Si può pretendere una relazione tecnica su una casa in vendita?

Esistono una serie di requisiti sulla conformità tecnica di una casa che un venditore deve soddisfare; questi sono documentati (ma non verificati) dal notaio.

Per legge, il venditore è responsabile nel garantire che la proprietà abbia un permesso di costruire e autorizzazioni per le modifiche successive ove richiesto (ottenendo, ove necessario, e citando i documenti pertinenti atto notarile o in alcuni casi giurando in tal senso) ed è responsabile per la correttezza dei dati catastali utilizzati a fini fiscali. Questa viene spesso definita conformità catastale,‭ ‬urbanistica ed edilizia.

Il nome di un permesso di costruire, richiesto a livello nazionale per gli edifici costruiti dal 1942, è cambiato nel tempo:

• Licenza edilizia: per gli edifici costruiti tra il 17-10-1942 e il 30-01-1977 ("Legge Urbanistica" 17 agosto 1942, n. 1150)
• Concessione edilizia: per gli edifici costruiti tra il 30-01-1977 e il 30-06-2003 (Legge 28 gennaio 1977 n. 10)
• Permesso di costruire: per gli edifici costruiti dopo il 30-06-2003 (Testo Unico DPR 380 / 01)

Gli edifici costruiti prima del requisito di una Licenza edilizia sono generalmente esenti dal requisito del permesso di costruzione. È anche possibile autocertificare che un edificio costruito prima del settembre 1967 è dotato di un permesso, ma è meglio trovare il permesso.

Devono inoltre essere documentate le modifiche che richiedono un'autorizzazione da parte del comune.

Alcuni lavori potrebbero essere stati eseguiti abusivamente e poi regolarizzati come parte di sanatorie nel 1985, 1994 e 2003. Questo deve essere documentato.

Pertanto, il proprietario dovrebbe essere in possesso di autorizzazioni corrispondenti all'attuale situazione. Sono ottenute dal comune.

Certificato di agibilità. Una volta completato un edificio, un certificato di agibilità dovrebbe essere rilasciato. Questo non è strettamente necessario per una vendita, ma altamente consigliato.

Il venditore deve inoltre fornire un certificato di classificazione energetica, l’"Attestato di Prestazione Energetica (APE)".

In alcune province, in particolare in Emilia Romagna e in Toscana, un notaio chiederà una relazione tecnica (di un geometra, un architetto o ingegnere edile) che documenta la conformità catastale, edilizia & urbanistica. Questa è un'ottima idea per proteggere sia l'acquirente che il venditore (il venditore ha la responsabilità legale) e viene normalmente pagata dal venditore con alcune eccezioni. La relazione non è richiesta dalla legge, nonostante ciò che un notaio potrebbe implicare. C'è stata una recente delibera dell'AGCM (Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato) che afferma esplicitamente che un notaio non può insistere su una relazione tecnica.

Un acquirente può scegliere di incaricare il proprio professionista per verificare i permessi di costruzione e la situazione in loco, anche se il venditore fornisce una relazione tecnica.

Certificazione impianti a norma: gli impianti costruiti / installati dopo il 13 marzo 1990 devono soddisfare o superare gli standard in vigore al momento della costruzione / installazione. Questo comprende cose come l'impianto elettrico, di riscaldamento, raffreddamento e idraulico. Al posto dei certificati, un venditore può dichiarare che un impianto non risponde agli standard e l'onere di portare l’impianto allo standard ricadrà sull'acquirente. Questo approccio è abbastanza comune, particolarmente per le case che non sono state aggiornate da anni.

Un acquirente può incaricare un tecnico per verificare la presenza o meno di potenziali pericoli che, a seconda della casa, potrebbe comprendere vernice al piombo, umidità, amianto o radon. Questo tipo di ispezione è piuttosto rara in Italia.

Naturalmente conviene conoscere la situazione di una casa prima di fare un'offerta, oppure subordinare la tua offerta ai requisiti di cui sopra.

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Nota: le informazioni qui presentate hanno lo scopo di fornire una panoramica generale senza alcuna garanzia.; potrebbero, fra l'atro, essere intervenuti dei cambiamenti da quando è stato scritto. Prima di effettuare qualsiasi acquisto immobiliare, consultate i professionisti qualificati più adatti alla vostra situazione specifica.

L'autore

Sean Michael Carlos è cresciuto a Rhode Island, negli Stati Uniti. Ha studiato negli Stati Uniti, nel Regno Unito e in Germania prima di stabilirsi in Italia, dove ha vissuto per oltre venticinque anni, in tre regioni diverse.

Sean è un agente immobiliare abilitato con oltre 10 anni di esperienza nel settore e sarebbe lieto di sentirvi se state cercando di acquistare o vendere un immobile in Italia.