Как купить дом в Италии

Практически исчерпывающее руководство по покупке жилья в Италии.

Италия - это правильно. Лучшая страна в мире для жизни.
- Марк Твен, газета "Нью-Йорк Таймс", 10 апреля 1904 г.

Итак, вы решили купить дом в Италии, поздравляем! Вы хотите понять, как происходит этот процесс. Вы хотите избежать ловушек на этом пути. Несомненно, у Вас есть много вопросов. На первый взгляд, процесс покупки достаточно прост, и в большинстве случаев он проходит гладко... Учитывая, что доля владельцев жилья в Италии составляет чуть менее 80%, все не может быть слишком сложно! И все же вы правы, не стоит полагать, что все само собой встанет на свои места.

К концу этого руководства вы должны чувствовать себя гораздо более подготовленным. Покупка дома в другой стране - это серьезное мероприятие, поэтому данный текст несколько затянут, но его цель - проинформировать Вас, а не отпугнуть! Для любителей TL;DR используйте оглавление, чтобы перейти к нужным разделам по мере необходимости, или обращайтесь к нам, если хотите получить профессиональную помощь или встретиться лично за чашечкой кофе!

Где лучше всего покупать жилье в Италии?

Для многих людей решение о том, где купить недвижимость в Италии, принимается на основании семейных связей или требований работы. Других же, безусловно, привлекают озера, горы или море. Италия, площадь которой составляет 301 338 км², предлагает что-то для каждого. Если вы еще не определились с конкретным местом, посмотрите раздел " Лучшие места для жизни в Италии ", где рассмотрены плюсы и минусы различных регионов.

Поиск жилья в Италии

Он-лайн встречает фрагментарную реальность

В эпоху Интернета кажется интуитивно понятным, что первое место для поиска жилья - это Интернет. Однако вскоре наступает итальянская реальность. Итальянский рынок недвижимости удручающе фрагментирован. Здесь нет ни одного "посещаемого" сайта, такого как Rightmove в Великобритании, Zillow.com в США или Immobilienscout24 в Германии, а есть множество. Вскоре вы обнаружите, что выполняете один и тот же поиск пятью разными способами на пяти разных сайтах. В результатах поиска на каждом конкретном сайте один и тот же объект может быть указан 4 раза - с двумя или более ценами! Другие дома могут быть не представлены ни на одном из сайтов, кроме одного, что не очень хорошо, если вы не проверили "правильное" место. Некоторые элитные объекты недвижимости не публикуются нигде из-за желания владельца сохранить конфиденциальность.

Не существует всеобъемлющего итальянского сайта "MLS ", несмотря на утверждения об обратном.

Классифицированные объявления

В некоторых местах все еще можно просмотреть местные объявления, что только усиливает разрозненность.

Прогулки по окрестностям

Другой способ - прогуляться по району, оглядываясь по сторонам, чтобы увидеть вывески vendesi. Однако не все объекты недвижимости видны с улицы. Да и не на всех предлагаемых объектах есть таблички, так как владелец может проявить некоторую осторожность.

Привлеките к работе авторитетного брокера по недвижимости

Если вы проявите настойчивость, то, возможно, сможете найти свой идеальный дом в Италии самостоятельно. Однако авторитетный брокер по недвижимости может оказаться именно тем партнером, который вам нужен.

Их знания и помощь помогут вам сэкономить время и деньги. Они помогут вам сориентироваться во всех тонкостях процесса покупки, включая оценку объекта недвижимости задолго до закрытия сделки, чтобы проблемы не возникли в последний момент.

Согласно действующему итальянскому законодательству, брокеры по недвижимости должны пройти обучение в налоговой, юридической и технической областях, получить сертификат (в среднем только 20% кандидатов сдают экзамен), лицензию и страхование профессиональной ответственности. Таким образом, авторитетный риэлтор действительно готов провести вас через все этапы процесса покупки недвижимости.

Среди преимуществ, на которые вы можете рассчитывать как покупатель, прибегая к услугам профессионального риэлтора:

• Помощь в поиске идеального дома в нужном месте с учетом ваших требований.
• Они являются экспертами в области поиска в различных онлайновых службах объявлений и могут помочь вам в более эффективном поиске.
• Они изучат данные по каждому объекту недвижимости, чтобы вы не тратили свое драгоценное время на просмотр объектов, которые вы никогда не рассмотрите.
• Они могут предложить объекты, официально не представленные на рынке.
• Обширные знания технических, юридических и налоговых вопросов, связанных с недвижимостью.
• Обширные знания о текущих рыночных условиях
• Поиск титула и анализ документации по данному объекту недвижимости, начиная с документов о праве собственности и заканчивая правилами кондоминиума, где это применимо, до того, как вы сделаете предложение.
• Помощь в понимании вариантов финансирования (от ипотеки до аренды и покупки/аренды)
• Помощь в ведении переговоров
• Бюрократическая поддержка, от получения идентификационного номера налогоплательщика до соблюдения законодательных требований.

Комиссионные агенту по недвижимости

По закону агент по недвижимости обязан быть беспристрастным, по умолчанию он работает от имени покупателя и продавца, поэтому его комиссионное вознаграждение обычно выплачивается как покупателем, так и продавцом. Каждый агент устанавливает свои расценки. Покупатель, как правило, уплачивает 3-5% НДС с продажной цены. 4% НДС - довольно распространенное явление в наши дни, особенно если покупатель - иностранец (иностранцам требуется значительно больше помощи, чем местным жителям); 5% - типично для франшиз (примерно 10% итальянских агентств), поскольку они должны платить роялти за свой бренд - сомнительную ценность для своих клиентов. Минимальная комиссия, а не процент, обычно применяется в отношении недорогой недвижимости, т.е. продаваемой по цене менее 150 000 евро. 19% комиссионных при покупке первичного жилья могут быть вычтены из итальянского подоходного налога, при этом максимальная сумма комиссионных может составлять 1000 евро (может быть изменена).

Использование листингового агента - агента продавца

Если покупатель обнаружит интересующий его объект недвижимости благодаря работе агента по недвижимости, который сотрудничал с продавцом ( агентом по листингу), чтобы распространить информацию о наличии объекта, то по умолчанию покупатель будет работать непосредственно с агентом по листингу, который по закону должен действовать беспристрастно как от имени покупателя, так и от имени продавца.

Использование агента по поиску недвижимости - агента покупателя

Альтернативой использованию листингового агента (агента продавца) является выбор покупателем собственного агента по недвижимости - агента покупателя, иногда также известного как агент по поиску недвижимости или эксклюзивный агент покупателя(EBA).

Агент покупателя, он же агент по поиску недвижимости, - это лицензированный в Италии агент по недвижимости, который привлекается покупателем для работы от имени покупателя, а не от имени покупателя и продавца (как это принято в Италии) или только продавца.

Примечание: специалист по поиску недвижимости должен быть сертифицированным и лицензированным в Италии агентом по недвижимости; любой другой делает это незаконно. В частности, нелегально работают "агентства", зарегистрированные в Великобритании или иным образом за пределами Италии, а также самопровозглашенные "гуру-эксперты". Увы, упоминание в англоязычных изданиях не является гарантией того, что человек работает легально.

Покупатель, пользующийся услугами агента покупателя, должен привлекать своего агента на ранних этапах процесса покупки. Покупатель должен позволить своему агенту установить первый контакт с агентом листинга (продавца), чтобы избежать дополнительных комиссионных расходов.

На практике агент покупателя будет работать в сотрудничестве с листинговым агентом; между ними будет достигнута договоренность о разделении вознаграждения.

Агент покупателя может предлагать практически любую недвижимость, представленную на рынке, он не ограничивается объектами из собственного портфеля. Использование услуг агента покупателя становится все более распространенным в Италии, хотя и встречает определенное сопротивление, особенно на активных рынках Милана и Рима, поскольку эффективная комиссия агента-листинга снижается. В провинции Рим листинговые агенты, как правило, ожидают "отката" (storno) от агента покупателя.

Ищете лицензированного агента покупателя/поисковика недвижимости? Свяжитесь с нами сегодня, чтобы получить информацию о том, чем мы можем быть полезны.

Несколько замечаний на случай, если вы воспользуетесь услугами агента

• Что касается терминов " агент " и " брокер": в некоторых регионах за пределами Италии допускается работа как полностью квалифицированных брокеров по недвижимости, так и младших агентов. В Италии все специалисты по недвижимости, которые сводят покупателей и продавцов, должны иметь соответствующую квалификацию; термины " агент " и " брокер " взаимозаменяемы. Другие распространенные термины - агент по недвижимости (Великобритания) и риэлтор (Северная Америка).
• Некоторые агентства могут использовать нелицензированный персонал для непосредственной работы с клиентами. Все, что они делают помимо администрирования, не является законным. Вы имеете полное право работать непосредственно с профессионалом, имеющим соответствующую квалификацию. Чтобы защитить вас, итальянское законодательство гласит:
• вы не должны платить никакого вознаграждения, если пользуетесь услугами нелицензированного агента
• имя агента должно быть указано в передаточном акте, даже если он не имеет юридической квалификации
• за невыполнение этого требования грозит штраф в размере от 500 до 10 000 евро.
• Вы можете столкнуться с тем, что кто-то, например, стоматолог, юрист, бухгалтер, архитектор или переводчик, "подрабатывает" агентом по продаже недвижимости. Если такой человек хочет оказывать помощь покупателям и продавцам недвижимости на платной основе, он также должен пройти обучение и получить лицензию, а по закону он должен отказаться от своей нынешней профессии: он не может быть одновременно агентом по недвижимости и адвокатом и т.д. Такая подработка в Италии является незаконной и наказывается штрафом до 15 000 евро. Умелый собеседник скажет вам, что ему не нужна лицензия. Не говорите, что вас не предупреждали: uomo avvisato, mezzo salvato, как говорится.
• Как и в любой профессии, есть несколько плохих яблок, которые привлекают к себе чрезмерное внимание. Человеческой природе свойственно подчеркивать негатив, а не хвалить хорошо сделанную работу; на каждое плохое яблоко приходится множество хороших специалистов по недвижимости, работающих на благо своих клиентов.

Предложение после того, как вы нашли свой идеальный дом

Вы нашли дом своей мечты, поздравляем! Как правило, потенциальный покупатель делает предложение продавцу. Это может быть неофициальное устное предложение или письменный договор купли-продажи, который становится обязательным к исполнению после уведомления продавца о принятии предложения. Если предложение будет устным, стороны, желая отсрочить фактическую передачу собственности (закрытие/завершение сделки), могут заключить письменный договор купли-продажи. Завершающим этапом является подписание официального документа о передаче собственности, rogito, аналогичного договору в странах общего права, и внесение изменений в государственные реестры.

1. Переговоры о предложении → 2. Предварительный договор купли-продажи → 3. Закрытие / завершение сделки (rogito).

Примечание: строго обязательным является только^3-й этап - закрытие/завершение сделки (rogito).

1. Предложение

В предложении потенциальный покупатель указывает, сколько он готов заплатить и на каких условиях. Устное предложение часто полезно для того, чтобы узнать, согласится ли продавец на ваши условия, не беря на себя значительных обязательств, но практической ценности оно не имеет (по закону договор купли-продажи должен быть заключен в письменной форме). Распространенной альтернативой является представление продавцу предварительного договора купли-продажи с указанием срока его принятия, обычно составляющего 15 дней или около того. Такое предложение, если оно правильно составлено, становится обязательным для сторон после его принятия продавцом.

Внимание: некоторые договоры оферты представляют собой просто обещание оговорить будущий договор, который, в свою очередь, обещает завершить договор публичной сделки. Такой договор был признан Верховным судом Италии недействительным, т.е. не имеющим юридической силы.

Совет: прежде чем делать предложение, убедитесь, что вы полностью понимаете, что именно вы покупаете; см. раздел " Комплексная проверка ".

2. Предварительный договор купли-продажи (il contratto preliminare, он же "compromesso")

В большинстве случаев стороны предпочитают заключить предварительный договор купли-продажи, в просторечии называемый compromesso (компромисс), который при правильном составлении представляет собой юридически обязывающий письменный договор, обязывающий их заключить сделку купли-продажи недвижимости, которая будет заключена в будущем. Это полезно, когда одной из сторон требуется несколько месяцев до того, как они будут готовы завершить официальную передачу собственности, например, когда покупателю еще необходимо получить ипотечный кредит и/или когда продавец еще не готов покинуть недвижимость.

Письменное соглашение может иметь одну из трех правовых форм: частное подписанное соглашение (scrittura privata), заверенное частное соглашение (scrittura privata autenticata) или публичный документ (atto pubblico). Удостоверенное частное соглашение - это частное соглашение, подписанное в присутствии notaio. Публичный документ составляется notaio, который затем удостоверяет подписи.

См. также: Что такое нотариус (нотариус в гражданском праве) и чем он занимается?

Договор купли-продажи может быть внесен в государственный реестр прав собственности на недвижимость, что обеспечивает покупателю значительную дополнительную защиту в случае банкротства продавца до завершения сделки или в случае, если недобросовестный продавец впоследствии продаст недвижимость другому покупателю. Если для удостоверения подлинности или составления контракта используется сайт notaio (удостоверенный частный акт [соглашение] или публичный акт), то его необходимо ^{расшифровать1}.

На этом этапе вносится задаток, размер которого, как правило, составляет 5-20% и определяется по усмотрению сторон. Задаток может иметь различную форму: caparra confirmatoria (confirmatory deposit), наиболее распространенный вид задатка, caparra penitenziale (штрафной задаток) или просто acconto (задаток). Задаток caparra confirmatoria обязывает стороны завершить сделку или вернуть задаток (если виноват продавец, он должен вернуть задаток и выплатить такую же сумму покупателю; обычно, но ошибочно, это описывается как то, что продавец выплачивает покупателю двойную сумму задатка). При этом с виновной стороны может быть взыскан дополнительный ущерб и/или она может быть принуждена к исполнению договора в судебном ^{порядке2}. caparra penitenziale дает сторонам право отказаться от договора, потеряв (или выплатив сумму) задатка без дальнейшей ответственности за ущерб. Наконец, acconto - это просто задаток в счет покупной цены.

Договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в течение 20 ^дней3; если вы пользуетесь услугами агентства, то агентство зарегистрирует его за вас (в случае публичного акта нотариус (notaio, более подробно описано в следующем разделе) зарегистрирует и расшифрует акт в течение 30 дней).

Действующие регистрационные сборы

Совет: убедитесь, что в договоре указана цель (цели) первоначального взноса. По умолчанию он будет считаться простым задатком (acconto).

По закону покупатель оплачивает налоги по окончательному ^акту4, если стороны не примут иного решения. Согласно обычаям, покупатель оплачивает регистрационные сборы по предварительному договору, если стороны не договорились об ином, поскольку налоги с первоначального взноса - это просто аванс, который будет уплачен при заключении сделки. В этом вопросе может возникнуть путаница, поскольку, согласно закону, каждая из сторон, получающая выгоду от регистрации общего договора (в отличие от договора купли-продажи), несет ответственность за невозвращаемую часть пошлин и регистрационных сборов.

Предварительный договор должен включать следующее:

• Копия энергетического сертификата и налоговая марка стоимостью 16 евро
• Свидетельства о праве собственности на земельный участок (visure), включая поэтажный план (по 2 евро за каждое)
• Копия формы F24, свидетельствующей об уплате регистрационного налога
• Регистрационная форма 69

Примечание: налоговые марки должны быть проставлены в момент подписания договора (после даты заключения договора их выдача не допускается).

Дополнительные расходы на расшифровку (например, при использовании сайта notaio) предварительного договора составляют:

Если вы пользуетесь услугами агента по недвижимости, то с вас взимается его ^{вознаграждение5}.

Примечание: в прошлом предварительный договор часто уже являлся окончательным договором о передаче права собственности на недвижимость, включая обязательство повторить договор для целей его расшифровки в реестре прав собственности. В первом варианте договора обычно указывалась реальная цена продажи; в более поздних вариантах договора часто указывалась более низкая налоговая стоимость, чтобы уменьшить налоговое бремя покупателя. Хотя такая практика не является законной, она была настолько распространена, что в 2006 году власти официально ввели налогообложение сделок между частными лицами по налоговой оценочной стоимости (prezzo-valore), а не по стоимости сделки, устранив тем самым мотивацию, которая приводила к подобным уловкам. За ложное декларирование стоимости предусмотрены штрафы.

3. Закрытие / завершение сделки (rogito)

Заключительным этапом трансферта, единственным, который требуется по закону, является окончательный договор о передаче собственности между сторонами, который должен быть составлен и заверен нотариусом (notaio). Остаток платежа должен быть выплачен продавцу, равно как и сбор notaio и налоги на передачу, взимаемые notaio, который также обеспечит правильное обновление реестра собственности для целей налогообложения (catasto) и реестра собственности на недвижимость.

По закону notaio имеет 30 дней на обновление публичных баз данных. Чем раньше, тем лучше, поэтому уточните на своем сайте notaio, когда это произойдет и произошло ли это. Если речь идет об ипотеке, то документы по ипотеке также будут подписаны в это время, и notaio зарегистрирует залоговое право на недвижимость от имени кредитора. Если стороны не заключили предварительный договор купли-продажи (compromesso) и воспользовались услугами риэлтора, то теперь необходимо оплатить его комиссионные.

В число обязанностей покупателя входят:

• выплатить причитающуюся сумму
• уплатить различные пошлины и налоги, взимаемые нотариальной конторой
• выплатить вознаграждение нотариальной конторе
• выплатить вознаграждение агенту, если оно применимо и еще не выплачено.

В обязанности продавца входит:

• подтвердить соответствие текущего состояния объекта недвижимости юридическому поэтажному плану или плану участка, зарегистрированному в реестре недвижимости (catasto)
• указать, соответствуют ли коммунальные услуги (impianti) стандартам или нет
• предоставить актуальный сертификат энергетического рейтинга объекта недвижимости
• выплатить агенту вознаграждение, если оно полагается и еще не выплачено
• передать ключи от объекта недвижимости; обеспечить его освобождение от людей и вещей, если не оговорено иное.

Среди notaio's tasks в обеспечении успешного закрытия / завершения сделки:

• провести поиск титула
  • убедиться в том, что покупатель осведомлен о любых обременениях (ограничениях) прав на приобретаемую собственность
    • например, сервитуты и права на проезд, залоговые права (ипотека, обращение взыскания), право преимущественной покупки
• проверить личность участников сделки; убедиться в том, что они отвечают требованиям законодательства для заключения договора (например, имеют минимальный возраст, находятся в здравом уме)
• подтверждение применяемого налогового режима и взимание причитающихся налогов
• составить акт передачи собственности, обеспечив его соответствие всем применимым законам
• приложить законные поэтажный и/или лотовый планы объекта недвижимости
• зачитать договор о передаче имущества сторонам, удостоверившись, что они поняли его и он отражает их волю
• взимание гербового сбора и налогов от имени государства
• зарегистрировать передачу недвижимости в реестре собственности на недвижимость и в земельном кадастре (catasto).

Гербовый сбор и налоги, взимаемые при продаже недвижимости

Определение точного размера причитающегося налога несколько затруднено, так как в этом процессе участвует целый ряд переменных. Приведенная ниже таблица иллюстрирует различные налоги в зависимости от конкретной ситуации. Не отчаивайтесь, ваш агент по недвижимости или notaio может предоставить вам проспект с указанием применимых налогов в зависимости от конкретной ситуации. При продаже между частными лицами (не предприятиями) налоги уплачиваются по налоговой оценочной стоимости, которая обычно значительно ниже рыночной. Существуют также значительные скидки, если покупатель будет использовать дом в качестве основного места ^{жительства6}, за исключением элитной недвижимости, относящейся к классам А1, А8 и А9.

Как вы уже, наверное, заметили, в Италии умеют создавать сложные налоговые режимы!

Примечание: если использовался предварительный договор, то налог, уплаченный с первоначального взноса, засчитывается в сумму, подлежащую уплате при закрытии сделки (rogito).

Проведите комплексную проверку до подписания контракта

Прежде чем сделать предложение, необходимо провести соответствующую проверку объекта недвижимости, чтобы избежать неожиданностей впоследствии. Если вы пользуетесь услугами надежного риэлтора, то он поможет вам в этом процессе. Другие специалисты могут оказать помощь на отдельных этапах этого процесса.

• провести осмотр объекта недвижимости на месте, чтобы убедиться в том, что он соответствует описанию в документах земельного кадастра
  • В зависимости от сложности объекта вам может понадобиться помощь профессионального геодезиста(geometra) или архитектора
    • стоимость осмотра участка зависит от местоположения и сложности объекта, но, как правило, не превышает 1 000 евро.
  • См. также: Является ли отчет об осмотре дома частью процесса продажи?
• проверить текущее право собственности и историю владения недвижимостью за последние 20 лет(title search: visura ipotecaria).
  • Ваш агент по недвижимости должен предоставить вам официальную документацию, как и notaio.
    • Вы также можете прибегнуть к услугам юриста, однако в Италии это редкость, поскольку многое из того, что в других юрисдикциях делает юрист или специалист по поиску титула, в Италии делает notaio, а иногда и риэлтор. Привлечение дополнительного специалиста для получения второго или третьего мнения, безусловно, может обеспечить дополнительную уверенность.
  • совет: есть несколько случаев, которые заслуживают особого внимания, например, когда право собственности перешло в результате дарения или наследования.
• Проверьте, нет ли ограничений на право собственности, таких как права на проезд и другие сервитуты, залоги или бессрочная аренда (право на поверхность).
  • Проверку прав собственности может выполнить лицензированный агент по недвижимости; в качестве альтернативы можно привлечь юриста, специализирующегося на имущественном праве, или адвоката. notaio для оказания помощи в выполнении двух вышеуказанных пунктов
• проверить, не имеет ли кто-либо законного права первоочередного отказа от покупки недвижимости, например, существующий арендатор или соседний землевладелец.
  • проверьте, не внесен ли объект в исторический реестр, т.е. не наложены ли на него ограничения, контролируемые Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • поинтересуйтесь у своего брокера по недвижимости, может ли применяться право первоочередного отказа, а также о способах снижения возможного риска.

Уточните полную стоимость покупки, включая налоги и расходы на оформление права собственности.

• Ваш брокер по недвижимости может предоставить вам проспект расходов, которые зависят не только от цены, но и от характеристик недвижимости, профиля нынешних владельцев (бизнесменов или частных лиц), того, будет ли недвижимость основным местом жительства... и т.д.
  • Более подробная информация о налогах и расходах
  приведена ниже.

При составлении договора оферты на покупку

• укажите, что именно вы покупаете, например, описание объекта недвижимости и его кадастровые идентификаторы
• обусловьте покупку предоставлением всех юридических документов, необходимых для конкретного объекта (они зависят от времени постройки здания, но обычно включают в себя сертификат о заселении, сертификат энергоаудита, разрешение на строительство и т.д.)
  • если вы будете брать ипотечный кредит, вы можете либо получить предварительное одобрение от вашего банка, либо сделать ипотеку условием покупки.
    • Продавец может не захотеть принять предложение с условием.
• убедитесь, что предложение имеет дату истечения срока действия/окончания действия
• убедитесь, что все устные обещания изложены в письменном виде. Есть разрешение на установку плавательного бассейна? Убедитесь, что оно подтверждено документально.

Что такое нотариус (нотариальный адвокат) и чем он занимается?

Нотариус notaio ( нотариус с юридическим образованием, не путать с нотариусом-арендодателем, встречающимся в странах общего права) - это самозанятый государственный служащий, который действует в общих общественных интересах, таким образом, как для покупателя, так и для продавца, чтобы гарантировать целостность публичных актов, включая передачу собственности, будь то покупка, наследование или судебное решение.

В итальянской системе Notaio выполняет поиск титула и составляет договор купли-продажи - задачи, которые в странах, использующих систему общего права, таких как США и Великобритания, выполняет адвокат или другой специалист.

Для составления и регистрации окончательного договора купли-продажи (deed) по закону необходим сайт notaio. Поскольку в процессе продажи недвижимости наибольшему риску подвергается покупатель, согласно обычаям, notaio выбирается покупателем, который оплачивает notaio. Хотя нотариальная контора оплачивается покупателем, в силу очевидного противоречия она работает от имени государства и обязана защищать интересы как покупателя, так и продавца. Сайт notaio не может действовать, если его действия создают конфликт интересов, например, когда одна из сторон является родственником.

Одно из возможных недоразумений заключается в том, что notaio не проводит обследование объекта недвижимости: он не проверяет истинное текущее состояние объекта недвижимости на соответствие тому, что зафиксировано в документах, а лишь принимает заявление от продавца, которое может соответствовать или не соответствовать действительности.

notaio costs

Каждый notaio устанавливает свои расценки. Как правило, размер вознаграждения представляет собой скользящий процент от цены продажи; чем ниже цена продажи, тем выше процент. Фиксированные комиссионные были отменены в результате реформ Берсани в 2006 году; в соответствии с рекомендациями, опубликованными в 2012 году, средний размер комиссионного вознаграждения составляет 1,1 при средней цене продажи 500 тыс. евро и варьируется от 0,4 до 4,82 при стоимости продажи от 25 тыс. до 1 млн евро. Фактический размер вознаграждения будет зависеть от сложности сделки (сколько собственников, из скольких участков состоит недвижимость, насколько масштабным будет участие нотариальной конторы на каждом из этапов оформления сделки) и от степени конкурентного давления в конкретной географической зоне. Если в сделку включена ипотека, к гонорару следует добавить еще около 60%, поскольку notaio также отвечает за регистрацию ипотечного залога. Вы можете запросить у notaio письменную оценку его вознаграждения по конкретной сделке без каких-либо дополнительных обязательств. Как и в любой другой профессии, некоторые notai будут более скрупулезными, отзывчивыми и профессиональными, чем другие. Попросите рекомендацию у человека, которому вы доверяете, и действуйте в соответствии с ней.

notaio также собирает налоги и сборы, причитающиеся государству; эти налоги будут указаны в его счете, и часто ошибочно считаются частью стоимости notaio.

Если одна из сторон не владеет итальянским языком

Официальный договор о передаче собственности будет составлен на итальянском языке. Если покупатель (или продавец) не владеет итальянским языком, он обычно привлекает двуязычного юриста с доверенностью (procura), чтобы тот действовал от его имени. Возможны и другие сценарии, например, если все стороны (покупатель, продавец и Notaio) говорят на одном иностранном языке, то контракты могут быть составлены на этом языке, но приложения должны быть переведены с итальянского, а договор - на итальянский, что может оказаться сложнее, чем может показаться на первый взгляд.

Оплата нового жилья в Италии: банки, финансирование и многое другое!

Процесс оплаты

Если стороны решают заключить предварительное соглашение до фактического закрытия сделки, покупатель обычно вносит первый взнос в виде именного чека, выписанного непосредственно на имя проверенного владельца недвижимости.

Балансовый платеж обычно осуществляется с помощью непередаваемого кассового чека(он же банковская тратта, assegno circolare), выписываемого на имя продавца.

У вас есть несколько лишних кирпичей наличных денег под матрасом? Как правило, операции с наличными не должны превышать 5000 евро, чтобы соблюдались законы о борьбе с утилизацией.

Депонирование платежа (deposito del prezzo)

После подписания договора о передаче собственности с нотариальной конторой нотариальная контора должна зарегистрировать договор о передаче собственности и внести изменения в земельный кадастр и налоговую базу данных (catasto). Согласно статье 2671 Гражданского кодекса, это должно быть сделано как можно быстрее и в любом случае в течение 30 дней. Хотя обычно этот процесс проходит без проблем, покупатель рискует столкнуться с тем, что до внесения записи в земельный кадастр на объект недвижимости может быть наложена преюдициальная претензия, например, банковский или налоговый залог.

Закон 124/2017 решает эту проблему путем введения счета эскроу (deposito del prezzo 8), управляемого Notaio. О необязательном использовании счета эскроу может попросить любая из сторон, хотя почти всегда это будет покупатель, являющийся явным бенефициаром. Ни одна из сторон не может возражать против использования эскроу-счета, даже в качестве условия продажи. Если покупатель желает использовать механизм условного депонирования, он должен выразить это желание заранее, чтобы Notaio успел подготовить необходимую документацию, а продавец не был застигнут врасплох. Закон позволяет сторонам выбрать вариант эскроу даже в момент закрытия сделки (rogito), однако на практике это трудно представить.

Средства, собранные нотарио (кассовый чек, он же банковская тратта, выписанный на имя нотарио), зачисляются на специальный банковский счет, который юридически отделен от имущества самого нотарио. Нотаио обязан выдать деньги продавцу после успешной транскрипции акта передачи.

Покупатель может также рассмотреть возможность использования механизма эскроу для того, чтобы поставить условие о передаче прав собственности, например, средства могут быть выданы только после погашения существующего ипотечного залога, оплаты расходов кондоминиума или освобождения недвижимости от вещей и/или арендатора. Нетрудно представить, что такое условное использование эскроу покупателем, навязанное не желающему этого продавцу, приведет к судебным разбирательствам.

Поскольку нотариальная контора понесет дополнительные расходы на администрирование процесса эскроу, вполне вероятно, что она будет взимать плату за эту услугу.

В краткосрочной перспективе покупатели могут ожидать, что продавцы будут недовольны использованием счета эскроу, поскольку продавцу придется ждать оплаты в течение недели или около того.

Банковские услуги в Италии

Большинство покупателей недвижимости захотят иметь банковский счет в Италии, чтобы упростить оплату своего нового жилья, а также для оплаты будущих счетов за коммунальные услуги и т.д.

Для открытия счета в Италии банк попросит предоставить документы, удостоверяющие личность, и итальянский налоговый идентификационный номер (codice fiscale) (часто его плохо переводят как "фискальный код"). Хорошая новость заключается в том, что получить фискальный код довольно просто, а налоговые органы с удовольствием помогают всем, кто рано или поздно захочет заплатить налог! Ваш агент по недвижимости может помочь получить налоговый код, если он вам необходим.

Совет: Избегайте онлайновых инструментов моделирования, которые генерируют налоговый идентификатор на основе вашего имени, даты рождения и места рождения. Эти инструменты не создают код в налоговых органах.

Примечание: Граждане и постоянные жители США столкнутся с тем, что некоторые банки не разрешат им открыть счет. Причина кроется в непродуманном законодательстве США, которое предполагает, что любой счет за рубежом, даже в юрисдикции со средним или высоким уровнем налогообложения, существует для того, чтобы скрывать деньги. Риэлтор, специализирующийся на работе с гражданами США, может помочь вам найти банк, который будет рад вашему бизнесу.

Получение ипотечного кредита

Покупатели, проживающие в Италии, могут получить ипотечный кредит на покупку недвижимости при условии, что они могут продемонстрировать доход, достаточный для осуществления платежей. Сумма ипотечного кредита не может превышать 80% от стоимости недвижимости, определенной оценщиком банка (эта стоимость потенциально может быть больше или меньше цены продажи). Сумма залога, налагаемого на недвижимость, может превышать фактическую сумму ипотеки, поскольку банк хочет защитить не только сумму кредита, но и свои расходы в случае необходимости взыскания долга.

Если покупатель не является резидентом Италии и не имеет подтверждения доходов, то получить ипотечный кредит в Италии будет сложнее, но в некоторых случаях есть ипотечные брокеры, которые могут помочь. Некоторые покупатели берут ипотечный кредит на недвижимость, которой они уже владеют в других странах, что иногда называется кредитом под залог недвижимости. Преимущество этого способа заключается в том, что покупатель не подвержен колебаниям валютных курсов, которые могут составлять 25% и более в течение 10-20 лет.

Аренда для покупки / аренда для владения

Продавец может быть готов профинансировать покупку покупателя по программе Rent to Buy(она же rent to own, affitto con riscatto), введенной в конце 2014 года. В связи с ограничениями программы как покупатели, так и продавцы, скорее всего, будут рассматривать программу Rent to Buy в качестве крайней меры финансирования.

Стоимость ипотеки в Италии

Чтобы оформить ипотечный кредит в Италии, вам придется понести большинство или все следующие расходы:

• плата за рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита (spese istruttoria)
  • Не все банки взимают эту плату, но в тех, которые взимают, она может составлять от € 500 до € 1000.
• плата за оценку недвижимости
  • банк проводит оценку недвижимости для независимого определения ее стоимости независимо от цены запроса или цены продажи
• страховой полис на
  • недвижимость
  • ипотечный заемщик
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• гербовый сбор с договора об ипотеке
• налог на регистрацию залога; налог на закладную: 0,25 для первичного жилья, 2% в иных случаях
• "вспомогательный" банковский счет
  • Многие банки требуют, чтобы вы держали у них счет в дополнение к ипотечному. Это не имеет под собой никакой логической причины, кроме как дополнительная плата за ведение счета. Вы должны избегать этого, если только не нуждаетесь в этом.

Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Италии?

Вам будет приятно узнать, что Италия, как правило, разрешает иностранцам приобретать недвижимость в Италии при условии, что итальянцам разрешено делать то же самое в стране происхождения покупателя или если иностранец проживает ("regolarmente soggiornante") в Италии. Для граждан стран ЕС и ЕАСТ ограничений нет.

Могут ли граждане стран, не входящих в ЕС, проживать в Италии, если они приобрели жилье?

Владение недвижимостью в Италии не дает особых прав на пребывание в стране, на вас по-прежнему распространяются обычные иммиграционные правила, которые для многих позволяют безвизовое пребывание в Италии на срок до 90 дней. Возможно получение долгосрочной избирательной визы на проживание, если Вы можете документально подтвердить, что Вам не нужно будет работать в Италии, например, Вы имеете значительный доход (более 31 160 евро в год), такой как роялти, пенсия, инвестиции за пределами Италии. В целом получить рабочую визу в Италии очень сложно.

После покупки жилья

Уведомления

После того как вы приобрели новое жилье, вам необходимо уведомить других людей о радостной новости! Кто именно должен быть уведомлен, зависит от конкретного случая, в этом вам может помочь ваш агент по недвижимости. Несколько примеров:

• Если дом является Вашим основным местом жительства
  • зарегистрировать свое место жительства в городе, что важно, если вы претендуете на налоговые льготы по "первичному жилью". В настоящее время на это дается до 18 месяцев, но не стоит медлить!
  • обновите удостоверение личности, водительские права
  • уведомите свой банк, страховую компанию
  • запишитесь к новому врачу, если вы находитесь в другой юрисдикции ASL
  • налоговый орган, пенсионная система: уведомите своего работодателя или непосредственно налоговые органы, если вы являетесь индивидуальным предпринимателем
  • подать уведомление о смене адреса в почтовое отделение ("Seguimi"), стоимость около 30 евро в год
• Коммунальные компании
  • в большинстве случаев дешевле всего просто изменить имя клиента (voltura), а не инициировать новое обслуживание
    • Например, прежний владелец, номер счета, номер счетчика
• Администратор кондоминиума
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - для объектов, включенных в списки, в большинстве случаев это должен сделать продавец.

Текущие расходы

После того как вы станете владельцем нового жилья, у вас появится несколько постоянных расходов:

• коммунальные услуги
• плата за кондоминиум
  • только в том случае, если ваша недвижимость является частью кондоминиума
• местный налог на мусор и услуги
• налог на недвижимость для финансирования городской деятельности
  • отменяется, если ваш дом считается основным местом жительства
• страхование
  • необходимо, по крайней мере, рассмотреть вопрос о страховом поли се, покрывающем ущерб, нанесенный третьим лицам, например, если прорвало водопроводную трубу и затопило соседей. Вы также можете рассмотреть возможность страхования от кражи, пожара и других видов страхования.
  • избегайте дублирования уже имеющегося покрытия
    • Если вы живете в кондоминиуме, возможно, существует групповой полис на здание.
    • Если вы взяли ипотечный кредит, у вас будет страховка на весь срок действия ипотечного кредита.

Совет: Ваш брокер по недвижимости может предоставить проспект с указанием предполагаемых ежегодных расходов на владение недвижимостью.

Налоговые вычеты

Владельцы недвижимости могут получить ряд налоговых вычетов, если они подают налоговую декларацию в Италии. Точные детали могут меняться из года в год.

• Гонорар агента по недвижимости
• Проценты по ипотеке
• Расходы на реконструкцию
• Расходы на энергосбережение

Мы готовы помочь

Если вы хотите приобрести недвижимость в Италии, мы будем рады помочь вам в этом процессе. Сообщите нам, чем мы можем Вам помочь.(Об авторе)

Примечание: информация, содержащаяся в данном руководстве, была верной, насколько нам известно, на момент публикации. Она предоставляется "как есть", без каких-либо гарантий, явных или подразумеваемых. Пожалуйста, сообщите нам, если вы считаете, что в данном руководстве необходимо осветить что-то еще.

Дополнительная литература по данной теме

• Схема финансирования "Аренда с последующей покупкой
• Пояснения к программе Catasto
  • Загрузите свою собственную визу
• Где жить в Италии
• Итальянское гражданство без слез

Содержание

• Как купить жилье в Италии
  • Где лучше всего покупать жилье в Италии?
  • Поиск жилья в Италии
    • Онлайн встречает реальность фрагментации
    • Классифицированные объявления
    • Прогулки по городу
    • Привлеките к работе авторитетного брокера по недвижимости
      • Комиссионные агенту по недвижимости
      • Использование листингового агента - агента продавца
      • Использование агента по поиску недвижимости - агента покупателя
      • Несколько замечаний на случай, если вы воспользуетесь услугами агента
  • Составление предложения после того, как вы нашли свой идеальный дом
    • 1. Предложение о покупке
    • 2. Предварительный договор купли-продажи (il contratto preliminare, он же "compromesso ")
    • 3. Закрытие / завершение сделки (rogito)
  • Гербовый сбор и налоги, уплачиваемые при продаже недвижимости
  • Проведите комплексную проверку перед подписанием договора
  • Что такое нотариус (нотариальный адвокат) и что он делает?
    • notaio costs
  • Если одна из сторон не владеет итальянским языком
  • Оплата нового дома в Италии: банки, финансирование и многое другое!
    • Процесс оплаты
      • Сопровождение платежа
    • Банковские услуги в Италии
    • Получение ипотечного кредита
    • Аренда для покупки / аренда для владения
    • Стоимость ипотеки в Италии
  • Могут ли иностранцы приобретать недвижимость в Италии?
  • Могут ли граждане стран, не входящих в ЕС, проживать в Италии, если они приобрели жилье?
  • После покупки жилья
    • Уведомления
    • Текущие расходы
    • Налоговые вычеты
  • Мы готовы помочь
  • Дополнительная информация по данной теме

❖ ❖ ❖

Вышеизложенное предлагается в качестве общего руководства без гарантии; изменения могли произойти с момента его написания. Перед покупкой недвижимости проконсультируйтесь с соответствующими квалифицированными специалистами относительно вашей конкретной ситуации.

Об авторе

Шон Майкл Карлос вырос в Род-Айленде, США. Он учился в США, Великобритании и Германии, после чего обосновался в Италии, где прожил более двадцати пяти лет в трех разных регионах.

Шон является лицензированным агентом по недвижимости в Италии с более чем 10-летним опытом работы в этой сфере и будет рад услышать вас, если вы хотите купить или продать недвижимость в Италии.