手は、買い手候補の支払いが滞った場合、不動産の差し押さえを容易にするために、契約書が書き写されていることを確認したいと思うだろう。

その他の遅延売買契約書

ここまでは、イタリアの法律で規定されている特定の Rent-to-Buy方式を中心に説明してきました。他の契約形態も可能であり、法律で成文化されたものもあれば、例えば、 ハイヤーパーチェス／ 割賦プラン（vendita con riserva della proprietà ）、オーダーメイド／慣習的なものもあります。専門家」の中には、イタリアの法律で規定されている契約形態とは異なる契約形態を指すために、 Rent-to-Buyという言葉を不適切に使用する者もいます。前項で説明した問題のほとんどは、契約形態や名称が異なっても変わりません。

買い手は、遅かれ早かれ購入資金を調達しなければなりません。売り手が融資を提供し、銀行が手をつけないようなリスクを引き受けるのであれば、売り手はその努力に対する追加的な補償を求めることになる。Caveat emptor.

エステート・エージェントの手数料が発生する場合

買い手と売り手が不動産業者のサービスを利用する場合、賃貸契約が成立した時点で賃貸手数料が発生します。不動産売却の手数料は、購入希望者が購入オプションを行使した場合にのみ発生します。したがって、購入希望者は、今日、ほとんどの売り手が現金を手にすることを好むように、ほとんどの不動産業者もそうであることに留意すべきである。私はそれが上記のポイントを無効にするとは思わないが、最終的には、適切に通知され、あなたが裁判官だ！

そうですね、上に書いたように、 賃貸から購入が理にかなっているシナリオもいくつかあります。大半の買い手と売り手にとって、 Rent to Buyは最後の手段なのです。

さらに読む：Il rent to buy e altri modi per comprare casanotai協会が作成したガイド。

レント・トゥー・バイの主な利点

買い手にとって

将来の住宅購入を一定価格で予約でき、支払いを先延ばしできる。

買い手が現金流動性の問題を抱えており、購入オプションの期限（最長10年）までに解決できる見込みがある場合に有効。

売り手にとって

割高な価格に同意してくれる潜在的な買い手を引き付ける。
売却が困難な物件の買い手候補を引きつけることができる。
買い手候補が購入オプションを行使せず、売主が分割払いのかなりの部分を維持できる場合、大きな収入を得られる可能性がある。

買主のオプションの結果と Rent to Buy契約の初期条件に左右される。

レント・トゥー・バイの主なデメリット

買い手にとって

購入資金の調達が遅れるが、解決には至らない。
売り手にはRent-to-buyを受け入れるインセンティブがほとんどない。

ほとんどの売り手は、購入オプションがもたらす不確実性よりも、今手元にある現金の確実性を求める。

レント・ツー・バイは従来の住宅ローンよりコストがかかる

売り手は金融業をやりたがらない：警戒心の強い売り手は、銀行が提供しないものを提供することで補償されることを期待する。

買い手は、賃貸契約にサインする前に、不動産売却のクロージング時に行われる通常のデューデリジェンスを確実に行う必要がある。
契約書の書き写しにノタイオを使用しない限り、重要な法的保護は保証されない。経済的、あるいはそれ以上の理由で、このステップを省略することはあまりにも簡単である。

売主の場合

売主は、買主候補からの相互確約を得ることなく、無条件で不動産売却の確約をする。
不動産売却による多額の収入が、何年も、あるいは永久に遅延する。

脚注

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

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上記は一般的なガイダンスとして提供されており、保証はありません。書かれた後に変更が発生した可能性があります。不動産を購入する前に、あなたの特定の状況について適切な資格のある専門家に相談してください。

著者について

ショーン・マイケル・カルロスはアメリカのロードアイランド州で育つ。アメリカ、イギリス、ドイツで学んだ後、イタリアに定住し、25年以上、3つの異なる地域に住んでいます。

ショーンはイタリアで10年以上の経験を持つ不動産業者であり、イタリアでの不動産売買をお考えの方はぜひご連絡ください。