Νομικά ζητήματα για την πώληση κατοικίας στην Ιταλία: Αδειες οικοδομής και τίτλος ιδιοκτησίας

Κατά την αγορά ενός ακινήτου στην Ιταλία πρέπει να πληρούνται διάφορες τυπικές και ουσιαστικές απαιτήσεις σχετικά με τις οικοδομικές άδειες, προκειμένου να διασφαλιστεί ότι ο τίτλος ιδιοκτησίας είναι νομικά σωστός, ότι έχουν εκπληρωθεί οι φορολογικές υποχρεώσεις και ότι ο αγοραστής και ο πωλητής προστατεύονται από "παρεξηγήσεις" που θα μπορούσαν να προκύψουν μετά την πώληση.

Οι οικοδομικές άδειες πρέπει να αναφέρονται στη συμφωνία τίτλου ιδιοκτησίας

Αρχικά, η πράξη πώλησης πρέπει να αναφέρει όλες τις σημαντικές οικοδομικές άδειες ("titoli abilitativi") που έχουν εκδοθεί για το κτίριο ή τη μονάδα σε κτίριο (π.χ. διαμέρισμα σε πολυκατοικία). Η σύσταση είναι να αναφέρονται όλες οι οικοδομικές άδειες, σημαντικές και δευτερεύουσες. Σε εθνικό επίπεδο οι οικοδομικές άδειες θεσπίστηκαν το 1942 (Ν. 1150 / 1942) ¹ για τις αστικές περιοχές, επεκτάθηκαν στις αγροτικές περιοχές το 1967 (Ν. 765 / 1967) ². Ορισμένες πόλεις ενδέχεται να έχουν εκδώσει οικοδομικές άδειες πριν από το 1942. Η μη αναφορά των οικοδομικών αδειών ή τουλάχιστον η δήλωση του πωλητή ότι η κατασκευή άρχισε πριν από την 1η Σεπτεμβρίου 1967, καθιστά τον τίτλο άκυρο, δεν προέκυψε ποτέ ³. Οι άδειες πρέπει να υπάρχουν, πρέπει να αφορούν το κτίριο που πωλείται, αλλά δεν χρειάζεται να παρουσιαστούν στον αγοραστή ούτε στον Notaio. Το ψέμα σε συμβόλαιο δημοσίου συμβολαίου τιμωρείται, σύμφωνα με το άρθρο 483 ⁴ του ποινικού κώδικα, με φυλάκιση μέχρι 2 ετών.

Ο σκοπός της απαίτησης να αναφέρονται οι οικοδομικές άδειες είναι κυρίως να σταματήσει η πώληση ακινήτων που έχουν κατασκευαστεί χωρίς να υπάρχει οικοδομική άδεια.

Μια ένορκη βεβαίωση της "νόμιμης κατάστασης" του κτιρίου θα μπορούσε να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο

Η απλή ύπαρξη οικοδομικών αδειών δεν εγγυάται ότι αυτό που πραγματικά χτίστηκε αντιστοιχεί σε αυτό που είχε επιτραπεί. Η νομοθεσία που εγκρίθηκε το 2020 (Π.Δ. 76 / 2020) ⁵ προχωρά αρκετά βήματα παραπέρα, προτείνοντας να επαληθεύεται η νόμιμη κατάσταση του κτιρίου, από τις οικοδομικές άδειες, ή ελλείψει αυτών από άλλα αδιαμφισβήτητα έγγραφα, όπως η εφορία (catasto). Επιπλέον, η υφιστάμενη κατασκευή πρέπει να αντικατοπτρίζει αυτό που είχε επιτραπεί, εντός συγκεκριμένων ανοχών. Στην περίπτωση πώλησης ακινήτων, θα μπορούσε να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο πώλησης υπεύθυνη δήλωση της νόμιμης κατάστασης: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". Κατά τον κλασικό ιταλικό τρόπο, η γλώσσα είναι διφορούμενη και ο νόμος δεν ορίζει καμία ποινή, ανοίγοντας το δρόμο για πρόσθετες δικαστικές διαμάχες που θα δεσμεύσουν το δικαστικό σύστημα.

Στο μεγαλύτερο μέρος της Τοσκάνης και σε ορισμένες περιοχές της Εμίλια Ρομάνια, μια ένορκη βεβαίωση (conformità urbanistica) από εξειδικευμένο τεχνικό (geometra , αρχιτέκτονας, πολιτικός μηχανικός, perito industriale) αποτελεί μέρος της διαδικασίας πώλησης στην πράξη, αν όχι στο νόμο, εδώ και 5-10 χρόνια- οι κύριες αλλαγές αφορούν τον καθορισμό των ανοχών για τη συμμόρφωση και τις ενδείξεις ότι η έκθεση πρέπει να επισυνάπτεται στο συμβόλαιο.

Τα αρχεία της εφορίας (catasto) πρέπει να είναι σωστές: "conformità catastale"

Ένας νόμος του 2010 ⁶ απαιτεί ότι η κάτοψη της εφορίας (planimetria catastale) απεικονίζει με ακρίβεια το ακίνητο όπως είναι σήμερα, εντός ορισμένων ανοχών που δεν επηρεάζουν τη φορολογική αξία του ακινήτου. Η καταγραφή του κειμένου, στο βαθμό που θα επηρεάσει τη φορολογική αξία, πρέπει επίσης να είναι ακριβής. Αν και η διεύθυνση του ακινήτου δεν χρειάζεται να διορθωθεί, είναι καλή ιδέα να γίνει αυτό στο πλαίσιο της προετοιμασίας ενός ακινήτου για πώληση. A Notaio μπορεί να ζητήσει από τα μέρη, αγοραστή και πωλητή, να υπογράψουν την κάτοψη της εφορίας και μπορεί να την επισυνάψει στο συμβόλαιο πώλησης, αλλά αυτό δεν είναι υποχρεωτικό.

Τα αρχεία ιδιοκτησίας της εφορίας υπάρχουν χωριστά από τα αρχεία ιδιοκτησίας του πολεοδομικού γραφείου. Η διόρθωση των αρχείων στο πολεοδομικό γραφείο δεν διορθώνει αυτόματα τα αρχεία της εφορίας και το αντίστροφο, εκτός από περιορισμένες περιοχές της βόρειας Ιταλίας που χρησιμοποιούν ένα ενιαίο σύστημα τήρησης αρχείων που κληρονομήθηκε από την πρώην αυστριακή κυριαρχία.

Οι νομικοί δεν ελέγχουν και δεν μπορούν να ελέγξουν την τεχνική συμμόρφωση

Μια κοινή παρανόηση μεταξύ των αγοραστών ακινήτων στην Ιταλία, τόσο των ντόπιων όσο και των αλλοδαπών, είναι ότι ο επαγγελματίας νομικός, ο Notaio, επαληθεύει την ακρίβεια της τεχνικής τεκμηρίωσης ενός ακινήτου. Ο νομικός επαγγελματίας δεν είναι τεχνικός επαγγελματίας. Μόνο ένας εξειδικευμένος τεχνικός επαγγελματίας (geometra , αρχιτέκτονας, πολιτικός μηχανικός, perito industriale) μπορεί να επαληθεύσει την ορθότητα της τεχνικής τεκμηρίωσης. Πρέπει να το κάνει με ένορκη βεβαίωση: αναζητήστε τη λέξη "asseverata". Όσοι προέρχονται από χώρες του κοινού δικαίου θα έχουν αυτόματη παρόρμηση να"βρουν δικηγόρο". Χωρίς να το θέσω πολύ καλά, το να προσπαθείτε να χρησιμοποιήσετε ένα κατσαβίδι όταν απαιτείται ένα κλειδί δεν πρόκειται να βοηθήσει: η λύση είναι ένας τεχνικός επαγγελματίας, όχι ένας νομικός.

Τι συμβαίνει αν διαπιστωθεί μη εγκεκριμένη κατασκευή πριν από την πώληση;

Ιστορικά υπήρχε λιγότερη αυστηρότητα στη λήψη οικοδομικών αδειών από ό,τι αναμένεται σήμερα. Δεν είναι πολύ τραβηγμένο να πούμε ότι τα περισσότερα σπίτια στην Ιταλία έχουν προβλήματα με την έκδοση οικοδομικής άδειας, τα οποία πρέπει να διορθωθούν πριν από την πώληση. Προτείνεται ανεπιφύλακτα ο πωλητής να προσκομίσει ένορκη έκθεση νομίμου κατάστασης του ακινήτου (τεχνική συμμόρφωση) ως προϋπόθεση για την πώληση.

Η τεχνική έκθεση συμμόρφωσης μπορεί να διαρκέσει αρκετούς μήνες λόγω του χρόνου που απαιτείται για την αίτηση τεκμηρίωσης από το πολεοδομικό γραφείο, τη διενέργεια μετρήσεων και τη σύνταξη της έκθεσης.

Ζητήματα που μπορεί να προκύψουν:

• μικρές παραμορφώσεις πέραν των επιτρεπόμενων ανοχών: αναδρομική άδεια που επιτυγχάνεται με κοινοποίηση στην πόλη
• μεσαίες παραμορφώσεις: ζητείται αναδρομική άδεια από την πόλη
• παραμορφώσεις που δεν μπορούν επί του παρόντος να επιτραπούν: η κατάσταση πρέπει να τροποποιηθεί (συμπεριλαμβανομένης της κατεδάφισης) ώστε να ταιριάζει με αυτό που πραγματικά επιτράπηκε.

Η παρουσία μη εγκεκριμένων εργασιών θα καθυστερήσει την πώληση. Η διάρκεια της καθυστέρησης θα εξαρτηθεί από τη σοβαρότητα του ζητήματος, τη διαθεσιμότητα του τεχνικού επαγγέλματος και των οικοδόμων, εάν απαιτείται, την εποχή του έτους (οι διακοπές μπαίνουν στη μέση).

Ποιες είναι οι συνέπειες μιας αγοράς κατοικίας η οποία έχει μη εγκεκριμένες κατασκευές (abuso edilizio)?

Μπορεί να υπάρχουν λόγοι για τους οποίους ένας αγοραστής, γνωρίζοντας τις μη εγκεκριμένες εργασίες, επιθυμεί να προχωρήσει στην αγορά ενός ακινήτου στην παρούσα μορφή του.

1. Στο συμβόλαιο μεταβίβασης πρέπει να αναφέρονται οι άδειες σημαντικών κατασκευών, οι άδειες πρέπει να υπάρχουν και να αναφέρονται στο ακίνητο που πωλείται. Έτσι, δεν είναι δυνατόν να πωληθεί ένα ακίνητο που χτίστηκε μετά το 1942 (σε αστική περιοχή, το 1967 σε αγροτική περιοχή) και το οποίο δεν έχει τουλάχιστον μια αρχική οικοδομική άδεια.
2. Οι αγοραστές που απαιτούν στεγαστικό δ άνειο θα διαπιστώσουν ότι μια τράπεζα δεν θα είναι πρόθυμη να δανείσει ένα ακίνητο, εάν τα ζητήματα των οικοδομικών αδειών δεν έχουν επιλυθεί πριν από την ολοκλήρωση της πώλησης.
3. Οι μελλοντικές οικοδομικές άδειες που υπόκεινται σε έγκριση από την πόλη έχουν ως προαπαιτούμενο τη νόμιμη κατάσταση του ακινήτου.
4. Σε περίπτωση που υπάρχουν αποδείξεις ότι ο αγοραστής γνώριζε για τις εργασίες που δεν είχαν εγκριθεί κατά τη στιγμή της πώλησης, τότε ο αγοραστής είναι επίσης συνυπεύθυνος για πιθανά πρόστιμα και το κόστος κατεδάφισης σε περίπτωση που η κατεδάφιση εκτελεστεί από την πόλη ^. Σε ακραίες περιπτώσεις, π.χ. συνέχιση της εκτέλεσης μη επιτρεπόμενων εργασιών παρά την εντολή αναστολής, είναι δυνατή η επιβολή ποινής φυλάκισης. Στην πράξη η επιβολή της νομοθεσίας είναι αδύναμη.
5. Η τεκμηρίωση της εφορίας πρέπει να αντικατοπτρίζει επακριβώς το τι πωλείται κατά τη στιγμή της πώλησης- ένας φορολογικός έλεγχος μετά την πώληση μπορεί να είναι οδυνηρός εάν αποδειχθεί ότι οι φορολογικές παράμετροι που αναφέρθηκαν κατά τη στιγμή της πώλησης υποτιμούν το ακίνητο και συνεπώς τον καταβληθέντα φόρο.

Είτε το γνωρίζει είτε όχι, ο αγοραστής που κληρονομεί μη εγκεκριμένες εργασίες πρέπει να επιλύσει (να αφαιρέσει ή, αν είναι δυνατόν, να λάβει αναδρομική άδεια) το ζήτημα μόλις υποπέσει στην αντίληψή του. Η παρουσία μη επιτρεπόμενης κατασκευής συχνά γίνεται αντιληπτή από την πόλη μόνο αφού ένας δυσαρεστημένος γείτονας ειδοποιήσει την πόλη.

Ως υπενθύμιση, οι νομικοί επαγγελματίες ΔΕΝ ελέγχουν τις τεχνικές οικοδομικές άδειες.

Η ισχυρή σύσταση είναι ο πωλητής να επιλύσει όλα τα θέματα οικοδομικών αδειών πριν από την ολοκλήρωση της πώλησης, ακόμη και αν η διαδικασία αυτή αναπόφευκτα καθυστερήσει την πώληση. Ο αγοραστής θα πρέπει να αναμένει μια ένορκη έκθεση της πολιτείας... και να είναι πρόθυμος να πληρώσει γι' αυτήν, εάν είναι απαραίτητο.

Άλλα πιστοποιητικά δόμησης που απαιτούνται ή είναι χρήσιμα για την πώληση ακινήτου στην Ιταλία

Πιστοποιητικό ενεργειακής αξιολόγησης, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Ο πωλητής πρέπει να παρέχει στον αγοραστή έγκυρο αντίγραφο του πιστοποιητικού ενεργειακής αξιολόγησης μόλις ο αγοραστής εξετάσει το ενδεχόμενο αγοράς ενός ακινήτου. Το πιστοποιητικό ενεργειακής αξιολόγησης πρέπει να προσδιορίζεται στο συμβόλαιο αγοραπωλησίας και να επισυνάπτεται σε αυτό. Ενώ οι προθέσεις πίσω από τον ενεργειακό έλεγχο είναι εξαιρετικές, η τιμή αγοράς για τους ενεργειακούς ελέγχους είναι πολύ χαμηλή σε σχέση με την εργασία που απαιτείται για έναν επαγγελματικό έλεγχο. Κατά συνέπεια, δεν υπάρχει μεγάλη αυστηρότητα η οποία συνεπάγεται τη διενέργεια ενεργειακών ελέγχων. Μόνο τα πιστοποιητικά για νέα κτίρια είναι γενικά αξιόπιστα. Τα ενεργειακά πιστοποιητικά λήγουν μετά από 10 χρόνια- νωρίτερα αν γίνουν αλλαγές σε μια από τις παραμέτρους που καθορίζουν τη βαθμολογία του πιστοποιητικού, π.χ. αν αντικατασταθεί ένα σύστημα θέρμανσης.

Πιστοποιητικά συστημάτων (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

Η Ιταλία εισήγαγε ένα σύστημα για την πιστοποίηση της εγκατάστασης και της σημαντικής τροποποίησης συστημάτων (π.χ. θέρμανση και ψύξη, υδραυλικά, ηλεκτρισμός, πυροπροστασία, ανελκυστήρες, τηλεόραση...) το 1990 (Ν. 46/1990) ¹⁰, το οποίο επικαιροποιήθηκε το 2008 (Π.Δ. 37/2008) ¹¹. Στο παρελθόν τα πιστοποιητικά δεν εκδίδονταν πάντα, καθώς πολλές εργασίες γίνονταν "ανεπίσημα", χωρίς τιμολόγια. Κατά την πώληση, ο πωλητής μπορεί να δηλώσει ότι το σύστημα δεν πληροί τα πρότυπα και ο αγοραστής θα είναι υπεύθυνος να φέρει το σύστημα στα τρέχοντα πρότυπα. Θεωρητικά είναι δυνατή η αντικατάσταση ενός πιστοποιητικού συμμόρφωσης με ένα πιστοποιητικό ευθύνης (dichiarazione di rispondenza, DiRi) για συστήματα που εγκαταστάθηκαν μεταξύ 1990 και 2008, ωστόσο στην πράξη λίγοι τεχνικοί επαγγελματίες θα θελήσουν να αναλάβουν την ευθύνη για εργασίες που δεν πραγματοποίησαν οι ίδιοι. Το DiRi είναι πιο ρεαλιστικά μια λύση για έναν τεχνικό επαγγελματία για να πιστοποιήσει προηγούμενες εργασίες που έκανε ο ίδιος.

Κατοικία / κατοικησιμότητα (agibilità) πιστοποιητικό

Μια κατοικία στην Ιταλία πρέπει να πληροί ελάχιστες απαιτήσεις προσανατολισμένες στην "υγεία και την ασφάλεια", π.χ. να έχει ύψος οροφής τουλάχιστον 2,7 μέτρα στους χώρους διαβίωσης, να διαθέτει μπάνιο (ύψους 2,4 μέτρων) με παράθυρο κ.λπ. Ένας κατασκευαστής θα πιστοποιήσει ότι ένα κτίριο πληροί τις ελάχιστες οικιστικές απαιτήσεις όταν ολοκληρώνεται η κατασκευή ή όταν σημαντικές εργασίες τροποποιούν ένα υπάρχον κτίριο. Ξεκίνησε ως οδηγία με γνώμονα την υγεία το 1934, σήμερα τα πιστοποιητικά απαιτούνται για εργασίες που έγιναν μετά τις 30/6/2002 (όπως ορίζεται από το δ.π.δ. 380/2001 ¹² & το Π.Δ. 222 / 2016 ¹³) και μόνο μετά την ημερομηνία αυτή. Agibilità έχει ως προαπαιτούμενα την ενεργειακή επιθεώρηση ΑΠΕ, τα πιστοποιητικά συστημάτων και, από τις 11 Δεκεμβρίου 2016, τη συμμόρφωση με την οικοδομική άδεια (conformità urbanistica). Τα πιστοποιητικά δεν απαιτούνται για την πώληση ακινήτου, αλλά θα πρέπει να αναφέρονται σε συμβόλαιο, εάν έχουν εκδοθεί μετά τις 30/6/2002. Τα πιστοποιητικά που εκδόθηκαν πριν από την ημερομηνία αυτή είναι ουσιαστικά άνευ σημασίας, καθώς οι νόμοι βάσει των οποίων εκδόθηκαν καταργήθηκαν. Η ουσιαστική τήρηση των ελάχιστων οικιστικών προτύπων απαιτείται ακόμη και ελλείψει agibilità πιστοποιητικού.

Το παρόν άρθρο αποσκοπεί στην παροχή μιας γενικής επισκόπησης του θέματος- δεν υποκαθιστά την εξέταση μιας συγκεκριμένης κατάστασης από εξειδικευμένο τεχνικό ούτε αντικατοπτρίζει απαραίτητα την ισχύουσα νομοθεσία.

❖ ❖ ❖

Τα παραπάνω προσφέρονται ως γενική καθοδήγηση χωρίς εγγύηση. μπορεί να έχουν συμβεί αλλαγές από τότε που γράφτηκε. Συμβουλευτείτε τους κατάλληλους ειδικευμένους επαγγελματίες σχετικά με τη συγκεκριμένη κατάστασή σας πριν κάνετε οποιαδήποτε αγορά ακινήτων.

Σχετικά με τον Συγγραφέα

Ο Σον Μάικλ Κάρλος μεγάλωσε στο Rhode Island των ΗΠΑ. Σπούδασε στις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και τη Γερμανία πριν εγκατασταθεί στην Ιταλία, όπου ζει για περισσότερα από είκοσι πέντε χρόνια, σε τρεις διαφορετικές περιοχές.

Ο Σον είναι αδειούχος κτηματομεσίτης στην Ιταλία με πάνω από 10 χρόνια εμπειρίας στον τομέα και θα ήθελε πολύ να επικοινωνήσει μαζί σας αν θέλετε να αγοράσετε ή να πουλήσετε ακίνητα στην Ιταλία.