Подходит ли мне схема финансирования покупки жилья по схеме Rent to Buy?

В то время, когда получение ипотечного кредита в Италии для нерезидентов может показаться невыполнимой миссией, схема Rent to Buy( она же rent to own, affitto con riscatto, lease-purchase, rent-purchase) может стать решением для нескольких начинающих покупателей жилья, но после трезвого размышления большинство сочтет ее сродни песне сирены.

Как работает схема "аренда с покупкой

Кодифицированная в итальянском законодательстве в конце 2014 ^года1, программа Rent to Buy позволяет потенциальному покупателю жилья первоначально сдать его в аренду с возможностью вы купа за заранее оговоренную цену в конце срока аренды. Каждый периодический платеж состоит из двух частей: арендной платы и взноса в счет будущей покупки. Стороны должны согласовать как периодичность платежей, так и суммы, предназначенные для арендных платежей и платежей в рассрочку. Срок аренды не должен превышать 10 лет, чтобы обеспечить важные юридические гарантии для покупателя и продавца.

По окончании срока аренды потенциальный покупатель решает, приобретать ему недвижимость или нет (владелец обязан продать недвижимость по ранее установленной цене за вычетом платежей в рассрочку; потенциальный покупатель НЕ обязан совершать покупку). Если потенциальный покупатель решает приобрести недвижимость, ему необходимо оплатить остаток задолженности. Если покупатель решает отказаться от покупки, он может получить или не получить обратно свои платежи за рассрочку, полностью или частично, в зависимости от условий договора, о котором он договаривался.

Преимущества для покупателей

Основное преимущество для покупателей заключается в том, что они могут зарезервировать будущую покупку недвижимости за определенную цену уже сейчас, но при этом отложить большую часть платежа на несколько лет вперед. Понятно, что " аренда с покупкой " лишь откладывает момент расплаты, когда покупатель все равно должен собрать большую часть средств на приобретение недвижимости. Это может быть полезно в ситуации, когда у покупателя есть краткосрочная проблема с ликвидностью, которую он рассчитывает решить до окончания периода аренды/покупки. Поскольку покупатель должен в это время вносить арендную плату и первоначальный взнос, " аренда с правом выкупа " - плохое решение, если он не ожидает улучшения своего финансового положения в течение срока действия договора "аренда с правом выкупа ", за исключением, возможно, случая, когда покупатель ожидает значительной инфляции в ближайшие несколько лет.

Потенциальные покупатели также должны учитывать, что большинство продавцов предпочтут получить наличные деньги на руки сейчас, а не собирать платежи в рассрочку для продажи через несколько лет, которая может и не состояться. Опытные продавцы рассматривают предложения о покупке с рассрочкой платежа только в отношении объектов, которые они не могут продать иным способом, или если потенциальный покупатель предлагает значительную премию за риск продавца. Возможность, которую продавец предоставляет потенциальному покупателю, приобрести недвижимость в будущем или нет, не бесплатна! Практически для всех покупателей традиционный ипотечный кредит или кредит под залог недвижимости будет оставаться более привлекательным решением, чем финансирование по схеме " аренда на покупку/собственность "; "аренда на покупку " не является заменой традиционной ипотеки. Для тех, кто получает доход в валюте, отличной от евро, есть особое преимущество в использовании имеющихся активов "на родине" для финансирования недвижимости в Италии: курсы валют могут легко колебаться на 30% и более в течение 10 лет. Таким образом, можно избежать валютного риска.

Преимущества для продавцов

Основная выгода от схемы Rent to Buy для продавцов заключается в том, что она увеличивает круг потенциальных покупателей, по крайней мере, на бумаге. Однако это сопряжено со значительным риском для продавца. Они откладывают получение большей части выручки от продажи на будущую дату, которая может и не наступить. Если потенциальные покупатели выбирают вариант " аренда с покупкой" для финансирования своего нового жилья, поскольку в настоящее время они не могут претендовать на получение ипотечного кредита, то насколько вероятно, что они смогут позволить себе выплачивать задолженность за недвижимость через 3-5 лет? Продавец должен взвесить высокий риск того, что потенциальный покупатель не сможет реализовать свой опцион на покупку. Через несколько лет продавцы вполне могут оказаться на исходной позиции: у них все еще есть непроданная недвижимость. Конечно, вариант " аренда с покупкой " может быть целесообразен для объектов, которые не были бы проданы в противном случае, но даже в этом случае пройдут годы, прежде чем продавец узнает, действительно ли он продал объект.

Покупателям и продавцам необходимо снижать риски

Как для покупателей, так и для продавцов программа " Аренда с правом выкупа " сопряжена со значительными рисками, которые они должны снизить путем составления надежного договора, отвечающего их потребностям, и обеспечения регистрации договора в государственном реестре прав собственности на недвижимость с целью предоставления существенной правовой защиты обеим сторонам. Ваш брокер по недвижимости, юрист или notaio могут составить договор в соответствии с вашими потребностями, начиная со стандартных шаблонов, однако для расшифровки вам потребуется сайт notaio. Убедитесь, что специалист, которого вы выберете для составления договора аренды с последующей покупкой, полностью компетентен и что вы можете ему полностью доверять.

Потенциальным покупателям необходимо выполнить несколько действий, чтобы защитить свои интересы. Во-первых, перед тем как заключить договор аренды с покупателем, необходимо провести ту же самую проверку, которая обычно проводится перед закрытием сделки с недвижимостью (например, история владения, документ, поэтажный план, права на проезд, залоги и другие ограничения прав собственности). Во-вторых, как уже отмечалось ранее, но стоит подчеркнуть, что договор должен быть расшифрован на сайте notaio, чтобы гарантировать защиту рассрочки платежей покупателя и опциона на покупку в случае возникновения финансовых трудностей у продавца или последующей попытки продать недвижимость кому-либо другому.

Продавцы захотят убедиться в том, что договор расшифрован, чтобы облегчить возврат собственности в случае просрочки платежей потенциальным покупателем.

Другие формы договора купли-продажи с отсрочкой платежа

До сих пор мы рассматривали конкретную форму договора аренды с отсрочкой платежа, предусмотренную итальянским законодательством. Возможны и другие договорные формы, некоторые из них кодифицированы в законодательстве, например, рассрочка/план рассрочки (vendita con riserva della proprietà), а некоторые разработаны на заказ. Некоторые "профессионалы" могут неправомерно использовать термин Rent-to-Buy для обозначения формы договора, отличной от кодифицированной в итальянском законодательстве. Не позволяйте им ввести себя в заблуждение: большинство проблем, рассмотренных в предыдущих параграфах, сохраняется, несмотря на используемую форму и название; некоторые риски увеличиваются при использовании других договорных форм.

Помните, что здесь нет никакой магии: покупатель рано или поздно должен найти средства для совершения покупки. Если продавец предоставляет финансирование и принимает на себя риск, к которому банк даже не прикоснется, он захочет получить дополнительную компенсацию за свои усилия. Caveat emptor.

Когда нужно платить комиссионные агенту по недвижимости

Если потенциальный покупатель и продавец воспользовались услугами агента по недвижимости, то при заключении договора " аренда-покупка " им полагается комиссионное вознаграждение за аренду. Комиссионные за продажу недвижимости выплачиваются только в том случае, если потенциальный покупатель реализует свой опцион на покупку. Таким образом, потенциальный покупатель должен понимать, что, поскольку большинство продавцов сегодня предпочитают наличные деньги, то и большинство агентов по недвижимости предпочитают наличные деньги. Я не считаю, что это отменяет вышеизложенные положения, но, в конце концов, если вы правильно информированы, судить вам!

Да, как уже отмечалось выше, есть несколько сценариев, когда " аренда с покупкой " может иметь смысл. Но в целом это крайние случаи: для большинства покупателей и продавцов " аренда с покупкой " - это крайняя мера финансирования.

Дополнительная информация: Il rent to buy e altri modi per comprare casa, руководство, подготовленное ассоциацией Notai.

Основные преимущества покупки с арендой

• для покупателя
• возможность зарезервировать будущую покупку жилья по заданной цене, отложив оплату
• полезно, когда у покупателя есть проблемы с ликвидностью наличных средств, которые он рассчитывает решить до истечения срока опциона на покупку жилья по схеме "аренда с покупкой" (не более 10 лет)
• для продавца
• привлечение потенциальных покупателей, готовых согласиться на премиальную цену
• привлечение потенциальных покупателей на недвижимость, которую в противном случае трудно продать
• потенциально получить значительный доход, если потенциальный покупатель не реализует свой опцион на покупку, а продавец сможет сохранить значительную часть платежей в рассрочку
• зависит от результатов реализации опциона покупателя и от первоначальных условий договора аренды.

Основные недостатки договора аренды с правом выкупа

• для покупателя
• необходимость поиска средств для оплаты покупной цены откладывается, но не решается
• у продавцов мало стимулов для перехода на аренду с последующей покупкой
• большинство продавцов хотят получить наличные деньги уже сейчас, а не в условиях неопределенности, которую создает опцион на покупку.
• Аренда с последующей покупкой обойдется дороже, чем традиционная ипотека
• продавцы не хотят заниматься финансовым бизнесом: бдительный продавец будет ожидать компенсации за предоставление того, что не сможет предоставить банк
• покупатель должен убедиться в том, что обычная юридическая экспертиза, проводимая при закрытии сделки купли-продажи недвижимости, выполнена до подписания договора аренды с последующей покупкой
• существенная юридическая защита не гарантируется, если для расшифровки договора не используется нотариальная контора. Слишком легко пропустить этот шаг во имя экономии или в худших целях.
• для продавца
• продавец берет на себя безусловное обязательство продать недвижимость без взаимного обязательства со стороны потенциального покупателя
• получение значительного дохода от продажи недвижимости откладывается на годы или навсегда

Сноски

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Вышеизложенное предлагается в качестве общего руководства без гарантии; изменения могли произойти с момента его написания. Перед покупкой недвижимости проконсультируйтесь с соответствующими квалифицированными специалистами относительно вашей конкретной ситуации.

Об авторе

Шон Майкл Карлос вырос в Род-Айленде, США. Он учился в США, Великобритании и Германии, после чего обосновался в Италии, где прожил более двадцати пяти лет в трех разных регионах.

Шон является лицензированным агентом по недвижимости в Италии с более чем 10-летним опытом работы в этой сфере и будет рад услышать вас, если вы хотите купить или продать недвижимость в Италии.