İtalya'da Ev Satışı için Yasal Hususlar: İnşaat İzinleri ve Tapu

İtalya'da bir mülk satın alırken, tapunun yasal olarak doğru olduğundan, vergi yükümlülüklerinin yerine getirildiğinden emin olmak ve alıcı ile satıcıyı satıştan sonra ortaya çıkabilecek "yanlış anlamalardan" korumak için inşaat izinleriyle ilgili çeşitli resmi ve maddi gerekliliklerin yerine getirilmesi gerekir.

İnşaat izinleri tapu sözleşmesinde belirtilmelidir

Öncelikle, satış tapusu tüm önemli inşaat izinlerinden bahsetmelidir ("titoli abilitativi") bina veya bir binadaki birim (örneğin bir kat mülkiyetindeki daire) için verilmiş olan. Tavsiye, büyük ve küçük tüm inşaat izinlerinin belirtilmesidir. Ulusal olarak yapı ruhsatları 1942 yılında (L. 1150 / 1942) ¹ kentsel alanlar için başlatılmış, 1967 yılında (L. 765 / 1967) ² kırsal alanlara genişletilmiştir. Bazı kasabalar 1942 yılından önce yapı ruhsatı vermiş olabilir. İnşaat izinlerinin belirtilmemesi veya en azından satıcı tarafından inşaatın 1 Eylül 1967'den önce başladığına dair bir beyanda bulunulmaması, tapuyu geçersiz kılar, hiçbir zaman oluşmamıştır. Ruhsatlar mevcut olmalı, satılan bina için olmalı, ancak alıcıya ya da satıcıya sunulmak zorunda değildir. Notaio. Ceza kanununun 483. maddesinin ⁴. fıkrasına göre kamu tapu sözleşmelerinde yalan beyanda bulunmak 2 yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.

İnşaat ruhsatlarından bahsetme zorunluluğunun amacı, öncelikle planlama izni olmadan inşa edilen mülklerin satışını durdurmaktır.

Binanın "yasal durumuna" ilişkin yeminli bir beyan tapuya eklenebilir

Sadece inşaat ruhsatlarının varlığı, gerçekte inşa edilenin izin verilenle aynı olduğunu garanti etmez. 2020'de onaylanan mevzuat (D.L. 76 / 2020) ⁵ birkaç adım daha ileri giderek, binanın yasal statüsünün inşaat ruhsatlarıyla veya bunların yokluğunda vergi dairesi gibi diğer kesin belgelerle doğrulanmasını önermektedir (catasto) kayıtları. Ayrıca mevcut yapı, belirli toleranslar dahilinde izin verilenleri yansıtmalıdır. Mülk satışlarında, yasal duruma ilişkin yeminli bir beyan satış senedine eklenebilir: "dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento ... di diritti reali". Klasik İtalyan tarzında, dil muğlaktır ve yasada herhangi bir ceza belirtilmemiştir, bu da mahkeme sistemini bağlayacak ek davaların önünü açmaktadır.

Toskana'nın büyük bölümünde ve Emilia Romagna'nın bazı bölgelerinde, yeminli bir rapor (conformità urbanistica) nitelikli bir teknik uzman tarafından (geometra , mimar, inşaat mühendisi, perito industriale) 5-10 yıldır yasada olmasa da uygulamada satış sürecinin bir parçası olmuştur; başlıca değişiklikler, uygunluk toleranslarının belirtilmesi ve yeminli raporun tapuya eklenmesine ilişkin göstergelerdir.

Vergi dairesi kayıtları (catasto) doğru olmalıdır: "conformità catastale"

2010 tarihli bir yasa ⁶, vergi dairesi kat planının (planimetria catastale) mülkün vergi değerini etkilemeyen belirli toleranslar dahilinde mülkü bugünkü haliyle doğru bir şekilde yansıtmalıdır. Vergi değerini etkileyecek ölçüde metinsel kayıt da doğru olmalıdır. Mülkün adresinin düzeltilmesi gerekmese de, bir mülkü satışa hazırlamanın bir parçası olarak bunu yapmak iyi bir fikirdir. A Notaio alıcı ve satıcı taraflardan vergi dairesi kat planını imzalamalarını isteyebilir ve bunu satış tapusuna ekleyebilir, ancak bu zorunlu değildir.

Vergi dairesi emlak kayıtları, şehir planlama dairesi emlak kayıtlarından ayrı olarak tutulmaktadır. Eski Avusturya yönetiminden miras kalan birleşik bir kayıt tutma sistemi kullanan kuzey İtalya'nın sınırlı bölgeleri dışında, şehir planlama ofisindeki kayıtların düzeltilmesi vergi dairesi kayıtlarını otomatik olarak düzeltmez veya bunun tersi de geçerlidir.

Hukuk uzmanları teknik uygunluğu doğrulamaz ve doğrulayamaz

İtalya'da hem yerli hem de yabancı mülk alıcıları arasında yaygın bir yanlış kanı, yasal profesyonelinNotaioBir mülkün teknik belgelerinin doğruluğunu teyit eder. Bir hukuk uzmanı teknik bir uzman değildir. Yalnızca nitelikli bir teknik uzman (geometra , mimar, inşaat mühendisi, perito industriale) teknik belgelerin doğruluğunu teyit edebilir. Bunu yeminli bir beyanla yapmalıdırlar: "asseverata". Teamül hukuku ülkelerinden gelenler otomatik olarak"bir avukat tutma" dürtüsüne sahip olacaklardır. Çok ince bir nokta koymadan, bir anahtar gerektiğinde tornavida kullanmaya çalışmak yardımcı olmayacaktır: çözüm teknik bir profesyoneldir, bir hukuk uzmanı değil.

Satıştan önce izinsiz inşaat tespit edilirse ne olur?

Geçmişte inşaat izinlerinin alınmasında bugünkünden daha az titizlik gösterilirdi. İtalya'daki çoğu evin satıştan önce düzeltilmesi gereken inşaat izni sorunları olduğunu söylemek çok da zor değil. Satıcının satış koşulu olarak mülkün yasal durumuna ilişkin yeminli bir rapor (teknik uygunluk) sunması şiddetle tavsiye edilir.

Teknik uygunluk raporu, şehir planlama dairesinden belge talep etme, ölçüm yapma ve raporu yazma süresi nedeniyle birkaç ay sürebilir.

Ortaya çıkabilecek sorunlar:

• izin verilen toleransların ötesinde küçük deformasyonlar: kasabaya bildirim ile geriye dönük izin gerçekleştirilir
• orta deformiteler: kasabadan geriye dönük izin talep edildi
• Şu anda izin verilemeyen deformasyonlar: durumun gerçekte izin verilene uyacak şekilde değiştirilmesi (yıkım dahil) gerekir.

İzin verilmeyen işlerin varlığı satışı geciktirecektir. Gecikmenin uzunluğu, sorunun ciddiyetine, teknik uzmanların ve gerekiyorsa inşaatçıların mevcudiyetine, yılın zamanına (tatiller araya girer) bağlı olacaktır.

İzinsiz inşaatı olan bir ev satın almanın sonuçları nelerdir (abuso edilizio)?

İzinsiz çalışmalardan haberdar olan bir alıcının bir mülkü mevcut haliyle satın almaya devam etmek istemesinin nedenleri olabilir.

1. Tapu devir sözleşmesinde önemli inşaat izinlerinden bahsedilmeli, izinler mevcut olmalı ve satılan mülke atıfta bulunmalıdır. Dolayısıyla, 1942'den sonra inşa edilmiş (kentsel bir bölgede, 1967'de kırsal bir bölgede) ve en azından ilk inşaat izni olmayan bir mülkün satılması mümkün değildir.
2. İpoteğe ihtiyaç duyan alıcılar, satış tamamlanmadan önce inşaat izni sorunları çözülmezse, bir bankanın bir mülk için kredi vermeye isteksiz olacağını göreceklerdir.
3. Belediye tarafından onaya tabi olan gelecekteki inşaat izinleri, mülkün meşru durumunun bir şartıdır.
4. Alıcının satış sırasında izinsiz çalışmalardan haberdar olduğunun kanıtlanması halinde, alıcı olası para cezalarından ve yıkımın belediye tarafından gerçekleştirilmesi halinde yıkım masraflarından da müştereken sorumlu olacaktır. Aşırı durumlarda, örneğin durdurma kararına rağmen izinsiz çalışmaya devam edilmesi halinde hapis cezası verilmesi mümkündür. Uygulamada yaptırım zayıftır.
5. Vergi dairesi belgeleri, satış sırasında satılan şeyi doğru bir şekilde yansıtmalıdır; satış sırasında belirtilen vergi parametrelerinin mülkün değerini ve dolayısıyla ödenen vergiyi düşük gösterdiği ortaya çıkarsa, satış sonrası bir vergi denetimi acı verici olabilir.

Farkında olsun ya da olmasın, izinsiz çalışmaları devralan bir alıcı, konuyu fark eder etmez çözüme kavuşturmalıdır (kaldırmalı ya da mümkünse geriye dönük izin almalıdır). İzinsiz bir inşaatın varlığı genellikle ancak mutsuz bir komşunun belediyeyi uyarması sonrasında belediyenin dikkatini çeker.

Bir hatırlatma olarak, hukuk uzmanları teknik inşaat izinlerini DOĞRULAMAZLAR.

Satıcının tüm inşaat izni sorunlarını satış tamamlanmadan önce çözmesi, bu süreç kaçınılmaz olarak satışı geciktirse bile, güçlü bir tavsiyedir. Alıcı, yeminli bir yasal devlet raporu beklemeli ve gerekirse bunun için ödeme yapmaya istekli olmalıdır.

İtalya'da bir mülk satışı için gerekli veya faydalı diğer yapı sertifikaları

Enerji derecelendirme sertifikası, "Attestato di Prestazione Energetica (APE)"

Satıcı, alıcı bir mülkü satın almayı düşünür düşünmez enerji derecelendirme sertifikasının geçerli bir kopyasını alıcıya vermelidir. Enerji sertifikası tapu sözleşmesinde belirtilmeli ve sözleşmeye eklenmelidir. Enerji denetiminin ardındaki niyet mükemmel olsa da, enerji denetimleri için piyasa fiyatı, profesyonel bir denetim için gereken çalışmaya göre çok düşüktür. Sonuç olarak, enerji denetimlerinin gerçekleştirilmesinde çok fazla titizlik gösterilmemektedir. Sadece yeni binalar için verilen sertifikalar genellikle güvenilirdir. Enerji sertifikaları 10 yıl sonra geçerliliğini yitirir; sertifikanın derecelendirmesini belirleyen parametrelerden birinde değişiklik yapılırsa, örneğin bir ısıtma sistemi değiştirilirse daha erken geçerlilik kazanır.

Sistem sertifikaları (Dichiarazione di Conformità dell'Impianto alla Regola dell'Arte, DiCo)

İtalya, 1990 yılında (L . 46/1990) sistemlerin (ö rneğin ısıtma ve soğutma, sıhhi tesisat, elektrik, yangından korunma, asansörler, televizyon...) kurulumunu ve önemli değişikliklerini belgelendirmek için bir program başlatmıştır ¹⁰, 2008 yılında güncellenmiştir (D.M. 37/2008) ¹¹. Geçmişte birçok iş "gayri resmi" olarak, faturasız yapıldığından sertifikalar her zaman düzenlenmemekteydi. Bir satış sırasında, satıcı bir sistemin standartları karşılamadığını beyan edebilir ve sistemi mevcut standartlara getirme yükümlülüğü alıcıya ait olacaktır. Teorik olarak bir uygunluk belgesini bir sorumluluk belgesi ile değiştirmek mümkündür (dichiarazione di rispondenza( DiRi) 1990 ve 2008 yılları arasında kurulan sistemler için, ancak pratikte çok az teknik uzman kendi yapmadıkları işlerin sorumluluğunu almak isteyecektir. DiRi, daha gerçekçi bir şekilde, teknik bir profesyonelin daha önce yaptığı işleri belgelendirmesi için bir çözümdür.

Doluluk / yaşanabilirlik (agibilità) sertifika

İtalya'da bir ev, asgari "sağlık ve güvenlik" odaklı gereklilikleri karşılamalıdır, örneğin yaşam alanlarında en az 2,7 metre tavan yüksekliğine sahip olmalı, pencereli bir banyoya (2,4 m yükseklikte) sahip olmalıdır, vb. Bir inşaatçı, inşaat tamamlandığında veya mevcut bir binada önemli değişiklikler yapıldığında bir binanın asgari konut gereksinimlerini karşıladığını belgeleyecektir. 1934'te sağlık odaklı bir direktif olarak başlatılan sertifika, şu anda 30/6/2002 tarihinden sonra (d.P.R. 380/2001 ¹² & D.L. 222 / 2016 ¹³ tarafından belirtildiği gibi) ve sadece bu tarihten sonra yapılan işler için gereklidir. Agibilità Enerji etüdü APE, sistem sertifikaları ve 11 Aralık 2016'dan bu yana yapı ruhsatı uygunluğu (conformità urbanistica). Sertifikalar mülk satışı için gerekli değildir, ancak 30/6/2002 tarihinden sonra düzenlenmişse tapuda belirtilmelidir. Bu tarihten önce düzenlenen sertifikalar, düzenlendikleri kanunlar yürürlükten kaldırıldığı için anlamsızdır. Sertifika olmasa bile asgari konut standartlarına uyulması gerekmektedir. agibilità Sertifika.

Bu makale, bu konuya genel bir bakış sağlamayı amaçlamaktadır; belirli bir durumun nitelikli bir teknik uzman tarafından gözden geçirilmesinin yerini tutmaz ve mevcut yasayı yansıtması gerekmez.

❖ ❖ ❖

Ovanstående erbjuds som allmän vägledning utan garanti; ändringar kan ha skett sedan det skrevs. Rådgör med lämpliga kvalificerade yrkesmän angående din specifika situation innan du gör något fastighetsköp.

Om författaren

Sean Michael Carlos växte upp i Rhode Island, USA. Han studerade i USA, Storbritannien och Tyskland innan han bosatte sig i Italien där han har bott i över tjugofem år, i tre olika regioner.

Sean är en licensierad fastighetsmäklare i Italien med över 10 års erfarenhet inom sektorn och skulle gärna höra från dig om du vill köpa eller sälja fastigheter i Italien.