Das italienische Grundbuchsystem in Kürze erklärt

Der Kataster

In Italien ist das Catasto (Kataster) das Grundbuch, das grafische, zählerische und administrative Daten über Grundstücke im größten Teil des Landes enthält.¹ Das Kataster ist in zwei Teile unterteilt: der eine umfasst städtische Gebäude, der andere ländliche Grundstücke. Das Kataster wird hauptsächlich für Steuerzwecke verwendet.

Im Laufe der Zeit wurden die meisten Papierunterlagen in ein digitales Format umgewandelt, und Aktualisierungen werden nun elektronisch vorgenommen. In der Vergangenheit ließ die Pflege der Catasto-Aufzeichnungen zu wünschen übrig, ein Problem, das auch anderswo häufig auftritt. Mit dem Aufkommen der Digitalisierung wurden verschiedene Gesetze erlassen, die darauf abzielen, sowohl die Qualität als auch die Aktualität der Catasto-Daten deutlich zu verbessern.

Das Verzeichnis für Besitzurkunden, Rechte und Grundpfandrechte

Ein separates Verzeichnis für Besitzurkunden, Rechte und Grundpfandrechte, die banca dati ipotecaria, enthält Informationen über das Eigentum an Immobilien und gibt an, wer rechtliche Rechte an einer Immobilie hat oder hatte, einschließlich Hypothekenpfandrechte und andere Eigentumsbeschränkungen. Etwas verwirrend ist, dass dieses Verzeichnis oft unter verschiedenen Bezeichnungen geführt wird:

• registri immobiliari - "Immobilienverzeichnis", abgeleitet aus der Zeit, als im ganzen Land getrennte manuelle Verzeichnis geführt wurden.
• conservatoria dei registri immobiliari - der frühere Verwalter der Eigentumsverzeichnis, der Teil der inzwischen aufgelösten Agenzia del Territorio war.
• pubblicità immobiliare - "öffentliche Bekanntmachungen von Immobilien" ist die Funktion der Datenbank und wird häufig vom derzeitigen Betreiber der Datenbank, der Steuerbehörde Agenzia delle Entrate verwendet.

Hinweis: Obwohl das Wort ipotecaria an das Wort für Hypothek erinnern mag, ist seine Bedeutung in diesem Fall weiter gefasst und umfasst die ganze Bandbreite der Eigentumsrechte und -beschränkungen. Viele übersetzen banca dati ipotecaria als eine Datenbank für Hypotheken, ein großer, wenn auch verständlicher, Fehler.

Tipp: Das Catasto-System enthält Informationen über die Eigentumsverhältnisse, aber es ist kein Eigentumsnachweis (probatorio). Suchen Sie nicht an der falschen Stelle!

Heute werden beide Verzeichnisse von der Agenzia delle Entrate geführt, die sich um eine bessere Datenintegrität und Qualität bemüht. Auch die Gemeinden sind an der Pflege der Catasto-Verzeichnis beteiligt. Seit dem 1. Juli 2010 müssen Immobilieneigentümer bei der Schließung/dem Abschluss erklären, dass die Catasto-Dokumente (einschließlich des Grundrisses oder der Grundstückskarte) den tatsächlichen aktuellen Zustand der Immobilie wiedergeben.

Tipp: Käufer sollten in Erwägung ziehen, ein vereidigtes technisches Gutachten anzufordern, das die Einhaltung der Baugenehmigung und des Finanzamtes bestätigt. Dies ist in der Toskana (mit Ausnahme der Provinz Lucca) und in einigen Teilen der Emilia-Romagna inzwischen gängige Praxis.

Da es derzeit zwei getrennte Grundbuchämter gibt, müssen die Käufer zwei getrennte Unterlagen anfordern, um zu überprüfen, was sie kaufen und wer das Recht daran hat:

• Die visura ipotecaria ist der Eigentumsnachweis für eine Immobilie, der Grundpfandrecht und andere Einschränkungen enthält. Es ist wichtig, einen Eintrag zu erhalten, der die Geschichte der letzten 20 Jahre enthält.
  • Sie können versuchen, dies selbst zu tun, oder Sie können einen besseren Immobilienmakler oder Notar bitten, dies für Sie zu tun (es fallen Gebühren an).
• Die visura catastale bezieht sich auf die Grundbuchunterlagen, die die administrativen Identifikatoren einer Immobilie, den geschätzten Wert für Steuerzwecke (rendita catastale), die Größe und die grafische Darstellung der Immobilie (Grundriss oder Parzellenplan) enthalten.

Eigentümer können kostenlos ein Urkunde für Immobilien, an denen sie interessiert sind, herunterladen.

Wir bieten Ihnen einen Service zur Suche nach italienischen Eigentumsrechten für Immobilien, die Sie möglicherweise besitzen. Zögern Sie nicht, sich mit uns in Verbindung zu setzen, wenn Sie Fragen zum Verkaufsprozess haben und/oder wünschen, dass wir Sie beim Kauf einer Immobilie in Italien als Ihr Käufervermittler unterstützen.

Fußnoten

1 Diese Diskussion schließt die Gebiete Italiens aus, die früher Teil des österreichisch-ungarischen Reiches waren, also mehr oder weniger die Provinzen Trient, Bozen, Triest und Görz. In diesen Provinzen und einigen benachbarten Städten in den Provinzen Udine, Brescia, Belluno und Vicenza ist der Catasto eine einzige Datenbank, die auch den Besitz nachweist.

Überarbeitet 2023-03-16

❖ ❖ ❖

Das oben Genannte dient als allgemeine Richtlinie ohne Gewähr; Möglicherweise haben sich seit der Erstellung Änderungen ergeben. Konsultieren Sie vor dem Kauf einer Immobilie qualifizierte Fachleute zu Ihrer spezifischen Situation.

Über den Autor

Sean Michael Carlos wuchs in Rhode Island, USA, auf. Er studierte in den USA, im Vereinigten Königreich und in Deutschland, bevor er sich in Italien niederließ, wo er seit über fünfundzwanzig Jahren in drei verschiedenen Regionen lebt.

Sean ist ein lizenzierter Immobilienmakler in Italien mit über 10 Jahren Erfahrung in diesem Sektor und würde sich freuen, von Ihnen zu hören, wenn Sie eine Immobilie in Italien kaufen oder verkaufen möchten.