Il Certificato di Agibilità: Cosa Sapere

Al termine della costruzione o di una ristrutturazione significativa, il costruttore notifica al Comune che i lavori sono stati completati secondo i permessi e le varianti rilasciate e certifica che i lavori soddisfano i requisiti di salute e sicurezza. Questa notifica di certificazione di salute e sicurezza si chiama Segnalazione Certificata di Agibilità, SCA.

Il certificato attesta la salute, la sicurezza e l'efficienza energetica dell'edificio e degli impianti in esso installati e, se del caso, la conformità ai requisiti dell'infrastruttura digitale (ad esempio il cablaggio in fibra ottica), come da normativa vigente.

Il Comune ha 180 giorni di tempo per inviare un ispettore sanitario a verificare la veridicità della certificazione del professionista. Il Certificato di Agibilità è incentrato su salute, igiene e sicurezza, non sui dettagli dei permessi di costruzione in sé. È significativo che siano le autorità sanitarie a poter effettuare un'ispezione.

Prima dell'introduzione della legge 69/2013, per il rilascio del certificato da parte del Comune era necessario presentare una domanda, anziché l'attuale procedura di notifica certificata.

Il regime generale del certificato di agibilità è definito nel testo unico dell'edilizia, DPR 380 del 6 giugno 2001, che specifica la necessità di certificare l'agibilità per:

1. nuova costruzione;
2. ricostruzione o aggiunta di piani supplementari, totale o parziale;
3. interventi su edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salute e/o sull'efficienza energetica dell'edificio e degli impianti in esso installati.

Il DPR 380-2001 è entrato in vigore il 30 giugno 2003; gli immobili costruiti prima di questa data e che non hanno subito modifiche significative da allora non devono avere il certificato di agibilità, noto come agibilità formale: questa legge ha abrogato le leggi precedenti. Gli immobili devono però avere l'agibilità sostanziale, cioè se un immobile viene venduto come abitazione deve soddisfare i requisiti di base di un'abitazione, almeno quelli in vigore al momento della sua costruzione: i soffitti dei locali primari (quelli in cui si trascorre un tempo significativo, non i locali di servizio come i bagni) devono essere (dal 1975) alti almeno 2,70 metri, questi locali devono avere finestre apribili, ci deve essere almeno un bagno.

Il certificato di agibilità è stato introdotto per la prima volta con il Regio Decreto 1265 nel 1934. Il certificato si chiamava abitabilità nel caso di un immobile residenziale, agibilità per tutto il resto. Il DPR 380-2001 ha introdotto il termine agibilità per tutti gli immobili, diventando sinonimo di abitabilità.

Poiché il certificato di abitabilità documenta la situazione al momento del rilascio, il valore di un certificato storico, anche se disponibile, è alquanto limitato. Ciò che era vero 30 anni fa potrebbe non esserlo oggi. Gli standard si sono evoluti e un edificio è stato soggetto al passare del tempo.

Requisiti del certificato di agibilità in caso di acquisto o vendita di un immobile

Solo gli edifici costruiti o modificati in modo significativo dal 30 giugno 2003 devono avere un certificato formale di agibilità. Il notaio è tenuto a raccogliere le dichiarazioni del venditore in merito ai permessi edilizi rilasciati e alla correttezza dei dati catastali, compresa la planimetria, ma non è richiesto il certificato di agibilità.

Come si colloca il certificato di agibilità italiano rispetto a un Occupancy Permit in Nord America o a un Certificate of Compliance on Completion in Irlanda e nel Regno Unito?

Il certificato di agibilità italiano è incentrato su salute, igiene e sicurezza; non certifica ciò che è stato costruito in base ai permessi depositati presso un Comune. Attualmente non esiste un certificato di questo tipo nel sistema italiano, al di là delle dichiarazioni che un costruttore fa al momento di completare un progetto specifico.

Al momento della vendita, il venditore deve dichiarare che l'immobile dispone di tutti i permessi edilizi richiesti e che è conforme a tali permessi. Poiché la maggior parte dei venditori non è tecnicamente qualificata per fare questa dichiarazione, nella pratica i notai in alcune aree, come la maggior parte della Toscana, chiederanno una relazione asseverata da parte di un professionista tecnico qualificato come un geometra. La relazione richiede tempo per essere preparata, in parte a causa della lentezza dei Comuni nel fornire copie della documentazione in archivio, e ha un costo superiore ai 1.000 euro, motivo per cui non è ancora una prassi standard a livello nazionale.

Che cos'è l'Attestazione di idoneità abitativa?

L'Attestazione di idoneità abitativa, rilasciato dal Comune, indica almeno il numero di persone che possono abitare in una casa. È richiesto ai cittadini extracomunitari ai fini dell'immigrazione. In alcuni casi comprende anche la verifica che l'immobile soddisfi i requisiti minimi igienico-sanitari. Questo certificato non viene utilizzato per l'acquisto o la vendita di una casa.

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Nota: le informazioni qui presentate hanno lo scopo di fornire una panoramica generale senza alcuna garanzia.; potrebbero, fra l'atro, essere intervenuti dei cambiamenti da quando è stato scritto. Prima di effettuare qualsiasi acquisto immobiliare, consultate i professionisti qualificati più adatti alla vostra situazione specifica.

L'autore

Sean Michael Carlos è cresciuto a Rhode Island, negli Stati Uniti. Ha studiato negli Stati Uniti, nel Regno Unito e in Germania prima di stabilirsi in Italia, dove ha vissuto per oltre venticinque anni, in tre regioni diverse.

Sean è un agente immobiliare abilitato con oltre 10 anni di esperienza nel settore e sarebbe lieto di sentirvi se state cercando di acquistare o vendere un immobile in Italia.