Ist ein Hausinspektionsbericht Teil des Verkaufsprozesses?

Es gibt eine Reihe von Anforderungen, die ein Verkäufer erfüllen muss; diese werden von notaio dokumentiert (aber nicht überprüft).

Nach dem Gesetz ist der Verkäufer dafür verantwortlich, dass die Immobilie über eine Baugenehmigung und eine Baugenehmigung für spätere Änderungen verfügt (indem er gegebenenfalls die entsprechenden Dokumente einholt und im Übertragungsvertrag angibt oder in einigen Fällen eine entsprechende Erklärung abgibt) und dass die für Steuerzwecke verwendeten Katasterdaten korrekt sind. Dies wird oft als "conformità catastale, urbanistica ed edilizia" bezeichnet.

Der Name der Baugenehmigung, die landesweit für ab 1942 errichtete Gebäude erforderlich ist, hat sich im Laufe der Zeit geändert:

• Licenza edilizia: für Gebäude, die zwischen dem 17-10-1942 und dem 30-01-1977 gebaut wurden ("Legge Urbanistica", 17 agosto 1942, n. 1150)
• Concessione edilizia: für Gebäude, die zwischen dem 30-01-1977 und dem 30-06-2003 gebaut wurden (Legge 28 gennaio 1977 n. 10)
• Baugenehmigung (Permesso di costruire): für Gebäude, die nach dem 30-06-2003 errichtet wurden (Testo Unico DPR380/01)

Gebäude, die vor dem Erfordernis einer Licenza edilizia gebaut wurden, sind in der Regel von der Baugenehmigungspflicht befreit. Es ist auch möglich, selbst zu bescheinigen, dass ein vor September 1967 erbautes Gebäude eine Genehmigung hat, aber es ist am besten, die Genehmigung zu finden.

Auch baugenehmigungspflichtige Änderungen (Umbaugenehmigungen) müssen dokumentiert werden.

Einige Arbeiten wurden möglicherweise illegal ausgeführt und dann im Rahmen der Amnestien von 1985, 1994 und 2003 legalisiert. Dies muss dokumentiert werden.

Der Eigentümer sollte daher im Besitz von Genehmigungen sein, die dem aktuellen Stand der Dinge entsprechen. Diese sind beim örtlichen "technischen" Amt der Stadt oder Gemeinde erhältlich.

Bewohnbarkeitsbescheinigung. Sobald ein Gebäude fertiggestellt ist, sollte eine Bewohnbarkeitsbescheinigung (agibilità) ausgestellt werden. Dies ist für einen Verkauf nicht unbedingt erforderlich, wird aber dringend empfohlen.

Der Verkäufer muss außerdem einen Energieausweis, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)", vorlegen.

In einigen Gebieten, insbesondere in Teilen der Emilia Romagna und der Toskana, wird ein Notar ein technisches Gutachten (von einem Geometer, Architekten oder einer anderen qualifizierten Person) verlangen, das die Konformität mit den Anforderungen an die Bauqualität und die Urbanistik belegt. Dies ist eine ausgezeichnete Idee, um sowohl den Käufer als auch den Verkäufer zu schützen (der Verkäufer trägt die rechtliche Verantwortung) und wird normalerweise vom Verkäufer bezahlt, mit einigen Ausnahmen. Das Gutachten ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, auch wenn der notaio dies vermuten lässt. In einem kürzlich ergangenen Urteil der Wettbewerbsbehörde heißt es ausdrücklich, dass ein notaio keinen Bericht von einem Techniker verlangen kann.

Ein Käufer kann sich dafür entscheiden, seinen eigenen Fachmann zu beauftragen, um die Baugenehmigungen und die Situation vor Ort zu überprüfen, selbst wenn der Verkäufer einen Bericht vorlegt: Vertrauen, aber überprüfen.

Zertifizierung von Anlagen (impianti a norma): Anlagen, die nach dem 13. März 1990 gebaut/installiert wurden, müssen die zum Zeitpunkt der Installation geltenden Normen erfüllen oder übertreffen. Dazu gehören Dinge wie die Elektrik, die Heizung, die Kühlung und die Sanitäranlagen. Anstelle von Zertifikaten kann ein Verkäufer erklären, dass ein System nicht den Normen entspricht, und der Käufer ist verpflichtet, das System bzw. die Systeme auf den neuesten Stand zu bringen. Dies ist recht häufig der Fall, insbesondere bei Häusern, die seit Jahren nicht mehr modernisiert wurden.

Der Käufer kann gerne einen Fachmann mit einer Inspektion auf mögliche Gefahren beauftragen, zu denen je nach Immobilie Bleifarbe, Feuchtigkeit, Asbest oder Radon gehören können. Diese Art der Inspektion ist in Italien eher selten.

Natürlich möchten Sie die Situation eines Hauses kennen, bevor Sie ein Angebot machen, oder Sie möchten Ihr Angebot von den oben genannten Voraussetzungen abhängig machen.

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Das oben Genannte dient als allgemeine Richtlinie ohne Gewähr; Möglicherweise haben sich seit der Erstellung Änderungen ergeben. Konsultieren Sie vor dem Kauf einer Immobilie qualifizierte Fachleute zu Ihrer spezifischen Situation.

Über den Autor

Sean Michael Carlos wuchs in Rhode Island, USA, auf. Er studierte in den USA, im Vereinigten Königreich und in Deutschland, bevor er sich in Italien niederließ, wo er seit über fünfundzwanzig Jahren in drei verschiedenen Regionen lebt.

Sean ist ein lizenzierter Immobilienmakler in Italien mit über 10 Jahren Erfahrung in diesem Sektor und würde sich freuen, von Ihnen zu hören, wenn Sie eine Immobilie in Italien kaufen oder verkaufen möchten.