Considerații juridice pentru vânzarea unei case în Italia: Autorizațiile de construcție și actul de proprietate
La cumpărarea unei proprietăți în Italia trebuie îndeplinite mai multe cerințe formale și de fond în ceea ce privește autorizațiile de construcție, pentru a se asigura că actul de proprietate este corect din punct de vedere juridic, că obligațiile fiscale au fost îndeplinite și pentru a proteja cumpărătorul și vânzătorul de "neînțelegeri" care ar putea apărea după vânzare.
Autorizațiile de construcție trebuie să fie menționate în contractul de proprietate
Pentru început, actul de vânzare trebuie să menționeze toate autorizațiile de construcție semnificative ("titoli abilitativi") care au fost emise pentru clădire sau pentru unitatea dintr-o clădire (de exemplu, un apartament într-un condominiu). Recomandarea este de a cita toate autorizațiile de construcție, majore și minore. La nivel național, autorizațiile de construire au fost introduse în 1942 (L. 1150 / 1942) 1 pentru zonele urbane, extinse la zonele rurale în 1967 (L. 765 / 1967) 2. Este posibil ca unele orașe să fi emis autorizații de construire înainte de 1942. Lipsa menționării autorizațiilor de construire sau cel puțin a unei declarații a vânzătorului că a început construcția înainte de 1 septembrie 1967, face ca titlul să fie nul, nu a luat naștere niciodată 3. Autorizațiile trebuie să existe, trebuie să fie pentru clădirea care se vinde, dar nu trebuie să fie prezentate nici cumpărătorului, nici Notaio. Minciuna într-un contract de act public este, conform articolului 483 4 din codul penal, pedepsită cu până la 2 ani de închisoare.
Intenția cerinței de a menționa autorizațiile de construcție este, în primul rând, de a opri vânzarea de proprietăți construite în lipsa concurenței autorizației de construire.
O declarație pe propria răspundere privind "starea legală" a clădirii ar putea fi anexată la actul de proprietate.
Simpla existență a autorizațiilor de construcție nu garantează că ceea ce s-a construit efectiv corespunde cu ceea ce a fost permis. Legislația aprobată în 2020 (D.L. 76 / 2020) 5 merge cu câțiva pași mai departe, sugerând ca starea legală a clădirii să fie verificată, prin autorizațiile de construire sau, în absența acestora, prin alte documente neechivoce, cum ar fi cele de la biroul fiscal (catasto). În plus, construcția existentă trebuie să reflecte ceea ce a fost permis, în limitele unor toleranțe specifice. În cazul vânzării de proprietăți, la actul de vânzare ar putea fi anexată o declarație pe propria răspundere privind starea de legalitate: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". În mod clasic italian, limbajul este ambiguu și legea nu specifică nicio sancțiune, deschizând calea pentru litigii suplimentare care să blocheze sistemul judiciar.
În cea mai mare parte a Toscanei și în unele zone din Emilia Romagna, un raport sub jurământ (conformità urbanistica) de către un profesionist tehnic calificat (geometra , arhitect, inginer civil, perito industriale) face parte din procesul de vânzare în practică, dacă nu și în lege, de 5-10 ani; principalele modificări constau în specificarea toleranțelor de conformitate și în indicațiile ca raportul sub jurământ să fie atașat la act.
Înregistrările biroului de taxe și impozite (catasto) trebuie să fie corecte: "conformità catastale"
O lege din 2010 6 impune ca planul biroului fiscal (planimetria catastale) să reflecte cu exactitate proprietatea așa cum este în prezent, cu anumite toleranțe care nu au impact asupra valorii de evaluare fiscală a proprietății. Înregistrarea textuală, în măsura în care ar avea un impact asupra valorii fiscale, trebuie să fie, de asemenea, exactă. Deși adresa proprietății nu trebuie să fie corectată, este o idee bună să se facă acest lucru ca parte a pregătirii unei proprietăți pentru vânzare. A Notaio poate cere părților, cumpărător și vânzător, să semneze planul de situație al biroului fiscal și îl poate atașa la actul de vânzare, dar acest lucru nu este obligatoriu.
Registrele de proprietate ale biroului fiscal există separat de registrele de proprietate ale biroului de urbanism. Corectarea înregistrărilor de la biroul de planificare urbană nu corectează automat înregistrările biroului de impozite și viceversa, cu excepția unor zone limitate din nordul Italiei, care utilizează un sistem unificat de păstrare a înregistrărilor moștenit de la fosta dominație austriacă.
Problema | Descriere | Legislație | Impactul asupra titlului |
---|---|---|---|
Capacitatea de comercializare (commerciabilità) | Actul de proprietate trebuie să menționeze toate autorizațiile de construcție semnificative | L. 47 / 1985 (art. 40) și D.P.R. 380 / 2001 (art. 46) | Invaliditate din punct de vedere formal (Corte di Cassazione, Sezioni Unite 8230/2019) 7 |
Starea legală a proprietății (stato legittimo dell'immobile, già conformità urbanistica) | Actul ar putea conține un raport sub jurământ care să verifice autorizațiile de construcție cu starea actuală a terenului. | Documentație: D.P.R. 380 / 2001 (art. 9-bis virgulă 1-bis [D.L. 76 / 2020, art. 10]); Toleranțe: T.U.E. art. 34-bis [D.L. 76 / 2020 art. 10, virgulă 1, litera p) ] Anexă la act: [D.L. 76 / 2020 art. 10, virgulă 1, litera p virgulă 3) ] | Niciuna indicată în mod explicit în lege. |
Acuratețea înregistrărilor de la biroul fiscal (conformità catastale) | Înregistrările biroului fiscal trebuie să reflecte situația actuală de pe teren. | L. 52 / 1985 (art. 29 c.1-bis [D.L. 78 / 2010] 8) |
Profesioniștii din domeniul juridic nu verifică și nu pot verifica conformitatea tehnică
O concepție greșită frecventă în rândul cumpărătorilor de proprietăți în Italia, atât nativi, cât și străini, este aceea că profesionistul juridic, cel care Notaio, verifică exactitatea documentației tehnice a unei proprietăți. Un profesionist juridic nu este un profesionist tehnic. Numai un profesionist tehnic calificat (geometra , arhitect, inginer civil, perito industriale) poate verifica corectitudinea documentației tehnice. Aceștia trebuie să facă acest lucru cu o declarație pe propria răspundere: căutați cuvântul "asseverata". Cei care provin din jurisdicții de drept comun vor avea un impuls automat de a"lua un avocat". Fără a pune prea mult accent, încercarea de a folosi o șurubelniță atunci când este nevoie de o cheie nu va fi de ajutor: soluția este un profesionist tehnic, nu un profesionist juridic.
Ce se întâmplă dacă se descoperă o construcție nepermisă înainte de o vânzare?
Din punct de vedere istoric, exista mai puțină rigoare în obținerea autorizațiilor de construcție decât se așteaptă astăzi. Nu este o exagerare să spunem că majoritatea locuințelor din Italia au probleme legate de autorizațiile de construcție care trebuie remediate înainte de vânzare. Se recomandă cu insistență ca vânzătorul să prezinte, ca o condiție de vânzare, un raport sub jurământ privind starea legală a proprietății (conformitate tehnică).
Raportul de conformitate tehnică poate dura mai multe luni din cauza timpului necesar pentru a solicita documentația de la biroul de urbanism, pentru a efectua măsurători și pentru a redacta raportul.
Probleme care pot apărea:
- deformări minore care depășesc toleranțele admise: autorizație retroactivă obținută cu notificarea orașului.
- deformări medii: se solicită permisiunea retroactivă a orașului
- deformări care nu pot fi permise în prezent: situația trebuie să fie modificată (inclusiv demolarea) pentru a corespunde cu ceea ce a fost permis în realitate.
Prezența unor lucrări nepermise va întârzia o vânzare. Durata întârzierii va depinde de gravitatea problemei, de disponibilitatea profesiei tehnice și a constructorilor, dacă este necesar, de perioada anului (sărbătorile stau în cale).
Care sunt implicațiile cumpărării unei locuințe care prezintă o construcție nepermisă (abuso edilizio)?
Pot exista motive pentru care un cumpărător, conștient de existența unor lucrări nepermise, să dorească să procedeze la achiziționarea unei proprietăți în forma sa actuală.
- Contractul de transfer al actului de proprietate trebuie să menționeze autorizațiile de construcție majore, autorizațiile trebuie să existe și să se refere la proprietatea care se vinde. Astfel, nu este posibil să se vândă o proprietate construită după 1942 (într-o zonă urbană, 1967 într-o zonă rurală) care nu are cel puțin o autorizație de construcție inițială.
- Cumpărătorii care au nevoie de un credit ipotecar vor constata că o bancă nu va fi dispusă să acorde un împrumut pentru o proprietate dacă problemele legate de autorizațiile de construcție nu sunt rezolvate înainte de finalizarea vânzării.
- Viitoarele autorizații de construcție supuse aprobării de către oraș au ca o condiție prealabilă starea legitimă a proprietății.
- În cazul în care există dovada că cumpărătorul era la curent cu lucrările nepermise la momentul vânzării, atunci cumpărătorul este, de asemenea, co-responsabil pentru posibilele amenzi și pentru costul demolării în cazul în care aceasta este executată de către oraș . În cazuri extreme, de exemplu, continuarea executării lucrărilor nepermise în ciuda unui ordin de suspendare, este posibilă o pedeapsă cu închisoarea. În practică, aplicarea legii este slabă.
- Documentația biroului fiscal trebuie să reflecte cu exactitate ceea ce se vinde la momentul vânzării; un audit fiscal ulterior vânzării ar putea fi dureros dacă se constată că parametrii fiscali indicați la momentul vânzării au subevaluat proprietatea și, prin urmare, impozitul plătit.
Conștient sau nu, un cumpărător care moștenește lucrări nepermise trebuie să rezolve (să elimine sau, dacă este posibil, să obțină o autorizație retroactivă) problema imediat ce i se aduce la cunoștință. Prezența unei construcții nepermise ajunge adesea în atenția unui oraș doar după ce un vecin nemulțumit alertează orașul.
Ca un memento, profesioniștii din domeniul juridic NU verifică autorizațiile tehnice de construcție.
Recomandarea fermă este ca vânzătorul să rezolve toate problemele legate de autorizațiile de construcție înainte de finalizarea vânzării, chiar dacă acest proces întârzie inevitabil vânzarea. Cumpărătorul ar trebui să se aștepte la un raport de stat de drept jurat... și să fie dispus să plătească pentru acesta, dacă este necesar.
Alte certificate de construcție necesare sau utile pentru vânzarea unei proprietăți în Italia
Certificat de clasificare energetică, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"
Vânzătorul trebuie să furnizeze cumpărătorului o copie valabilă a certificatului de clasificare energetică de îndată ce cumpărătorul ia în considerare achiziționarea unei proprietăți. Certificatul energetic trebuie să fie specificat în contractul de vânzare-cumpărare și atașat la acesta. Deși intențiile din spatele auditului energetic sunt excelente, rata de piață pentru auditurile energetice este foarte scăzută în raport cu munca necesară pentru un audit profesional. În consecință, nu există prea multă rigoare în realizarea auditurilor energetice. Doar certificatele pentru clădirile noi sunt, în general, fiabile. Certificatele energetice expiră după 10 ani; mai devreme, dacă se efectuează modificări la unul dintre parametrii care determină ratingul certificatului, de exemplu, dacă se înlocuiește un sistem de încălzire.
Certificatele de sistem (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)
Italia a introdus în 1990 (L. 46/1990) un sistem de certificare a instalării și a modificărilor semnificative ale sistemelor (de exemplu, încălzire și răcire, instalații sanitare, electricitate, protecție împotriva incendiilor, ascensoare, televiziune...) 10, actualizat în 2008 (D.M. 37/2008) 11. În trecut, certificatele nu erau întotdeauna emise, deoarece multe lucrări erau efectuate "informal", fără facturi. La momentul vânzării, vânzătorul poate declara că un sistem nu îndeplinește standardele, iar sarcina de a aduce sistemul la standardele actuale va reveni cumpărătorului. Teoretic, este posibil să se înlocuiască un certificat de conformitate cu un certificat de responsabilitate (dichiarazione di rispondenza, DiRi) pentru sistemele instalate între 1990 și 2008, însă, în practică, puțini profesioniști tehnici vor dori să își asume responsabilitatea pentru lucrări pe care nu le-au efectuat ei înșiși. DiRi este, în mod realist, o soluție mai degrabă pentru ca un profesionist tehnic să certifice lucrările anterioare pe care le-a efectuat.
Ocupație / locuibilitate (agibilità) certificat
O locuință în Italia trebuie să îndeplinească cerințele minime orientate spre "sănătate și siguranță", de exemplu, să aibă o înălțime a tavanului de cel puțin 2,7 metri în zonele de locuit, trebuie să aibă o baie (2,4 m înălțime) cu o fereastră etc. Un constructor va certifica faptul că o clădire îndeplinește cerințele rezidențiale minime atunci când construcția este finalizată sau când lucrări semnificative modifică o clădire existentă. Început ca o directivă orientată spre sănătate în 1934, în prezent certificatele sunt necesare pentru lucrările efectuate după 30/6/2002 (așa cum se specifică în d.P.R. 380/2001 12 & D.L. 222 / 2016 13) și numai după această dată. Agibilità are ca și perchezitii auditul energetic APE, certificate de instalații și, din 11 decembrie 2016, conformitatea cu autorizația de construire (conformità urbanistica). Certificatele nu sunt necesare pentru vânzarea unei proprietăți, dar ar trebui să fie menționate într-un act de proprietate dacă au fost emise după 30/6/2002. Certificatele emise înainte de această dată sunt efectiv lipsite de sens, deoarece legile în baza cărora au fost emise au fost abrogate. Respectarea substanțială a standardelor rezidențiale minime este necesară chiar și în absența unui agibilità certificat.
Acest articol este menit să ofere o prezentare generală a acestui subiect; el nu înlocuiește o analiză a unei situații specifice de către un profesionist tehnic calificat și nici nu reflectă în mod necesar legislația actuală.
2 L. 765 / 1967 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:1967-08-06;765~art17!vig=
3 După numeroase dezbateri cu privire la faptul dacă această nulitate este absolută sau este doar o formalitate care poate fi corectată, instanța supremă italiană a optat pentru o abordare blândă care permite corectarea actului. https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/la-nullita-urbanistica-alla-luce-della-sentenza-delle-sezioni-unite.html
4 C.P. Art. 483 https://www.gazzettaufficiale.it/atto/serie_generale/caricaArticolo?art.versione=5&art.idGruppo=41&art.flagTipoArticolo=1&art.codiceRedazionale=030U1398&art.idArticolo=483&art.idSottoArticolo=1&art.idSottoArticolo1=10&art.dataPubblicazioneGazzetta=1930-10-26&art.progressivo=0
6 D.L. 78 / 2010 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2010-05-31;78~art29
7 Sentința 8230/2019 https://biblioteca.fondazionenotariato.it/art/la-nullita-urbanistica-alla-luce-della-sentenza-delle-sezioni-unite.html
8 D.L. 78 / 2010 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.legge:2010-05-31;78~art29
9 Sentința 8230/2019 https://avvocatomattiafontana.com/abuso-edilizio/
11 D. 37 / 2008 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:ministero.sviluppo.economico:decreto:2008-01-22;37;37!vig=
12 D.P.R. 380 / 2001 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:presidente.repubblica:decreto:2001-06-06;380
13D.L. 222 / 2016 https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:decreto.presidente.della.repubblica:2016;222~art5!vig=
❖ ❖ ❖
O acima é oferecido como orientação geral sem garantia; mudanças podem ter ocorrido desde que foi escrito. Consulte profissionais qualificados apropriados sobre sua situação específica antes de fazer qualquer compra de imóvel.
Sobre o autor
Sean Michael Carlos cresceu em Rhode Island, EUA. Estudou nos EUA, no Reino Unido e na Alemanha antes de se estabelecer em Itália, onde vive há mais de vinte e cinco anos, em três regiões diferentes.
Sean é um agente imobiliário licenciado em Itália com mais de 10 anos de experiência no sector e gostaria de ser contactado por si se pretender comprar ou vender uma propriedade em Itália.