Ist das Finanzierungsprogramm "Mietkauf" in Italien für mich geeignet?

In einer Zeit, in der die Beschaffung einer Hypothek für ein Haus in Italien für Nicht-Einwohner wie eine unmögliche Aufgabe erscheint, mag das Rent-to-Buy-System (auch bekannt als rent to own, affitto con riscatto, lease-purchase, rent-purchase) für einige wenige angehende Hauskäufer genau die richtige Lösung sein, aber nach nüchterner Überlegung werden die meisten es wie einen Sirenengesang finden.

Wie Mietkauf (Rent to Buy) funktioniert

Das Ende 2014 1 kodifizierte italienische Gesetz Rent to Buy ermöglicht es einem potenziellen Hauskäufer, eine Immobilie zunächst zu vermieten mit der Option, sie am Ende der Mietzeit zu einem vorher festgelegten Preis zu kaufen. Jede periodische Zahlung besteht aus zwei Teilen: einer Mietgebühr und einer Ratenzahlung für den zukünftigen Kauf. Die Parteien müssen sowohl die Häufigkeit der Zahlungen als auch die für die Miet- und Ratenzahlungen vorgesehenen Beträge aushandeln. Die Mietdauer muss weniger als 10 Jahre betragen, damit sowohl der Käufer als auch der Verkäufer rechtlich abgesichert sind.

Am Ende des Mietzeitraums kann der potenzielle Käufer entscheiden, ob er die Immobilie kaufen möchte oder nicht (der Eigentümer ist verpflichtet, die Immobilie zu dem zuvor festgelegten Preis abzüglich der Ratenzahlungen zu verkaufen; der potenzielle Käufer ist NICHT verpflichtet, den Kauf abzuschließen). Entscheidet sich der potenzielle Käufer für den Kauf der Immobilie, muss er den ausstehenden Restbetrag zahlen. Entscheidet er sich, die Immobilie nicht zu kaufen, kann er seine Ratenzahlungen ganz oder teilweise zurückerhalten, je nach den Bedingungen des ausgehandelten Vertrags.

Vorteile für Käufer

Der Hauptvorteil für den Käufer besteht darin, dass er sich den Kauf einer Immobilie zu einem bestimmten Preis bereits jetzt reservieren kann, den größten Teil der Zahlung jedoch auf ein Datum einige Jahre in der Zukunft verschiebt. Um es klar zu sagen: Rent to Buy verzögert nur den Moment der Abrechnung, in dem der Käufer den größten Teil der Mittel für den Kauf der Immobilie aufbringen muss. Dies könnte in einer Situation nützlich sein, in der der Käufer ein kurzfristiges Liquiditätsproblem hat, das er vor dem Ende der Mietkauf-/Eigentumsperiode zu lösen gedenkt. Da der Käufer in der Zwischenzeit sowohl die Miete als auch die Anzahlung leisten muss, ist Rent to Buy eine schlechte Lösung, wenn er nicht davon ausgeht, dass sich seine finanzielle Lage während der Laufzeit des Mietkaufvertrags verbessern wird, es sei denn, der Käufer erwartet in den nächsten Jahren eine erhebliche Inflation.

Potenzielle Käufer müssen auch bedenken, dass die meisten Verkäufer lieber jetzt Bargeld in der Hand haben, als Ratenzahlungen für einen Verkauf in ein paar Jahren zu leisten, der vielleicht gar nicht zustande kommt. Kluge Verkäufer ziehen Rent-to-Buy-Angebote nur für Immobilien in Betracht, die sie nicht anderweitig verkaufen können, oder wenn der potenzielle Käufer eine erhebliche Prämie für das Risiko des Verkäufers bietet. Die Option, die ein Verkäufer einem potenziellen Käufer einräumt, die Immobilie in der Zukunft zu kaufen oder nicht, ist nicht kostenlos! Für fast alle Käufer wird eine herkömmliche Hypothek oder ein Eigenheimdarlehen weiterhin eine viel attraktivere Lösung sein als eine Rent to Buy/Eigenheimfinanzierung; Rent to Buy ist kein Ersatz für eine herkömmliche Hypothek. Für diejenigen, die über ein Einkommen in Nicht-Euro-Währungen verfügen, bietet es einen besonderen Vorteil, vorhandenes Vermögen "zu Hause" zur Finanzierung von Immobilien in Italien zu verwenden: Die Wechselkurse können innerhalb von 10 Jahren leicht um 30 % oder mehr schwanken. Dieses Währungsrisiko wird somit vermieden.

Vorteile für Verkäufer

Der Hauptvorteil der Mietkaufregelung für Verkäufer besteht darin, dass sich der Pool potenzieller Käufer vergrößert, zumindest auf dem Papier. Dies ist jedoch mit einem erheblichen Risiko für den Verkäufer verbunden. Sie verschieben die Vereinnahmung des Großteils des Verkaufserlöses auf einen späteren Zeitpunkt, der möglicherweise gar nicht eintritt. Wenn sich potenzielle Käufer für Rent to Buy entscheiden, um ihr neues Haus zu finanzieren, weil sie derzeit nicht für eine Hypothek in Frage kommen, wie wahrscheinlich ist es dann, dass sie sich die ausstehenden Zahlungen für die Immobilie in 3 bis 5 Jahren leisten können? Ein Verkäufer muss das hohe Risiko abwägen, dass der potenzielle Käufer nicht in der Lage ist, seine Kaufoption auszuüben. Nach einigen Jahren könnten die Verkäufer wieder am Anfang stehen: Sie haben immer noch eine unverkaufte Immobilie. Sicherlich kann Rent to Buy für Immobilien, die sich sonst nicht verkaufen lassen, eine Überlegung wert sein, aber selbst dann wird es Jahre dauern, bis der Verkäufer herausfindet, ob er die Immobilie wirklich verkauft hat.

Käufer und Verkäufer müssen Risiken abmildern

Sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer birgt das Programm "Mietkauf" erhebliche Risiken, die sie durch die Ausarbeitung eines soliden Vertrags, der ihren jeweiligen Bedürfnissen gerecht wird, und durch die Eintragung des Vertrags in das öffentliche Eigentumsregister abmildern müssen, um beiden Parteien erheblichen Rechtsschutz zu bieten. Ihr Immobilienmakler, Anwalt oder Notar kann einen Vertrag nach Ihren Bedürfnissen aufsetzen, wobei Sie mit Standardvorlagen beginnen können, für die Umschreibung benötigen Sie jedoch einen Notar. Vergewissern Sie sich, dass der Fachmann, den Sie mit der Ausarbeitung des Mietkaufvertrags beauftragen, über umfassende Kenntnisse verfügt und dass Sie ihm voll vertrauen können.

Potenzielle Käufer müssen mehrere Dinge tun, um ihre Interessen zu schützen. Erstens muss sichergestellt werden, dass die gleiche Due-Diligence-Prüfung, die normalerweise vor dem Abschluss einer Immobilie durchgeführt wird (z. B. die Eigentumsverhältnisse, die Urkunde, der Grundriss, die Wegerechte, die Pfandrechte und andere Eigentumsbeschränkungen), durchgeführt wird, bevor man sich auf einen Mietkaufvertrag einlässt. Zweitens sollte der Vertrag, wie bereits erwähnt, von einem Notar umgeschrieben werden, um sicherzustellen, dass die Ratenzahlungen des Käufers und die Kaufoption geschützt sind, falls der Verkäufer in finanzielle Schwierigkeiten gerät oder später versucht, die Immobilie an jemand anderen zu verkaufen.

Verkäufer wollen sicherstellen, dass der Vertrag abgefasst ist, um die Rücknahme ihrer Immobilie zu erleichtern, falls der potenzielle Käufer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät.

Andere Formulare für Kaufverträge im Verzug

Bis zu diesem Punkt haben wir uns auf die spezifische Rent-to-Buy-Formel konzentriert, die im italienischen Recht vorgeschrieben ist. Es sind auch andere Vertragsformen möglich, von denen einige gesetzlich kodifiziert sind, wie z. B. der Ratenkauf (vendita con riserva della proprietà), andere wiederum sind maßgeschneidert und üblich. Einige "Fachleute" verwenden fälschlicherweise den Begriff Rent-to-Buy, um eine andere als die im italienischen Recht kodifizierte Vertragsform zu bezeichnen. Lassen Sie sich davon nicht verwirren: Die meisten der in den vorangegangenen Abschnitten erörterten Probleme bleiben trotz der verwendeten Form und Bezeichnung bestehen; einige Risiken werden durch die Verwendung anderer Vertragsformen noch verstärkt.

Denken Sie daran, dass es hier keine Zauberei gibt: Der Käufer muss früher oder später die Mittel aufbringen, um den Kauf abzuschließen. Wenn ein Verkäufer eine Finanzierung bereitstellt und ein Risiko eingeht, das eine Bank nicht einmal in Betracht ziehen würde, wird er eine zusätzliche Entschädigung für seine Bemühungen verlangen. Caveat emptor.

Wann die Maklerprovisionen fällig werden

Wenn der potenzielle Käufer und der Verkäufer die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen, wird bei Abschluss des Mietkaufvertrags eine Provision für die Vermietung fällig. Eine Provision für den Verkauf der Immobilie ist nur dann fällig, wenn der potenzielle Käufer seine Kaufoption ausübt. Der potenzielle Käufer sollte sich also darüber im Klaren sein, dass die meisten Verkäufer heute Bargeld bevorzugen, was auch für die meisten Immobilienmakler gilt. Ich glaube nicht, dass das die oben genannten Punkte entkräftet, aber am Ende sind Sie, gut informiert, der Richter!

Ja, wie oben erwähnt, gibt es ein paar Szenarien, in denen Rent to Buy sinnvoll sein kann. Im Großen und Ganzen handelt es sich dabei um Grenzfälle: Für die meisten Käufer und Verkäufer ist "Mietkauf" eine Finanzierungslösung der letzten Instanz.

Weitere Lektüre: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, ein von der Notai-Vereinigung erstellter Leitfaden.

Primäre Vorteile von Mietkauf / Rent to Buy

• für einen Käufer
  • die Möglichkeit, den künftigen Kauf einer Wohnung zu einem bestimmten Preis zu reservieren und die Zahlung aufzuschieben
    • sinnvoll, wenn der Käufer ein Liquiditätsproblem hat, das er voraussichtlich vor Ablauf der Frist für die Mietkaufoption (maximal 10 Jahre) lösen kann
• für einen Verkäufer
  • potenzielle Käufer anziehen, die bereit sind, einen höheren Preis zu akzeptieren
  • potenzielle Käufer für eine ansonsten schwer verkäufliche Immobilie zu gewinnen
  • potenziell erhebliche Einnahmen erzielen, wenn der potenzielle Käufer seine Kaufoption nicht ausübt und der Verkäufer einen erheblichen Teil der Ratenzahlungen behalten kann
    • abhängig vom Ergebnis der Option des Käufers und von den ursprünglichen Bedingungen des Mietkaufvertrags

Primäre Nachteile von Rent to Buy

• für einen Käufer
  • die Notwendigkeit, die Mittel für den Kaufpreis zu beschaffen, wird verzögert, aber nicht gelöst
  • Verkäufer haben wenig Anreize, Rent-to-buy zu nutzen
    • Die meisten Verkäufer wollen lieber die Gewissheit haben, dass sie jetzt Bargeld in der Hand haben, als die Unsicherheit, die eine Kaufoption mit sich bringt.
  • Rent-to-buy ist teurer als eine herkömmliche Hypothek
    • Verkäufer wollen nicht im Finanzgeschäft tätig sein: Ein aufmerksamer Verkäufer erwartet eine Vergütung für das, was eine Bank nicht bieten kann.
  • der Käufer muss sicherstellen, dass die übliche Due-Diligence-Prüfung zum Zeitpunkt des Verkaufsabschlusses der Immobilie durchgeführt wird, bevor er einen Mietkaufvertrag unterzeichnet
  • Ein bedeutender Rechtsschutz ist nicht gewährleistet, wenn der Vertrag nicht von einem Notar abgefasst wird. Es ist allzu leicht, diesen Schritt im Namen der Sparsamkeit oder Schlimmerem zu überspringen.
• für einen Verkäufer
  • der Verkäufer verpflichtet sich vorbehaltlos zum Verkauf der Immobilie, ohne dass der potenzielle Käufer eine Gegenleistung erbringt
  • erhebliche Einnahmen aus dem Immobilienverkauf werden um Jahre oder für immer verzögert

Fußnoten

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

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Das oben Genannte dient als allgemeine Richtlinie ohne Gewähr; Möglicherweise haben sich seit der Erstellung Änderungen ergeben. Konsultieren Sie vor dem Kauf einer Immobilie qualifizierte Fachleute zu Ihrer spezifischen Situation.

Über den Autor

Sean Michael Carlos wuchs in Rhode Island, USA, auf. Er studierte in den USA, im Vereinigten Königreich und in Deutschland, bevor er sich in Italien niederließ, wo er seit über fünfundzwanzig Jahren in drei verschiedenen Regionen lebt.

Sean ist ein lizenzierter Immobilienmakler in Italien mit über 10 Jahren Erfahrung in diesem Sektor und würde sich freuen, von Ihnen zu hören, wenn Sie eine Immobilie in Italien kaufen oder verkaufen möchten.