Vânzarea proprietății în Italia: o listă de verificare a documentelor

Plănuiți să vă vindeți casa în Italia? Primele dvs. preocupări sunt cel mai probabil legate de valoarea de piață și timpul de vânzare. Pe buna dreptate. Veți găsi mai mult decât câțiva agenți imobiliari (și impostorii lor) bucuroși să vă ofere o evaluare din spatele șervețelului pentru a vă obține afacerea. Cu toate acestea, o evaluare profesională a proprietății ar trebui să fie mai mult de 2 minute; în special, ar trebui să includă o revizuire a tuturor documentației relevante. Documentație care ar trebui să fie disponibilă pentru consultare de către potențialii cumpărători. În plus, anumite documente sunt cerute de lege pentru contractul de vânzare preliminar și/sau de încheiere/finalizare.

Am auzit acel geamăt. Adevărat, procesul de strângere a documentelor poate fi puțin plictisitor, mai ales dacă deții casa ta de ani de zile. Crede-mă, nu mă bucur să fiu purtătorul de vești rele! De prea multe ori un vânzător nu află despre aceste cerințe până când se apropie timpul de închidere/finalizare. Cu toate acestea, colectarea documentelor de proprietate din timp are mai multe avantaje:

1. o evaluare mai precisă vă oferă liniștea sufletească că veți obține un preț corect pentru proprietatea dvs. într-un interval de timp rezonabil.
2. întâmpinând problema mai devreme decât mai târziu, nu veți risca să pierdeți vânzarea odată ce apare un cumpărător probabil; cumpărătorul nu va dori să aștepte săptămâni pentru a vedea documentele. Prevenit este antebrat!

Iată ce ar trebui să adunați și de ce:

• Certificatul de carte funciară (Visura catastale) și Planul de etaj pot fi descărcat, gratuit, de către oricare dintre proprietarii proprietății din registrul proprietății (catasto), care face parte din veniturile interne (Agenzia delle Entrate ). Prin lege, vânzătorul trebuie să declare, ca parte a unui contract preliminar de vânzare notarial și în contractul definitiv de transfer al proprietății, că datele de carte funciară, inclusiv planul de etaj, reflectă cu exactitate starea actuală (conformità catastale) ¹ . Dacă dintr-un motiv oarecare există o discrepanță, aceasta va trebui să fie rezolvată înainte ca vânzarea să poată fi finalizată. agentul imobiliar vă poate procura și planul pentru dvs.
• Actul notarial care vă transferă proprietatea (și coproprietarilor, dacă este cazul). Dacă dețineți proprietatea de mai puțin de 20 de ani, va fi util, iar în cazul cumpărătorului solicită o ipotecă, necesară, pentru a documenta proprietatea anterioară cu cel puțin 20 de ani. Marca de 20 de ani se datorează dreptului legal al unui ocupant de a deveni proprietar în anumite condiții, cunoscute sub numele de prescripție achizitivă sau uzucapție. O problemă frecventă apare atunci când o proprietate a fost moștenită, dar transferul actului nu a fost efectuat. Acest lucru va trebui finalizat.
Raportul
• Creențe și sarcini (ispezione ipotecaria). Oricare dintre proprietari poate imprima o copie gratuită de la serviciul de informații despre proprietate administrat de veniturile interne. Veți avea nevoie de acreditări de conectare, de ex. SPID, care este complicat în Italia. Un cumpărător va dori să știe dacă proprietatea are în prezent un credit ipotecar sau un alt drept. O verificare definitivă va fi efectuată de către notar în timpul închiderii. Un drept de prim refuz poate exista în unele cazuri, cum ar fi proprietarii de proprietăți agricole învecinate sau chiriașii actuali.
• Certificate de conformitate a sistemelor de service ² sau o declarație conform căreia acestea nu se conformează dacă este cazul. Acest lucru se aplică fiecărei utilități (impianti), de ex. gaz, energie electrică, încălzire și răcire, apă și canalizare, ascensoare, recepție tv, alarme de incendiu, porți și uși automate instalate după 27 martie 2008 și în unele cazuri pentru sistemele instalate după 13 martie 1990. Când sistemele sunt instalate sau înlocuite, tehnicianul ar trebui să furnizeze un certificat că lucrările au fost efectuate în conformitate cu standardele în vigoare. Această documentație trebuie furnizată astfel încât cumpărătorul să știe ce primește și să nu poată face pretenții contrare mai târziu, astfel încât există un avantaj atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător. Nu uitați să includeți înregistrările de întreținere a sistemului de încălzire și răcire (libretto d'impianto).
• Un certificat de evaluare energetică (APE: attestato di prestazione energetica) este necesară pentru inspecția de către potențialii cumpărători și trebuie anexată la contractul definitiv de vânzare, cu amendă de la 3000 € la 18.000 €, care se împarte între cumpărător și vânzător, dacă nu este inclusă ³ . Tehnicianul ⁴ va dori să vadă planul de etaj și evidențele de întreținere a sistemelor de încălzire și răcire (libretto d'impianto). Rețineți că certificatul trebuie refăcut dacă există modificări care ar putea avea un impact asupra evaluării energetice (renovări, modificări de echipamente), altfel este valabil 10 ani. Costul va varia în funcție de clădire și de locația acesteia; vă puteți aștepta să plătiți undeva în intervalul de 150-300 EUR. Rețineți că plătiți pentru expertiza tehnicianului, timp (inclusiv călătoria în locații îndepărtate) și responsabilitatea legală.
• Certificat de construcție cu autorizație de planificare ⁵ sau iertare (condono). Primăria dumneavoastră oferă acest lucru, adesea online. Puteți să-l solicitați direct sau să plătiți un profesionist pentru a vă obține. O declarație alternativă este posibilă pentru clădirile construite înainte de 1 septembrie 1967, deoarece există presupunerea că înregistrările mai vechi lipsesc sau sunt de proastă calitate ⁶ . (permesso di costruire dal 30 iunie 2003 în poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 ianuarie 1977, concessione edilizia dal 30 ianuarie 1977 și prima del 30 iunie 2003).
• Certificat de locuință (certificato di agibilità) Disponibil de la primărie. Nu este necesar pentru clădirile finalizate înainte de 1934 ⁷ . Nu este strict obligatoriu pentru vânzare, dar util dacă este disponibil.

În cazul unei unități în condominiu:

• Regulamentul condominiului. Cumpărătorul va dori să știe ce limitări, dacă există, sunt stabilite în regulamente, dacă acestea există.
• Procesul-verbal ședințelor ale condominiului pentru ultimul an sau mai mult, două (ședințe ordinare și extraordinare) inclusiv cheltuielile anterioare și bugetul planificat. Un cumpărător va dori să știe la ce taxe anuale să se aștepte. Vor dori să afle și despre cheltuielile extraordinare în lucrări.
• O declarație a administratorului clădirii cu privire la starea actuală a plăților în condominiu. Dacă vânzătorul este în întârziere în efectuarea plăților, cumpărătorul va dori să știe.
• Tabele millesimali: posibil unul sau mai multe tabele care indică ‰ care va fi folosit pentru a împărți anumite costuri partajate.

În cazul unei proprietăți închiriate în prezent:

• Contractul de închiriere. Cumpărătorul va dori să știe când expiră și la ce venituri să se aștepte.

În ceea ce privește fiecare dintre vânzători:

• Document de identitate legal. Acesta trebuie să fie valid (nu a expirat). Acest lucru este necesar pentru a atesta cine semnează contractul de vânzare (preliminar și/sau închidere/finalizare).
• Număr de identificare fiscală (codice fiscale, adesea prost tradus ca cod fiscal) .
Certificat de
• starea civilă, iar dacă este căsătorit, regim matrimonial (regime patrimoniale). Este posibil să nu fie necesar pentru străinii rezidenți în afara Italiei.

Note de subsol

¹ Decretul Lege 31 mai 2010, № 78

² Decretul 22 ianuarie 2008, № 37

³ Decretul Lege 23 decembrie 2013, № 145

⁴ Cine poate efectua certificarea energetică (în italiană)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 iunie 2001, № 380

⁶ Legge 28 februarie 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanatoria delle recuperazioni edilizia opere edilizie.

⁷ R. D. 27/07/34 № 1265 art. 220+

❖ ❖ ❖

Cele de mai sus sunt oferite ca îndrumări generale fără garanție; este posibil să fi avut loc modificări de când a fost scris. Consultați-vă cu profesioniști calificați corespunzători cu privire la situația dumneavoastră specifică înainte de a face orice achiziție imobiliară.

Despre autor

Sean Michael Carlos a crescut în Rhode Island, SUA. A studiat în SUA, Marea Britanie și Germania înainte de a se stabili în Italia, unde a trăit peste 25 de ani, în trei regiuni diferite.

Sean este un agent imobiliar licențiat în Italia, cu o experiență de peste 10 ani în acest sector și ar fi încântat să vă contacteze dacă doriți să cumpărați sau să vindeți o proprietate în Italia.