Rent to Buy ev finansmanı programı bana uygun mu?

Euro madeni paraları ve banknotları, Avij, Kamu malı, Wikimedia Commons aracılığıyla
Euro madeni paraları ve banknotları, Avij, Kamu malı, Wikimedia Commons aracılığıyla

İtalya'da ikamet etmeyenler için ev ipoteği almanın imkansız gibi göründüğü bir zamanda, Satın Almak için Kirala(d iğer adıyla sahip olmak için kirala, affitto con riscatto kirala-satın al, kirala-satın al) planı birkaç hevesli ev alıcısı için çözüm olabilir, ancak ayık bir değerlendirmeden sonra çoğu kişi bunu bir siren şarkısına benzer bulacaktır.

Satın Almak için Kiralama nasıl çalışır?

2014'ün sonunda İtalyan yasalarında kodifiye edilen1 Satın Al mak için Kiralama, potansiyel bir ev alıcısının, kiralama süresinin sonunda önceden belirlenmiş bir fiyat karşılığında satın alma seçeneği ile bir mülkü başlangıçta kiralamasına / kiraya vermesine olanak tanır. Her bir periyodik ödeme iki kısımdan oluşmaktadır: bir kira ücreti ve gelecekteki satın alma işlemine yönelik bir taksit ödem esi. Taraflar hem ödemelerin sıklığını hem de kira ve taksit ödemeleri için ayrılan tutarları müzakere etmelidir. Hem alıcı hem de satıcı için önemli yasal korumalar sağlamak için kiralama süresi 10 yıldan az olmalıdır.

Kiralama süresinin sonunda potansiyel alıcı mülkü satın alıp almamayı seçer (mal sahibi mülkü önceden belirlenen fiyattan taksit ödemeleri düşülerek satmakla yükümlüdür; potansiyel alıcı satın alma işlemini tamamlamak zorunda DEĞİLDİR). Potansiyel alıcı mülkü satın almayı seçerse, ödenmemiş bakiyeyi ödemesi gerekecektir. Vazgeçmeyi tercih ederlerse, müzakere ettikleri sözleşmenin şartlarına bağlı olarak taksit ödemelerini tamamen veya kısmen geri alabilirler veya alamayabilirler.

Alıcılar için avantajlar

Alıcılar için birincil fayda, bir mülkün gelecekteki satın alımını şimdi belirli bir fiyat için rezerve edebilmeleri, ancak ödemenin çoğunu birkaç yıl sonraki bir tarihe erteleyebilmeleridir. Açık olmak gerekirse, Satın Almak İçin Kiralamak yalnızca alıcının mülkü satın almak için fonların çoğunu bulması gereken hesaplaşma anını geciktirir. Alıcının, Satın Almak için Kirala/Sahip Ol döneminin bitiminden önce çözmeyi beklediği kısa vadeli bir nakit likidite sorunu olduğu bir durumda yararlı olabilir. Alıcının bu süre zarfında hem kira hem de peşinat ödemesi yapması gerektiğinden, Satın Almak için Kirala sözleşmesinin süresi boyunca mali durumlarının iyileşmesini beklemiyorlarsa, belki de alıcının önümüzdeki birkaç yıl içinde önemli bir enflasyon yaşanmasını beklediği durum hariç, Satın Almak için Kirala zayıf bir çözümdür.

Potansiyel alıcılar, çoğu satıcının birkaç yıl sonra gerçekleşmeyecek bir satış için taksit ödemelerini tahsil etmek yerine şu anda ellerinde nakit olmasını tercih edeceğini de göz önünde bulundurmalıdır. Bilinçli satıcılar, Satın Almak için Kiralama tekliflerini yalnızca başka türlü satamayacakları mülkler için veya potansiyel alıcı satıcının riskine karşılık önemli bir prim teklif ederse değerlendirecektir. Satıcının potansiyel alıcıya mülkü gelecekte satın alma ya da almama seçeneği sunması bedava değildir! Neredeyse tüm alıcılar için geleneksel bir ipotek veya konut kredisi, Satın Almak için Kirala/Sahip Ol finansmanı yerine çok daha cazip bir çözüm olmaya devam edecektir; Satın Almak için Kirala geleneksel bir ipoteğin yerini tutmaz. Euro dışı para birimlerinde geliri olanlar için, İtalya'daki mülkü finanse etmek için "evdeki" mevcut varlıkları kullanmanın özel bir avantajı vardır: döviz kurları 10 yıllık bir zaman diliminde kolayca %30 veya daha fazla değişebilir. Böylece bu kur riskinden kaçınılmış olur.

Satıcılar için avantajlar

Rent to Buy programının satıcılara sağladığı birincil fayda, en azından kağıt üzerinde, potansiyel alıcı havuzunu genişletmesidir. Ancak bu durum satıcı için önemli bir risk oluşturmaktadır. Satış gelirlerinin büyük bir kısmının tahsilatı, belki de hiç gerçekleşmeyecek olan ileri bir tarihe ertelenmektedir. Potansiyel alıcılar, şu anda bir ipotek için uygun olmadıkları için yeni evlerini finanse etmek için Satın Almak için Kiralamayı seçiyorlarsa, bundan 3-5 yıl sonra mülkün ödenmemiş ödemesini karşılayabilmeleri ne kadar olasıdır? Satıcı, potansiyel alıcının satın alma opsiyonunu kullanamaması gibi yüksek bir riski tartmalıdır. Birkaç yıl sonra satıcılar kendilerini en başa dönmüş bulabilirler: hala satılmamış bir mülkleri vardır. Başka türlü satılamayacak mülkler için Satın Almak için Kiralama kesinlikle dikkate alınmaya değer olabilir, ancak bu durumda bile satıcının mülkü gerçekten satıp satmadığını öğrenmesi yıllar alacaktır.

Alıcı ve satıcıların riskleri azaltması gerekir

Hem alıcılar hem de satıcılar için, Satın Almak için Kiralama programında, kendi ihtiyaçlarını karşılayan sağlam bir sözleşme hazırlayarak ve her iki tarafa da önemli yasal korumalar sağlamak için sözleşmenin kamu mülkiyeti siciline kaydedilmesini sağlayarak azaltmaları gereken önemli riskler vardır. Emlak komisyoncunuz, avukatınız veya notaio standart şablonlardan başlayarak ihtiyaçlarınızı karşılayacak bir sözleşme hazırlayabilir, ancak transkripsiyon için bir notaio adresine ihtiyacınız olacaktır. Satın Al mak için Kiralama sözleşmesini hazırlaması için seçtiğiniz profesyonelin tamamen bilgili olduğundan ve onlara tamamen güvenebileceğinizden emin olun.

Potansiyel alıcıların çıkarlarını korumak için birkaç şey yapmaları gerekir. Birincisi, normalde bir mülk kapanmadan önce yapılan durum tespitinin (örneğin mülkiyet geçmişi, tapu, kat planı, geçiş hakları, ipotekler ve diğer mülkiyet hakları sınırlamaları) bir Satın Almak için Kirala sözleşmesi yapmadan önce yapılmasını sağlamaktır. İkinci olarak, daha önce de belirtildiği ancak vurgulanmaya değer olduğu üzere, satıcının mali zorluklarla karşılaşması veya daha sonra mülkü başka birine satmaya çalışması durumunda alıcının taksit ödemelerinin ve satın alma seçeneğinin korunmasını sağlamak için sözleşme bir notaio tarafından yazılmalıdır.

Satıcılar, potansiyel alıcının ödeme yapmakta gecikmesi halinde mülklerinin geri alınmasını kolaylaştırmak için sözleşmenin deşifre edilmesini sağlamak isteyecektir.

Diğer gecikmeli satın alma sözleşmesi formları

Bu noktaya kadar, tartışmamız İtalyan hukuku tarafından öngörülen özel Kirala-Satın Al formülüne odaklanmıştır. Bazıları yasada kodlanmış, örneğin kiralama satın alma / taksit planı (vendita con riserva della proprietà), bazıları ısmarlama / özel olmak üzere başka sözleşme biçimleri de mümkündür. Bazı "profesyoneller", İtalyan yasalarında öngörülenden farklı bir sözleşme biçimine atıfta bulunmak için uygunsuz bir şekilde Rent-to-Buy terimini kullanabilir. Kafanızı karıştırmalarına izin vermeyin: önceki paragraflarda tartışılan sorunların çoğu kullanılan biçim ve isme rağmen devam etmektedir; bazı riskler diğer sözleşme biçimleri kullanılarak büyütülmektedir.

Burada bir sihir olmadığını unutmayın: alıcı er ya da geç satın alma işlemini tamamlamak için fon bulmak zorundadır. Satıcı finansman sağlıyor ve bir bankanın dokunmayacağı bir riski kabul ediyorsa, satıcı çabaları için ek tazminat isteyecektir. Caveat emptor.

Emlakçı komisyonlarının vadesi geldiğinde

Potansiyel alıcı ve satıcının bir emlak acentesinin hizmetlerini kullanması halinde, Satın Almak için Kiralama sözleşmesinin imzalanması üzerine kiralama komisyonu ödenecektir. Mülkün satışına ilişkin komisyon ise ancak potansiyel alıcı satın alma opsiyonunu kullandığında ve kullanırsa ödenecektir. Dolayısıyla potansiyel alıcı, günümüzde çoğu satıcının nakit parayı tercih ettiği gibi çoğu emlakçının da nakit parayı tercih ettiğini bilmelidir. Bunun yukarıda belirtilen hususları geçersiz kıldığına inanmıyorum, ancak sonuçta, doğru bilgilendirilmiş olarak, karar sizin!

Evet, yukarıda belirtildiği gibi Kirala ve Satın Al'ın mantıklı olabileceği birkaç senaryo var. Genel olarak, bunlar uç durumlardır: çoğu alıcı ve satıcı için, Satın Almak için Kiralamak son çare olarak başvurulacak bir finansman çözümüdür.

Daha fazla okuma: Il rent to buy e altri modi per comprare casa Notai Derneği tarafından hazırlanmış bir rehber.

Satın Almak için Kiralamanın başlıca avantajları

Satın Almak için Birincil Kiralama dezavantajları

Dipnotlar

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Yukarıdakiler, garanti olmaksızın genel rehberlik olarak sunulmaktadır; yazıldığından bu yana değişiklikler olmuş olabilir. Herhangi bir gayrimenkul satın almadan önce özel durumunuzla ilgili olarak uygun nitelikli profesyonellere danışın.

Yazar hakkında

Sean Michael Carlos

Sean Michael Carlos Rhode Island, ABD'de büyüdü. Üç farklı bölgede yirmi beş yılı aşkın bir süredir yaşadığı İtalya'ya yerleşmeden önce ABD, İngiltere ve Almanya'da eğitim gördü.

Sean, sektörde 10 yılı aşkın deneyime sahip İtalya'd a lisanslı bir emlakçıdır ve İtalya'da mülk satın almak veya satmak istiyorsanız sizden haber almak ister.

Profesyonel yardım mevcut

Satılık seçilmiş mülkler

Sanal turları izlemek için tablet (en iyisi) veya bilgisayar (dizüstü, masaüstü) kullanmanızı öneririz. Bir cep telefonu ekranı, sahneleri en iyi şekilde görüntülemek ve kat planı navigasyonu gibi tüm tur özelliklerinden yararlanmak için çok küçüktür. Yalnızca cep telefonunuz varsa sanal turları dikey değil yatay olarak tam ekran modunda izlemenizi öneririz.