Юридические аспекты продажи дома в Италии: Разрешения на строительство и свидетельство о праве собственности
При покупке недвижимости в Италии необходимо соблюсти несколько формальных и материальных требований, касающихся разрешений на строительство, чтобы гарантировать юридическую правильность документа, выполнение налоговых обязательств и защитить покупателя и продавца от "недоразумений", которые могут возникнуть после продажи.
Разрешения на строительство должны быть указаны в договоре купли-продажи
Прежде всего, в договоре купли-продажи должны быть указаны все значимые разрешения на строительство ("titoli abilitativi"), которые были выданы на здание или единицу в здании (например, квартиру в кондоминиуме). Рекомендуется указывать все разрешения на строительство, как основные, так и второстепенные. На национальном уровне разрешения на строительство были введены в 1942 г. (L. 1150 / 1942) 1 для городских районов и распространены на сельские районы в 1967 г. (L. 765 / 1967) 2. Некоторые города могли выдавать разрешения на строительство до 1942 г. Отсутствие разрешения на строительство или хотя бы заявления продавца о том, что строительство началось до 1 сентября 1967 года, делает титул недействительным, он так и не появился на свет 3. Разрешения должны существовать, должны относиться к продаваемому зданию, но не должны быть представлены ни покупателю, ни Notaio. Ложь в договоре публичной сделки, согласно статье 483 4 Уголовного кодекса, наказывается тюремным заключением сроком до 2 лет.
Цель требования указывать разрешение на строительство заключается прежде всего в том, чтобы остановить продажу недвижимости, построенной при полном отсутствии разрешения на строительство.
К акту может быть приложено заявление под присягой о "законном состоянии" здания.
Наличие разрешения на строительство не гарантирует, что то, что было построено, соответствует тому, что было разрешено. Законодательство, принятое в 2020 году (D.L. 76 / 2020) 5, идет на несколько шагов дальше, предлагая подтверждать законный статус здания разрешениями на строительство или, в случае их отсутствия, другими несомненными документами, такими как документы налогового управления (catasto). Кроме того, существующая постройка должна отражать то, что было разрешено, в пределах определенных допусков. В случае продажи недвижимости к договору купли-продажи может быть приложено заявление под присягой о законном состоянии: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". В классической итальянской манере формулировки двусмысленны, и закон не предусматривает никаких наказаний, что открывает путь для дополнительных тяжб, затягивающих судебную систему.
В большинстве районов Тосканы и в некоторых районах Эмилии-Романьи присяжный отчет (conformità urbanistica) квалифицированного технического специалиста (geometra архитектора, инженера-строителя, perito industriale) является частью процесса продажи на практике, если не в законе, в течение 5-10 лет; основные изменения заключаются в указании допусков для соблюдения требований и указании на то, что отчет под присягой должен быть приложен к акту.
Данные налогового управления (catasto) должны быть правильными: "conformità catastale"
Закон 2010 года 6 требует, чтобы поэтажный план (planimetria catastale) точно отражал объект недвижимости в его нынешнем виде, в пределах определенных допусков, которые не влияют на налоговую стоимость недвижимости. Текстовая запись, в той мере, в какой она влияет на налоговую стоимость, также должна быть точной. Хотя адрес объекта недвижимости не обязательно исправлять, это целесообразно сделать в рамках подготовки объекта к продаже. A Notaio может попросить стороны, покупателя и продавца, подписать поэтажный план в налоговом управлении и приложить его к акту купли-продажи, но это не обязательно.
Записи о собственности в налоговом управлении существуют отдельно от записей о собственности в градостроительном управлении. Исправление записей в градостроительном управлении не влечет за собой автоматического исправления записей в налоговом управлении и наоборот, за исключением отдельных районов северной Италии, где используется единая система учета, унаследованная от прежнего австрийского правления.
| Выпуск | Описание | Законодательство | Влияние на право собственности |
|---|---|---|---|
| Возможность продажи (commerciabilità) | В договоре должны быть указаны все значимые разрешения на строительство | L. 47 / 1985 (ст. 40) и D.P.R. 380 / 2001 (ст. 46) | Формально недействительно (Corte di Cassazione, Sezioni Unite 8230/2019) 7 |
| Законное состояние недвижимости (stato legittimo dell'immobile, già conformità urbanistica) | Документ может содержать отчет под присягой, подтверждающий разрешение на строительство с текущим состоянием на месте. | Документация: D.P.R. 380 / 2001 (ст. 9-bis comma 1-bis [D.L. 76 / 2020, ст. 10]); Допуски: T.U.E. art. 34-bis [D.L. 76 / 2020 art. 10, comma 1, lettera p) ] Приложение к договору: [D.L. 76 / 2020 art. 10, comma 1, lettera p comma 3) ]. | В законе прямо не указано. |
| Точность записей налогового управления (conformità catastale) | Документы налогового управления должны отражать текущую ситуацию на местах. | L. 52 / 1985 (ст. 29 c.1-bis [D.L. 78 / 2010] 8) |
Юристы не проверяют и не могут проверять техническое соответствие
Распространенным заблуждением среди покупателей недвижимости в Италии, как местных жителей, так и иностранцев, является то, что специалист по юридическим вопросамNotaioпроверяет правильность технической документации на недвижимость. Специалист по юридическим вопросам не является техническим специалистом. Только квалифицированный технический специалист (geometra архитектор, инженер-строитель, perito industriale) может проверить правильность технической документации. Они должны сделать это с помощью присяжного заявления: ищите слово "asseverata". У тех, кто приехал из стран общего права, возникнет автоматический импульс"найти адвоката". Если не придавать этому слишком большого значения, то попытка использовать отвертку, когда требуется гаечный ключ, не поможет: решение - за техническим специалистом, а не за юристом.
Что произойдет, если неразрешенное строительство будет обнаружено до продажи?
Исторически сложилось так, что получение разрешения на строительство было менее строгим, чем сегодня. Не будет большой натяжкой сказать, что большинство домов в Италии имеют проблемы с разрешением на строительство, которые необходимо устранить до продажи. Настоятельно рекомендуется, чтобы продавец предоставил присяжный отчет о законном состоянии имущества (техническое соответствие) в качестве условия продажи.
Подготовка отчета о техническом соответствии может занять несколько месяцев из-за времени, необходимого для запроса документации в градостроительном управлении, проведения измерений и составления отчета.
Проблемы, которые могут возникнуть:
- незначительные деформации, выходящие за рамки допустимых: разрешение задним числом с уведомлением города
- средние деформации: ретроактивное разрешение запрашивается у города
- деформации, которые в настоящее время не могут быть разрешены: необходимо изменить ситуацию (включая снос), чтобы она соответствовала тому, что было разрешено.
Наличие неразрешенных работ приведет к задержке продажи. Длительность задержки будет зависеть от серьезности проблемы, доступности технических специалистов и строителей, если потребуется, от времени года (праздники мешают).
Каковы последствия покупки дома с неразрешенными строительными работами (abuso edilizio)?
Могут быть причины, по которым покупатель, зная о неразрешенных работах, желает приобрести недвижимость в ее нынешнем виде.
- В договоре о передаче прав собственности должно быть указано разрешение на основные строительные работы, разрешения должны существовать и относиться к продаваемому объекту. Таким образом, невозможно продать недвижимость, построенную после 1942 года (в городской местности, в 1967 году в сельской местности), которая не имеет хотя бы первоначального разрешения на строительство.
- Покупатели, нуждающиеся в ипотеке, столкнутся с тем, что банк не захочет выдавать кредит, если вопросы с разрешением на строительство не будут решены до завершения продажи.
- Будущие разрешения на строительство, подлежащие утверждению городом, имеют обязательным условием законное состояние недвижимости.
- Если есть доказательства того, что покупатель знал о неразрешенных работах на момент продажи, то он также несет солидарную ответственность за возможные штрафы и стоимость сноса, если снос будет осуществлен городом. В крайних случаях, например, при продолжении несанкционированных работ, несмотря на постановление о приостановке, возможно тюремное заключение. На практике это применяется слабо.
- Документация налоговой службы должна точно отражать то, что продается на момент продажи; налоговая проверка после продажи может оказаться болезненной, если выяснится, что налоговые параметры, указанные на момент продажи, занижают стоимость недвижимости и, соответственно, уплаченный налог.
Осознавая это или нет, покупатель, унаследовавший неразрешенные работы, должен решить проблему (устранить или, если возможно, получить разрешение задним числом), как только она станет ему известна. О наличии неразрешенного строительства городские власти часто узнают только после того, как недовольные соседи сообщают им об этом.
Напоминаем, что юристы НЕ проверяют технические разрешения на строительство.
Настоятельно рекомендуем продавцу решить все вопросы, связанные с разрешениями на строительство, до завершения продажи, даже если этот процесс неизбежно задержит продажу. Покупатель должен ожидать присяжного отчета о законном состоянии... и быть готовым заплатить за него, если это необходимо.
Другие строительные сертификаты, необходимые или полезные при продаже недвижимости в Италии
Сертификат энергетического рейтинга, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"
Продавец обязан предоставить покупателю действительную копию сертификата энергетического рейтинга, как только покупатель рассмотрит возможность приобретения недвижимости. Энергетический сертификат должен быть указан в договоре купли-продажи и приложен к нему. Хотя намерения, лежащие в основе энергоаудита, прекрасны, рыночные расценки на энергоаудит очень низки по сравнению с работой, необходимой для профессионального аудита. Следовательно, энергоаудит проводится не слишком тщательно. Надежными, как правило, являются только сертификаты для новых зданий. Срок действия энергетических сертификатов истекает через 10 лет, а при изменении одного из параметров, определяющих рейтинг сертификата, например, при замене системы отопления, - раньше.
Сертификаты систем (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)
Италия ввела схему сертификации установки и значительной модификации систем (например, отопления и охлаждения, водопровода, электричества, противопожарной защиты, лифтов, телевизоров...) в 1990 году (L. 46/1990) 10, обновленную в 2008 году (D.M. 37/2008) 11. В прошлом сертификаты выдавались не всегда, поскольку многие работы выполнялись "неофициально", без счетов-фактур. При продаже продавец может заявить, что система не соответствует стандартам, и обязанность по приведению системы в соответствие с текущими стандартами будет возложена на покупателя. Теоретически можно заменить сертификат соответствия сертификатом ответственности (dichiarazione di rispondenza, DiRi) для систем, установленных в период с 1990 по 2008 год, однако на практике немногие технические специалисты захотят брать на себя ответственность за работу, которую они не выполняли самостоятельно. DiRi - это более реалистичное решение для технического специалиста, позволяющее ему подтвердить ранее выполненные работы.
Оккупация / пригодность для проживания (agibilità) сертификат
Дом в Италии должен отвечать минимальным требованиям "здоровья и безопасности", например, иметь высоту потолков в жилых помещениях не менее 2,7 м, ванную комнату (высота 2,4 м) с окном и т. д. Застройщик сертифицирует здание на соответствие минимальным требованиям к жилью, когда завершает строительство или когда значительные работы изменяют существующее здание. Начатая в 1934 году как директива, ориентированная на здравоохранение, в настоящее время сертификаты требуются для работ, выполненных после 30/6/2002 (как указано в d.P.R. 380/2001 12 и D.L. 222 / 2016 13) и только после этой даты. Agibilità В качестве обязательных условий для получения сертификата требуется энергоаудит APE, сертификаты систем, а с 11 декабря 2016 года - разрешение на строительство (conformità urbanistica). Сертификаты не требуются для продажи недвижимости, но должны быть указаны в договоре, если они выданы после 30/6/2002. Сертификаты, выданные до этой даты, фактически не имеют смысла, поскольку законы, на основании которых они были выданы, были отменены. Существенное соблюдение минимальных стандартов жилья требуется даже в отсутствие agibilità сертификата.
Данная статья предназначена для общего обзора данной темы; она не заменяет собой рассмотрение конкретной ситуации квалифицированным техническим специалистом и не обязательно отражает действующее законодательство.
2 L. 765 / 1967 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1967-08-06;765~art17!vig=
3 После долгих споров о том, является ли этот ноль абсолютным или это просто формальность, которая может быть исправлена, Верховный суд Италии выбрал мягкий подход, который позволяет исправлять акт. https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/la-nullita-urbanistica-alla-luce-della-sentenza-delle-sezioni-unite.html
4 C.P. Art. 483 https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=5&art.idGruppo=41&art.flagTipoArticolo=1&art.codiceRedazionale=030U1398&art.idArticolo=483&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=1930-10-26&art.progressivo=0
6 D.L. 78 / 2010 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2010-05-31;78~art29
7 Приговор 8230/2019 https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/la-nullita-urbanistica-alla-luce-della-sentenza-delle-sezioni-unite.html
8 D.L. 78 / 2010 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2010-05-31;78~art29
9 Приговор 8230/2019 https://avvocatomattiafontana.com/abuso-edilizio/
11 Д. 37 / 2008 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:ministero.sviluppo.economico:decreto:2008-01-22;37!vig=
12 Д.П.Р. 380 / 2001 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica:decreto:2001-06-06;380
13Д.Л. 222 / 2016 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.presidente.della.repubblica:2016;222~art5!vig=
❖ ❖ ❖
Cele de mai sus sunt oferite ca îndrumări generale fără garanție; este posibil să fi avut loc modificări de când a fost scris. Consultați-vă cu profesioniști calificați corespunzători cu privire la situația dumneavoastră specifică înainte de a face orice achiziție imobiliară.
Despre autor
Sean Michael Carlos a crescut în Rhode Island, SUA. A studiat în SUA, Marea Britanie și Germania înainte de a se stabili în Italia, unde a trăit peste 25 de ani, în trei regiuni diferite.
Sean este un agent imobiliar licențiat în Italia, cu o experiență de peste 10 ani în acest sector și ar fi încântat să vă contacteze dacă doriți să cumpărați sau să vindeți o proprietate în Italia.
4
