Il finanziamento per la casa Rent to Buy fa al caso mio?

Il momento in cui riuscire ad ottenere un mutuo in Italia per i non residenti può sembrare una missione impossibile. La formula Rent to Buy (detta anche affitto con riscatto, rent to own) potrebbe essere la soluzione per coloro che desiderano acquistare una casa ma, dopo una riflessione a mente fredda, nella maggior parte dei casi essa assomiglia più al canto di una sirena.

Come funziona il Rent to Buy

Codificato nel diritto italiano alla fine del 2014¹, il Rent to Buy consente ad un potenziale acquirente di una casa di affittarla inizialmente con l'opzione di acquistarla, ad un prezzo prefissato, alla fine del periodo di affitto. Ogni canone periodico consta di due parti: un canone di locazione e il pagamento di una rata per l'acquisto futuro. Le parti devono accordarsi sia sulla frequenza dei pagamenti sia su quanto ammontano gli importi destinati ai pagamenti di locazione e di rata. La durata dell’affitto deve essere inferiore a 10 anni per garantire importanti tutele di legge sia per il compratore che per il venditore.

Alla fine del periodo di affitto, il potenziale acquirente sceglie di acquistare l'immobile o meno (il proprietario è obbligato a vendere l'immobile al prezzo stabilito meno i pagamenti delle rate; il potenziale acquirente NON è obbligato a completare l'acquisto). Se il potenziale acquirente sceglie di acquistare la casa, egli dovrà pagare il saldo rimasto. Se egli decide di rinunciare all’acquisto, può ottenere o non ottenere indietro le rate versate, in totale o in parte, a seconda delle condizioni del contratto che si è stipulato.

I vantaggi per gli acquirenti

Il vantaggio principale per gli acquirenti è che essi sono in grado di prenotare l'acquisto futuro di una casa per un determinato prezzo, ma di rimandare la maggior parte del pagamento ad una data posticipata di qualche anno nel futuro. Per essere chiari, il Rent to Buy solo rimanda il momento della verità, quando cioè l'acquirente dovrà tirare fuori la maggior parte dei fondi per acquistare l'immobile. Certo il Rent to Buy potrebbe essere utile nella circostanza in cui l'acquirente abbia un problema di liquidità a breve termine che egli prevede di risolvere prima della fine del periodo di affitto. Poiché l'acquirente deve effettuare sia i pagamenti di locazione sia i pagamenti di rata, il Rent to Buy non è una soluzione vincente se non ci si aspetta che lo stato finanziario migliori durante il periodo dell'accordo di Rent to Buy, tranne forse nel caso in cui l'acquirente preveda che ci sarà un'inflazione significativa nei prossimi anni.

I potenziali acquirenti devono anche tener presente che la maggior parte dei venditori preferirebbe intascare denaro ora piuttosto che dover raccogliere i pagamenti rateali per una vendita qualche anno nel futuro, una vendita che potrebbe non avvenire. I venditori accorti prenderanno in considerazione solo le proposte Rent to Buy per quegli immobili che non si riescono a vendere altrimenti o nel caso in cui il potenziale acquirente offra un premio significativo per il rischio del venditore. L'opzione che un venditore dà a un potenziale acquirente per acquistare la casa in futuro o meno non è gratuita!

Per quasi tutti gli acquirenti un mutuo tradizionale, anche gravato su un altro immobile già di proprietà, rimarrà una soluzione molto più attraente piuttosto che ricorrere a Rent to Buy; il Rent to Buy non sostituisce il mutuo tradizionale.

I vantaggi per i venditori

Il beneficio primario per i venditori del contratto Rent to Buy è che esso aumenta il bacino di acquirenti potenziali, almeno sulla carta. Tuttavia questo comporta un rischio significativo per il venditore. Il venditore dovrebbe accontentarsi di riscuotere la maggior parte dei proventi di una vendita ad una data futura che non potrebbe nemmeno aver luogo.

Se i potenziali acquirenti scelgono il Rent to Buy per finanziare la loro nuova casa poiché al momento attuale essi non possono beneficiare di un mutuo, con quale probabilità essi saranno poi in grado di permettersi il saldo dovuto in soli 3-5 anni? Un venditore deve valutare e soppesare l'elevato rischio che il potenziale acquirente non sarà in grado di esercitare l'opzione di acquisto.

Trascorsi diversi anni è molto probabile che il venditore si ritroverà al punto di partenza e cioè quella di avere ancora un immobile invenduto.

Di sicuro potrebbe valere la pena prendere in considerazione il contratto Rent to Buy per quegli immobili che non si riescono a vendere altrimenti, ma rimane comunque il problema che passeranno anni prima di sapere se, nei fatti, l'immobile sia stato davvero venduto.

Gli acquirenti e i venditori devono mitigare i rischi

Per entrambi gli acquirenti e i venditori ci sono dei rischi significativi presenti nella formula Rent to Buy che essi devono mitigare mediante un contratto robusto che soddisfi le rispettive esigenze. Inoltre essi devono assicurarsi che il contratto sia trascritto nel registro pubblico degli immobili curato dall'Agenzia delle Entrate, al fine di assicurare tutele legali significative per entrambe le parti.

Il tuo agente immobiliare, avvocato o notaio può redigere un contratto per soddisfare le tue esigenze, a partire da modelli standard; avrai bisogno di un notaio in ogni caso per la trascrizione.

Assicurati che il professionista che si sceglie al fine di redigere il contratto Rent to Buy sia ben informato e che sia davvero “di fiducia”.

I potenziali acquirenti devono fare diverse cose per proteggere i propri interessi.

La prima cosa è quella di assicurare la stessa “due diligence” (atti dovuti) normalmente eseguita prima che un rogito venga perfezionato (ad esempio un controllo delle visure storiche e catastali per eventuali vincoli) prima di firmare il contratto Rent to Buy.

Inoltre, e come già notato ma da sottolineare, il contratto deve essere trascritto da un notaio per garantire che i pagamenti a rate e l'opzione di acquisto siano protetti se il venditore cade in difficoltà finanziarie o tenti successivamente di vendere la casa a qualcun altro.

I venditori vogliono assicurare che il contratto sia trascritto al fine di facilitare il riacquisto del possesso dell’immobile nel caso che il potenziale acquirente ritardi troppo con i pagamenti.

Altre formule di contratti per rimandare l'acquisto

Fino a questo punto la nostra discussione si è concentrata sulla specifica formula Rent-to-Buy descritta dalla legge. Sono possibili altre forme contrattuali, alcune codificate in legge, ad es. la vendita con riserva della proprietà, alcune fatte su misura. Alcuni "professionisti" possono utilizzare impropriamente il termine Rent-to-Buy in merito a forme contrattuali diverse da quella esplicitamente prevista dalla legge italiana. Non lasciarti confondere: la maggior parte dei problemi discussi nei paragrafi precedenti rimangono nonostante la formula impiegata e il nome dato; alcuni rischi vengono addirittura ingranditi utilizzando altre forme contrattuali.

Tieni presente che non c'è nessuna magia qui: l'acquirente deve trovare i fondi per completare l'acquisto, prima o poi. Se un venditore fornisce il finanziamento e accetta un rischio che una banca non vuole affatto correre, il venditore richiederebbe un compenso aggiuntivo per i propri sforzi. Caveat emptor.

Quando le provvigioni dell'agente immobiliare sono dovute

Se il potenziale acquirente e il venditore usufruiscono dei servizi di un agente immobiliare, una provvigione sull’affitto è dovuta alla conclusione dell'accordo Rent to Buy. Una provvigione sulla vendita degli immobili è dovuta solo in futuro quando e se il potenziale acquirente esercita la propria opzione di acquisto. Pertanto il potenziale acquirente dovrebbe essere consapevole del fatto che non solo i venditori preferiscono i contanti oggi, altrettanto varrebbe per gli agenti immobiliari. Non credo che questo incida sui punti sopra esposti, ma alla fine, correttamente informato, tocca te a giudicare!

Certo, come già indicato, ci sono alcuni scenari in cui il Rent to Buy può avere un senso. Nel complesso, sono casi rari: per la maggior parte degli acquirenti e dei venditori, il Rent to Buy è una soluzione di finanziamento di ultima istanza.

Ulteriori letture: una guida preparata dall'associazione notai: Il Rent to Buy e altri modi per comprare casa

I vantaggi principali con il Rent to Buy

• per un acquirente
• facilità di prenotare l'acquisto futuro di una casa ad un determinato prezzo, rimandando il pagamento
• utile quando l'acquirente ha un problema di liquidità economica che egli prevede di risolvere prima che scada l'opzione d'acquisto (massimo 10 anni)
• per un venditore
• attirare potenziali acquirenti disposti ad accettare un prezzo maggiorato
• attirare potenziali acquirenti per una casa altrimenti difficile da vendere
• potenzialmente guadagnare un reddito significativo se il potenziale acquirente non esercita la propria opzione di acquisto e il venditore è in grado di trattenere una parte significativa dei pagamenti rateali
• dipendentemente dall'esito dell'opzione dell'acquirente e dai termini iniziali dell'accordo Rent to Buy

Svantaggi principali con il Rent-to-Buy

• per un acquirente
• la necessità di trovare i fondi per l'acquisto è rimandata ma non risolta
• i venditori hanno pochi incentivi per scegliere Rent-to-Buy
• la maggior parte dei venditori vuole la certezza dell’incasso subito piuttosto dell'incertezza causata da un'opzione di acquisto
• il Rent-to-buy costerà più di un mutuo tradizionale
• i venditori non vogliono diventare il sostituto di una banca: un venditore scaltro si aspetterà un compenso per fornire ciò che una banca nega
• l'acquirente deve assicurarsi che il normale controllo delle visure fatto al momento del rogito venga eseguito prima di stipulare un accordo Rent-to-Buy
• non sono garantite significative protezioni legali a meno che non si ricorra a un notaio per trascrivere il contratto.
• per un venditore
• il venditore s’impegna in modo incondizionato a vendere l'immobile senza ricevere un reciproco impegno da parte del potenziale acquirente
• la maggior parte dell’incasso proveniente dalla vendita immobiliare è rimandata per anni o per sempre.

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Nota: le informazioni qui presentate hanno lo scopo di fornire una panoramica generale senza alcuna garanzia.; potrebbero, fra l'atro, essere intervenuti dei cambiamenti da quando è stato scritto. Prima di effettuare qualsiasi acquisto immobiliare, consultate i professionisti qualificati più adatti alla vostra situazione specifica.

L'autore

Sean Michael Carlos è cresciuto a Rhode Island, negli Stati Uniti. Ha studiato negli Stati Uniti, nel Regno Unito e in Germania prima di stabilirsi in Italia, dove ha vissuto per oltre venticinque anni, in tre regioni diverse.

Sean è un agente immobiliare abilitato con oltre 10 anni di esperienza nel settore e sarebbe lieto di sentirvi se state cercando di acquistare o vendere un immobile in Italia.