Considerazioni legali per la vendita di una casa in Italia: Permessi di costruzione e titolo di proprietà

Quando si acquista un immobile in Italia è necessario soddisfare diversi requisiti formali e sostanziali relativi ai permessi di costruzione, per garantire che l'atto di proprietà sia legalmente corretto, che gli obblighi fiscali siano stati rispettati e per proteggere l'acquirente e il venditore da "malintesi" che potrebbero sorgere dopo la vendita.

I permessi di costruzione devono essere menzionati nel contratto di compravendita

Per cominciare, l'atto di vendita deve menzionare tutte le autorizzazioni edilizie significative ("titoli abilitativi") che sono state rilasciate per l'edificio, o per l'unità di un edificio (ad es. appartamento in un condominio). Si consiglia di citare tutte le licenze edilizie, maggiori e minori. A livello nazionale i permessi di costruzione sono stati introdotti nel 1942 (L. 1150 / 1942) ¹ per le aree urbane, estesi alle aree rurali nel 1967 (L. 765 / 1967) ². Alcune città potrebbero aver rilasciato permessi di costruzione prima del 1942. La mancata menzione delle licenze edilizie, o almeno la dichiarazione del venditore che la costruzione è iniziata prima del 1° settembre 1967, rende il titolo nullo, non è mai stato realizzato ³. I permessi devono esistere, devono riguardare l'edificio oggetto della vendita, ma non devono essere presentati all'acquirente né al Notaio. La menzogna in un contratto di atto pubblico è, secondo l'articolo 483 ⁴ del codice penale, punibile fino a 2 anni di carcere.

L'obbligo di menzionare i permessi di costruzione ha lo scopo principale di impedire la vendita di immobili costruiti in assenza di permessi di costruzione.

Una dichiarazione asseverata sullo "stato legale" dell'edificio potrebbe essere allegata al rogito.

La mera esistenza di permessi di costruzione non garantisce che ciò che è stato effettivamente costruito corrisponda a ciò che è stato autorizzato. La legislazione approvata nel 2020 (D.L. 76 / 2020) ⁵ si spinge oltre, suggerendo di verificare lo stato di legittimità dell'edificio attraverso i permessi di costruire o, in loro assenza, attraverso altra documentazione inequivocabile, come i registri dell'Agenzia delle Entrate (catasto). Inoltre, la costruzione esistente deve riflettere ciò che è stato permesso, entro tolleranze specifiche. Nel caso di vendite di immobili, all' atto di vendita può essere allegata una dichiarazione asseverata dello stato di legalità: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". Come è classico per l'Italia, il linguaggio è ambiguo e la legge non prevede alcuna sanzione, aprendo così la strada a ulteriori contenziosi che impegnano il sistema giudiziario.

Nella maggior parte della Toscana e in parte dell'Emilia Romagna, una relazione asseverata (conformità urbanistica) di un professionista tecnico qualificato (geometra architetto, ingegnere civile, perito industriale) fa parte del processo di vendita nella pratica, se non nella legge, da 5-10 anni; le principali modifiche riguardano la specificazione delle tolleranze di conformità e l'indicazione di allegare la perizia asseverata all'atto.

I registri dell'ufficio delle imposte (catasto) devono essere corretti: "conformità catastale"

Una legge del 2010 ⁶ richiede che la planimetria catastale rifletta accuratamente la proprietà come è oggi, entro certe tolleranze che non influiscono sul valore fiscale della proprietà. Anche la documentazione testuale, nella misura in cui influisce sul valore fiscale, deve essere accurata. Anche se non è necessario correggere l'indirizzo dell'immobile, è buona norma farlo nell'ambito della preparazione di un immobile per la vendita. Un Notaio può chiedere alle parti, acquirente e venditore, di firmare la planimetria dell'ufficio imposte e di allegarla all'atto di vendita, ma non è obbligatorio.

I registri immobiliari dell'ufficio imposte esistono separatamente da quelli dell'ufficio urbanistica. La correzione dei registri dell'ufficio urbanistica non comporta automaticamente la correzione dei registri dell'ufficio imposte e viceversa, tranne che in alcune aree limitate dell'Italia settentrionale che utilizzano un sistema unificato di tenuta dei registri ereditato dalla precedente dominazione austriaca.

I professionisti legali non verificano e non possono verificare la conformità tecnica

Un'idea sbagliata comune tra gli acquirenti di immobili in Italia, sia nativi che stranieri, è che il professionista di giurisprudenza, il Notaio, verifichi l'esattezza della documentazione tecnica di un immobile. Un professionista di giurisprudenza non è un professionista tecnico. Solo un professionista tecnico qualificato (geometra, architetto, ingegnere civile, perito industriale) può verificare la correttezza della documentazione tecnica. Deve farlo con una dichiarazione asseverata: cercare la parola "asseverata". Chi proviene da giurisdizioni di common law avrà l'impulso automatico di "rivolgersi a un avvocato". Senza esagerare, cercare di usare un cacciavite quando è necessaria una chiave inglese non serve a nulla: la soluzione è un professionista tecnico, non un professionista di giurisprudenza.

Cosa succede se si scopre una costruzione non autorizzata prima della vendita?

Storicamente i permessi di costruzione erano meno rigorosi di quanto si pensi oggi. Non è azzardato dire che la maggior parte delle case in Italia presenta problemi di concessione edilizia che devono essere risolti prima della vendita. Si consiglia vivamente al venditore di fornire una relazione asseverata sullo stato legittimo dell'immobile (conformità urbanistica) come condizione di vendita.

La relazione di conformità tecnica può richiedere diversi mesi a causa del tempo necessario per richiedere la documentazione all'ufficio urbanistica, per effettuare le misurazioni e per redigere la relazione.

Problemi che possono emergere

• deformazioni minori oltre i limiti di tolleranza consentiti: autorizzazione retroattiva con notifica alla città
• deformazioni medie: richiesta di autorizzazione retroattiva alla città
• difformità che non possono essere attualmente permesse: la situazione deve essere modificata (compresa la demolizione) per corrispondere a ciò che è stato effettivamente permesso.

La presenza di lavori non autorizzati ritarda la vendita. La durata del ritardo dipenderà dalla gravità del problema, dalla disponibilità dei tecnici e dei costruttori, se necessario, e dal periodo dell'anno (le vacanze sono d'intralcio).

Quali sono le implicazioni di un acquisto di una casa con lavori non autorizzati (abuso edilizio)?

Ci possono essere ragioni per cui un acquirente, consapevole di lavori non autorizzati, desidera procedere all'acquisto di un immobile nella sua forma attuale.

1. L'atto di trasferimento deve menzionare i principali permessi di costruzione, i permessi devono esistere e riferirsi alla proprietà in vendita. Non è quindi possibile vendere un immobile costruito dopo il 1942 (in un'area urbana, 1967 in un'area rurale) che non abbia almeno una prima licenza edilizia.
2. Gli acquirenti che necessitano di un mutuo scopriranno che una banca non è disposta a concedere un prestito su una proprietà se i problemi relativi ai permessi di costruzione non vengono risolti prima del completamento della vendita.
3. I futuri permessi di costruzione soggetti all'approvazione del Comune hanno come requisito lo stato legittimo della proprietà.
4. Se si dimostra che l'acquirente era a conoscenza dei lavori non autorizzati al momento della vendita, allora l'acquirente è anche corresponsabile ⁹ di eventuali multe e dei costi di demolizione se la demolizione viene eseguita dal comune. In casi estremi, ad esempio se si continua a eseguire lavori non autorizzati nonostante un ordine di sospensione, è possibile una pena detentiva. In pratica, l'applicazione della legge è debole.
5. La documentazione del catasto deve rispecchiare con precisione ciò che viene venduto al momento della vendita; una verifica fiscale successiva alla vendita potrebbe essere dolorosa se emergesse che i parametri fiscali indicati al momento della vendita sottovalutano l'immobile e quindi l'imposta pagata.

Consapevole o meno, l'acquirente che eredita lavori non autorizzati deve risolvere il problema (rimuovendolo o, se possibile, ottenendo un'autorizzazione retroattiva) non appena ne viene a conoscenza. Spesso la presenza di costruzioni non autorizzate viene a conoscenza della città solo dopo che un vicino insoddisfatto la avverte.

Come promemoria, i professionisti legali NON verificano i permessi tecnici di costruzione.

Si consiglia vivamente al venditore di risolvere tutti i problemi relativi alle licenze edilizie prima di concludere la vendita, anche se questo processo ritarda inevitabilmente la vendita. L'acquirente deve aspettarsi una perizia asseverata dello Stato... ed essere disposto a pagarla, se necessario.

Altri certificati edilizi richiesti o utili per la vendita di un immobile in Italia

Certificato di classificazione energetica, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Il venditore deve fornire all'acquirente una copia valida dell'attestato di certificazione energetica non appena l'acquirente prende in considerazione l'acquisto di un immobile. Il certificato energetico deve essere specificato nel contratto di compravendita e allegato allo stesso. Sebbene le intenzioni alla base dell'audit energetico siano eccellenti, la tariffa di mercato per gli audit energetici è molto bassa rispetto al lavoro richiesto per un audit professionale. Di conseguenza, non c'è molto rigore nell'esecuzione degli audit energetici. Solo i certificati per i nuovi edifici sono generalmente affidabili. I certificati energetici scadono dopo 10 anni; prima se vengono apportate modifiche a uno dei parametri che determinano la valutazione del certificato, ad esempio se viene sostituito un impianto di riscaldamento.

I certificati degli impianti (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

L'Italia ha introdotto uno schema per certificare l'installazione e le modifiche significative degli impianti (ad esempio di riscaldamento e raffreddamento, idraulici, elettrici, antincendio, ascensori, tv...) nel 1990 (L. 46/1990) ¹⁰, aggiornato nel 2008 (D.M. 37/2008) ¹¹. In passato i certificati non venivano sempre rilasciati, poiché molti lavori venivano eseguiti in modo "informale", senza fatture. Al momento della vendita, il venditore può dichiarare che un sistema non soddisfa gli standard e l'acquirente avrà l'onere di portare il sistema agli standard attuali. In teoria è possibile sostituire il certificato di conformità con un certificato di responsabilità (dichiarazione di rispondenza, DiRi) per i sistemi installati tra il 1990 e il 2008, ma in pratica pochi professionisti tecnici vorranno assumersi la responsabilità di un lavoro che non hanno eseguito personalmente. La DiRi è più realisticamente una soluzione per un professionista tecnico per certificare il lavoro svolto in precedenza.

Certificato d'agibilità

Una casa in Italia deve soddisfare requisiti minimi orientati alla "salute e alla sicurezza", ad esempio avere un'altezza del soffitto di almeno 2,7 metri nelle zone giorno, deve avere un bagno (2,4 m di altezza) con una finestra, ecc. Un costruttore certifica che un edificio soddisfa i requisiti residenziali minimi quando la costruzione è completata o quando un lavoro significativo modifica un edificio esistente. Iniziata come direttiva orientata alla salute nel 1934, attualmente i certificati sono richiesti per i lavori effettuati dopo il 30/6/2002 (come specificato dal d.P.R. 380/2001 ¹² & D.L. 222 / 2016 ¹³) e solo dopo questa data. Agibilità ha come requisiti la diagnosi energetica APE, i certificati degli impianti e, dall'11 dicembre 2016, la conformità urbanistica. I certificati non sono necessari per la vendita di un immobile, ma devono essere menzionati in un atto se rilasciati dopo il 30/6/2002. I certificati rilasciati prima di questa data sono di fatto privi di significato in quanto le leggi in base alle quali erano stati rilasciati sono state abolite. Il rispetto sostanziale degli standard residenziali minimi è richiesto anche in assenzanche nella assenza di un certificato d'agibilità.

Questo articolo intende fornire una panoramica generale sull'argomento; non sostituisce l'esame di una situazione specifica da parte di un professionista tecnico qualificato, né riflette necessariamente la normativa vigente.

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Nota: le informazioni qui presentate hanno lo scopo di fornire una panoramica generale senza alcuna garanzia.; potrebbero, fra l'atro, essere intervenuti dei cambiamenti da quando è stato scritto. Prima di effettuare qualsiasi acquisto immobiliare, consultate i professionisti qualificati più adatti alla vostra situazione specifica.

L'autore

Sean Michael Carlos è cresciuto a Rhode Island, negli Stati Uniti. Ha studiato negli Stati Uniti, nel Regno Unito e in Germania prima di stabilirsi in Italia, dove ha vissuto per oltre venticinque anni, in tre regioni diverse.

Sean è un agente immobiliare abilitato con oltre 10 anni di esperienza nel settore e sarebbe lieto di sentirvi se state cercando di acquistare o vendere un immobile in Italia.