Сертификаты пригодности недвижимости к проживанию (certificato di agibilità) в Италии: Что нужно знать

По завершении строительства или значительной реконструкции в Италии застройщик уведомляет городские власти о том, что работы выполнены в соответствии с выданными разрешениями и отклонениями, и подтверждает, что работы соответствуют требованиям безопасности и гигиены. Такое уведомление о сертификации работ по охране труда и технике безопасности называется Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA.

Сертификат, часто переводимый как сертификат пригодности для проживания, подтверждает здоровье, безопасность и энергоэффективность здания и установленных в нем систем, а также, если это применимо, соответствие требованиям к цифровой инфраструктуре (например, оптоволоконной проводке) в соответствии с действующими нормами.

У муниципалитета есть 180 дней, чтобы направить санитарного инспектора для проверки достоверности сертификата специалиста. Основное внимание в сертификате пригодности для проживания уделяется вопросам здоровья, санитарии и безопасности, а не деталям получения разрешения на строительство как такового. Показательно, что именно органы здравоохранения могут проводить проверку.

До вступления в силу закона 69/2013 для выдачи сертификата необходимо было подавать заявление в муниципалитет, а не получать уведомление, как сейчас.

Общий режим выдачи сертификата на пригодность для проживания изложен в едином тексте строительных норм и правил DPR 380 от 6 июня 2001 года, который определяет необходимость выдачи сертификата на пригодность для проживания для:

1. нового строительства;
2. реконструкция или надстройка дополнительных этажей, полная или частичная;
3. вмешательства в существующие здания, которые могут повлиять на условия безопасности, санитарии, здоровья и/или энергоэффективности здания и установленных в нем систем.

DPR 380-2001 вступил в силу 30 июня 2003 года; объекты недвижимости, построенные до этой даты и не подвергшиеся с тех пор существенным изменениям, не нуждаются в сертификате agibilità, известном как agibilità formale: этот закон отменил предыдущие законы. Однако недвижимость должна иметь сертификат abitabilità sostanziale, т.е. если недвижимость продается как жилье, она должна отвечать основным требованиям, предъявляемым к жилью, по крайней мере, тем, которые существовали на момент ее строительства: потолки в основных помещениях (тех, в которых мы проводим значительное время, а не в подсобных помещениях, таких как ванные комнаты) должны быть (с 1975 г.) высотой не менее 2,7 м, в этих помещениях должны быть окна, которые можно открыть, должна быть как минимум одна ванная комната.

Сертификат abitabilità был впервые введен Королевским указом 1265 в 1934 году. В случае жилой недвижимости сертификат назывался abitabilità, в остальных случаях - agibilità. DPR Указ 380-2001 ввел термин agibilità для всех объектов недвижимости, став синонимом abitabilità.

Поскольку сертификат пригодности для проживания документирует ситуацию, сложившуюся на момент его выдачи, ценность исторического сертификата, даже если он имеется, несколько ограничена. То, что было актуально 30 лет назад, сегодня уже не актуально. Стандарты изменились, и здание подверглось воздействию времени.

Требования к сертификату на жилище при покупке или продаже недвижимости

Только здания, построенные или существенно измененные после 30 июня 2003 года, должны иметь официальный сертификат пригодности для проживания. Нотариус (notaio) обязан взять у продавца показания под присягой о выданных разрешениях на строительство и о правильности записей налоговой инспекции, включая поэтажный план, однако упоминания сертификата agibilità не требуется.

Каким образом итальянский agibilità сертификат по сравнению с Occupancy Permit в Северной Америке или Certificate of Compliance on Completion в Ирландии и Великобритании?

Итальянский сертификат agibilità ориентирован на санитарные условия, санитарию и безопасность; он не удостоверяет, что построенное соответствует разрешениям, имеющимся в муниципалитете. В настоящее время в итальянской системе не существует такого сертификата, кроме деклараций, которые делает застройщик при завершении конкретного проекта.

При продаже продавец должен заявить, что объект недвижимости имеет все необходимые разрешения на строительство и соответствует этим разрешениям. Поскольку большинство продавцов не имеют технической квалификации для того, чтобы сделать такое заявление, на практике нотариусы (notai) в некоторых районах, например, в большинстве районов Тосканы, просят предоставить отчет под присягой от квалифицированного специалиста, например, геометра. Подготовка такого отчета требует времени, в том числе из-за медлительности муниципалитетов в предоставлении копий имеющихся документов, и стоит более 1000 евро, поэтому пока не является стандартной практикой во всей стране.

Что такое Attestazione di idoneità abitativa?

Как минимум Attestazione di idoneità abitativa Сертификат, выдаваемый муниципалитетом, указывает, сколько человек может проживать в доме. Она требуется гражданам стран, не входящих в ЕС, для иммиграционных целей. В некоторых случаях он также содержит подтверждение того, что жилье отвечает минимальным санитарно-гигиеническим требованиям. Этот сертификат не используется при покупке или продаже жилья.

❖ ❖ ❖

Вышеизложенное предлагается в качестве общего руководства без гарантии; изменения могли произойти с момента его написания. Перед покупкой недвижимости проконсультируйтесь с соответствующими квалифицированными специалистами относительно вашей конкретной ситуации.

Об авторе

Шон Майкл Карлос вырос в Род-Айленде, США. Он учился в США, Великобритании и Германии, после чего обосновался в Италии, где прожил более двадцати пяти лет в трех разных регионах.

Шон является лицензированным агентом по недвижимости в Италии с более чем 10-летним опытом работы в этой сфере и будет рад услышать вас, если вы хотите купить или продать недвижимость в Италии.