イタリアでの住宅売却における法的留意点：建築許可と権利証

イタリアで不動産を購入する際には、権利証が法的に正しいものであること、納税義務が果たされていること、そして売却後に起こりうる「誤解」から買い手と売り手を守るために、建築許可に関するいくつかの正式かつ実質的な要件を満たす必要があります。

所有権契約書に建築許可の記載が必要

まず始めに、 売買証書には、その土地に対して発行されたすべての重要な建築許可（"titoli abilitativi「を記載しなければならない。推奨されるのは、主要なものから小規模なものまで、すべての建築許可を記載することである。全国的には、建築許可は1942年 （L. 1150 / 1942）^1に都市部に対して導入され、1967年 （L. 765 / 1967）^2に農村部にも拡大された。建築許可証の記載がない場合、あるいは少なくとも売主が 1967 年 9 月 1 日より前に着工した旨の記載がない場合、所有権は無効となる。許可証は存在しなければならず、売却される建物に関するものでなければならないが、買主や売主に提示する必要はない。 Notaio.公的証書契約における嘘は、刑法第483条⁴項により、2年以下の懲役に処せられる。

建築許可証の提示義務の趣旨は、主に、計画許可証がないにもかかわらず建築された物件の売買を阻止することにある。

建物の「合法的な状態」についての宣誓書を証書に添付することができる。

建築許可証が存在するだけでは、実際に建設されたものが許可されたものと一致していることを保証するものではない。2020年に承認された法律（D.L. 76 / 2020）^5では、さらに数歩踏み込んで、建築許可証、あるいは許可証がない場合は税務署(catasto)の記録など、他の明白な文書によって確認することを提案している。さらに、既存の建築物は、特定の許容範囲内で許可されたものを反映していなければならない。不動産売買の場合、 売買証書に、合法的な状態であることを宣誓した宣誓書を添付することができる："dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali".古典的なイタリアの流儀では、この文言は曖昧で、法律で罰則が定められていないため、裁判制度を混乱させる新たな訴訟への道を開くことになる。

トスカーナ州の大部分とエミリア・ロマーニャ州の一部では、資格のある技術専門家(conformità urbanistica)による宣誓報告書(geometra 建築家、土木技師、 perito industriale主な変更点は、法令遵守の許容範囲を規定したことと、宣誓報告書を証書に添付するよう指示したことである。

税務署の記録(catasto)は正確でなければならない。conformità catastale"

2010年法律 ^第6号では、税務署の平面図(planimetria catastale)が、不動産の税務評価額に影響を与えない一定の許容範囲内で、現在の不動産を正確に反映していることを要求している。また、課税価格に影響を与える限りにおいて、文字による記録も正確でなければならない。物件の住所を修正する必要はないが、売却準備の一環として修正するのは良い考えである。A Notaioは、当事者である買主と売主に税務署の見取り図に署名するよう求め、それを売買証書に添付することができるが、これは義務ではない。

税務署の物件記録は、都市計画事務所の物件記録とは別に存在する。ただし、北イタリアの限られた地域では、旧オーストリア統治時代から引き継がれた統一的な記録管理システムが採用されている。

法律専門家は技術的なコンプライアンスを検証しないし、できない

イタリアの不動産購入者の間でよくある誤解は、外国人、イタリア人を問わず、 法律専門家（以下、「法律専門家」という。 Notaio法律専門家は、不動産の技術的な文書の正確性を検証する。法律専門家は技術専門家ではありません。 資格のある技術専門家(geometra 建築家、土木技師、 perito industriale)のみが、技術文書の正確性を検証することができます。そのためには、 宣誓書を提出しなければなりません。asseverata".コモン・ロー（慣習法）の管轄区域から来た人は、自動的に「弁護士を呼べ」という衝動に駆られるだろう。あまり細かいことを言わずに言えば、レンチが必要なときにドライバーを使おうとしても何の役にも立たない。

売却前に無許可建築が見つかった場合はどうなるのか？

歴史的には、建築許可の取得は今日ほど厳格ではありませんでした。イタリアのほとんどの住宅は、売却前に是正する必要がある建築許可の問題を抱えていると言っても過言ではありません。売主は、売却の条件として、宣誓した合法的な不動産状態報告書（技術的適合性）を提出することを強くお勧めします。

技術的適合性報告書は、都市計画事務所に書類を要求し、測定を行い、報告書を作成する時間がかかるため、数ヶ月かかる場合がある。

浮かび上がる可能性のある問題：

• 許容範囲を超える軽微な変形：町に通知することで遡及的に許可される。
• 中程度の変形：町に遡及許可を求める
• 現在許可されていない奇形：実際に許可されていたものと一致するように状況を修正する必要がある（取り壊しを含む）。

未許可工事があると売却が遅れる。遅延の長さは、問題の深刻さ、技術専門職や必要な場合の建設業者の利用可能性、時期（休日が邪魔になる）によって異なります。

無許可工事(abuso edilizio)?

未許可工事を知っている買い手が、現状のまま物件の購入を進めたい理由があるかもしれない。

1. 権利譲渡契約書には、 主要な建設許可について言及しなければならず、許可は存在し、売却される不動産について言及しなければならない。したがって、1942年以降に建設された 物件（都市部では1967年、地方では1967年）で、少なくとも 最初の建築許可がない物件を 売却することはできない。
2. 住宅ローンを必要とする買い手は、売却完了までに建築許可の問題が解決されなければ、銀行がその物件への融資を嫌がることに気づくだろう。
3. 町が承認することを条件とする 将来の建設許可は、物件の合法的な状態を前提条件としている。
4. 万が一、売却時に買主が無許可工事を認識していたことが証明された場合、 買主は罰金や、町が取り壊しを行う場合の取り壊し費用についても 連帯責任を負うことになる^。極端な場合、例えば営業停止命令にもかかわらず無許可工事を継続した場合、実刑判決が下される可能性もある。実際の執行力は弱い。
5. 税務署の書類は、売却時の内容を正確に反映したものでなければならない。売却後の税務調査で、売却時に示された税額パラメータが不動産を過小評価していたことが判明し、その結果、納税額が過小評価されていたことが明らかになれば、手痛いことになりかねない。

自覚があろうとなかろうと、無許可工事を受け継いだ買主は、その問題に気づいたらすぐに解決 （撤去するか、可能であれば遡って許可を得る）しなければならない。無許可工事の存在は、不幸な隣人が町に警告を発して初めて町の知るところとなることが多い。

注意点として、法律の専門家は建築許可の技術的な検証は行わない。

売主は、売却が遅れることが避けられないとしても、売却が完了する前に建築許可の問題をすべて解決しておくことを 強くお勧めする。買い手は、宣誓した合法的な状態での報告書を期待し、必要であればそのための費用を支払うことを厭わないべきである。

イタリアの不動産売却に必要または役立つその他の建築証明書

エネルギー格付け証明書、"Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

売主は、買主が物件の購入を検討した時点で、買主にエネルギー評価証明書の有効なコピーを提供しなければなりません。エネルギー証書は、契約書に明記され、添付されなければならない。エネルギー診断の背景にある意図は素晴らしいが、エネルギー診断の相場は、専門家による診断に必要な作業量に比して非常に低い。その結果、エネルギー監査の実施には厳密さが欠けている。一般的に信頼できるのは、新築建物の証明書だけである。エネルギー証明書の有効期限は10年で、証明書の評価を決定するパラメータのひとつに変更が加えられた場合、例えば暖房設備が交換された場合は、それよりも早く失効する。

システム証書(Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

イタリアでは、1990年にシステム （冷暖房、給排水、電気、防火、エレベーター、テレビなど）の設置や大幅な変更を認証する制度が導入され （L.46/1990）¹⁰、2008年に更新された （D.M.37/2008）¹¹。以前は、多くの工事が請求書なしで「非公式」に行われていたため、証明書は必ずしも発行されていなかった。売買の際、売り手はシステムが規格に適合していないと宣言することができ、システムを現行の規格に適合させる責任は買い手にある。適合証明書を責任証明書（DiRi）で代用することは理論的には可能である。dichiarazione di rispondenzaDiRi)で代用することは理論的には可能である。しかし、実際には、自ら行っていない作業の責任を負おうとする技術専門家はほとんどいない。DiRiは、より現実的な解決策として、技術専門家が自ら行った以前の作業を証明するためのものである。

居住証明書agibilità)証明書

イタリアの住宅は、最低限 "健康と安全 "に配慮した条件を満たす必要があります。例えば、居住エリアの天井高が2.7メートル以上であること、窓のある浴室（高さ2.4メートル）があること等です。建築業者は、建築が完了したとき、または既存の建物に重要な変更を加えたときに、その建物が最低居住要件を満たしていることを証明する。1934年に健康志向の指令として始まり、現在では 2002年6月30日以降に行われた工事（2001年6月30^日および2016年6月30日以降に行われた工事）についてのみ証明書が 必要とされている（2001年6月30日および2016年6月30^日以降に行われた工事）。 Agibilitàは、エネルギー監査APE、システム証明書、そして2016年12月11日以降は建築許可証の遵守(conformità urbanistica).証明書は不動産売却には必要ないが、2002年6月30日以降に発行された証明書は証書に記載される。2002年6月30日以前に発行された証明書は、発行された法律が廃止されたため、事実上無意味である。証明書がない場合でも、最低居住基準の実質的な遵守が要求される。 agibilità証明書がない場合でも、最低限の住宅基準を実質的に遵守することが求められる。

この記事は、このトピックの一般的な概要を提供することを意図しており、資格のある技術専門家による特定の状況の検討に代わるものではなく、また必ずしも現行法を反映するものでもない。

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上記は一般的なガイダンスとして提供されており、保証はありません。書かれた後に変更が発生した可能性があります。不動産を購入する前に、あなたの特定の状況について適切な資格のある専門家に相談してください。

著者について

ショーン・マイケル・カルロスはアメリカのロードアイランド州で育つ。アメリカ、イギリス、ドイツで学んだ後、イタリアに定住し、25年以上、3つの異なる地域に住んでいます。

ショーンはイタリアで10年以上の経験を持つ不動産業者であり、イタリアでの不動産売買をお考えの方はぜひご連絡ください。