Το ιταλικό σύστημα κτηματολογίου εν συντομία

Το Catasto

Στην Ιταλία, το Catasto (Cadaster) είναι το κτηματολόγιο το οποίο περιέχει γραφικά, απογραφικά και διοικητικά δεδομένα για τις ιδιοκτησίες στο μεγαλύτερο μέρος της ^χώρας1. Το Catasto χωρίζεται σε δύο μέρη: το ένα καλύπτει τις αστικές ιδιοκτησίες, το άλλο τις αγροτικές εκτάσεις. Το Catasto χρησιμοποιείται κυρίως για φορολογικούς σκοπούς.

Με την πάροδο του χρόνου τα περισσότερα έντυπα αρχεία έχουν μετατραπεί σε ψηφιακή μορφή και οι ενημερώσεις πραγματοποιούνται πλέον ηλεκτρονικά. Ιστορικά, η συντήρηση των αρχείων του Catasto άφηνε πολλά περιθώρια, ένα συνηθισμένο πρόβλημα και αλλού. Με την έλευση της ψηφιοποίησης, θεσπίστηκαν διάφοροι νόμοι με στόχο τη σημαντική βελτίωση τόσο της ποιότητας όσο και της φρεσκάδας των δεδομένων του Catasto.

Το μητρώο πράξεων, δικαιωμάτων και ενεχύρων

Ένα ξεχωριστό μητρώο πράξεων, δικαιωμάτων και ενεχύρων, το banca dati ipotecaria, περιέχει πληροφορίες σχετικά με την ιδιοκτησία ακινήτων, υποδεικνύοντας ποιος έχει ή είχε νόμιμα δικαιώματα σε ένα ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των ενυπόθηκων δανείων και άλλων περιορισμών στην ιδιοκτησία. Κάπως συγκεχυμένα το μητρώο αυτό αναφέρεται συχνά με μια σειρά εναλλακτικών ονομάτων:

• registri immobiliari - "μητρώα ακινήτων", τα οποία προέρχονται από την εποχή που διατηρούνταν ξεχωριστά χειρόγραφα μητρώα σε όλη τη χώρα.
• conservatoria dei registri immobiliari - ο πρώην διαχειριστής των μητρώων ιδιοκτησίας, μέρος του καταργηθέντος πλέον Agenzia del Territorio.
• pubblicità immobiliare - "δημόσιες ανακοινώσεις ιδιοκτησίας" είναι η λειτουργία της βάσης δεδομένων και είναι η ορολογία που χρησιμοποιείται συχνά από τον σημερινό διαχειριστή των αρχείων, τη φορολογική υπηρεσία, Agenzia delle Entrate (Inland Revenue / IRS).

Σημείωση: αν και η λέξη ipotecaria μπορεί να φέρνει στο μυαλό τη λέξη για το ενυπόθηκο εμπράγματο δικαίωμα, στην περίπτωση αυτή η έννοιά της είναι πιο διευρυμένη, καλύπτοντας το φάσμα των δικαιωμάτων και των περιορισμών της ιδιοκτησίας. Πολλοί μεταφράζουν το banca dati ipotecaria ως βάση δεδομένων υποθηκών, ένα σημαντικό, αν και κατανοητό, λάθος.

Συμβουλή: Το σύστημα εγγραφών Catasto περιέχει πληροφορίες για την ιδιοκτησία ακινήτων, αλλά δεν αποτελεί απόδειξη της ιδιοκτησίας (probatorio). Μην ψάχνετε σε λάθος μέρος!

Σήμερα και τα δύο μητρώα συντηρούνται από το Agenzia delle Entrate, στο πλαίσιο μιας συνεχούς προσπάθειας για την εξασφάλιση καλύτερης ακεραιότητας και ποιότητας των δεδομένων. Οι δήμοι και οι πόλεις έχουν επίσης ρόλο στη διατήρηση των αρχείων Catasto. Από την 1η Ιουλίου 2010 οι ιδιοκτήτες ακινήτων πρέπει να δηλώνουν κατά το κλείσιμο/ολοκλήρωση ότι τα έγγραφα Catasto (συμπεριλαμβανομένης της κάτοψης ή του χάρτη οικοπέδου) αντικατοπτρίζουν την πραγματική τρέχουσα κατάσταση του ακινήτου.

Συμβουλή: Οι αγοραστές θα πρέπει να εξετάσουν το ενδεχόμενο να ζητήσουν ένορκη τεχνική έκθεση που να επιβεβαιώνει τη συμμόρφωση με την άδεια οικοδομής και την εφορία. Αυτό έχει γίνει συνήθης πρακτική στην Τοσκάνη (εκτός από την επαρχία της Λούκα) και σε ορισμένες περιοχές της Εμίλια-Ρομάνια.

Καθώς επί του παρόντος υπάρχουν δύο ξεχωριστά μητρώα ακινήτων, οι αγοραστές θα πρέπει να ζητήσουν δύο ξεχωριστά αρχεία για να επαληθεύσουν τόσο το τι αγοράζουν όσο και το ποιος έχει νόμιμα δικαιώματα σε αυτό:

• Το visura ipotecaria είναι το αρχείο ιδιοκτησίας ενός ακινήτου, το οποίο περιλαμβάνει εμπράγματα βάρη και άλλους περιορισμούς. Είναι σημαντικό να αποκτήσετε ένα αρχείο που να περιλαμβάνει το ιστορικό των τελευταίων 20 ετών.
• Μπορείτε να προσπαθήσετε να το κάνετε μόνοι σας ή μπορείτε να ζητήσετε από έναν καλύτερο μεσίτη ή το notaio να το κάνει για εσάς (θα χρεωθείτε με αμοιβή).
• Το visura catastale αναφέρεται στην τεκμηρίωση του κτηματολογίου που περιλαμβάνει τα διοικητικά αναγνωριστικά στοιχεία ενός ακινήτου, την εκτιμημένη αξία για φορολογικούς σκοπούς (rendita catastale), το μέγεθος και τη γραφική απεικόνιση του ακινήτου (κάτοψη ή σχέδιο οικοπέδου).

Οι ιδιοκτήτες μπορούν να κατεβάσουν δωρεάν το visure για τα ακίνητα που τους ενδιαφέρουν.

Προσφέρουμε μια υπηρεσία αναζήτησης ιταλικών τίτλων ιδιοκτη σίας για ακίνητα που πιστεύετε ότι μπορεί να σας ανήκουν. Μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας εάν έχετε ερωτήσεις σχετικά με τη διαδικασία πώλησης και/ή επιθυμείτε να σας βοηθήσουμε στην αγορά ακινήτου στην Ιταλία ως αντιπρόσωπος του αγοραστή σας (property finder).

Υποσημειώσεις

¹ Η συζήτηση αυτή δεν περιλαμβάνει περιοχές της Ιταλίας που ανήκαν στο παρελθόν στην Αυστροουγγρική Αυτοκρατορία, λίγο πολύ τις επαρχίες Τρέντο, Μπολζάνο, Τεργέστη και Γκορίτσια. Σε αυτές τις επαρχίες και σε ορισμένες γειτονικές πόλεις στις επαρχίες Udine, Brescia, Belluno και Vicenza το Catasto είναι μια ενιαία βάση δεδομένων που αποδεικνύει επίσης την ιδιοκτησία.

❖ ❖ ❖

Τα παραπάνω προσφέρονται ως γενική καθοδήγηση χωρίς εγγύηση. μπορεί να έχουν συμβεί αλλαγές από τότε που γράφτηκε. Συμβουλευτείτε τους κατάλληλους ειδικευμένους επαγγελματίες σχετικά με τη συγκεκριμένη κατάστασή σας πριν κάνετε οποιαδήποτε αγορά ακινήτων.

Σχετικά με τον Συγγραφέα

Ο Σον Μάικλ Κάρλος μεγάλωσε στο Rhode Island των ΗΠΑ. Σπούδασε στις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και τη Γερμανία πριν εγκατασταθεί στην Ιταλία, όπου ζει για περισσότερα από είκοσι πέντε χρόνια, σε τρεις διαφορετικές περιοχές.

Ο Σον είναι αδειούχος κτηματομεσίτης στην Ιταλία με πάνω από 10 χρόνια εμπειρίας στον τομέα και θα ήθελε πολύ να επικοινωνήσει μαζί σας αν θέλετε να αγοράσετε ή να πουλήσετε ακίνητα στην Ιταλία.