Продажа недвижимости в Италии: список документов

Вы планируете продать свой дом в Италии? Скорее всего, ваши первые опасения связаны с его рыночной стоимостью и временем продажи. И это правильно. Многие агенты по продаже недвижимости (и их самозванцы) готовы дать вам оценку стоимости на бумаге, лишь бы заполучить ваш бизнес. Однако профессиональная оценка недвижимости должна быть не просто двухминутным упражнением, а включать в себя изучение всей соответствующей документации. Документация, которая должна быть доступна для ознакомления потенциальным покупателям. Кроме того, определенная документация требуется по закону для предварительного и/или заключительного договора купли-продажи.

Я слышал этот стон. Действительно, процесс сбора документов может быть несколько утомительным, особенно если вы владеете своим домом уже много лет. Поверьте, мне не очень приятно быть носителем плохих вестей! Слишком часто продавец узнает об этих требованиях только после того, как подходит время закрытия сделки. Тем не менее есть несколько преимуществ заблаговременного сбора документов на недвижимость:

1. более точная оценка дает уверенность в том, что вы получите справедливую цену за свою собственность в разумные сроки.
2. Если Вы столкнетесь с проблемой раньше, чем позже, Вы не рискуете потерять сделку, когда появится вероятный покупатель; покупатель не захочет ждать несколько недель, чтобы ознакомиться с документами. Предупрежден - значит предупрежден!

Вот что необходимо собрать и почему:

• Свидетельство о регистрации земельного участка (Visura catastale) и поэтажный план могут быть бесплатно загружены любым владельцем недвижимости из реестра недвижимости (catasto), который является частью внутренних доходов (Agenzia delle Entrate). По закону продавец должен заявить в нотариально заверенном предварительном договоре купли-продажи и в окончательном договоре о передаче собственности, что данные земельного кадастра, включая поэтажный план, точно отражают текущее положение дел (conformità catastale) ^1. Если по каким-либо причинам возникнут расхождения, их необходимо будет устранить до завершения сделки купли-продажи. Ваш агент по недвижимости также может подготовить для вас поэтажный план.
• Нотариальный акт опередаче собственности вам ( и совладельцам, если таковые имеются). Если вы владеете недвижимостью менее 20 лет, будет полезно, а в случае, если покупателю требуется ипотечный кредит, необходимо документально подтвердить предыдущее владение недвижимостью в течение как минимум 20 лет. Отметка в 20 лет обусловлена наличием у скваттера законного права стать собственником при определенных условиях, известного как приобретательная давность или узукапция. Часто возникает проблема, когда недвижимость была унаследована, но передача права собственности не была осуществлена. Это необходимо заполнить.
• Liens and encumbrances report (ispezione ipotecaria). Любой из собственников может бесплатно распечатать копию из службы информации о собственности, управляемой внутренним налоговым управлением. Вам потребуются учетные данные для входа в систему, например, SPID, что в Италии довольно сложно. Покупатель захочет узнать, нет ли на данный момент на недвижимость ипотечного или иного залога. Окончательная проверка будет выполнена нотариусом во время закрытия сделки. В некоторых случаях может существовать право преимущественной покупки, например, у соседей-владельцев сельскохозяйственной недвижимости или нынешних арендаторов.
• Сертификаты соответствия систем обслуживания ^{2 или} заявление о несоответствии, если это применимо. Это относится к каждой из инженерных систем (impianti), например, газ, электричество, отопление и охлаждение, водоснабжение и канализация, лифты, прием телевидения, пожарная сигнализация, автоматические ворота и двери, установленные после 27 марта 2008 г., а в некоторых случаях и для систем, установленных после 13 марта 1990 г. При установке или замене систем специалист должен предоставить сертификат о том, что работы были выполнены в соответствии с действующими стандартами. Эта документация должна быть предоставлена для того, чтобы покупатель знал, что он получает, и не мог впоследствии предъявить претензии по поводу обратного, что выгодно как покупателю, так и продавцу. Не забудьте включить записи о техническом обслуживании систем отопления и охлаждения (libretto d'impianto).
• Сертификат энергетического рейтинга (APE: attestato di prestazione energetica) необходим для проверки потенциальными покупателями и должен быть приложен к окончательному договору купли-продажи. В случае его отсутствия штраф составит от 3000 до 18 000 евро, которые будут разделены между покупателем и продавцом ^3. Технический специалист ⁴ захочет ознакомиться с планом этажа и записями о техническом обслуживании систем отопления и охлаждения (libretto d'impianto). Обратите внимание, что в случае изменений, которые могут повлиять на энергетический рейтинг ( реконструкция, замена оборудования), сертификат необходимо переделать, в противном случае он действителен в течение 10 лет. Стоимость сертификата зависит от здания и его местоположения; вы можете рассчитывать на сумму в пределах 150-300 евро. Не забывайте, что вы платите за опыт специалиста, его время ( включая поездки в отдаленные районы) и юридическую ответственность.
• Разрешение на строительство Сертификат на строительство ^{5 или} прощение (condono). Его предоставляет мэрия города, часто в режиме онлайн. Вы можете запросить его напрямую или заплатить специалисту за его получение. Для зданий, построенных до 1 сентября 1967 г., возможна альтернативная декларация, поскольку существует предположение, что старые документы отсутствуют или имеют низкое качество ^6. (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003).
• Сертификат пригодности для проживания (certificato di agibilità) Можно получить в мэрии. Не требуется для зданий, построенных до 1934 года 7 . Не обязательно для продажи, но полезно при наличии.

В случае единицы в кондоминиуме:

• Правила кондоминиума. Покупатель захочет узнать, какие ограничения, если таковые имеются, установлены в правилах, если они существуют.
• Протоколы собраний кондоминиума за последний год, а лучше за два ( очередные и внеочередные собрания), включая расходы за прошлые годы и планируемый бюджет. Покупатель захочет узнать, какие годовые взносы следует ожидать. Он также захочет узнать о готовящихся чрезвычайных расходах.
• Заявление администратора здания о текущем состоянии платежей кондоминиума. Если продавец задерживает платежи, покупатель захочет узнать об этом.
• Таблица millesimali: возможно, одна или несколько таблиц с указанием ‰ для разделения определенных общих расходов.

В случае недвижимости, сдаваемой в аренду:

• Договор аренды. Покупатель захочет узнать, когда истекает срок его действия и на какой доход можно рассчитывать.

Для каждого из продавцов:

• Документ, удостоверяющий личность. Он должен быть действительным (не просроченным). Он необходим для подтверждения того, кто подписывает договор купли-продажи (предварительный и/или закрытия/завершения).
• Налоговый идентификационный номер (codice fiscale, часто плохо переводится как фискальный код).
• Справка о семейном положении, а в случае замужества - о режиме брака (regime patrimoniale). Это может не требоваться для иностранцев, проживающих за пределами Италии.

Список

¹ Закон от 31 мая 2010 г. № 78

² Указ от 22 января 2008 г. № 37

³ Закон от 23 декабря 2013 г. № 145

⁴ Кто может проводить энергетическую сертификацию (на итальянском языке)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ Р. Д. 27/07/34 № 1265 арт. 220

❖ ❖ ❖

Вышеизложенное предлагается в качестве общего руководства без гарантии; изменения могли произойти с момента его написания. Перед покупкой недвижимости проконсультируйтесь с соответствующими квалифицированными специалистами относительно вашей конкретной ситуации.

Об авторе

Шон Майкл Карлос вырос в Род-Айленде, США. Он учился в США, Великобритании и Германии, после чего обосновался в Италии, где прожил более двадцати пяти лет в трех разных регионах.

Шон является лицензированным агентом по недвижимости в Италии с более чем 10-летним опытом работы в этой сфере и будет рад услышать вас, если вы хотите купить или продать недвижимость в Италии.