Cum să cumpărați o casă în Italia

Ghidul aproape definitiv pentru a cumpăra o casă în Italia.

Italia este destul de corectă. Cea mai bună țară din lume în care să trăiești.
- Mark Twain, în New York Times, 10 aprilie 1904

Deci, vă gândiți să cumpărați o casă în Italia, felicitări! Veți dori să înțelegeți cum funcționează procesul. Veți dori să evitați capcanele de pe parcurs. Fără îndoială că aveți o mulțime de întrebări. La prima vedere, procesul de achiziție este destul de simplu și, în majoritatea cazurilor, procesul de achiziție decurge fără probleme... cu un grad de proprietate asupra locuințelor în Italia de puțin peste 80%, lucrurile nu pot fi prea dificile! Cu toate acestea, aveți dreptate să nu presupuneți că totul se va aranja de la sine.

La sfârșitul acestui ghid ar trebui să vă simțiți mult mai pregătit. Cumpărarea unei locuințe într-o țară străină este o întreprindere majoră, așa că acest text este un pic cam lung, însă scopul este de a vă informa, nu de a vă descuraja! Pentru cei care doresc să se descurce în termeni simpli, folosiți cuprinsul pentru a sări peste tot pentru a consulta fragmentele de care aveți nevoie pe măsură ce aveți nevoie sau nu ezitați să ne contactați dacă doriți asistență profesională sau să vă întâlniți personal la o cafea!

Care este cel mai bun loc din Italia pentru a cumpăra o casă?

Pentru mulți oameni, decizia privind locul unde să cumpere o proprietate în Italia este luată în funcție de legăturile de familie sau de cerințele profesionale. Pentru alții, există o atracție certă pentru lacuri, munți sau mare. Cu o suprafață de 301.338 km², Italia oferă câte ceva pentru toată lumea. Dacă nu aveți deja un loc anume în minte, consultați cele mai bune locuri de locuit în Italia pentru a lua în considerare avantajele și dezavantajele diferitelor zone.

Găsirea unei locuințe în Italia

Online întâlnește realitatea fragmentară

În era internetului, pare intuitiv că primul loc în care se caută o locuință este online. Cu toate acestea, curând se instalează o realitate italiană. Piața imobiliară italiană este frustrant de fragmentată. Nu există un singur site web "de referință ", cum ar fi Rightmove în Marea Britanie, Zillow.com în SUA sau Immobilienscout24 în Germania, ci mai multe. Curând vă veți trezi că efectuați aceeași căutare în 5 moduri diferite pe 5 site-uri diferite. Rezultatele căutării pe un anumit site pot include aceeași proprietate listată de 4 ori - cu 2 sau mai multe prețuri! Alte locuințe ar putea să nu fie listate pe niciunul dintre site-uri, cu excepția unuia, ceea ce nu este prea bine dacă nu verificați locul "potrivit". Unele proprietăți de lux nu sunt listate public nicăieri din cauza dorinței proprietarului de a păstra o discreție totală.

Nu există un "MLS" italian complet, în ciuda afirmațiilor contrare.

Anunțuri clasificate

În unele locuri încă mai există anunțuri clasificate locale pe care să le răsfoiești, ceea ce nu face decât să adauge la fragmentare.

Plimbare

O altă abordare este să vă plimbați printr-un cartier căutând în sus și în jos pentru a vedea vendesi semnele. Cu toate acestea, nu toate proprietățile sunt vizibile de pe stradă. De asemenea, nici toate proprietățile disponibile nu au afișate panouri, deoarece proprietarul poate dori un minim de discreție.

Puneți un broker imobiliar de renume să lucreze pentru dumneavoastră

Cu multă perseverență s-ar putea să vă găsiți singur casa ideală în Italia. Cu toate acestea, un broker imobiliar de renume poate fi partenerul de care aveți nevoie.

Cunoștințele și asistența lor vă pot economisi atât timp, cât și bani. Aceștia vă pot ajuta să navigați prin complexitatea procesului de achiziție, inclusiv o evaluare de due diligence a unei proprietăți cu mult înainte de momentul închiderii/finalizării, astfel încât problemele să nu apară în ultimul moment.

Legislația italiană în vigoare prevede că brokerii imobiliari trebuie să fie instruiți în domeniile fiscal, juridic și tehnic, să fie certificați ( doar 20% dintre candidați trec în medie), să fie licențiați și trebuie să dețină o asigurare de răspundere civilă profesională. Astfel, un agent imobiliar de renume este cu adevărat pregătit să vă ghideze în fiecare etapă a procesului de achiziție a unei proprietăți.

Printre beneficiile la care vă puteți aștepta în calitate de cumpărător atunci când apelați la un agent imobiliar profesionist se numără

• Asistență în găsirea locuinței ideale în locația potrivită, în funcție de cerințele dumneavoastră
• Sunt experți în căutarea în diversele servicii de listare online și vă pot ajuta să căutați mai eficient.
• Ei vor analiza datele despre fiecare proprietate, astfel încât să nu vă pierdeți timpul prețios vizionând proprietăți pe care nu le-ați lua în considerare.
• Vă pot sugera proprietăți care nu se află oficial pe piață.
• Cunoștințe vaste în materie de aspecte tehnice, juridice și fiscale legate de proprietăți.
• Cunoștințe extinse despre condițiile actuale ale pieței
• Cercetare a titlului de proprietateși revizuirea documentației unei proprietăți date, de la registrele de proprietate până la regulamentul condominiului, dacă este cazul, înainte de a face o ofertă.
• Sprijin în înțelegerea opțiunilor de finanțare (de la credite ipotecare la Rent to buy/Rent to own).
• Asistență la negociere
• Sprijin birocratic, de la obținerea unui număr de identificare fiscală până la respectarea cerințelor legale.

Comisionul agentului imobiliar

Un agent imobiliar este obligat prin lege să fie imparțial, lucrează implicit în numele cumpărătorului și al vânzătorului și, prin urmare, comisionul său este în mod normal plătit atât de cumpărător, cât și de vânzător. Fiecare agent își stabilește propriile tarife. Un cumpărător va plăti, în general, un TVA de 3-5% din prețul de vânzare. Un TVA de 4% este destul de comun în zilele noastre, în special atunci când cumpărătorul este străin (străinii au nevoie de o asistență semnificativ mai mare decât localnicii); 5% este tipic în rândul francizelor (doar 10%, aproximativ, din agențiile italiene), deoarece acestea au de plătit redevențe pentru marca lor - o valoare îndoielnică pentru clienții lor. Un comision minim, în loc de un procent, se va aplica în mod normal pentru proprietățile de valoare mică, adică cele care se vând pentru mai puțin de 150.000 de euro sau cam așa ceva. 19% din comisionul pentru achiziționarea unei locuințe principale poate fi dedus din impozitul pe venit în Italia, pentru un comision maxim posibil de 1 000 de euro (sub rezerva modificărilor).

Utilizarea agentului de listare - agentul vânzătorului

În cazul în care un cumpărător descoperă o anumită proprietate care îl interesează prin munca unui agent imobiliar care a lucrat cu un vânzător ( agentul de listare) pentru a face cunoscută disponibilitatea proprietății, în mod implicit, cumpărătorul va lucra direct cu agentul de listare, care, prin lege, trebuie să lucreze în mod imparțial atât în numele cumpărătorului, cât și al vânzătorului.

Utilizarea unui agent de căutare a proprietății - agent al cumpărătorului

Alternativa la utilizarea agentului de listare (al vânzătorului) este ca cumpărătorul să își aleagă propriul agent imobiliar preferat, agentul cumpărătorului, cunoscut uneori și sub numele de agent de căutare a proprietății sau de agent exclusiv al cumpărătorului (EBA).

Agentul cumpărătorului, cunoscut și ca agent de căutare a proprietății, este un agent imobiliar licențiat în Italia care este angajat de cumpărător pentru a lucra în numele cumpărătorului, în loc să lucreze pentru cumpărător și vânzător ( cazul implicit în Italia) sau doar pentru vânzător.

Notă: găsitorul de proprietăți trebuie să fie un agent imobiliar certificat și licențiat în Italia; oricine altcineva face acest lucru în mod ilegal. În special "agențiile" înregistrate în Regatul Unit sau în afara Italiei lucrează ilegal, la fel ca și autoproclamații "experți guru". Din păcate, menționarea în publicații în limba engleză nu este o garanție că cineva lucrează legal.

Un cumpărător care utilizează un agent de cumpărături ar trebui să își angajeze agentul la începutul procesului de cumpărare. Cumpărătorul trebuie să îl lase pe agentul său să stabilească primul contact cu agentul de listare (al vânzătorului) pentru a evita suportarea unor costuri suplimentare de comisioane.

În practică, agentul cumpărătorului va lucra în colaborare cu agentul de listare; cei doi vor conveni asupra unui acord de împărțire a onorariului.

Un agent al cumpărătorului poate oferi aproape orice proprietate de pe piață, nu se limitează la proprietățile din propriul portofoliu. Utilizarea unui agent al cumpărătorului este din ce în ce mai frecventă în Italia, deși există o anumită rezistență, în special pe piețele active din Milano și Roma, deoarece comisionul efectiv al agentului de listare este redus. În provincia Roma, agenții de listare se așteaptă de obicei la un comision (storno) din partea agentului cumpărătorului.

Căutați un agent de cumpărători autorizat / un agent imobiliar? Contactați-ne astăzi pentru informații despre cum vă putem fi de ajutor.

Câteva note în cazul în care folosiți un agent

• În ceea ce privește termenii agent și broker: unele zone din afara Italiei permit existența unor brokeri imobiliari pe deplin calificați și a unor agenți juniori. În Italia, toți profesioniștii în domeniul imobiliar care pun în legătură cumpărătorii și vânzătorii trebuie să fie pe deplin calificați; termenii agent și broker sunt interschimbabili. Alți termeni comuni sunt agent imobiliar (Marea Britanie) și realtor (America de Nord).
• Unele agenții pot folosi personal fără licență pentru a lucra direct cu clienții. Orice lucru pe care aceștia îl fac în afară de administrare nu este legal. Aveți tot dreptul să lucrați direct cu un profesionist complet instruit și calificat. Pentru a vă proteja, legea italiană spune:
• nu datorați nicio taxă dacă folosiți un agent fără licență.
• numele agentului trebuie să fie specificat în actul de transfer, chiar dacă acesta nu este calificat din punct de vedere juridic
• dacă nu faceți acest lucru, riscați o sancțiune cuprinsă între 500 și 10 000 EUR.
• Este posibil să întâlniți o persoană, cum ar fi un dentist, un avocat, un contabil, un arhitect sau un traducător, care "lucrează la negru" ca agent imobiliar. Dacă o persoană dorește să asiste cumpărătorii și vânzătorii de bunuri imobiliare în calitate plătită, trebuie să se supună și ea procesului de formare și autorizare și, conform legii, trebuie să renunțe la cariera pe care o are în prezent: nu poate fi în același timp agent imobiliar și avocat etc. O astfel de muncă la negru este ilegală în Italia, fiind pasibilă de o amendă de până la 15.000 de euro-. Un vorbitor amabil vă va spune că nu are nevoie de licență. Nu spuneți că nu ați fost avertizat: uomo avvisato, mezzo salvato, așa cum se spune.
• Ca în orice profesie, există câteva mere stricate care primesc o atenție exagerată. Natura umană are tendința de a accentua aspectele negative în loc să laude o treabă bine făcută; pentru fiecare măr stricat, există mulți profesioniști imobiliari buni care muncesc din greu în numele clienților lor.

Faceți o ofertă după ce ați găsit casa ideală

Ați găsit casa visurilor dumneavoastră, felicitări! În mod obișnuit, aspirantul cumpărător face o propunere vânzătorului. Poate fi o ofertă verbală informală sau poate fi sub forma unui contract de cumpărare scris, care devine obligatoriu după notificarea acceptării de către vânzător. În cazul în care oferta este verbală, părțile pot alege să încheie un contract de vânzare în scris dacă doresc să amâne transferul efectiv al proprietății (încheierea/finalizarea). Etapa finală este semnarea documentului oficial de transfer de proprietate, rogito, asemănător actului de proprietate în jurisdicțiile de drept comun, și actualizarea registrelor publice.

1. Negocierea ofertei / propunerea → 2. Contract preliminar de vânzare → 3. Încheiere / finalizare (rogito)

Notă: doar^{a 3-a} etapă, Închiderea / finalizarea (rogito), este strict necesară.

1. Propunerea de ofertă

În propunerea de ofertă, potențialul cumpărător declară ce este dispus să plătească și în ce condiții. O ofertă verbală este adesea utilă pentru a vedea dacă un vânzător ar accepta condițiile dumneavoastră fără a vă angaja în mod semnificativ, dar are foarte puțină valoare practică (prin lege, contractul de vânzare propriu-zis trebuie să fie în scris). O alternativă obișnuită este de a prezenta vânzătorului un contract preliminar de vânzare cu un termen de acceptare, de obicei de aproximativ 15 zile. O astfel de propunere, dacă este corect întocmită, devine obligatorie pentru părți odată ce este acceptată de vânzător.

Atenție: unele contracte de propunere sunt pur și simplu o promisiune de a stipula un viitor contract care, la rândul său, promite completarea acordului de act public. Acest tip de contract a fost declarat nul de către Curtea Supremă italiană, adică lipsit de valoare.

Sfat: înainte de a face o ofertă, asigurați-vă că înțelegeți pe deplin ce ați cumpăra; consultați secțiunea privind diligența necesară.

2. Contractul preliminar de vânzare (il contratto preliminare, cunoscut și ca "compromesso")

În cele mai multe cazuri, părțile vor alege să încheie un acord preliminar de vânzare, denumit colocvial compromesso (compromis), care, redactat în mod corespunzător, este un contract scris cu forță juridică obligatorie prin care acestea se angajează în vederea transferului de vânzare a proprietății, care se va încheia la o dată ulterioară. Acest lucru este util atunci când oricare dintre părți are nevoie de câteva luni înainte de a fi pregătită să finalizeze transferul formal al proprietății, de exemplu, cum ar fi atunci când cumpărătorul mai trebuie să obțină o ipotecă și/sau când vânzătorul nu este încă pregătit să părăsească proprietatea.

Acordul scris poate lua una dintre cele trei forme juridice, un acord privat semnat (scrittura privata), un acord privat autentificat (scrittura privata autenticata) sau un act public (atto pubblico). Un acord privat autentificat este un acord privat semnat în fața unui notaio. Un act public este întocmit de către notaio, care este apoi martor la semnături.

A se vedea, de asemenea: Ce este un notaio (notar de drept civil) și ce face acesta?

Contractul de vânzare poate fi transcris în registrul public al proprietății, o opțiune care oferă o protecție suplimentară semnificativă cumpărătorului în cazul în care vânzătorul dă faliment înainte de încheierea contractului sau în cazul în care un vânzător lipsit de scrupule vinde ulterior proprietatea unui alt cumpărător. În cazul în care pentru autentificarea sau întocmirea contractului (un act privat autentificat [acord] sau un act public) se utilizează un site notaio, atunci acesta trebuie ^transcris1.

În acest moment se plătește un avans; suma, în general cuprinsă între 5 și 20 %, este lăsată la discreția părților. Depozitul poate lua mai multe forme: caparra confirmatoria (confirmatory deposit), cel mai comun tip de depozit, caparra penitenziale (depozit penal) sau pur și simplu acconto (avans). Un caparra confirmatoria obligă părțile să finalizeze tranzacția sau să renunțe la depozit (dacă vânzătorul este în culpă, acesta trebuie să returneze depozitul și să plătească aceeași sumă cumpărătorului; acest lucru este descris în mod obișnuit, și eronat, ca fiind faptul că vânzătorul plătește cumpărătorului dublul depozitului). Partea în culpă poate fi în continuare acționată în justiție pentru daune suplimentare și/sau obligată legal să onoreze ^contractul2. Un caparra penitenziale oferă părților dreptul de a se retrage din contract prin pierderea (sau plata sumei) depozitului, fără a mai fi obligate să plătească daune-interese. În cele din urmă, un acconto este pur și simplu un avans pentru prețul de achiziție.

Contractul de vânzare trebuie înregistrat în termen de 20 de ^zile3; dacă apelați la o agenție, agenția îl va înregistra pentru dumneavoastră (în cazul unui act public, un notar (notaio, descris mai detaliat într-o secțiune următoare) va înregistra și va transcrie actul în termen de 30 de zile).

Taxele de înregistrare actuale

Sfat: asigurați-vă că în contract se specifică scopul (scopurile) avansului. În mod implicit, aceasta va fi considerată ca fiind un simplu avans (acconto).

Prin lege, cumpărătorul plătește taxele pe actul ^definitiv4, cu excepția cazului în care părțile decid altfel. Obiceiul impune ca cumpărătorul să plătească taxele de înregistrare pentru contractul preliminar, cu excepția cazului în care părțile convin altfel, deoarece impozitele aferente avansului sunt pur și simplu un avans față de ceea ce se va datora pentru tranzacția cu actul de proprietate. Poate exista o confuzie în acest punct, deoarece legea prevede că fiecare dintre părțile care beneficiază de înregistrarea unui contract general (spre deosebire de un contract de vânzare) este responsabilă pentru partea nerambursabilă a taxelor și a taxelor de înregistrare.

Acordul preliminar ar trebui să includă următoarele:

• Copia certificatului energetic și timbrul fiscal de 16 euro
• Certificatele privind istoricul proprietății din registrul cadastral (visure), inclusiv planul etajului (2 euro timbru fiscal fiecare)
• Copie a formularului F24 care indică plata taxei de înregistrare
• Formularul de înregistrare 69

Notă: Timbrele fiscale trebuie aplicate în momentul semnării contractului (nu pot fi emise după data contractului).

Costurile suplimentare pentru transcrierea (de exemplu, atunci când se utilizează un site notaio) a acordului preliminar sunt:

Dacă apelați la o agenție imobiliară, onorariul acesteia este acum ^datorat5.

Notă: în trecut, contractul preliminar era adesea deja un contract definitiv de transfer al titlului de proprietate, inclusiv obligația de a repeta contractul în scopul transcrierii în registrul de proprietate. Prima versiune a contractului făcea în mod normal referire la prețul real de vânzare; versiunea ulterioară a contractului făcea adesea referire la o valoare de evaluare fiscală mai mică, astfel încât să reducă sarcina fiscală a cumpărătorului. Deși această practică nu era legală, era atât de frecventă încât, în 2006, autoritățile au introdus în mod oficial impozitarea, pentru tranzacțiile între persoane private, pe baza valorii de evaluare fiscală (prezzo-valore) și nu a valorii de tranzacție, eliminând astfel motivația care a dus la acest subterfugiu. Există sancțiuni pentru o declarație falsă de valoare.

3. Închiderea / finalizarea (rogito)

Ultima etapă a transferului de proprietate, singura care este cerută de lege, este contractul definitiv de transfer de proprietate între părți, care trebuie să fie întocmit și atestat de notarul public (notaio). Soldul plății este datorat vânzătorului, la fel ca și taxa notaio și taxele de transfer, colectate de către notaio, care se va asigura, de asemenea, că registrul de proprietate în scopuri fiscale (catasto) și registrul de proprietate sunt actualizate corect.

Prin lege, notaio are la dispoziție 30 de zile pentru a actualiza bazele de date publice. Cu cât mai repede, cu atât mai bine, așa că verificați cu notaio când și dacă acest lucru se va întâmpla și dacă s-a întâmplat. În cazul în care este vorba de o ipotecă, documentele ipotecare vor fi semnate tot în acest moment, iar notaio va înregistra privilegiul asupra proprietății în numele creditorului. În cazul în care părțile nu au stipulat un acord preliminar de vânzare (compromesso) și au fost folosite serviciile unui agent imobiliar, comisionul acestuia este acum datorat.

Printre obligațiile cumpărătorului se numără:

• să plătească soldul datorat
• să plătească diverse taxe și impozite, colectate de către notaio
• să plătească indemnizația notaio
• să plătească indemnizația agentului, dacă este cazul și dacă este încă neachitată

Printre obligațiile vânzătorului se numără::

• să jure că starea actuală a proprietății corespunde cu planul legal al etajului sau al lotului înregistrat la registrul de proprietate (catasto)
• să declare dacă utilitățile (impianti) corespund sau nu standardelor
• să furnizeze un certificat de clasificare energetică actual pentru proprietate
• să plătească despăgubirea agentului, dacă este cazul și dacă este încă în curs de plată
• să predea cheile proprietății; să se asigure că aceasta este liberă de persoane și lucruri, cu excepția cazului în care s-a convenit altfel

Printre altele, notaio's tasks pentru a asigura încheierea/finalizarea cu succes a tranzacției:

• efectuarea unei cercetări a titlului de proprietate
  • să se asigure că cumpărătorul este la curent cu orice sarcini (limitări) asupra drepturilor de proprietate pe care urmează să le dobândească
    • de exemplu, servituți și drepturi de trecere, privilegii (ipotecă, executare silită), dreptul de preempțiune
• să verifice identitatea părților la vânzare; să se asigure că acestea îndeplinesc condițiile legale pentru a încheia contractul (de exemplu, vârsta minimă, discernământ).
• să confirme regimul fiscal care urmează să se aplice și să colecteze impozitele datorate
• să întocmească actul de transfer al proprietății, asigurându-se că acesta este în conformitate cu toate legile aplicabile
• să anexeze planurile legale ale etajelor și/sau ale loturilor pentru proprietate
• citește acordul de transfer al actului de proprietate părților, asigurându-se că acestea l-au înțeles și că acesta reprezintă voința lor
• să colecteze taxele de timbru și impozitele datorate în numele statului
• să înregistreze transferul de proprietate în registrul de proprietate și în registrul de carte funciară a proprietății (catasto)

Taxa de timbru și impozitele datorate la vânzarea unei proprietăți

Determinarea impozitului exact datorat este oarecum complicată, deoarece sunt implicate o serie de variabile. Tabelul de mai jos ilustrează diverse taxe în funcție de situația particulară. Nu disperați, agentul dvs. imobiliar sau notaio vă poate furniza un prospect cu taxele aplicabile în funcție de situația particulară. Pentru vânzările între particulari (care nu sunt întreprinderi), impozitele se plătesc la valoarea de evaluare fiscală, care este de obicei mult sub valoarea de piață. Există, de asemenea, reduceri semnificative în cazul în care cumpărătorul va utiliza locuința ca reședință ^principală6, cu excepția proprietăților de lux clasificate ca A1, A8 și A9.

După cum probabil ați observat, Italia se pricepe foarte bine să creeze regimuri fiscale complexe!

Notă: în cazul în care a fost utilizat un acord preliminar, impozitul plătit pe un avans este creditat la suma datorată la încheierea contractului (rogito).

Efectuați verificările necesare înainte de a semna un contract

Asigurați-vă că se efectuează un due-diligence corespunzător asupra unei proprietăți înainte de a face o ofertă, pentru a evita surprizele ulterioare. Dacă apelați la un agent imobiliar de încredere, acesta vă va asista pe parcursul procesului. Alți profesioniști vă pot ajuta cu anumite părți specifice ale procesului.

• efectuați un studiu la fața locului pentru a verifica dacă proprietatea corespunde cu ceea ce este descris în documentele de cadastru și carte funciară
  • este posibil să doriți să angajați un topograf profesionist(geometra) sau un arhitect pentru a vă asista, în funcție de complexitatea proprietății
    • onorariile pentru o expertiză la fața locului vor varia în funcție de locație și de complexitate, dar, în general, vor fi mai mici de 1 000 EUR.
  • A se vedea, de asemenea: Este un raport de inspecție a locuinței parte a procesului de vânzare?
• verificați proprietatea actuală și istoricul proprietății din ultimii 20 de ani(căutarea titlului de proprietate: visura ipotecaria)
  • agentul dvs. imobiliar ar trebui să vă furnizeze documentația oficială, așa cum ar putea face și un notaio.
    • puteți alege, de asemenea, să angajați un avocat, însă acest lucru este neobișnuit în Italia, deoarece mare parte din ceea ce ar face un avocat sau un profesionist în materie de căutare a titlului de proprietate în alte jurisdicții este făcut de notaio și, uneori, de agentul imobiliar. Angajarea unui profesionist suplimentar pentru o a doua sau a treia opinie poate oferi, cu siguranță, un plus de siguranță.
  • sfat: există câteva cazuri care merită o examinare specială, cum ar fi atunci când drepturile de proprietate au fost transmise printr-o donație sau o moștenire.
• verificați dacă există limitări ale dreptului de proprietate, cum ar fi drepturi de trecere și alte servituți, privilegii sau un contract de închiriere pe durată nedeterminată (drept de superficie).
  • un agent imobiliar licențiat poate efectua pentru dumneavoastră verificări privind proprietatea; alternativ, puteți dori să angajați un avocat specializat în dreptul proprietății sau un notaio care să vă asiste cu privire la cele două puncte de mai sus
• verificați dacă cineva are un drept legal de preempțiune la cumpărarea proprietății, de exemplu, un chiriaș existent sau un proprietar vecin.
  • verificați dacă proprietatea este înscrisă în registrul istoric, adică dacă face obiectul unor restricții supravegheate de către Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • întrebați brokerul imobiliar dacă se poate aplica un drept de prim refuz și despre modalitățile de atenuare a unui eventual risc.

verificați costul complet al achiziției, inclusiv taxele și comisioanele aferente titlului de proprietate.

• brokerul dvs. imobiliar vă poate oferi un prospect al costurilor implicate, care vor varia în funcție nu doar de preț, ci și de caracteristicile proprietății, de profilul actualului (actualilor) proprietar(i) (oameni de afaceri sau persoane fizice), dacă proprietatea va fi sau nu un loc de reședință principal... etc.
  • urmează detalii suplimentare privind taxele și costurile

La întocmirea unui contract de ofertă de cumpărare:

• precizați exact ceea ce cumpărați, de exemplu, o descriere a proprietății și elementele de identificare cadastrală a proprietății
• condiționați cumpărarea de livrarea tuturor documentelor legale necesare pentru proprietatea respectivă (acestea variază în funcție de momentul în care a fost construită clădirea, dar, în general, includ certificatul de ocupare, certificatul de audit energetic, autorizațiile de construcție etc.)
  • în cazul în care veți contracta un credit ipotecar, puteți obține o scrisoare de aprobare prealabilă din partea băncii dumneavoastră sau puteți condiționa cumpărarea ipotecii.
    • este posibil ca un vânzător să nu fie dispus să accepte o ofertă condiționată.
• asigurați-vă că oferta are o dată de expirare/ expirare
• asigurați-vă că orice promisiune făcută verbal este consemnată în scris. Există aprobare pentru autorizația de construire pentru instalarea unei piscine? Asigurați-vă că aceasta este documentată.

Ce este un notaio (notar) și cu ce se ocupă acesta?

Un notaio (un notar public cu pregătire juridică, care nu trebuie confundat cu notarul public minor care se găsește în jurisdicțiile de drept comun) este un funcționar public independent care acționează în interesul public general, deci atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător, pentru a asigura integritatea actelor publice, inclusiv a transferurilor de proprietate, fie că este vorba de cumpărare, moștenire sau hotărâre judecătorească.

În sistemul italian, notaio efectuează cercetarea titlului de proprietate și întocmește contractul de act, sarcini de transfer pe care le-ar îndeplini un avocat sau un alt profesionist în țările care utilizează sistemul de common law, cum ar fi SUA și Regatul Unit.

Legea prevede că un notaio este necesar pentru redactarea și înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare final (actul de proprietate). Întrucât cumpărătorul este cel mai expus riscului în procesul de vânzare a proprietății, obiceiul impune ca notaio să fie selectat de către cumpărător, care plătește taxa notaio. În timp ce notaio este plătită de cumpărător, într-o aparentă contradicție, aceștia lucrează din punct de vedere legal în numele statului și sunt obligați să protejeze interesele atât ale cumpărătorului, cât și ale vânzătorului. Un notaio nu poate acționa atunci când acțiunea sa ar crea un conflict de interese, de exemplu, atunci când una dintre părți este o rudă.

Un domeniu în care se pot produce neînțelegeri este faptul că notaio nu efectuează o expertiză a terenului: nu verifică dacă starea actuală reală a unei proprietăți corespunde cu ceea ce este documentat din punct de vedere juridic, în afară de a lua o declarație de la vânzător, declarație care poate fi sau nu adevărată.

notaio costs

Fiecare notaio își stabilește propriile taxe. Taxa este, de obicei, un procent variabil din prețul de vânzare; cu cât prețul de vânzare este mai mic, cu atât procentul este mai mare. Taxele fixe au fost eliminate odată cu reformele Bersani din 2006; orientările publicate în 2012 sugerează o taxă medie de 1,1 % pentru un preț mediu de vânzare de 500 000 EUR, cu o marjă de variație de la 0,4 la 4,82 % pentru valori de vânzare cuprinse între 25 000 și 1 milion EUR. Onorariul efectiv perceput va depinde, în parte, de complexitatea tranzacției (câți proprietari, din câte parcele este compusă proprietatea, cât de extinsă va fi implicarea notaio-ului în fiecare fază de transfer) și de amploarea presiunilor concurențiale într-o anumită zonă geografică. În cazul în care este inclusă o ipotecă, mai adăugați încă aproximativ 60% la onorariu, deoarece notaio este, de asemenea, responsabil pentru înregistrarea privilegiului ipotecar. Puteți solicita unui notaio o estimare scrisă a onorariilor sale pentru o anumită tranzacție, fără nicio obligație suplimentară. Ca orice altă profesie, unii dintre cei de la notai vor fi mai scrupuloși, mai receptivi și mai profesioniști decât alții. Cereți o recomandare de la o persoană în care aveți încredere și mergeți pe mâna acesteia.

notaio colectează, de asemenea, taxele și impozitele datorate statului; taxele vor apărea pe factura lor și sunt adesea considerate în mod eronat ca făcând parte din costul notaio.

În cazul în care una dintre părți nu vorbește italiana

Acordul oficial de transfer de proprietate va fi în limba italiană. În cazul în care un cumpărător (sau un vânzător nu știe să citească italiana, acesta angajează de obicei un avocat bilingv cu o împuternicire (procura) pentru a acționa în numele său. Sunt posibile și alte scenarii, de exemplu, dacă toate părțile (cumpărătorul, vânzătorul și Notaio) vorbesc aceeași limbă străină, contractele pot fi făcute în limba respectivă, dar anexele trebuie traduse din italiană, iar acordul trebuie tradus în continuare în italiană, toate acestea putând fi mai complicate decât pare la suprafață.

Plata pentru noua dvs. casă în Italia: bănci, finanțare și multe altele!

Procesul de plată

În cazul în care părțile aleg să încheie un acord preliminar înainte de încheierea efectivă a tranzacției, cumpărătorul face de obicei o plată inițială sub forma unui cec personal emis direct pe numele proprietarului verificat al proprietății în cauză.

Plățile de sold se efectuează de obicei printr-un cec de casierie netransferabil (cunoscut și cași cec bancar, assegno circolare) plătibil vânzătorului.

Aveți câteva cărămizi de bani în plus sub saltea? În general, tranzacțiile în numerar trebuie să fie mai mici de 5.000 de euro pentru a respecta legile împotriva reciclării.

Plata prin escrow (deposito del prezzo)

Odată ce contractul de transfer al actului de proprietate este semnat cu Notaio, acesta trebuie să înregistreze contractul de transfer al actului și să actualizeze registrul funciar și baza de date fiscală (catasto). Articolul 2671 din Codul civil prevede că acest lucru trebuie făcut cât mai repede posibil și, în orice caz, în termen de 30 de zile. Deși acest proces se desfășoară în mod normal fără probleme, cumpărătorul riscă să se confrunte cu riscul ca o creanță prejudiciabilă, cum ar fi un drept de retenție bancară sau fiscală, să fie plasată pe proprietate înainte ca transcrierea în cartea funciară să aibă loc.

Legea 124/2017 rezolvă această problemă prin introducerea unui cont escrow (deposito del prezzo 8), gestionat de Notaio. Utilizarea opțională a unui cont escrow poate fi solicitată de oricare dintre părți, deși aceasta va fi aproape întotdeauna cumpărătorul, beneficiarul clar. Niciuna dintre părți nu se poate opune utilizării mecanismului escrow, nici măcar ca o condiție a vânzării. În cazul în care cumpărătorul dorește să utilizeze facilitatea contului escrow, acesta ar trebui să își exprime această dorință în avans, astfel încât Notaio să poată pregăti documentația necesară, iar vânzătorul să nu fie luat prin surprindere. Legea permite părților să aleagă opțiunea de escrow chiar în momentul încheierii (rogito); este dificil de imaginat acest lucru în practică.

Fondurile colectate de Notaio (un cec de casierie, alias ordin de plată, emis pe numele Notaio) vor fi depuse într-un cont bancar dedicat, care este separat din punct de vedere juridic de patrimoniul propriu al Notaio. Notaio trebuie să elibereze fondurile vânzătorului în momentul transcrierii cu succes a transferului de acte.

Un cumpărător poate lua în considerare, de asemenea, posibilitatea de a utiliza mecanismul de escrow pentru a pune o condiție la transferul actului, de exemplu, fondurile pot fi eliberate numai atunci când un drept de ipotecă existent este stins sau când sunt plătite cheltuielile de condominiu sau când proprietatea este golită de lucruri și/sau de un chiriaș. Nu este greu de imaginat că acest tip de utilizare condiționată a mecanismului de escrow de către cumpărător, impusă unui vânzător care nu dorește, poate duce la procese în instanță.

Întrucât un notaio va suporta costuri suplimentare pentru a administra procesul de escrow, este probabil ca acesta să perceapă o taxă pentru acest serviciu.

Pe termen scurt, cumpărătorii se pot aștepta ca vânzătorii să fie nemulțumiți de utilizarea contului escrow, deoarece vânzătorul va trebui să aștepte o săptămână sau cam așa ceva pentru plată.

Operațiuni bancare în Italia

Majoritatea cumpărătorilor de proprietăți vor dori un cont bancar în Italia pentru a simplifica plata noii lor case și pentru a plăti viitoarele facturi de utilități etc.

Pentru a deschide un cont în Italia, o bancă va solicita un act de identitate personal și un număr de identificare fiscală italian (codice fiscale) (adesea tradus greșit ca "cod fiscal"). Vestea bună este că obținerea unui codice fiscal este destul de ușoară, iar autoritățile fiscale sunt bucuroase să ajute pe oricine care ar putea dori să plătească impozite mai devreme sau mai târziu! Agentul dvs. imobiliar vă poate ajuta să obțineți codul fiscal dacă aveți nevoie de unul.

Sfat: Evitați instrumentele de simulare online care generează un cod fiscal pe baza numelui, a datei și a locului de naștere. Aceste instrumente nu creează de fapt codul cu autoritățile fiscale.

Notă: Cetățenii și rezidenții permanenți din SUA vor constata că unele bănci nu le vor permite să deschidă un cont. Motivul se datorează unei legislații americane prost concepute, care presupune că orice cont în străinătate, chiar și într-o jurisdicție cu fiscalitate medie sau ridicată, există pentru a ascunde bani. Un agent imobiliar specializat în lucrul cu cetățenii americani vă poate ajuta să găsiți o bancă bucuroasă de afacerea dumneavoastră.

Obținerea unui credit ipotecar

Cumpărătorii rezidenți în Italia ar trebui să poată obține un credit ipotecar pentru proprietate, cu condiția să poată demonstra venituri suficiente pentru a face față plăților. Valoarea creditului ipotecar nu poate depăși 80% din valoarea proprietății, așa cum a fost stabilită de evaluatorul băncii (această valoare poate fi potențial mai mare sau mai mică decât prețul de vânzare). Dreptul de ipotecă pus asupra proprietății poate fi mai mare decât valoarea reală a ipotecii, deoarece banca dorește să protejeze nu doar suma împrumutată, ci și costurile sale în cazul în care trebuie să recupereze datoria.

În cazul în care cumpărătorul nu este rezident în Italia și nu are dovada venitului, obținerea unui credit ipotecar în Italia este mai dificilă, dar există brokeri ipotecari care pot ajuta în unele cazuri. Unii cumpărători vor contracta o ipotecă pe o proprietate pe care o dețin deja în altă parte, cunoscută uneori sub numele de împrumut pe capital propriu. Acest lucru are de fapt avantajul că cumpărătorul nu este expus la fluctuațiile cursului de schimb valutar, care pot fi cu ușurință de 25% sau mai mult pe o perioadă de 10-20 de ani.

Închiriere pentru a cumpăra / închiriere pentru a deține

Un vânzător poate fi dispus să finanțeze achiziția cumpărătorului în cadrul sistemului Rent to Buy( cunoscut și ca Rent to Own, affitto con riscatto), introdus la sfârșitul anului 2014. Din cauza limitărilor din cadrul programului, atât cumpărătorii, cât și vânzătorii vor considera cel mai probabil Rent to Buy o soluție de finanțare de ultimă instanță.

Costurile ipotecare în Italia

Pentru a stipula o ipotecă în Italia, veți suporta majoritatea sau toate cheltuielile următoare:

• taxa de solicitare a ipotecii (spese istruttoria)
  • nu toate băncile percep această taxă, dar poate fi cuprinsă între 500 și 1000 de euro pentru cele care o percep.
• taxa de evaluare a proprietății
  • banca va evalua proprietatea pentru a determina în mod independent valoarea acesteia, indiferent de prețul cerut sau de prețul de vânzare
• poliță de asigurare pentru
  • proprietate
  • debitor ipotecar
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• taxa de timbru pentru contractul de ipotecă
• taxa de înregistrare a privilegiului; taxa pe ipotecă: 0,25% pentru locuința principală, 2% în caz contrar
• cont bancar "de susținere"
  • multe bănci vă cer să țineți un cont la ele pe lângă cel ipotecar. Nu există niciun motiv logic pentru acest lucru, decât acela de a adăuga o taxă suplimentară la costul de a face afaceri cu ele. Ar trebui să evitați acest lucru, cu excepția cazului în care aveți nevoie de el.

Pot străinii să cumpere proprietăți în Italia?

Veți fi încântați să aflați că Italia permite, în general, străinilor să cumpere proprietăți în Italia, atâta timp cât italienilor li se permite să facă același lucru în țara de origine a cumpărătorului sau dacă străinul locuiește ("regolarmente soggiornante") în Italia. Nu există limite pentru cetățenii UE și EFTA.

Cetățenii din afara UE pot locui în Italia dacă își cumpără o locuință?

Deținerea unei proprietăți în Italia nu oferă drepturi specifice de ședere în Italia, fiind în continuare supus reglementărilor normale privind imigrația, care pentru mulți dintre ei permit o ședere fără viză în Italia de până la 90 de zile. Este posibil să obțineți o viză de ședere electivă pe termen lung dacă puteți dovedi că nu veți avea nevoie să lucrați în Italia, de exemplu, dacă aveți venituri semnificative (peste 31 160 EUR/an), cum ar fi drepturi de autor, o pensie, investiții din afara Italiei. În general, este foarte dificil să obțineți o viză de muncă în Italia.

După ce ați cumpărat o locuință

Notificări

După ce v-ați cumpărat noua locuință, va trebui să îi anunțați pe ceilalți de vestea cea bună! Cine anume trebuie să fie notificat va depinde de caz, agentul dvs. imobiliar vă poate ajuta. Câteva exemple:

• Dacă locuința este reședința dvs. principală
  • înregistrați-vă reședința la primărie, lucru important dacă solicitați scutiri de impozit pentru "locuință principală". În prezent, aveți la dispoziție până la 18 luni pentru a face acest lucru, dar nu pierdeți timpul!
  • actualizați-vă cartea de identitate, permisul de conducere
  • anunțați-vă banca, asigurarea auto
  • înscrieți-vă la un nou medic dacă vă aflați într-o altă jurisdicție ASL
  • autoritatea fiscală, sistemul de pensii: anunțați-vă angajatorul sau autoritățile fiscale direct dacă lucrați pe cont propriu
  • depuneți o notificare de schimbare a adresei la oficiul poștal ("Seguimi"), costă în jur de 30 €/an
• Companiile de utilități
  • în cele mai multe cazuri, este mai ieftin să schimbați doar numele clientului (voltura) decât să inițiați un nou serviciu
    • de exemplu, proprietarul anterior, numărul de cont, numărul contorului
• Administratorul condominiului
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - pentru proprietățile listate, în cele mai multe cazuri trebuie să fie făcută de către vânzător

Costuri curente

Odată ce ați devenit noul proprietar al unei locuințe, veți avea câteva costuri recurente:

• utilități
• taxele de condominiu
  • se aplică numai dacă proprietatea dvs. face parte dintr-un condominiu
• o taxă locală pentru gunoi și servicii
• un impozit pe proprietate pentru finanțarea activităților orașului
  • scutită dacă locuința dvs. este considerată reședința dvs. principală
• asigurare
  • ar trebui să luați în considerare cel puțin o poliță de asigurare care să acopere daunele provocate terților, de exemplu, dacă se sparge o conductă de apă și îi inundă pe vecini. De asemenea, puteți lua în considerare acoperirea pentru furt, incendiu și alte tipuri de acoperire.
  • evitați să dublați acoperirea pe care este posibil să o aveți deja
    • Dacă locuiți într-un condominiu, este posibil să existe o poliță de grup pentru clădire
    • Dacă ați contractat un credit ipotecar, veți avea o anumită acoperire pe toată durata creditului ipotecar

Sfat : Brokerul dvs. imobiliar vă poate oferi un prospect cu costurile anuale de proprietate preconizate.

Deducerile fiscale

Proprietarii de imobile pot beneficia de o serie de deduceri fiscale dacă depun o declarație de impozit în Italia. Detaliile exacte se pot schimba de la an la an.

• Onorariul agentului imobiliar
• Dobânda pentru ipotecă
• Costuri de renovare
• Îmbunătățiri pentru conservarea energiei

Suntem aici pentru a vă ajuta

Dacă doriți să achiziționați o proprietate în Italia, am fi bucuroși să vă ajutăm în acest proces. Spuneți-ne cum vă putem ajuta.(despre autor)

Notă: informațiile conținute în acest ghid sunt corecte în măsura în care le cunoaștem la momentul publicării. Acesta este furnizat "așa cum este", fără niciun fel de garanție, fie ea explicită sau implicită. Vă rugăm să ne anun țați dacă considerați că ar mai fi trebuit să abordăm ceva în acest ghid.

Lecturi suplimentare pe această temă

• Schema de finanțare "Rent to Buy" (Închiriere pentru a cumpăra)
• Catasto explicat
  • Descărcați propria viziune
• Unde să locuiți în Italia
• Cetățenia italiană cu puține lacrimi

Cuprins

• Cum să cumpărați o locuință în Italia
  • Care este cel mai bun loc din Italia pentru a cumpăra o casă?
  • Găsirea unei locuințe în Italia
    • Online întâlnește realitatea fragmentară
    • Anunțuri clasificate
    • La plimbare
    • Puneți un broker imobiliar de renume să lucreze pentru dumneavoastră
      • Comisionul agentului imobiliar
      • Utilizarea agentului de listare - agentul vânzătorului
      • Folosirea unui agent imobiliar - agentul cumpărătorului
      • Câteva note în cazul în care apelați la un agent
  • Faceți o ofertă după ce ați găsit casa ideală
    • 1. Propunerea de ofertă
    • 2. Contractul preliminar de vânzare (il contratto preliminare, cunoscut și ca "compromesso")
    • 3. Închiderea / finalizarea (rogito)
  • Taxa de timbru și impozitele datorate la vânzarea unei proprietăți
  • Efectuați verificările necesare înainte de a semna un contract
  • Ce este un notaio (notar) și cu ce se ocupă acesta?
    • notaio costs
  • În cazul în care una dintre părți nu vorbește italiana
  • Plata pentru noua dvs. casă în Italia: bănci, finanțare și multe altele!
    • Procesul de plată
      • Plata prin escrow
    • Operațiuni bancare în Italia
    • Obținerea unui credit ipotecar
    • Închirierea pentru a cumpăra / închirierea pentru a deține
    • Costurile ipotecare în Italia
  • Pot străinii să cumpere proprietăți în Italia?
  • Cetățenii din afara UE pot locui în Italia dacă își cumpără o locuință?
  • După achiziționarea unei locuințe
    • Notificări
    • Costuri curente
    • Deducerile fiscale
  • Suntem aici pentru a vă ajuta
  • Lecturi suplimentare pe această temă

❖ ❖ ❖

Cele de mai sus sunt oferite ca îndrumări generale fără garanție; este posibil să fi avut loc modificări de când a fost scris. Consultați-vă cu profesioniști calificați corespunzători cu privire la situația dumneavoastră specifică înainte de a face orice achiziție imobiliară.

Despre autor

Sean Michael Carlos a crescut în Rhode Island, SUA. A studiat în SUA, Marea Britanie și Germania înainte de a se stabili în Italia, unde a trăit peste 25 de ani, în trei regiuni diferite.

Sean este un agent imobiliar licențiat în Italia, cu o experiență de peste 10 ani în acest sector și ar fi încântat să vă contacteze dacă doriți să cumpărați sau să vindeți o proprietate în Italia.