Является ли отчет об осмотре дома частью процесса продажи?

Существует ряд требований, которые должен выполнить продавец; они документируются (но не проверяются) на сайте notaio.

По закону продавец несет ответственность за то, чтобы недвижимость имела разрешение на строительство и разрешение на последующие изменения, если это необходимо (при необходимости, путем получения и ссылки на соответствующие документы в договоре о передаче или, в некоторых случаях, клятвенного заверения в этом), а также отвечает за правильность данных земельного кадастра(catasto), используемых для целей налогообложения. Это часто называют conformità catastale, urbanistica ed ed edilizia.

Название разрешения на строительство, которое требуется на национальном уровне для зданий, построенных после 1942 года, с течением времени менялось:

• Licenza edilizia: для зданий, построенных в период с 17-10-1942 по 30-01-1977 ("Legge Urbanistica", 17 agosto 1942, n. 1150)
• Concessione edilizia: для зданий, построенных в период с 30-01-1977 по 30-06-2003 (Legge 28 gennaio 1977 n. 10)
• Permesso di costruire: для зданий, построенных после 30-06-2003 (Testo Unico DPR 380/01).

Здания, построенные до введения требования Licenza edilizia, как правило, освобождаются от необходимости получения разрешения на строительство. Можно также самостоятельно удостоверить, что здание, построенное до сентября 1967 г., имеет разрешение, но лучше всего найти это разрешение.

Изменения, требующие разрешения на строительство (разрешения на перепланировку здания), также должны быть документально подтверждены.

Некоторые работы могли быть выполнены незаконно, а затем узаконены в рамках амнистий 1985, 1994 и 2003 годов. Это должно быть подтверждено документально.

Таким образом, у владельца должны быть разрешения, соответствующие текущему состоянию дел. Их можно получить в местном "техническом" управлении города или поселка.

Сертификат пригодности для проживания. После завершения строительства здания необходимо получить сертификат пригодности для проживания (agibilità). Это не является обязательным условием продажи, но настоятельно рекомендуется.

Продавец также должен предоставить сертификат энергетического рейтинга, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)".

В некоторых регионах, в частности в Эмилии-Романье и Тоскане, notaio может потребовать технический отчет (составленный geometra, архитектором или другим квалифицированным специалистом), документально подтверждающий conformità edilizia &urbanistica. Это отличная идея для защиты покупателя и продавца (продавец несет юридическую ответственность), и обычно, за некоторыми исключениями, оплачивается продавцом. Отчет не является обязательным по закону, несмотря на то, что может подразумеваться на сайте notaio. Недавно было вынесено постановление антимонопольного органа, в котором прямо говорится, что notaio не может требовать отчета от технического специалиста.

Покупатель может нанять собственного специалиста для проверки разрешений на строительство и ситуации на месте, даже если продавец предоставит отчет: доверяй, но проверяй.

Сертификация систем (impianti a norma): системы, построенные/установленные после 13 марта 1990 г., должны соответствовать или превосходить стандарты, действовавшие на момент установки. Сюда входят такие системы, как электрическая, отопительная, охлаждающая и водопроводная. Вместо сертификатов продавец может заявить, что система не соответствует стандартам, и обязанность по приведению системы (систем) в соответствие со стандартами ляжет на покупателя. Это довольно частое явление, особенно для домов, которые не обновлялись в течение многих лет.

Покупатель может поручить специалисту провести проверку на предмет потенциальной опасности, которая в зависимости от конкретного объекта может включать в себя свинцовую краску, сырость, асбест или радон. В Италии такие проверки проводятся довольно редко.

Естественно, вы захотите узнать о состоянии дома до того, как сделаете предложение, или, возможно, обусловить свое предложение вышеуказанными требованиями.

❖ ❖ ❖

Вышеизложенное предлагается в качестве общего руководства без гарантии; изменения могли произойти с момента его написания. Перед покупкой недвижимости проконсультируйтесь с соответствующими квалифицированными специалистами относительно вашей конкретной ситуации.

Об авторе

Шон Майкл Карлос вырос в Род-Айленде, США. Он учился в США, Великобритании и Германии, после чего обосновался в Италии, где прожил более двадцати пяти лет в трех разных регионах.

Шон является лицензированным агентом по недвижимости в Италии с более чем 10-летним опытом работы в этой сфере и будет рад услышать вас, если вы хотите купить или продать недвижимость в Италии.