Πώς να αγοράσετε σπίτι στην Ιταλία

Ο σχεδόν οριστικός οδηγός για την αγορά κατοικίας στην Ιταλία.

Ω, η Ιταλία είναι αρκετά σωστή. Η καλύτερη χώρα στον κόσμο για να ζει κανείς.
- Mark Twain, στους New York Times, 10 Απριλίου 1904

Σκέφτεστε λοιπόν να αγοράσετε σπίτι στην Ιταλία, συγχαρητήρια! Θα θέλετε να καταλάβετε πώς λειτουργεί η διαδικασία. Θα θέλετε να αποφύγετε τις παγίδες στην πορεία. Αναμφίβολα έχετε πολλές ερωτήσεις. Εκ πρώτης όψεως η διαδικασία αγοράς είναι αρκετά απλή και στις περισσότερες περιπτώσεις η διαδικασία αγοράς εξελίσσεται ομαλά... με την ιδιοκτησία κατοικίας στην Ιταλία να αγγίζει μόλις το 80%, τα πράγματα δεν μπορούν να είναι πολύ δύσκολα! Ωστόσο, έχετε δίκιο να μην υποθέτετε ότι όλα θα έρθουν από μόνα τους στη θέση τους.

Στο τέλος αυτού του οδηγού θα πρέπει να αισθάνεστε πολύ πιο προετοιμασμένοι. Η αγορά κατοικίας σε μια ξένη χώρα είναι ένα σημαντικό εγχείρημα, γι' αυτό και το κείμενο αυτό είναι λίγο μακροσκελές, ωστόσο ο στόχος είναι να σας ενημερώσει και όχι να σας αποτρέψει! Για τους ανθρώπους του TL;DR, χρησιμοποιήστε τον πίνακα περιεχομένων για να μεταπηδήσετε για να συμβουλευτείτε τα κομμάτια που χρειάζεστε καθώς τα χρειάζεστε ή μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας εάν επιθυμείτε επαγγελματική βοήθεια ή να συναντηθείτε προσωπικά για καφέ!

Πού είναι το καλύτερο μέρος στην Ιταλία για να αγοράσετε σπίτι;

Για πολλούς ανθρώπους η απόφαση ως προς το πού να αγοράσουν ακίνητο στην Ιταλία λαμβάνεται με βάση τις οικογενειακές διασυνδέσεις ή τις εργασιακές απαιτήσεις. Για άλλους υπάρχει ένα σίγουρο δέλεαρ των λιμνών, των βουνών ή της θάλασσας. Με έκταση 301.338 km², η Ιταλία προσφέρει κάτι για όλους. Εάν δεν έχετε ήδη ένα συγκεκριμένο μέρος στο μυαλό σας, δείτε τα καλύτερα μέρη για να ζήσετε στην Ιταλία για να εξετάσετε τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα των διαφόρων περιοχών.

Εύρεση κατοικίας στην Ιταλία

Το διαδίκτυο συναντά την πραγματικότητα του κατακερματισμού

Στην εποχή του διαδικτύου φαίνεται διαισθητικό ότι το πρώτο μέρος που αναζητά κανείς για σπίτι είναι το διαδίκτυο. Ωστόσο, σύντομα μια ιταλική πραγματικότητα εγκαθίσταται. Η ιταλική αγορά ακινήτων είναι απογοητευτικά κατακερματισμένη. Δεν υπάρχει ένας δικτυακός τόπος στον οποίο να απευ θυνθείτε, όπως το Rightmove στο Ηνωμένο Βασίλειο, το Zillow.com στις ΗΠΑ ή το Immobilienscout24 στη Γερμανία, αλλά πολλοί. Σύντομα θα βρεθείτε να εκτελείτε την ίδια αναζήτηση με 5 διαφορετικούς τρόπους σε 5 διαφορετικούς ιστότοπους. Τα αποτελέσματα της αναζήτησης σε κάθε συγκεκριμένο ιστότοπο μπορεί να περιλαμβάνουν το ίδιο ακίνητο που αναφέρεται 4 φορές - με 2 ή περισσότερες τιμές! Άλλα σπίτια μπορεί να μην είναι καταχωρημένα σε καμία από τις ιστοσελίδες εκτός από μία, όχι και τόσο καλό αν δεν ελέγξετε το "σωστό" μέρος. Ορισμένα πολυτελή ακίνητα δεν είναι δημοσίως καταχωρημένα πουθενά λόγω της επιθυμίας του ιδιοκτήτη για πλήρη διακριτικότητα.

Δεν υπάρχει ολοκληρωμένη ιταλική "MLS " παρά τους ισχυρισμούς περί του αντιθέτου.

Μικρές αγγελίες

Σε ορισμένα μέρη υπάρχουν ακόμη τοπικές αγγελίες για να τις μελετήσετε, γεγονός που ενισχύει τον κατακερματισμό.

Περιπλάνηση

Μια άλλη προσέγγιση είναι να περπατήσετε σε μια γειτονιά ψάχνοντας ψηλά και χαμηλά για να δείτε τις πινακίδες vendesi. Ωστόσο, δεν είναι όλα τα ακίνητα ορατά από το δρόμο. Ούτε όλα τα διαθέσιμα ακίνητα έχουν αναρτημένες πινακίδες, καθώς ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιθυμεί μια μικρή διακριτικότητα.

Βάλτε έναν αξιόπιστο μεσίτη ακινήτων να δουλέψει για εσάς

Με πολλή επιμονή μπορεί να μπορέσετε να βρείτε μόνοι σας το ιδανικό σπίτι στην Ιταλία. Ωστόσο, ένας αξιόπιστος μεσίτης μπορεί να είναι ακριβώς ο συνεργάτης που χρειάζεστε.

Οι γνώσεις και η βοήθειά τους μπορούν να σας εξοικονομήσουν χρόνο και χρήμα. Μπορούν να σας βοηθήσουν να περιηγηθείτε στις περιπλοκές της διαδικασίας αγοράς, συμπεριλαμβανομένης της αξιολόγησης ενός ακινήτου με βάση τη δέουσα επιμέλεια πολύ πριν από την ημερομηνία κλεισίματος/ολοκλήρωσης, ώστε να μην προκύψουν προβλήματα την τελευταία στιγμή.

Η ισχύουσα ιταλική νομοθεσία απαιτεί οι μεσίτες ακινήτων να έχουν εκπαιδευτεί σε φορολογικούς, νομικούς και τεχνικούς τομείς, να είναι πιστοποιημένοι (μόνο το 20% των υποψηφίων περνάει κατά μέσο όρο), να έχουν άδεια και να φέρουν ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης. Ένας αξιόπιστος μεσίτης είναι έτσι πραγματικά προετοιμασμένος να σας καθοδηγήσει σε κάθε βήμα της διαδικασίας αγοράς ακινήτου.

Μεταξύ των πλεονεκτημάτων που μπορείτε να περιμένετε ως αγοραστής όταν χρησιμοποιείτε έναν επαγγελματία μεσίτη:

• Βοήθεια στην εύρεση του ιδανικού σπιτιού στη σωστή τοποθεσία με βάση τις απαιτήσεις σας
• Είναι ειδικός στην αναζήτηση στις διάφορες διαδικτυακές υπηρεσίες καταχώρισης και μπορεί να σας βοηθήσει να κάνετε αποτελεσματικότερη αναζήτηση.
• Θα εξετάσουν τα δεδομένα για κάθε ακίνητο, ώστε να μη σπαταλάτε τον πολύτιμο χρόνο σας βλέποντας ακίνητα που δεν θα εξετάζατε ποτέ.
• Μπορούν να σας προτείνουν ακίνητα που δεν κυκλοφορούν επίσημα στην αγορά.
• Εκτεταμένες γνώσεις τεχνικών, νομικών και φορολογικών θεμάτων που αφορούν τα ακίνητα.
• Εκτεταμένη γνώση των τρεχουσών συνθηκών της αγοράς
• Αναζήτηση τίτλου και εξέταση των εγγράφων του συγκεκριμένου ακινήτου, από τα αρχεία ιδιοκτησίας έως τους κανονισμούς συγκυριαρχίας, όπου ισχύει, πριν κάνετε προσφορά.
• Υποστήριξη για την κατανόηση των επιλογών χρηματοδότησης (από υποθήκες έως ενοικίαση για αγορά/ενοικίαση για ιδιοκατοίκηση)
• Βοήθεια στη διαπραγμάτευση
• Γραφειοκρατική υποστήριξη, από την απόκτηση αριθμού φορολογικού μητρώου έως τη συμμόρφωση με τις νομικές απαιτήσεις.

Προμήθεια κτηματομεσίτη

Ο μεσίτης ακινήτων υποχρεούται από το νόμο να είναι αμερόληπτος, εργάζεται εξ ορισμού για λογαριασμό τόσο του αγοραστή όσο και του πωλητή και, ως εκ τούτου, η προμήθειά του καταβάλλεται συνήθως τόσο από τον αγοραστή όσο και από τον πωλητή. Κάθε μεσίτης καθορίζει τις δικές του τιμές. Ο αγοραστής θα καταβάλει γενικά 3-5% ΦΠΑ επί της τιμής πώλησης. Το 4% ΦΠΑ είναι αρκετά συνηθισμένο στις μέρες μας, ειδικά όταν ο αγοραστής είναι ξένος (οι ξένοι χρειάζονται σημαντικά περισσότερη βοήθεια από τους ντόπιους)- το 5% είναι τυπικό μεταξύ των franchise (μόλις το 10%, περίπου, των ιταλικών πρακτορείων), καθώς έχουν να πληρώσουν δικαιώματα για το εμπορικό σήμα τους - μια αμφίβολη αξία για τους πελάτες τους. Μια ελάχιστη προμήθεια αντί για ποσοστό ισχύει συνήθως για ακίνητα χαμηλής αξίας, δηλαδή για εκείνα που πωλούνται για λιγότερο από 150.000 ευρώ περίπου. Το 19% της προμήθειας για την αγορά πρώτης κατοικίας μπορεί να αφαιρεθεί από τον ιταλικό φόρο εισοδήματος, για μέγιστο δυνατό ποσό προμήθειας 1000 € (υπόκειται σε αλλαγές).

Χρήση του μεσίτη - πράκτορα του πωλητή

Σε περίπτωση που ένας αγοραστής ανακαλύψει ένα συγκεκριμένο ακίνητο που τον ενδιαφέρει μέσω της εργασίας ενός μεσίτη ο οποίος έχει συνεργαστεί με έναν πωλητή (τον μεσίτη καταχώρησης) για να διαδώσει τη διαθεσιμότητα του ακινήτου εξ ορισμού ο αγοραστής θα συνεργαστεί απευθείας με τον μεσίτη καταχώρησης, ο οποίος βάσει του νόμου πρέπει να εργάζεται αμερόληπτα για λογαριασμό τόσο του αγοραστή όσο και του πωλητή.

Χρήση ενός πράκτορα εύρεσης ακινήτων - μεσίτη αγοραστή

Η εναλλακτική λύση στη χρήση του μεσίτη ακινήτων (του πωλητή) είναι ο αγοραστής να επιλέξει τον δικό του προτιμώμενο μεσίτη ακινήτων, τον μεσίτη αγοραστή, που μερικές φορές είναι επίσης γνωστός ως εύρεσης ακινήτων ή ως αποκλειστικός μεσίτης αγοραστών(EBA).

Ο μεσίτης του αγοραστή, γνωστός και ως εύρεσης ακινήτου, είναι ένας μεσίτης ακινήτων με άδεια στην Ιταλία, ο οποίος προσλαμβάνεται από τον αγοραστή για να εργαστεί για λογαριασμό του αγοραστή και όχι για λογαριασμό του αγοραστή και του πωλητή (η προεπιλεγμένη περίπτωση στην Ιταλία) ή μόνο για τον πωλητή.

Σημείωση: ο υπεύθυνος εύρεσης ακινήτου πρέπει να είναι πιστοποιημένος και αδειοδοτημένος μεσίτης ακινήτων στην Ιταλία- οποιοσδήποτε άλλος το κάνει παράνομα. Ειδικότερα, τα "γραφεία" που είναι εγγεγραμμένα στο Ηνωμένο Βασίλειο ή αλλιώς εκτός Ιταλίας εργάζονται παράνομα, όπως και οι αυτοαποκαλούμενοι "ειδικοί γκουρού". Δυστυχώς, η αναφορά σε αγγλόφωνες εκδόσεις δεν αποτελεί εγγύηση ότι κάποιος εργάζεται νόμιμα.

Ένας αγοραστής που χρησιμοποιεί έναν αντιπρόσωπο αγοραστή θα πρέπει να προσλάβει τον αντιπρόσωπό του νωρίς στη διαδικασία αγοράς. Ο αγοραστής πρέπει να αφήσει τον πράκτορά του να δημιουργήσει την πρώτη επαφή με τον πράκτορα του καταλόγου (του πωλητή), προκειμένου να αποφύγει την επιβάρυνση με επιπλέον έξοδα προμήθειας.

Στην πράξη, ο πράκτορας αγοραστή θα συνεργάζεται με τον πράκτορα του πωλητή- οι δύο θα συμφωνήσουν σε μια συμφωνία καταμερισμού της αμοιβής.

Ο πράκτορας αγοραστή είναι σε θέση να προσφέρει σχεδόν οποιοδήποτε ακίνητο στην αγορά, δεν περιορίζεται σε ακίνητα του δικού του χαρτοφυλακίου. Η χρήση του μεσίτη αγοραστή γίνεται όλο και πιο συνηθισμένη στην Ιταλία, αν και υπάρχει κάποια αντίσταση, ιδίως στις ενεργές αγορές του Μιλάνου και της Ρώμης, καθώς η πραγματική προμήθεια του μεσίτη ακινήτων μειώνεται. Στην επαρχία της Ρώμης οι μεσίτες ακινήτων συνήθως αναμένουν μια μίζα (storno) από τον μεσίτη αγοραστή.

Ψάχνετε για έναν αδειοδοτημένο μεσίτη αγοραστή/μεσίτη ακινήτων; Επικοινωνήστε μαζί μας σήμερα για πληροφορίες σχετικά με το πώς μπορούμε να σας βοηθήσουμε.

Μερικές σημειώσεις εάν χρησιμοποιήσετε έναν πράκτορα

• Όσον αφορά τους όρους πράκτορας και μεσίτης: σε ορισμένες περιοχές εκτός Ιταλίας επιτρέπονται πλήρως καταρτισμένοι μεσίτες ακινήτων και κατώτεροι πράκτορες. Στην Ιταλία όλοι οι επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων που φέρνουν σε επαφή αγοραστές και πωλητές πρέπει να έχουν πλήρη προσόντα- οι όροι πράκτορας και μεσίτης είναι εναλλάξιμοι. Άλλοι συνήθεις όροι είναι ο estate agent (Ηνωμένο Βασίλειο) και ο realtor (Βόρεια Αμερική).
• Ορισμένα γραφεία μπορεί να χρησιμοποιούν προσωπικό χωρίς άδεια για να εργάζονται απευθείας με τους πελάτες. Οτιδήποτε κάνουν πέρα από τη διαχείριση δεν είναι νόμιμο. Έχετε κάθε δικαίωμα να συνεργαστείτε απευθείας με έναν πλήρως εκπαιδευμένο και εξειδικευμένο επαγγελματία. Για την προστασία σας, ο ιταλικός νόμος λέει:
• δεν οφείλετε καμία αμοιβή αν χρησιμοποιήσετε έναν μη αδειοδοτημένο πράκτορα
• το όνομα του αντιπροσώπου πρέπει να αναφέρεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης, ακόμη και αν δεν έχει τα νόμιμα προσόντα
• αντιμετωπίζετε πρόστιμο 500 έως 10.000 ευρώ για την παράλειψη αυτή
• Ενδέχεται να συναντήσετε κάποιον, όπως οδοντίατρο, δικηγόρο, λογιστή, αρχιτέκτονα ή μεταφραστή, να κάνει "μαύρη εργασία" ως κτηματομεσίτης. Εάν ένα άτομο επιθυμεί να βοηθήσει αγοραστές και πωλητές ακινήτων με αμοιβή, πρέπει και αυτό να υποβληθεί στη διαδικασία κατάρτισης και αδειοδότησης και βάσει του νόμου πρέπει να εγκαταλείψει την τρέχουσα επαγγελματική του δραστηριότητα: δεν μπορεί να είναι ταυτόχρονα κτηματομεσίτης και δικηγόρος κ.λπ. Μια τέτοια μαύρη εργασία είναι παράνομη στην Ιταλία και υπόκειται σε πρόστιμο έως και 15.000 ευρώ. Ένας γλυκομίλητος θα σας πει ότι δεν χρειάζεται άδεια. Μην πείτε ότι δεν σας προειδοποίησαν: uomo avvisato, mezzo salvato όπως λένε.
• Όπως σε κάθε επάγγελμα, υπάρχουν μερικά κακά μήλα που λαμβάνουν υπερβολική προσοχή. Η ανθρώπινη φύση τείνει να τονίζει τα αρνητικά αντί να επαινεί μια καλή δουλειά- για κάθε κακό μήλο, υπάρχουν πολλοί καλοί επαγγελματίες του κλάδου των ακινήτων που εργάζονται για λογαριασμό των πελατών τους.

Κάνοντας μια προσφορά αφού έχετε βρει το ιδανικό σπίτι σας

Βρήκατε το σπίτι των ονείρων σας, συγχαρητήρια! Συνήθως ο επίδοξος αγοραστής κάνει μια πρόταση στον πωλητή. Μπορεί να είναι μια άτυπη προφορική προσφορά ή να έχει τη μορφή γραπτής σύμβασης αγοράς, η οποία καθίσταται δεσμευτική με την κοινοποίηση της αποδοχής της από τον πωλητή. Σε περίπτωση που η προσφορά είναι προφορική, τα μέρη μπορούν να επιλέξουν να συμπληρώσουν γραπτή σύμβαση πώλησης, εάν επιθυμούν να καθυστερήσουν την πραγματική μεταβίβαση του ακινήτου (κλείσιμο/ολοκλήρωση). Το τελικό βήμα είναι η υπογραφή του επίσημου εγγράφου μεταβίβασης ακινήτου, το rogito, που μοιάζει με την πράξη στις χώρες του κοινού δικαίου, και η ενημέρωση των δημόσιων μητρώων.

1. Διαπραγμάτευση προσφοράς / πρόταση → 2. Προκαταρκτική συμφωνία πώλησης → 3. Κλείσιμο / ολοκλήρωση (rogito)

Σημείωση: μόνο το^3ο βήμα, το Κλείσιμο / ολοκλήρωση (rogito), είναι απολύτως απαραίτητο.

1. Η πρόταση προσφοράς

Στην πρόταση προσφοράς, ο υποψήφιος αγοραστής δηλώνει τι είναι διατεθειμένος να πληρώσει και με ποιους όρους. Μια προφορική προσφορά είναι συχνά χρήσιμη για να δείτε αν ένας πωλητής θα δεχτεί τους όρους σας χωρίς να δεσμευτείτε σημαντικά, αλλά έχει πολύ μικρή πρακτική αξία (σύμφωνα με το νόμο η πραγματική συμφωνία πώλησης πρέπει να είναι γραπτή). Μια συνήθης εναλλακτική λύση είναι να παρουσιάσετε μια προκαταρκτική συμφωνία πώλησης στον πωλητή με προθεσμία αποδοχής, συνήθως 15 ημέρες περίπου. Μια τέτοια πρόταση, εφόσον έχει συνταχθεί σωστά, καθίσταται δεσμευτική για τα μέρη μόλις γίνει αποδεκτή από τον πωλητή.

Προσοχή: Ορισμένες συμβάσεις πρότασης αποτελούν απλώς μια υπόσχεση για τον καθορισμό μιας μελλοντικής σύμβασης, η οποία με τη σειρά της υπόσχεται να ολοκληρώσει τη σύμβαση δημόσιας πράξης. Αυτό το είδος σύμβασης έχει κριθεί άκυρο από το ανώτατο ιταλικό δικαστήριο, δηλαδή άχρηστο.

Συμβουλή: Προτού κάνετε προσφορά, βεβαιωθείτε ότι έχετε κατανοήσει πλήρως τι θα αγοράσετε- βλ. την ενότητα περί δέουσας επιμέλειας.

2. Το προσύμφωνο πώλησης (il contratto preliminare, ή αλ λιώς "compromesso")

Στις περισσότερες περιπτώσεις τα μέρη θα επιλέξουν να συνάψουν μια προκαταρκτική συμφωνία πώλησης, η οποία στην καθομιλουμένη ονομάζεται compromesso (συμβιβασμός), η οποία, σωστά συνταγμένη, είναι μια νομικά δεσμευτική γραπτή σύμβαση που τους δεσμεύει για τη μεταβίβαση της πώλησης ακινήτου, η οποία θα συναφθεί σε μελλοντική ημερομηνία. Αυτό είναι χρήσιμο όταν κάποιο από τα δύο μέρη χρειάζεται μερικούς μήνες προτού είναι έτοιμο να οριστικοποιήσει την επίσημη μεταβίβαση ακινήτου, π.χ. όπως όταν ο αγοραστής χρειάζεται ακόμη να λάβει υποθήκη ή/και όταν ο πωλητής δεν είναι ακόμη έτοιμος να εγκαταλείψει το ακίνητο.

Η γραπτή συμφωνία μπορεί να λάβει μία από τις τρεις νομικές μορφές, ένα ιδιωτικό υπογεγραμμένο συμφωνητικό (scrittura privata), ένα επικυρωμένο ιδιωτικό συμφωνητικό (scrittura privata autenticata) ή ένα δημόσιο έγγραφο (atto pubblico). Το ιδιωτικό συμφωνητικό με επικύρωση του γνησίου της υπογραφής είναι ένα ιδιωτικό συμφωνητικό που υπογράφεται ενώπιον ενός notaio. Το δημόσιο έγγραφο συντάσσεται από τον notaio ο οποίος στη συνέχεια βεβαιώνει τις υπογραφές.

Βλέπε επίσης: Τι είναι ο συμβολαιογράφος (συμβολαιογράφος αστικού δικαίου) και τι κάνει;

Το συμβόλαιο πώλησης μπορεί να μεταγραφεί στο δημόσιο μητρώο ιδιοκτησίας ακινήτων, μια επιλογή που παρέχει σημαντική πρόσθετη προστασία στον αγοραστή σε περίπτωση που ο πωλητής πτωχεύσει πριν από το κλείσιμο ή σε περίπτωση που ένας αδίστακτος πωλητής πουλήσει στη συνέχεια το ακίνητο σε άλλον αγοραστή. Εάν για την επικύρωση ή τη σύνταξη της σύμβασης χρησιμοποιείται η διεύθυνση notaio (επικυρωμένη ιδιωτική πράξη [συμφωνία] ή δημόσια πράξη), τότε πρέπει να ^{μεταγραφεί1}.

Σε αυτό το σημείο καταβάλλεται προκαταβολή- το ποσό, που γενικά κυμαίνεται μεταξύ 5-20%, εναπόκειται στη διακριτική ευχέρεια των μερών. Η προκαταβολή μπορεί να λάβει διάφορες μορφές: caparra confirmatoria (confirmatory deposit), το συνηθέστερο είδος κατάθεσης, caparra penitenziale (ποινική κατάθεση) ή απλά acconto (προκαταβολή). Το caparra confirmatoria υποχρεώνει τα μέρη να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή ή να χάσουν την προκαταβολή (εάν ο πωλητής είναι υπαίτιος, πρέπει να επιστρέψει την προκαταβολή και να καταβάλει το ίδιο ποσό στον αγοραστή- αυτό συνήθως, και λανθασμένα, περιγράφεται ως ο πωλητής να πληρώνει στον αγοραστή το διπλάσιο της προκαταβολής). Ο παραβάτης μπορεί ακόμη να καταγγείλει πρόσθετες ζημίες ή/και να υποχρεωθεί νομικά να τηρήσει τη ^{σύμβαση2}. Το caparra penitenziale δίνει στα μέρη το δικαίωμα να υπαναχωρήσουν από τη σύμβαση καταπίπτοντας (ή καταβάλλοντας το ποσό της προκαταβολής) χωρίς περαιτέρω ευθύνη για αποζημίωση. Τέλος, η acconto είναι απλώς μια προκαταβολή προς την τιμή αγοράς.

Η σύμβαση πώλησης πρέπει να καταχωριστεί εντός 20 ^{ημερών3-} εάν χρησιμοποιείτε πρακτορείο, το πρακτορείο θα την καταγράψει για λογαριασμό σας (σε περίπτωση δημόσιας πράξης, ένας συμβολαιογράφος (notaio, που περιγράφεται λεπτομερέστερα σε επόμενη ενότητα) θα καταγράψει και θα μεταγράψει την πράξη εντός 30 ημερών).

Τρέχοντα τέλη καταχώρισης

Συμβουλή: Βεβαιωθείτε ότι η σύμβαση προσδιορίζει τον σκοπό (ή τους σκοπούς) της προκαταβολής. Εξ ορισμού θα θεωρηθεί ως απλή προκαταβολή (acconto).

Σύμφωνα με το νόμο, ο αγοραστής πληρώνει τους φόρους επί της οριστικής ^{πράξης4}, εκτός εάν τα μέρη αποφασίσουν διαφορετικά. Το έθιμο υπαγορεύει ότι ο αγοραστής πληρώνει τα τέλη εγγραφής για το προσύμφωνο, εκτός εάν τα μέρη συμφωνήσουν διαφορετικά, καθώς οι φόροι επί της προκαταβολής είναι απλώς μια προκαταβολή για το τι θα πρέπει να πληρωθεί για τη συναλλαγή του συμβολαίου. Μπορεί να υπάρξει σύγχυση σε αυτό το σημείο, καθώς ο νόμος ορίζει ότι κάθε ένα από τα μέρη που επωφελείται από την καταχώριση ενός γενικού συμβολαίου (σε αντίθεση με ένα συμβόλαιο πώλησης) είναι υπεύθυνο για το μη επιστρεπτέο μέρος των φόρων και των τελών καταχώρισης.

Το προσύμφωνο θα πρέπει να περιλαμβάνει τα εξής:

• Αντίγραφο ενεργειακής πιστοποίησης και φορολογική σφραγίδα 16 ευρώ
• Πιστοποιητικά ιστορικού ιδιοκτησίας του κτηματολογίου (visure), συμπεριλαμβανομένης της κάτοψης (2 € χαρτόσημο το καθένα)
• Αντίγραφο του εντύπου F24 για την καταβολή του φόρου εγγραφής
• Το έντυπο εγγραφής 69

Σημείωση: Τα φορολογικά σήματα πρέπει να επικολλούνται κατά την υπογραφή της σύμβασης (δεν μπορούν να εκδοθούν μετά την ημερομηνία της σύμβασης).

Τα πρόσθετα έξοδα για τη μεταγραφή (π.χ. όταν χρησιμοποιείται notaio) του προσυμφώνου είναι:

Εάν χρησιμοποιείτε μεσίτη, η αμοιβή του είναι πλέον ^{οφειλόμενη5}.

Σημείωση: στο παρελθόν το προσύμφωνο ήταν συχνά ήδη μια οριστική σύμβαση για τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας, συμπεριλαμβανομένης της υποχρέωσης επανάληψης της σύμβασης για τους σκοπούς της μεταγραφής στο μητρώο ιδιοκτησίας ακινήτων. Η πρώτη έκδοση του συμβολαίου συνήθως έκανε αναφορά στην πραγματική τιμή πώλησης- η μεταγενέστερη έκδοση του συμβολαίου συχνά αναφερόταν σε χαμηλότερη τιμή φορολογικής εκτίμησης, ώστε να μειωθεί η φορολογική επιβάρυνση του αγοραστή. Αν και η πρακτική αυτή δεν ήταν νόμιμη, ήταν τόσο διαδεδομένη ώστε το 2006 οι αρχές εισήγαγαν επίσημα τη φορολόγηση, για τις συναλλαγές μεταξύ ιδιωτών, με βάση τη φορολογική εκτιμημένη αξία (prezzo-valore) και όχι την αξία συναλλαγής, αφαιρώντας έτσι το κίνητρο που οδήγησε σε αυτό το τέχνασμα. Υπάρχουν κυρώσεις για την ψευδή δήλωση της αξίας.

3. Κλείσιμο / ολοκλήρωση (rogito)

Το τελευταίο βήμα μεταβίβασης, το μόνο που απαιτείται από τον νόμο, είναι το οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου μεταξύ των μερών, το οποίο πρέπει να καταρτιστεί και να βεβαιωθεί από τον συμβολαιογράφο (notaio). Το υπόλοιπο της πληρωμής οφείλεται στον πωλητή, καθώς και το τέλος notaio και οι φόροι μεταβίβασης, που εισπράττονται από τον notaio, ο οποίος θα φροντίσει επίσης για την ορθή ενημέρωση του μητρώου ακινήτων για φορολογικούς σκοπούς (catasto) και του μητρώου ιδιοκτησίας ακινήτων.

Σύμφωνα με το νόμο το notaio έχει 30 ημέρες για να ενημερώσει τις δημόσιες βάσεις δεδομένων. Όσο νωρίτερα τόσο το καλύτερο, γι' αυτό βεβαιωθείτε με το notaio σας πότε θα συμβεί αυτό και ότι έχει συμβεί. Εάν πρόκειται για υποθήκη, τα έγγραφα υποθήκης θα υπογραφούν επίσης αυτή τη στιγμή και το notaio θα εγγράψει το εμπράγματο δικαίωμα επί του ακινήτου για λογαριασμό του δανειστή. Εάν τα μέρη δεν όρισαν προσύμφωνο πώλησης (compromesso) και χρησιμοποιήθηκαν οι υπηρεσίες μεσίτη, η προμήθειά του είναι πλέον απαιτητή.

Μεταξύ των υποχρεώσεων του αγοραστή είναι:

• να καταβάλει το οφειλόμενο υπόλοιπο
• να καταβάλει διάφορους δασμούς και φόρους, που εισπράττονται από το συμβολαιογράφο
• να καταβάλει την αποζημίωση του συμβολαιογράφου
• να καταβάλει την αποζημίωση του μεσίτη, εφόσον ισχύει και εκκρεμεί

Μεταξύ των υποχρεώσεων του πωλητή είναι:

• να ορκιστεί ότι η τρέχουσα κατάσταση του ακινήτου αντιστοιχεί στη νόμιμη κάτοψη ορόφου ή οικοπέδου που έχει καταχωρηθεί στο κτηματολόγιο (catasto)
• να δηλώσει αν οι υπηρεσίες κοινής ωφέλειας (impianti) ανταποκρίνονται ή όχι στα πρότυπα
• να προσκομίσει ισχύον πιστοποιητικό ενεργειακής αξιολόγησης του ακινήτου
• να καταβάλει στον αντιπρόσωπο την αποζημίωση, εφόσον ισχύει και εκκρεμεί
• να παραδώσει τα κλειδιά του ακινήτου- να διασφαλίσει ότι είναι ελεύθερο από ανθρώπους και πράγματα, εκτός αν συμφωνηθεί διαφορετικά

Μεταξύ ενός notaio's tasks για την εξασφάλιση μιας επιτυχημένης κλεισίματος / ολοκλήρωσης:

• να πραγματοποιήσετε έρευνα τίτλου ιδιοκτησίας
  • να διασφαλίσετε ότι ο αγοραστής γνωρίζει τυχόν βάρη (περιορισμούς) επί των δικαιωμάτων ιδιοκτησίας που πρόκειται να αποκτήσει
    • π.χ. διευκολύνσεις και δικαιώματα διέλευσης, εμπράγματα βάρη (υποθήκη, κατάσχεση), δικαίωμα πρώτης άρνησης
• να επαληθεύει την ταυτότητα των μερών της πώλησης- να διασφαλίζει ότι πληρούν τις νομικές προϋποθέσεις για τη σύναψη της συμφωνίας (π.χ. ελάχιστη ηλικία, σώας τας φρένας)
• επιβεβαίωση του φορολογικού καθεστώτος που θα εφαρμοστεί και είσπραξη των οφειλόμενων φόρων
• συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης του ακινήτου, διασφαλίζοντας ότι είναι σύμφωνο με όλους τους ισχύοντες νόμους
• επισυνάπτει τα νόμιμα σχέδια ορόφου ή/και οικοπέδου για το ακίνητο
• διαβάζει το συμβόλαιο μεταβίβασης στα μέρη, διασφαλίζοντας ότι το έχουν κατανοήσει και ότι αντιπροσωπεύει τη βούλησή τους
• εισπράττει τα τέλη χαρτοσήμου και τους οφειλόμενους φόρους για λογαριασμό του κράτους
• καταχωρίζει τη μεταβίβαση ακινήτου στο μητρώο ιδιοκτησίας ακινήτων και στο κτηματολόγιο ακινήτων (catasto)

Χαρτόσημο και φόροι που οφείλονται κατά την πώληση ακινήτου

Ο προσδιορισμός του ακριβούς οφειλόμενου φόρου είναι κάπως περίπλοκος, καθώς εμπλέκονται πολλές μεταβλητές. Ο παρακάτω πίνακας απεικονίζει διάφορους φόρους ανάλογα με τη συγκεκριμένη περίπτωση. Μην απελπίζεστε, ο κτηματομεσίτης σας ή το notaio μπορεί να σας παράσχει ένα ενημερωτικό φυλλάδιο με τους φόρους που ισχύουν με βάση τη συγκεκριμένη κατάσταση. Για τις πωλήσεις μεταξύ ιδιωτών (μη επιχειρήσεων) οι φόροι καταβάλλονται επί της φορολογικής αξίας εκτίμησης, η οποία συνήθως είναι πολύ χαμηλότερη από την αγοραία αξία. Υπάρχουν επίσης σημαντικές εκπτώσεις εάν ο αγοραστής θα χρησιμοποιήσει το σπίτι ως κύρια ^{κατοικία6}, με εξαίρεση τα ακίνητα υψηλής κλίμακας που κατατάσσονται στις κατηγορίες Α1, Α8 και Α9.

Όπως πιθανώς έχετε παρατηρήσει, η Ιταλία είναι πολύ καλή στη δημιουργία πολύπλοκων φορολογικών καθεστώτων!

Σημείωση: εάν χρησιμοποιήθηκε προσύμφωνο, ο φόρος που καταβλήθηκε για την προκαταβολή πιστώνεται στο ποσό που οφείλεται κατά το κλείσιμο (rogito).

Προχωρήστε στη δέουσα επιμέλεια προτού υπογράψετε συμβόλαιο

Βεβαιωθείτε ότι διενεργείται η κατάλληλη δέουσα επιμέλεια για ένα ακίνητο πριν κάνετε προσφορά, ώστε να αποφύγετε εκπλήξεις εκ των υστέρων. Εάν χρησιμοποιείτε έναν αξιόπιστο μεσίτη ακινήτων θα σας βοηθήσει κατά τη διάρκεια της διαδικασίας. Άλλοι επαγγελματίες μπορούν να σας βοηθήσουν σε συγκεκριμένα τμήματα της διαδικασίας.

• διενεργούν επιτόπια έρευνα για να επαληθεύσουν ότι το ακίνητο ταιριάζει με αυτό που περιγράφεται στα έγγραφα του κτηματολογίου
  • μπορεί να θελήσετε να προσλάβετε έναν επαγγελματία τοπογράφο(γεωμέτρη) ή έναν αρχιτέκτονα για να σας βοηθήσει, ανάλογα με την πολυπλοκότητα του ακινήτου
    • η αμοιβή για μια επιτόπια έρευνα ποικίλλει ανάλογα με την τοποθεσία και την πολυπλοκότητα, αλλά γενικά είναι μικρότερη από 1.000 ευρώ.
  • Βλέπε επίσης: Αποτελεί η έκθεση επιθεώρησης κατοικίας μέρος της διαδικασίας πώλησης;
• επαληθεύστε την τρέχουσα ιδιοκτησία και το ιστορικό ιδιοκτησίας κατά τα τελευταία 20 χρόνια(έρευνα τίτλου: visura ipotecaria)
  • ο μεσίτης σας θα πρέπει να σας παρέχει επίσημα έγγραφα, όπως θα μπορούσε να κάνει και ένα notaio.
    • μπορείτε επίσης να επιλέξετε να προσλάβετε δικηγόρο, ωστόσο αυτό είναι ασυνήθιστο στην Ιταλία, καθώς πολλά από αυτά που θα έκανε ένας δικηγόρος ή ένας επαγγελματίας για την έρευνα τίτλου σε άλλες δικαιοδοσίες γίνονται από το notaio και μερικές φορές από τον μεσίτη. Η πρόσληψη ενός πρόσθετου επαγγελματία για μια δεύτερη ή τρίτη γνώμη μπορεί σίγουρα να προσφέρει επιπλέον ασφάλεια.
  • συμβουλή: υπάρχουν μερικές περιπτώσεις που χρήζουν ιδιαίτερης προσοχής, όπως όταν τα δικαιώματα ιδιοκτησίας μεταβιβάστηκαν μέσω δωρεάς ή κληρονομιάς.
• επαληθεύστε εάν υπάρχουν περιορισμοί στην κυριότητα, όπως δικαιώματα διέλευσης και άλλες διευκολύνσεις, εμπράγματα βάρη ή αόριστο μισθωτήριο (δικαίωμα επιφανείας).
  • ένας αδειούχος κτηματομεσίτης μπορεί να διενεργήσει για λογαριασμό σας ελέγχους ιδιοκτησίας- εναλλακτικά, μπορεί να επιθυμείτε να προσλάβετε έναν δικηγόρο που ειδικεύεται στο δίκαιο της ιδιοκτησίας ή έναν notaio να σας βοηθήσει με τα δύο παραπάνω σημεία
• να ελέγξετε αν κάποιος έχει νόμιμο δικαίωμα πρώτης άρνησης για την αγορά του ακινήτου, π.χ. ένας υφιστάμενος ενοικιαστής ή ένας γείτονας γαιοκτήμονας.
  • επαληθεύστε εάν το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στο ιστορικό μητρώο, δηλαδή υπόκειται σε περιορισμούς που εποπτεύονται από το Soprintendenza per i beni architettonici e paesaggistici^.7
  • ρωτήστε τον μεσίτη ακινήτων σας εάν μπορεί να ισχύει δικαίωμα πρώτης άρνησης και για τους τρόπους μετριασμού ενός πιθανού κινδύνου.

επαληθεύστε το πλήρες κόστος της αγοράς, συμπεριλαμβανομένων των φόρων και των τελών κυριότητας.

• ο κτηματομεσίτης σας μπορεί να σας δώσει ένα ενημερωτικό δελτίο για το κόστος που συνεπάγεται, το οποίο ποικίλλει ανάλογα όχι μόνο με την τιμή αλλά και με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου, το προφίλ του/των σημερινού/ων ιδιοκτήτη/ων (επιχείρηση ή ιδιώτες), το αν το ακίνητο θα αποτελέσει τόπο πρώτης κατοικίας... κ.λπ.
  • ακολουθούν περισσότερες λεπτομέρειες σχετικά με τους φόρους και το κόστος
  .

Κατά τη σύνταξη του συμβολαίου προσφοράς αγοράς:

• προσδιορίστε τι ακριβώς αγοράζετε, π.χ. περιγραφή του ακινήτου και τα στοιχεία του κτηματολογίου για το ακίνητο
• εξαρτήστε την αγορά σας από την παράδοση όλων των νομικών εγγράφων που απαιτούνται για το συγκεκριμένο ακίνητο (αυτά ποικίλλουν ανάλογα με το πότε κατασκευάστηκε το κτίριο, αλλά γενικά περιλαμβάνουν πιστοποιητικό κατοχής, πιστοποιητικό ενεργειακού ελέγχου, οικοδομικές άδειες κ.λπ.)
  • εάν θα πάρετε υποθήκη, μπορείτε είτε να λάβετε μια επιστολή προέγκρισης από την τράπεζά σας είτε να θέσετε την υποθήκη ως όρο της αγοράς σας.
    • ένας πωλητής μπορεί να μην είναι πρόθυμος να δεχτεί μια προσφορά υπό όρους.
• βεβαιωθείτε ότι η προσφορά έχει ημερομηνία λήξης / λήξεως
• βεβαιωθείτε ότι οι όποιες προφορικές υποσχέσεις διατυπώνονται γραπτώς. Υπάρχει έγκριση πολεοδομικής άδειας για την εγκατάσταση πισίνας; Βεβαιωθείτε ότι είναι τεκμηριωμένη.

Τι είναι ο συμβολαιογράφος (notaio) και τι κάνει;

Ο notaio ( συμβολαιογράφος με νομική κατάρτιση, ο οποίος δεν πρέπει να συγχέεται με τον εκμισθωτή συμβολαιογράφο που συναντάται στις χώρες του κοινού δικαίου) είναι ένας αυτοαπασχολούμενος δημόσιος υπάλληλος που ενεργεί προς το γενικό δημόσιο συμφέρον, επομένως τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή, για να διασφαλίσει την ακεραιότητα των δημόσιων πράξεων, συμπεριλαμβανομένων των μεταβιβάσεων ακινήτων, είτε πρόκειται για αγορά, κληρονομιά ή δικαστική απόφαση.

Στο ιταλικό σύστημα ο Notaio εκτελεί την έρευνα τίτλου και συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης, καθήκοντα μεταβίβασης που θα εκτελούσε ένας δικηγόρος ή άλλος επαγγελματίας σε χώρες που χρησιμοποιούν το σύστημα του κοινού δικαίου, όπως οι ΗΠΑ και το Ηνωμένο Βασίλειο.

Μια notaio απαιτείται από το νόμο για τη σύνταξη και την καταχώριση της τελικής σύμβασης πώλησης (συμβόλαιο). Καθώς ο αγοραστής είναι αυτός που διατρέχει τον μεγαλύτερο κίνδυνο στη διαδικασία πώλησης ακινήτων, το έθιμο υπαγορεύει ότι το notaio επιλέγεται από τον αγοραστή που καταβάλλει την αμοιβή notaio. Ενώ ο συμβολαιογράφος πληρώνεται από τον αγοραστή, σε μια προφανή αντίφαση, νομικά εργάζεται για λογαριασμό του κράτους και υποχρεούται να προστατεύει τα συμφέροντα τόσο του αγοραστή όσο και του πωλητή. Ο notaio δεν μπορεί να ενεργεί όταν η ενέργειά του θα δημιουργούσε σύγκρουση συμφερόντων, π.χ. όταν ένα από τα μέρη είναι συγγενικό πρόσωπο.

Ένας τομέας πιθανής παρανόησης είναι ότι ο notaio δεν διενεργεί επιτόπια έρευνα: δεν επαληθεύει την πραγματική τρέχουσα κατάσταση ενός ακινήτου που αντιστοιχεί σε αυτό που είναι νομικά τεκμηριωμένο πέρα από τη λήψη μιας δήλωσης από τον πωλητή, μια δήλωση που μπορεί να είναι αληθινή ή όχι.

notaio costs

Κάθε notaio ορίζει τις δικές του αμοιβές. Η αμοιβή είναι συνήθως ένα κλιμακούμενο ποσοστό επί της τιμής πώλησης- όσο χαμηλότερη είναι η τιμή πώλησης, τόσο υψηλότερο είναι το ποσοστό. Οι σταθερές αμοιβές καταργήθηκαν με τις μεταρρυθμίσεις Bersani το 2006- οι οδηγίες που δημοσιεύθηκαν το 2012 υποδεικνύουν μια μέση αμοιβή 1,1% για μια μέση τιμή πώλησης 500.000 ευρώ με εύρος από 0,4 έως 4,82% για τιμές πώλησης μεταξύ 25.000 και 1 εκατομμυρίου ευρώ. Η πραγματική αμοιβή που χρεώνεται εξαρτάται εν μέρει από την πολυπλοκότητα της συναλλαγής (πόσοι ιδιοκτήτες, από πόσα οικόπεδα αποτελείται το ακίνητο, πόσο εκτεταμένη θα είναι η συμμετοχή του συμβολαιογράφου σε κάθε φάση μεταβίβασης) και από την έκταση των ανταγωνιστικών πιέσεων σε μια συγκεκριμένη γεωγραφική περιοχή. Εάν πρόκειται να συμπεριληφθεί υποθήκη, προσθέστε άλλο ένα 60% περίπου στην αμοιβή, καθώς ο notaio είναι επίσης υπεύθυνος για την εγγραφή του ενυπόθηκου εμπράγματου δικαιώματος. Μπορείτε να ζητήσετε από ένα notaio γραπτή εκτίμηση της αμοιβής του για μια συγκεκριμένη συναλλαγή χωρίς περαιτέρω υποχρέωση. Όπως και σε κάθε άλλο επάγγελμα, κάποιοι notai θα είναι πιο ευσυνείδητοι, ανταποκρινόμενοι και επαγγελματίες από άλλους. Ζητήστε μια σύσταση από ένα άτομο που εμπιστεύεστε και ακολουθήστε την.

Το notaio εισπράττει επίσης φόρους και τέλη που οφείλονται στο κράτος- οι φόροι θα εμφανιστούν στο λογαριασμό τους και συχνά θεωρούνται λανθασμένα μέρος του κόστους του notaio.

Εάν ένα από τα μέρη δεν μιλάει ιταλικά

Το επίσημο συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου θα είναι στα ιταλικά. Εάν ο αγοραστής (ή ο πωλητής) δεν μπορεί να διαβάσει ιταλικά, συνήθως προσλαμβάνει δίγλωσσο δικηγόρο με πληρεξούσιο (procura) για να ενεργήσει για λογαριασμό του. Άλλα σενάρια είναι πιθανά, π.χ. εάν όλα τα μέρη (αγοραστής, πωλητής και ο Notaio) μιλούν την ίδια ξένη γλώσσα, τα συμβόλαια μπορούν να γίνουν στη γλώσσα αυτή, αλλά τα συνημμένα πρέπει να μεταφραστούν από τα ιταλικά και η συμφωνία πρέπει να μεταφραστεί ακόμα στα ιταλικά, όλα αυτά μπορεί να είναι πιο περίπλοκα από ό,τι φαίνεται εκ πρώτης όψεως.

Πληρώνοντας για το νέο σας σπίτι στην Ιταλία: τράπεζες, χρηματοδότηση και πολλά άλλα!

Η διαδικασία πληρωμής

Σε περίπτωση που τα μέρη επιλέξουν να ολοκληρώσουν μια προκαταρκτική συμφωνία πριν από το πραγματικό κλείσιμο της συναλλαγής, ο αγοραστής καταβάλλει συνήθως προκαταβολή με τη μορφή προσωπικής επιταγής που εκδίδεται απευθείας στον επαληθευμένο ιδιοκτήτη του εν λόγω ακινήτου.

Η πληρωμή του υπολοίπου γίνεται συνήθως με μη μεταβιβάσιμη επιταγή ταμείου(γνωστή και ως τραπεζική επιταγή, assegno circolare) πληρωτέα στον πωλητή.

Έχετε μερικά επιπλέον μετρητά κάτω από το στρώμα σας; Σε γενικές γραμμές, οι συναλλαγές με μετρητά πρέπει να είναι μικρότερες από € 5000, προκειμένου να τηρούνται οι νόμοι κατά της ανακύκλωσης.

Παρακαταθήκη πληρωμής (deposito del prezzo)

Μόλις υπογραφεί το συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου με το Notaio, το Notaio πρέπει να καταχωρίσει το συμβόλαιο μεταβίβασης και να ενημερώσει το κτηματολόγιο και τη φορολογική βάση δεδομένων (catasto). Το άρθρο 2671 του αστικού κώδικα αναφέρει ότι αυτό πρέπει να γίνει το συντομότερο δυνατό και σε κάθε περίπτωση εντός 30 ημερών. Αν και η διαδικασία αυτή συνήθως εξελίσσεται χωρίς προβλήματα, ο αγοραστής κινδυνεύει από την τοποθέτηση επιζήμιας απαίτησης, όπως τραπεζικό ή φορολογικό ενέχυρο, επί του ακινήτου πριν από την πραγματοποίηση της μεταγραφής στο κτηματολόγιο.

Ο νόμος 124/2017 επιλύει το πρόβλημα αυτό με την καθιέρωση ενός δεσμευμένου λογαριασμού (deposito del prezzo 8), τον οποίο διαχειρίζεται το Notaio. Η προαιρετική χρήση λογαριασμού μεσεγγύησης μπορεί να ζητηθεί από οποιοδήποτε μέρος, αν και αυτό θα είναι σχεδόν πάντα ο αγοραστής, ο καθαρός δικαιούχος. Κανένα από τα μέρη δεν μπορεί να αντιταχθεί στη χρήση του escrow, ούτε καν ως προϋπόθεση της πώλησης. Σε περίπτωση που ο αγοραστής επιθυμεί να χρησιμοποιήσει τη διευκόλυνση του escrow account, θα πρέπει να εκφράσει εκ των προτέρων την επιθυμία του αυτή, ώστε ο Notaio να είναι σε θέση να προετοιμάσει τα απαραίτητα έγγραφα και ο πωλητής να μην βρεθεί προ εκπλήξεως. Ο νόμος επιτρέπει στα μέρη να επιλέξουν την επιλογή escrow ακόμη και κατά τη στιγμή του κλεισίματος (rogito), είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς κάτι τέτοιο στην πράξη.

Τα κεφάλαια που εισπράττει ο Notaio (επιταγή ταμείου, ή αλλιώς τραπεζική επιταγή, που εκδίδεται υπέρ του Notaio) θα κατατίθενται σε ειδικό τραπεζικό λογαριασμό, ο οποίος είναι νομικά διαχωρισμένος από την περιουσία του Notaio. Ο Notaio πρέπει να αποδεσμεύσει τα χρήματα στον πωλητή μετά την επιτυχή μεταγραφή της μεταβίβασης.

Ο αγοραστής μπορεί επίσης να εξετάσει το ενδεχόμενο να χρησιμοποιήσει τη διευκόλυνση μεσεγγύησης για να θέσει έναν όρο στη μεταβίβαση του συμβολαίου, π.χ. τα κεφάλαια μπορούν να αποδεσμευτούν μόνο όταν σβήσει ένα υφιστάμενο ενυπόθηκο εμπράγματο δικαίωμα ή όταν πληρωθούν τα έξοδα της συγκυριαρχίας ή όταν το ακίνητο αδειάσει από πράγματα και/ή έναν ενοικιαστή. Δεν είναι δύσκολο να φανταστεί κανείς αυτού του είδους την υπό όρους χρήση της διευκόλυνσης μεσεγγύησης από τον αγοραστή, η οποία επιβάλλεται σε έναν απρόθυμο πωλητή, που οδηγεί σε δικαστικές υποθέσεις.

Καθώς ο Notaio θα επιβαρυνθεί με πρόσθετο κόστος για τη διαχείριση της διαδικασίας escrow, είναι πιθανό να χρεώσει για την υπηρεσία αυτή.

Βραχυπρόθεσμα οι αγοραστές μπορούν να αναμένουν ότι οι πωλητές θα είναι δυσαρεστημένοι με τη χρήση του λογαριασμού escrow, καθώς ο πωλητής θα πρέπει να περιμένει μια εβδομάδα περίπου για την πληρωμή.

Τραπεζικές συναλλαγές στην Ιταλία

Οι περισσότεροι αγοραστές ακινήτων θα επιθυμούν έναν τραπεζικό λογαριασμό στην Ιταλία για να απλοποιήσουν την πληρωμή του νέου τους σπιτιού και να πληρώσουν μελλοντικούς λογαριασμούς κοινής ωφέλειας κ.λπ.

Για το άνοιγμα λογαριασμού στην Ιταλία, η τράπεζα θα ζητήσει τα προσωπικά στοιχεία ταυτότητας και έναν ιταλικό αριθμό φορολογικού μητρώου (codice fiscale) (συχνά μεταφράζεται κακώς ως "φορολογικός κωδικός"). Τα καλά νέα είναι ότι η απόκτηση ενός codice fiscale είναι αρκετά εύκολη, οι φορολογικές αρχές είναι ευτυχείς να βοηθήσουν οποιονδήποτε μπορεί να θελήσει να πληρώσει φόρο αργά ή γρήγορα! Ο κτηματομεσίτης σας μπορεί να σας βοηθήσει να αποκτήσετε τον φορολογικό σας κωδικό εάν τον χρειάζεστε.

Συμβουλή: Αποφύγετε τα διαδικτυακά εργαλεία προσομοίωσης τα οποία δημιουργούν ένα φορολογικό αναγνωριστικό με βάση το όνομα, την ημερομηνία γέννησης και τον τόπο γέννησής σας. Αυτά τα εργαλεία δεν δημιουργούν στην πραγματικότητα τον κωδικό με τις φορολογικές αρχές.

Σημείωση: Οι πολίτες και οι μόνιμοι κάτοικοι των ΗΠΑ θα διαπιστώσουν ότι ορισμένες τράπεζες δεν τους επιτρέπουν να ανοίξουν λογαριασμό. Ο λόγος οφείλεται στην κακοσχεδιασμένη νομοθεσία των ΗΠΑ, η οποία θεωρεί ότι οποιοσδήποτε λογαριασμός στο εξωτερικό, ακόμη και σε χώρα με μέση ή υψηλή φορολογία, υπάρχει για να κρύψει χρήματα. Ένας μεσίτης που ειδικεύεται στη συνεργασία με πολίτες των ΗΠΑ μπορεί να σας βοηθήσει να βρείτε μια τράπεζα που θα χαρεί να έχει την επιχείρησή σας.

Λήψη υποθήκης

Οι αγοραστές που διαμένουν στην Ιταλία θα πρέπει να είναι σε θέση να λάβουν υποθήκη για το ακίνητο, εφόσον μπορούν να αποδείξουν επαρκές εισόδημα για να ανταποκριθούν στις πληρωμές. Η αξία του ενυπόθηκου δανείου δεν μπορεί να υπερβαίνει το 80% της αξίας του ακινήτου, όπως καθορίζεται από τον εκτιμητή της τράπεζας (η αξία αυτή μπορεί ενδεχομένως να είναι μεγαλύτερη ή μικρότερη από την τιμή πώλησης). Το ενυπόθηκο ενέχυρο που τοποθετείται στο ακίνητο μπορεί να είναι μεγαλύτερο από το πραγματικό ποσό της υποθήκης, καθώς η τράπεζα θέλει να προστατεύσει όχι μόνο το ποσό του δανείου αλλά και τα έξοδά της σε περίπτωση που χρειαστεί να ανακτήσει το χρέος.

Εάν ο αγοραστής δεν είναι κάτοικος Ιταλίας με απόδειξη εισοδήματος, τότε η λήψη ενυπόθηκου δανείου στην Ιταλία είναι πιο δύσκολη, αλλά υπάρχουν μεσίτες ενυπόθηκων δανείων που μπορούν να βοηθήσουν σε ορισμένες περιπτώσεις. Ορισμένοι αγοραστές θα λάβουν υποθήκη για ακίνητο που ήδη κατέχουν αλλού, μερικές φορές γνωστό ως δάνειο ιδίων κεφαλαίων. Αυτό έχει στην πραγματικότητα το πλεονέκτημα ότι ο αγοραστής δεν είναι εκτεθειμένος στις διακυμάνσεις των συναλλαγματικών ισοτιμιών, οι οποίες μπορεί εύκολα να είναι 25% ή και περισσότερο σε ένα χρονικό διάστημα 10-20 ετών.

Ενοικίαση για αγορά / ενοικίαση για ιδιοκατοίκηση

Ένας πωλητής μπορεί να είναι πρόθυμος να χρηματοδοτήσει την αγορά του αγοραστή στο πλαίσιο του καθεστώτος Rent to Buy(ή αλ λιώς rent to own, affitto con riscatto) που εισήχθη στα τέλη του 2014. Λόγω των περιορισμών του προγράμματος, τόσο οι αγοραστές όσο και οι πωλητές θα θεωρήσουν πιθανότατα το Rent to Buy ως λύση χρηματοδότησης έσχατης ανάγκης.

Κόστος στεγαστικών δανείων στην Ιταλία

Για να ορίσετε ένα ενυπόθηκο δάνειο στην Ιταλία, θα επιβαρυνθείτε με τα περισσότερα ή όλα από τα ακόλουθα έξοδα:

• Τέλος αίτησης υποθήκης (spese istruttoria)
  • δεν το χρεώνουν όλες οι τράπεζες, αλλά μπορεί να κυμαίνεται από 500 έως 1000 ευρώ για όσες το κάνουν.
• τέλος εκτίμησης ακινήτου
  • η τράπεζα θα εκτιμήσει το ακίνητο για να προσδιορίσει ανεξάρτητα την αξία του, ανεξάρτητα από την τιμή ζήτησης ή την τιμή πώλησης
• ασφαλιστήριο συμβόλαιο για το
  • ακίνητο
  • δανειολήπτης ενυπόθηκου δανείου
• notaio fee
  • required to register the mortgage lien
• τέλος χαρτοσήμου για την υποθήκη
• φόρος εγγραφής ενεχύρου- φόρος επί της υποθήκης: 0,25% για την πρώτη κατοικία, 2% διαφορετικά
• "υποστηρικτικός" τραπεζικός λογαριασμός
  • πολλές τράπεζες σας ζητούν να διατηρείτε λογαριασμό σε αυτές εκτός από την υποθήκη. Δεν υπάρχει κανένας άλλος λογικός λόγος γι' αυτό εκτός από το να προσθέσουν ένα επιπλέον τέλος στο κόστος των συναλλαγών μαζί τους. Θα πρέπει να το αποφεύγετε εκτός αν το χρειάζεστε.

Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητα στην Ιταλία;

Θα χαρείτε να μάθετε ότι η Ιταλία γενικά επιτρέπει στους αλλοδαπούς να αγοράζουν ακίνητα στην Ιταλία εφόσον οι Ιταλοί επιτρέπεται να κάνουν το ίδιο στη χώρα καταγωγής του αγοραστή ή εάν ο αλλοδαπός ζει ("regolarmente soggiornante") στην Ιταλία. Δεν υπάρχουν περιορισμοί για τους πολίτες της ΕΕ και της ΕΖΕΣ.

Μπορούν οι υπήκοοι τρίτων χωρών να ζουν στην Ιταλία εάν αγοράσουν κατοικία;

Η ιδιοκτησία ακινήτου στην Ιταλία δεν παρέχει συγκεκριμένα δικαιώματα διαμονής στην Ιταλία, εξακολουθείτε να υπόκεισθε στους συνήθεις μεταναστευτικούς κανονισμούς, οι οποίοι για πολλούς επιτρέπουν την παραμονή στην Ιταλία χωρίς θεώρηση για έως και 90 ημέρες. Είναι δυνατόν να λάβετε μακροχρόνια θεώρηση εκλεκτικής διαμονής, εάν μπορείτε να τεκμηριώσετε ότι δεν θα χρειαστεί να εργαστείτε στην Ιταλία, π.χ. έχετε σημαντικό εισόδημα (άνω των 31.160 ευρώ/έτος), όπως δικαιώματα, σύνταξη, επενδύσεις εκτός Ιταλίας. Σε γενικές γραμμές είναι πολύ δύσκολο να αποκτήσετε βίζα εργασίας στην Ιταλία.

Μετά την αγορά της κατοικίας σας

Ειδοποιήσεις

Μόλις αγοράσετε το νέο σας σπίτι, θα πρέπει να ενημερώσετε τους άλλους για τα καλά νέα! Το ποιος ακριβώς πρέπει να ειδοποιηθεί εξαρτάται από την περίπτωση, ο κτηματομεσίτης σας μπορεί να σας βοηθήσει. Μερικά παραδείγματα:

• Εάν το σπίτι είναι η κύρια κατοικία σας
  • δηλώστε την κατοικία σας στην πόλη, σημαντικό αν διεκδικείτε φοροαπαλλαγές για την "πρώτη κατοικία". Επί του παρόντος έχετε έως και 18 μήνες για να το κάνετε αυτό, αλλά μην κωλυσιεργείτε!
  • Ενημερώστε την ταυτότητά σας, την άδεια οδήγησης
  • ενημερώστε την τράπεζά σας, την ασφάλεια αυτοκινήτου
  • εγγραφείτε σε νέο γιατρό, αν βρίσκεστε σε διαφορετική δικαιοδοσία της ASL
  • φορολογική αρχή, συνταξιοδοτικό σύστημα: ειδοποιήστε τον εργοδότη σας ή τις φορολογικές αρχές απευθείας αν είστε αυτοαπασχολούμενος.
  • καταθέστε μια ειδοποίηση αλλαγής διεύθυνσης στο ταχυδρομείο ("Seguimi"), κόστος περίπου 30 €/έτος
• Εταιρείες κοινής ωφέλειας
  • στις περισσότερες περιπτώσεις είναι φθηνότερο να αλλάξετε απλώς το όνομα του πελάτη (voltura) παρά να ξεκινήσετε νέα υπηρεσία
    • π.χ. προηγούμενος ιδιοκτήτης, αριθμός λογαριασμού, αριθμός μετρητή
• Διαχειριστής συγκυριαρχίας
• Soprintendenza Archeologia, belle arti e paesaggio - για τα διατηρητέα ακίνητα, στις περισσότερες περιπτώσεις γίνεται από τον πωλητή

Συνεχές κόστος

Αφού γίνετε νέος ιδιοκτήτης κατοικίας, θα έχετε μερικά επαναλαμβανόμενα έξοδα:

• Υπηρεσίες κοινής ωφέλειας
• τέλη συγκυριαρχίας
  • ισχύουν μόνο εάν το ακίνητό σας είναι μέρος μιας συγκυριαρχίας
• τοπικός φόρος σκουπιδιών και υπηρεσιών
• φόρος ακίνητης περιουσίας για τη χρηματοδότηση των δραστηριοτήτων της πόλης
  • απαλλάσσεται εάν το σπίτι σας θεωρείται κύρια κατοικία σας
• ασφάλιση
  • θα πρέπει τουλάχιστον να εξετάσετε το ενδεχόμενο να συνάψετε ένα ασφαλιστήριο συμβόλαιο που να καλύπτει ζημιές σε τρίτους, για παράδειγμα εάν σπάσει ένας σωλήνας νερού και πλημμυρίσουν οι γείτονες. Μπορείτε επίσης να εξετάσετε το ενδεχόμενο κάλυψης κλοπής, πυρκαγιάς και άλλων κινδύνων.
  • αποφύγετε την επανάληψη καλύψεων που μπορεί να έχετε ήδη
    • Εάν ζείτε σε πολυκατοικία, ενδέχεται να υπάρχει ομαδικό συμβόλαιο για το κτίριο
    • Εάν έχετε συνάψει υποθήκη, θα έχετε κάποια κάλυψη για τη διάρκεια του ενυπόθηκου δανείου

Συμβουλή: Ο μεσίτης ακινήτων σας μπορεί να σας παράσχει ένα ενημερωτικό δελτίο για το αναμενόμενο ετήσιο κόστος ιδιοκτησίας σας.

Φορολογικές εκπτώσεις

Οι ιδιοκτήτες ακινήτων μπορούν να επωφεληθούν από μια σειρά φορολογικών εκπτώσεων εάν υποβάλουν φορολογική δήλωση στην Ιταλία. Οι ακριβείς λεπτομέρειες μπορεί να αλλάζουν από έτος σε έτος.

• Αμοιβή μεσίτη ακινήτων
• Τόκοι υποθήκης
• Κόστος ανακαίνισης
• Βελτιώσεις εξοικονόμησης ενέργειας

Είμαστε εδώ για να σας βοηθήσουμε

Εάν επιθυμείτε να αγοράσετε ακίνητο στην Ιταλία, θα χαρούμε να σας βοηθήσουμε στη διαδικασία. Ενημερώστε μας για το πώς μπορούμε να σας βοηθήσουμε.(σχετικά με τον συγγραφέα)

Σημείωση: οι πληροφορίες που περιέχονται σε αυτόν τον οδηγό ήταν σωστές κατά την καλύτερη δυνατή γνώση μας κατά τη στιγμή της δημοσίευσης. Παρέχεται "ως έχει" χωρίς καμία εγγύηση οποιουδήποτε είδους, ρητή ή σιωπηρή. Παρακαλούμε να μας ενημερώσετε εάν πιστεύετε ότι υπάρχει κάτι άλλο που θα έπρεπε να καλύψουμε σε αυτόν τον οδηγό.

Περαιτέρω ανάγνωση για το θέμα αυτό

• Το χρηματοδοτικό πρόγραμμα Rent to Buy
• Επεξήγηση του Catasto
  • Κατεβάστε το δικό σας visure
• Πού να ζήσετε στην Ιταλία
• Ιταλική υπηκοότητα με λίγα δάκρυα

Περιεχόμενα

• Πώς να αγοράσετε σπίτι στην Ιταλία
  • Πού είναι το καλύτερο μέρος στην Ιταλία για να αγοράσετε σπίτι;
  • Εύρεση κατοικίας στην Ιταλία
    • Το διαδίκτυο συναντά την πραγματικότητα του κατακερματισμού
    • Μικρές αγγελίες
    • Περιπλάνηση
    • Βάλτε έναν αξιόπιστο μεσίτη ακινήτων να δουλέψει για εσάς
      • Προμήθεια μεσίτη ακινήτων
      • Χρήση του μεσίτη - αντιπροσώπου του πωλητή
      • Χρήση ενός μεσίτη ακινήτων - μεσίτης αγοραστή
      • Ορισμένες σημειώσεις σε περίπτωση που χρησιμοποιήσετε μεσίτη
  • Κάνοντας μια προσφορά μόλις βρείτε το ιδανικό σπίτι σας
    • 1. Η πρόταση προσφοράς
    • 2. Το προσύμφωνο πώλησης (il contratto preliminare, ή αλ λιώς "compromesso")
    • 3. Κλείσιμο / ολοκλήρωση (rogito)
  • Χαρτόσημο και φόροι που οφείλονται κατά την πώληση ακινήτου
  • Εκτελέστε τη δέουσα επιμέλεια πριν υπογράψετε συμβόλαιο
  • Τι είναι ο συμβολαιογράφος (notaio) και τι κάνει;
    • notaio costs
  • Εάν ένα από τα μέρη δεν μιλάει ιταλικά
  • Πληρώνοντας για το νέο σας σπίτι στην Ιταλία: τράπεζες, χρηματοδότηση και άλλα!
    • Η διαδικασία πληρωμής
      • Μεσεγγύηση πληρωμής
    • Τραπεζικές συναλλαγές στην Ιταλία
    • Λήψη υποθήκης
    • Ενοικίαση για αγορά / ενοικίαση για ιδιοκατοίκηση
    • Κόστος υποθήκης στην Ιταλία
  • Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν ακίνητα στην Ιταλία;
  • Μπορούν οι υπήκοοι τρίτων χωρών να ζήσουν στην Ιταλία αν αγοράσουν κατοικία;
  • Μετά την αγορά κατοικίας
    • Ειδοποιήσεις
    • Συνεχές κόστος
    • Φορολογικές εκπτώσεις
  • Είμαστε εδώ για να σας βοηθήσουμε
  • Περισσότερες πληροφορίες για το θέμα αυτό

❖ ❖ ❖

Τα παραπάνω προσφέρονται ως γενική καθοδήγηση χωρίς εγγύηση. μπορεί να έχουν συμβεί αλλαγές από τότε που γράφτηκε. Συμβουλευτείτε τους κατάλληλους ειδικευμένους επαγγελματίες σχετικά με τη συγκεκριμένη κατάστασή σας πριν κάνετε οποιαδήποτε αγορά ακινήτων.

Σχετικά με τον Συγγραφέα

Ο Σον Μάικλ Κάρλος μεγάλωσε στο Rhode Island των ΗΠΑ. Σπούδασε στις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και τη Γερμανία πριν εγκατασταθεί στην Ιταλία, όπου ζει για περισσότερα από είκοσι πέντε χρόνια, σε τρεις διαφορετικές περιοχές.

Ο Σον είναι αδειούχος κτηματομεσίτης στην Ιταλία με πάνω από 10 χρόνια εμπειρίας στον τομέα και θα ήθελε πολύ να επικοινωνήσει μαζί σας αν θέλετε να αγοράσετε ή να πουλήσετε ακίνητα στην Ιταλία.