Нужен ли мне адвокат для покупки недвижимости в Италии?

В соответствии с правовой системой гражданского кодекса, действующей в Италии, юридическую работу при продаже недвижимости осуществляет Notaio (нотариус), являющийся государственным служащим, а не адвокат. Нотариус Notaio проводит юридическую экспертизу, например, поиск титула, и обеспечивает целостность титула и передачи собственности. Гражданский кодекс Notaio не имеет ничего общего с нотариусом, существующим в правовой системеcommon law , используемой в англоязычных странах, что вызывает понятное недоумение у англоговорящих. В правовой системе common law для проведения юридической экспертизы обычно используется, если не требуется, адвокат.

Итальянцы редко прибегают к услугам адвоката при покупке жилой недвижимости. Как следствие, немногие юристы в Италии хорошо разбираются в тонкостях законодательства о недвижимости, поскольку юриспруденция - это широкая область, а недвижимость не является их хлебом и маслом. Notai имеет прямой онлайн-доступ к документам о праве собственности на недвижимость, так же как и лучшие агенты по недвижимости, такие как я. Большинство солиситоров этого не делают.

Кто выбирает Notaio при покупке недвижимости в Италии?

Покупатель выбирает Notaio и платит за него. Предполагается, что Notaio должен быть беспристрастным и в равной степени представлять интересы покупателя и продавца, однако, молчаливо признавая, что покупатель является более слабой стороной в сделке (покупатель отказывается от чего-то простого и понятного - наличных денег - в пользу чего-то сложного - недвижимости), практика заставляет покупателя выбирать Notaio. Конечно, покупатель должен помнить о ситуации продавца: если продавец живет в Тоскане, он может быть не слишком доволен тем, что покупатель захочет выбрать Notaio в Милане или Палермо.

Как выбрать Notaio при покупке недвижимости в Италии

Большинство Notai компетентны, но, как и все профессионалы, некоторые из них лучше других. В идеале следует обратиться за рекомендациями к проверенным друзьям. У большинства риэлторов есть Notai, с которыми они постоянно работают, что может быть как хорошо, так и плохо. Можно заранее запросить у одного или нескольких Notai ценовое предложение, включающее, как правило, налоги, причитающиеся государству; для того чтобы дать точное предложение, они должны иметь четкое представление о продаже.

Когда покупатель должен обратиться к Notaio?

В идеале покупатель должен привлечь Notaio и поговорить с ним до того, как он возьмет на себя обязательство купить конкретную недвижимость. Консультант Notaio может выступать в роли консультанта. Покупатель может поручить Notaio сопровождение предварительного договора, если в этом есть необходимость. Немногие идут на это из-за дополнительных расходов, но это неплохая идея для тех, кто хочет получить дополнительную уверенность.

Как выбрать адвоката при покупке недвижимости в Италии

Привлечение адвоката может быть полезным для контроля правильности работы Notaio; гонорар адвоката может быть отличной страховкой. Юрист также может выступать от имени покупателя в случае, если покупатель не может присутствовать при подписании договора и/или не владеет итальянским языком. При выборе адвоката важно убедиться в том, что он имеет значительный опыт в области права собственности: мало кто из них имеет такой опыт. Ценность юриста будет весьма ограниченной, если у него мало опыта в области имущественного права.

Может ли адвокат предоставлять услуги эскроу-счета при покупке недвижимости в Италии?

Адвокат не может предоставлять услуги эскроу: только Notaio может предоставить юридически защищенные услуги эскроу-счета.

Выполняет ли Notaio или юрист техническую экспертизу?

Notaio, как и адвокат, является специалистом в области права. Ни один из них не является экспертом в области строительства. Они не посещают объект недвижимости. Они не проверяют наличие у объекта всех необходимых разрешений. На сайте Notaio продавец берет с продавца соответствующие справки и включает их в договор купли-продажи. Большего закон не требует. Проведение строительной инспекции и проверка разрешений на строительство - это сфера деятельности технических специалистов, таких как geometra или архитектор. В некоторых ограниченных частях Италии, например, в Тоскане, Notaio может потребовать от технического специалиста присяжный отчет о соблюдении технических требований.

Может ли агент по недвижимости в Италии провести юридическую экспертизу?

Лучшие агенты по недвижимости в Италии могут предварительно провести юридическую экспертизу от имени покупателя. Агент по недвижимости в Италии может выбрать оплату текущих сборов за доступ к официальным налоговым органам (Catasto) и информации о правах (титул, залог) на недвижимость в Италии. Многие платят за доступ к записям налогового управления Catasto; только лучшие агенты по недвижимости имеют доступ к информации о правах, поскольку эта система громоздка и дорога.

Могу ли я выбрать своего агента по недвижимости в Италии?

По умолчанию покупатель недвижимости в Италии работает с агентом-листингом, которого выбирает продавец. По закону риэлтор должен быть беспристрастным, но практически речь идет только об одном объекте недвижимости, и отношения агента с продавцом могут отражать это. Большинство агентов по недвижимости в Италии сотрудничают с другими коллегами, однако покупателю важно позволить своему агенту связаться с агентом по продаже, чтобы избежать путаницы в вопросе о том, кто кому платит комиссионные. Вопреки распространенному мнению, агент по недвижимости в Италии не представляет только те объекты, которые находятся в его собственном портфеле. С практической точки зрения, агент-листинговый агент будет больше заинтересован в продвижении конкретного объекта недвижимости, чем в оказании помощи покупателю в поиске наилучшего объекта в целом. Свяжитесь со мной для получения дополнительной информации о том, как я могу помочь Вам в качестве агента покупателя.

❖ ❖ ❖

Вышеизложенное предлагается в качестве общего руководства без гарантии; изменения могли произойти с момента его написания. Перед покупкой недвижимости проконсультируйтесь с соответствующими квалифицированными специалистами относительно вашей конкретной ситуации.

Об авторе

Шон Майкл Карлос вырос в Род-Айленде, США. Он учился в США, Великобритании и Германии, после чего обосновался в Италии, где прожил более двадцати пяти лет в трех разных регионах.

Шон является лицензированным агентом по недвижимости в Италии с более чем 10-летним опытом работы в этой сфере и будет рад услышать вас, если вы хотите купить или продать недвижимость в Италии.