Πώληση ακινήτων στην Ιταλία: ένας κατάλογος ελέγχου εγγράφων

Σχεδιάζετε να πουλήσετε το σπίτι σας στην Ιταλία; Οι πρώτες σας ανησυχίες σχετίζονται πιθανότατα με την αγοραία αξία του και τον χρόνο πώλησης. Δικαίως. Θα βρείτε περισσότερους από λίγους μεσίτες (και τους απατεώνες τους) που θα χαρούν να σας δώσουν μια εκτίμηση της αξίας της πίσω πλευράς της χαρτοπετσέτας προκειμένου να κερδίσουν την επιχείρησή σας. Ωστόσο, μια επαγγελματική εκτίμηση ακινήτου θα πρέπει να είναι κάτι περισσότερο από μια άσκηση 2 λεπτών- κυρίως θα πρέπει να περιλαμβάνει την εξέταση όλων των σχετικών εγγράφων. Τεκμηρίωση η οποία θα πρέπει να είναι διαθέσιμη για διαβούλευση από τους δυνητικούς αγοραστές. Επιπλέον, ορισμένα έγγραφα τεκμηρίωσης απαιτούνται από το νόμο για την προκαταρκτική και/ή την τελική συμφωνία πώλησης/ολοκλήρωση.

Το άκουσα αυτό το βογγητό. Είναι αλήθεια ότι η διαδικασία συγκέντρωσης εγγράφων μπορεί να είναι λίγο κουραστική, ειδικά αν έχετε το σπίτι σας στην κατοχή σας για χρόνια. Πιστέψτε με, δεν χαίρομαι να είμαι ο κομιστής των κακών μαντάτων! Πολύ συχνά ένας πωλητής δεν μαθαίνει για αυτές τις απαιτήσεις παρά μόνο όταν πλησιάζει ο χρόνος κλεισίματος/ολοκλήρωσης. Ωστόσο, υπάρχουν πολλά πλεονεκτήματα για τη συλλογή εγγράφων ιδιοκτησίας νωρίς:

1. μια ακριβέστερη εκτίμηση σας παρέχει τη σιγουριά ότι θα λάβετε μια δίκαιη τιμή για το ακίνητό σας σε εύλογο χρονικό διάστημα.
2. αντιμετωπίζοντας το πρόβλημα νωρίτερα παρά αργότερα, δεν θα κινδυνεύσετε να χάσετε την πώληση μόλις εμφανιστεί ένας πιθανός αγοραστής- ο αγοραστής δεν πρόκειται να θέλει να περιμένει εβδομάδες για να δει τα έγγραφα. Προειδοποίηση είναι προφύλαξη!

Ακολουθούν όσα πρέπει να συγκεντρώσετε και γιατί:

• Το πιστοποιητικό του κτηματολογίου (Visura catastale) και Η κάτοψη μπορεί να ληφθεί, δωρεάν, από οποιονδήποτε ιδιοκτήτη του ακινήτου από το κτηματολόγιο (catasto), το οποίο αποτελεί μέρος των εσωτερικών εσόδων (Agenzia delle Entrate). Σύμφωνα με τον νόμο, ο πωλητής πρέπει να δηλώσει, στο πλαίσιο συμβολαιογραφικού προσυμφώνου πώλησης και στο οριστικό συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου, ότι τα στοιχεία του κτηματολογίου, συμπεριλαμβανομένης της κάτοψης, αντικατοπτρίζουν επακριβώς την τρέχουσα κατάσταση (conformità catastale) ^1. Εάν για κάποιο λόγο υπάρχει ασυμφωνία, θα πρέπει να αντιμετωπιστεί πριν από την ολοκλήρωση της πώλησης. Ο κτηματομεσίτης σας μπορεί επίσης να προμηθευτεί την κάτοψη για εσάς.
• τη συμβολαιογραφική πράξη μεταβίβασης του ακινήτου σε εσάς ( και τους συνιδιοκτήτες, κατά περίπτωση). Εάν έχετε στην ιδιοκτησία σας το ακίνητο για λιγότερο από 20 χρόνια, θα είναι χρήσιμο, και στην περίπτωση που ο αγοραστής απαιτεί υποθήκη, απαραίτητο, να τεκμηριώσετε την προηγούμενη ιδιοκτησία που πηγαίνει πίσω τουλάχιστον 20 χρόνια. Το όριο των 20 ετών οφείλεται στο νόμιμο δικαίωμα ενός καταληψία να γίνει ιδιοκτήτης υπό ορισμένες προϋποθέσεις, γνωστό ως αποκτητική παραγραφή ή χρησικτησία. Ένα συχνό πρόβλημα παρουσιάζεται όταν ένα ακίνητο κληρονομήθηκε, αλλά η μεταβίβαση του συμβολαίου δεν έγινε. Αυτό θα πρέπει να συμπληρωθεί.
• έκθεση
για τις
• υποχρεώσεις και τα βάρη (ispezione ipotecaria). Οποιοσδήποτε από τους ιδιοκτήτες μπορεί να εκτυπώσει ένα δωρεάν αντίγραφο από την υπηρεσία πληροφοριών για τα ακίνητα που διαχειρίζεται η υπηρεσία εσωτερικών εσόδων. Θα χρειαστείτε διαπιστευτήρια σύνδεσης, π.χ. SPID, το οποίο είναι περίπλοκο στην Ιταλία. Ένας αγοραστής θα ήθελε να γνωρίζει αν το ακίνητο έχει σήμερα υποθήκη ή άλλο εμπράγματο βάρος. Ο οριστικός έλεγχος θα γίνει από τον συμβολαιογράφο κατά τη διάρκεια της κλεισίματος. Σε ορισμένες περιπτώσεις μπορεί να υπάρχει δικαίωμα πρώτης άρνησης, όπως για παράδειγμα σε γειτονικούς ιδιοκτήτες αγροτικών ακινήτων ή σημερινούς ενοικιαστές.
• ²
• .
• Πιστοποιητικά συμμόρφωσης των συστημάτων εξυπηρέτησης ^ή δήλωση ότι δεν συμμορφώνονται, εφόσον συντρέχει περίπτωση. Αυτό ισχύει για κάθε ένα από τα συστήματα κοινής ωφέλειας (impianti), π .χ. φυσικό αέριο, ηλεκτρικό ρεύμα, θέρμανση και ψύξη, νερό και αποχέτευση, ανελκυστήρες, τηλεοπτική λήψη, συναγερμοί πυρκαγιάς, αυτόματες πύλες και πόρτες που εγκαταστάθηκαν μετά τις 27 Μαρτίου 2008 και σε ορισμένες περιπτώσεις για συστήματα που εγκαταστάθηκαν μετά τις 13 Μαρτίου 1990. Όταν τα συστήματα εγκαθίστανται ή αντικαθίστανται, ο τεχνικός θα πρέπει να προσκομίζει πιστοποιητικό ότι οι εργασίες πραγματοποιήθηκαν σύμφωνα με τα ισχύοντα πρότυπα. Η τεκμηρίωση αυτή πρέπει να παρέχεται ώστε ο αγοραστής να γνωρίζει τι παίρνει και να μην μπορεί να προβάλει αργότερα ισχυρισμούς περί του αντιθέτου, οπότε υπάρχει πλεονέκτημα τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή. Μην ξεχάσετε να συμπεριλάβετε τα αρχεία συντήρησης του συστήματος θέρμανσης και ψύξης (libretto d'impianto).
• Το πιστοποιητικό ενεργειακής αξιολόγησης (APE: attestato di prestazione energetica) απαιτείται για επιθεώρηση από τους υποψήφιους αγοραστές και πρέπει να επισυνάπτεται στην οριστική σύμβαση πώλησης, με πρόστιμο από 3.000 έως 18.000 ευρώ, το οποίο θα μοιραστούν ο αγοραστής και ο πωλητής, εάν δεν συμπεριληφθεί ^3. Ο τεχνικός ^{4 θα} θελήσει να δει την κάτοψη και τα αρχεία συντήρησης των συστημάτων θέρμανσης και ψύξης (libretto d'impianto). Σημειώστε ότι το πιστοποιητικό πρέπει να ξαναγίνει αν υπάρχουν αλλαγές που θα μπορούσαν να επηρεάσουν την ενεργειακή αξιολόγηση ( ανακαινίσεις, αλλαγές εξοπλισμού), διαφορετικά ισχύει για 10 χρόνια. Το κόστος ποικίλλει ανάλογα με το κτίριο και την τοποθεσία του- μπορείτε να περιμένετε να πληρώσετε κάπου μεταξύ 150-300 ευρώ.
Λάβετε
• υπόψη σας ότι πληρώνετε για την τεχνογνωσία του τεχνικού, το χρόνο ( συμπεριλαμβανομένων των ταξιδιών σε απομακρυσμένες τοποθεσίες) και τη νομική ευθύνη.
• πολεοδομική άδεια πιστοποιητικό οικοδομής ^{5 ή} συγχωροχάρτι (condono). Το δημαρχείο σας το παρέχει, συχνά διαδικτυακά. Μπορείτε να το ζητήσετε απευθείας ή να πληρώσετε έναν επαγγελματία για να το αποκτήσει για εσάς. Μια εναλλακτική δήλωση είναι δυνατή για κτίρια που έχουν κατασκευαστεί πριν από την 1η Σεπτεμβρίου
1967
• , καθώς υπάρχει η υπόθεση ότι τα παλαιότερα αρχεία λείπουν ή είναι κακής
ποιότητας
• ^6. (permesso di costruire dal 30 giugno 2003 in poi, licenza edilizia per costruzioni eseguite prima del 30 gennaio 1977, concessione edilizia dal 30 gennaio 1977 e prima del 30 giugno 2003
).
• Πιστοποιητικό κατοικησιμότητας (certificato di agibilità) Διατίθεται από το δημαρχείο. Δεν απαιτείται για κτίρια που ολοκληρώθηκαν πριν από το 1934 ⁷ . Δεν απαιτείται αυστηρά για την πώληση, αλλά είναι χρήσιμο αν είναι διαθέσιμο.

Στην περίπτωση μονάδας σε πολυκατοικία:

• Ο κανονισμός πολυκατοικίας. Ο αγοραστής θα ήθελε να γνωρίζει ποιοι περιορισμοί, εάν υπάρχουν, προβλέπονται στους κανονισμούς, εφόσον υπάρχουν.
• Πρακτικά συνεδριάσεων του συνιδιοκτητικού διαμερίσματος για τον τελευταίο χρόνο ή καλύτερα, δύο, ( τακτικές και έκτακτες συνελεύσεις) συμπεριλαμβανομένων των παρελθόντων δαπανών και του προβλεπόμενου προϋπολογισμού. Ένας αγοραστής θα θέλει να γνωρίζει ποια ετήσια τέλη να περιμένει. Θα θέλει επίσης να γνωρίζει για τα έκτακτα έξοδα που βρίσκονται στα σκαριά.
• Μια δήλωση από τον διαχειριστή του κτιρίου σχετικά με την παρούσα κατάσταση των πληρωμών της συγκυριαρχίας. Εάν ο πωλητής έχει καθυστερήσει τις πληρωμές, ο αγοραστής θα θέλει να το γνωρίζει.
• Tabelle millesimali: ενδεχομένως ένας ή περισσότεροι πίνακες που υποδεικνύουν το ‰ που θα χρησιμοποιηθεί για τον επιμερισμό ορισμένων κοινών δαπανών.

Στην περίπτωση ενός ακινήτου που ενοικιάζεται επί του παρόντος:

• Το συμβόλαιο ενοικίασης. Ο αγοραστής θα θέλει να γνωρίζει πότε λήγει και τι έσοδα να περιμένει.

Όσον αφορά κάθε έναν από τους πωλητές:

• Έγγραφο νόμιμης ταυτότητας. Αυτό πρέπει να είναι έγκυρο (να μην έχει λήξει). Απαιτείται για να πιστοποιηθεί ποιος υπογράφει τη σύμβαση πώλησης (προκαταρκτική ή/και τελική/ολοκληρωτική).
• Αριθμός φορολογικού μητρώου (codice fiscale, συχνά κακώς μεταφράζεται ως φορολογικός κωδικός).
• Πιστοποιητικό οικογενειακής κατάστασης, και αν είναι παντρεμένος, καθεστώς γάμου (regime patrimoniale). Αυτό μπορεί να μην απαιτείται για αλλοδαπούς που διαμένουν εκτός Ιταλίας.

Υποσημειώσεις

¹ Νομοθετικό διάταγμα 31 Μαΐου 2010, αριθ. 78

² Διάταγμα 22 Ιανουαρίου 2008, αριθ. 37

³ Νομοθετικό διάταγμα της 23ης Δεκεμβρίου 2013, αριθ. 145

⁴ Ποιος μπορεί να εκτελέσει την ενεργειακή πιστοποίηση (στα ιταλικά)

⁵ Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia. Decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, № 380

⁶ Legge 28 febbraio 1985, № 47 Norme in materia di controllo dell'attivita' urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie.

⁷ R. Δ. 27/07/34 № 1265 αρτ. 220

❖ ❖ ❖

Τα παραπάνω προσφέρονται ως γενική καθοδήγηση χωρίς εγγύηση. μπορεί να έχουν συμβεί αλλαγές από τότε που γράφτηκε. Συμβουλευτείτε τους κατάλληλους ειδικευμένους επαγγελματίες σχετικά με τη συγκεκριμένη κατάστασή σας πριν κάνετε οποιαδήποτε αγορά ακινήτων.

Σχετικά με τον Συγγραφέα

Ο Σον Μάικλ Κάρλος μεγάλωσε στο Rhode Island των ΗΠΑ. Σπούδασε στις ΗΠΑ, το Ηνωμένο Βασίλειο και τη Γερμανία πριν εγκατασταθεί στην Ιταλία, όπου ζει για περισσότερα από είκοσι πέντε χρόνια, σε τρεις διαφορετικές περιοχές.

Ο Σον είναι αδειούχος κτηματομεσίτης στην Ιταλία με πάνω από 10 χρόνια εμπειρίας στον τομέα και θα ήθελε πολύ να επικοινωνήσει μαζί σας αν θέλετε να αγοράσετε ή να πουλήσετε ακίνητα στην Ιταλία.