イタリアにおける不動産居住性証明書(certificato di agibilità)：知っておくべきこと
イタリアでは、建設工事や大規模な改修工事が完了すると、建設業者は市町村に対し、発行された許可証や変更許可証に従って工事が完了したことを通知し、 工事が安全衛生上の要件を満たしていることを証明します。この安全衛生証明通知は、Segnalazione Certificata di Agibilità,SCA と呼ばれる。
居住性証明書と訳されることが多いが、この証明書は、 建物とその中に設置されたシステムの健康、安全、エネルギー効率、および該当する場合は、 現行の規制に従ってデジタルインフラ要件 （光ファイバー配線など）に準拠していることを 証明する。
市町村は180日以内に衛生検査官を派遣し、専門家の証明書の信憑性を確認する。 居住性証明書の焦点は、健康、衛生、安全であり、建築許可の詳細そのものではない。検査を行うことができるのは保健当局であることがわかる。
法律69/2013が導入される以前は、現在の認定通知プロセスではなく、市町村に証明書の発行を申請する必要があった。
居住証明書に関する全体的な制度は、2001年6月6日付の建築規制に関する単一文書（DPR 380）に規定されており、居住証明の必要性を以下のように規定している：
- 新築
- 新築、全面的または部分的な建て替えや増床
- 新築、全面的または部分的な建て替えや増床、既存建築物への介入で、安全、衛生、健康、および／または建築物およびその中に設置されたシステムのエネルギー効率に影響を及ぼす可能性のあるもの。
DPR 380-2001は2003年6月30日に施行され、 それ以前に建築された物件で、それ以降に大幅な改修が行われていない 場合は、 として知られる の証明書を取得する必要はagibilità formale agibilità ない。つまり、住宅として販売される場合には、住宅としての基本的な条件（少なくとも建設当時の条件）を満たしていなければならない。主要な部屋abitabilità sostanziale （浴室などのサービスルームではなく、私たちが長い時間を過ごす部屋）の天井の高さは （1975年以降）少なくとも2.7メートルでなければならず、これらの部屋には開閉可能な窓がなければならない。
アビタビリティー証明書は、1934年の勅令第1265号によって初めて導入された。この証明書は、住宅の場合はabitabilità 、それ以外は agibilitàと呼ばれていた。 DPR 380-2001年、すべての物件を指す言葉としてagibilità が導入され、abitabilità の同義語となった。
居住性証明書は、それが発行された当時の状況を文書化したものであるため、たとえ入手可能であったとしても、過去の証明書の価値はやや限定的である。30年前に真実であったことが、今日真実であるとは限らない。基準は進化しており、建物は時間の経過にさらされている。
不動産を売買する際の居住証明書の要件
2003年6月30日以降に建築された建物、または大幅に改修された建物に限り、正式な居住証明書を取得しなければならない。公証人（notaio ）は、売主から、発行された建築許可証に関する宣誓供述書や、間取り図を含む税務署の記録の正確性に関する宣誓供述書を取ることが義務付けられていますが、agibilità 証明書の記載は義務付けられていません。
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イタリアのagibilità 証明書は、 健康、衛生、安全性に重点を置いており、自治体に提出された許可証に適合する建築物であることを証明するものではありません。このような証明書は、特定のプロジェクトを完成させる際に建設業者が行う宣言を超えて、現在イタリアの制度には存在しない。
売却の際、売主は、物件が必要な建築許可をすべて取得しており、それらの許可に適合していることを宣言しなければならない。ほとんどの売主は、この宣言を行う技術的な資格を持っていないため、トスカーナ州の大部分など一部の地域では、実際にはノータイ （公証人）が、ジオメトラのような資格のある技術専門家による 宣誓報告書の提出を求めます。この報告書の作成には、市町村が保管している書類のコピーを提出するのが遅いこともあり、時間がかかり、費用も1000ユーロ以上かかるため、まだ全国的に標準的な方法とはなっていません。
報告書とは Attestazione di idoneità abitativa?
最低でも Attestazione di idoneità abitativa市町村が発行する証明書。この証明書は、EU圏外の市民が入国管理上必要とするものである。場合によっては、その不動産が最低限の保健衛生要件を満たしていることの証明も含まれる。この証明書は、住宅を売買する際には使用しません。
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上記は一般的なガイダンスとして提供されており、保証はありません。書かれた後に変更が発生した可能性があります。不動産を購入する前に、あなたの特定の状況について適切な資格のある専門家に相談してください。
著者について
ショーン・マイケル・カルロスはアメリカのロードアイランド州で育つ。アメリカ、イギリス、ドイツで学んだ後、イタリアに定住し、25年以上、3つの異なる地域に住んでいます。
ショーンはイタリアで10年以上の経験を持つ不動産業者であり、イタリアでの不動産売買をお考えの方はぜひご連絡ください。
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