Ali je shema financiranja stanovanj Rent to Buy zame?

V času, ko se pridobitev hipotekarnega posojila za stanovanje v Italiji za nerezidente lahko zdi kot misija nemogoče, je Rent to Buy( t. i. rent to own, affitto con riscatto, lizing-nakup, najem-nakup) je morda prava rešitev za nekaj ambicioznih kupcev stanovanj, vendar bo po treznem premisleku za večino podobna pesmi siren.

Kako deluje najem z nakupom

Sistem Rent to Buy, ki je bil konec leta ²⁰¹⁴¹ kodificiran v italijanski zakonodaji, potencialnemu kupcu stanovanja omogoča, da nepremičnino najprej odda v najem/najem z možnostjo nakupa po vnaprej določeni ceni ob koncu obdobja najema. Vsako periodično plačilo je sestavljeno iz dveh delov: najemnine in obroka za prihodnji nakup. Stranki se morata dogovoriti tako o pogostosti plačil kot tudi o zneskih, namenjenih za najemnino in obročna plačila. Obdobje najema mora biti krajše od 10 let, da se zagotovi pomembna pravna zaščita za kupca in prodajalca.

Ob koncu obdobja najema se potencialni kupec odloči, ali bo nepremičnino kupil ali ne (lastnik je dolžan nepremičnino prodati po predhodno določeni ceni, zmanjšani za obročna plačila; potencialni kupec NI dolžan opraviti nakupa). Če se potencialni kupec odloči za nakup nepremičnine, bo moral plačati preostali znesek. Če se odloči, da bo od pogodbe odstopil, lahko dobi obročna plačila nazaj v celoti ali delno, odvisno od pogojev pogodbe, o kateri se je pogajal, ali pa tudi ne.

Prednosti za kupce

Glavna prednost za kupce je, da lahko zdaj rezervirajo prihodnji nakup nepremičnine za določeno ceno, vendar odložijo večino plačila na datum čez nekaj let. Jasno je, da najem z namenom nakupa le odloži trenutek obračuna, ko mora kupec še vedno zagotoviti večino sredstev za nakup nepremičnine. To je lahko koristno v primeru, ko ima kupec kratkoročne likvidnostne težave z denarjem, za katere pričakuje, da jih bo rešil pred koncem obdobja Rent to Buy/Own. Ker mora kupec v vmesnem času plačevati tako najemnino kot predplačilo, je Rent to Buy slaba rešitev, če ne pričakuje, da se bo njegovo finančno stanje med trajanjem pogodbe Rent to Buy izboljšalo, morda z izjemo primera, ko kupec pričakuje, da bo v naslednjih nekaj letih prišlo do znatne inflacije.

Potencialni kupci morajo upoštevati tudi, da bi večina prodajalcev veliko raje imela gotovino v blagajni zdaj, kot pa da zbirajo obročna plačila za prodajo čez nekaj let, ki se morda sploh ne bo zgodila. Preudarni prodajalci bodo predloge za najem z možnostjo nakupa upoštevali le za nepremičnine, ki jih drugače ne morejo prodati, ali če potencialni kupec ponudi znatno premijo za tveganje prodajalca. Možnost, ki jo prodajalec da potencialnemu kupcu, da v prihodnosti kupi nepremičnino ali ne, ni zastonj! Za skoraj vse kupce bo tradicionalna hipoteka ali stanovanjsko posojilo še vedno veliko privlačnejša rešitev kot financiranje Rent to Buy/Own; Rent to Buy ni nadomestilo za tradicionalno hipoteko. Za tiste, ki imajo dohodke v valutah, ki niso evro, je uporaba obstoječih sredstev "doma" za financiranje nepremičnin v Italiji še posebej koristna: menjalni tečaji se lahko zlahka spremenijo za 30 % ali več v obdobju 10 let. Tako se izognemo valutnemu tveganju.

Prednosti za prodajalce

Glavna prednost sheme Rent to Buy za prodajalce je, da vsaj na papirju povečuje nabor potencialnih kupcev. Vendar je to za prodajalca povezano z velikim tveganjem. Prevzem večine prihodkov od prodaje prestavijo na prihodnji datum, ki se morda sploh ne bo zgodil. Če se potencialni kupci za financiranje svojega novega doma odločijo za Rent to Buy, ker trenutno ne izpolnjujejo pogojev za hipoteko, kako verjetno je, da si bodo čez 3-5 let lahko privoščili neplačano plačilo za nepremičnino? Prodajalec mora pretehtati veliko tveganje, da potencialni kupec ne bo mogel uveljaviti možnosti nakupa. Po nekaj letih se lahko zgodi, da se prodajalci znajdejo na začetku: še vedno imajo neprodano nepremičnino. Vsekakor je najem z možnostjo nakupa vreden razmisleka pri nepremičninah, ki se sicer ne bi prodale, vendar bo tudi v tem primeru preteklo več let, preden bo prodajalec ugotovil, ali je nepremičnino res prodal.

Kupci in prodajalci morajo zmanjšati tveganja

Tako za kupce kot za prodajalce program Rent to Buy prinaša precejšnja tveganja, ki jih morajo zmanjšati tako, da pripravijo zanesljivo pogodbo, ki ustreza njihovim potrebam, in zagotovijo, da je pogodba vpisana v javni register lastništva nepremičnin, da se obema stranema zagotovi pomembna pravna zaščita. Nepremičninski posrednik, odvetnik ali notaio lahko pripravi pogodbo, ki ustreza vašim potrebam, pri čemer lahko izhaja iz standardnih predlog, vendar boste za prepis potrebovali notaio. Prepričajte se, da je strokovnjak, ki ste ga izbrali za pripravo pogodbe o najemu z namenom odkupa, v celoti seznanjen in da mu lahko popolnoma zaupate.

Potencialni kupci morajo za zaščito svojih interesov storiti več stvari. Prva je, da pred sklenitvijo pogodbe Rent to Buy zagotovijo enako skrbno preverjanje, kot se običajno opravi pred zaprtjem nepremičnine (npr. zgodovina lastništva, listina, tloris, pravice poti, zastavne pravice in druge omejitve lastninskih pravic). Drugič, kot je bilo že omenjeno, vendar je treba poudariti, da mora pogodbo prepisati notaio, da se zagotovi zaščita kupčevih obročnih plačil in možnosti nakupa, če bi se prodajalec znašel v finančnih težavah ali bi pozneje poskušal nepremičnino prodati komu drugemu.

Prodajalci se bodo želeli prepričati, da je pogodba prepisana, da bi olajšali prevzem svoje nepremičnine, če potencialni kupec zamuja s plačili.

Drugi obrazci pogodb o nakupu z odloženim plačilom

Do zdaj smo se osredotočili na posebno obliko pogodbe Rent-to-Buy, ki jo predpisuje italijanska zakonodaja. Možne so tudi druge pogodbene oblike, nekatere zakonsko kodificirane, npr. nakup na obroke/obročni nakup (vendita con riserva della proprietà), nekatere pa so prilagojene/običajne. Nekateri "strokovnjaki" lahko neustrezno uporabljajo izraz Rent-to-Buy za pogodbeno obliko, ki ni kodificirana v italijanski zakonodaji. Naj vas ne zavedejo: večina težav, obravnavanih v prejšnjih odstavkih, ostaja kljub uporabljeni obliki in imenu; nekatera tveganja se povečajo z uporabo drugih pogodbenih oblik.

Ne pozabite, da tu ni čarovnije: kupec mora prej ali slej najti sredstva za dokončanje nakupa. Če prodajalec zagotavlja financiranje in prevzema tveganje, ki se ga banka sploh ne bi dotaknila, bo prodajalec želel dodatno nadomestilo za svoj trud. Caveat emptor.

Ko je treba plačati provizijo nepremičninskemu agentu

Če potencialni kupec in prodajalec uporabita storitve nepremičninskega posrednika, je treba ob sklenitvi pogodbe Rent to Buy plačati provizijo za najem. Provizija za prodajo nepremičnine pa se plača šele, ko in če potencialni kupec izkoristi možnost nakupa. Zato se mora potencialni kupec zavedati, da tako kot večina prodajalcev danes daje prednost gotovini v gotovini, to počne tudi večina nepremičninskih posrednikov. Menim, da to ne razveljavlja zgoraj navedenih točk, vendar na koncu, pravilno obveščeni, sodite vi!

Da, kot je navedeno zgoraj, obstaja nekaj scenarijev, v katerih je najem z namenom nakupa lahko smiseln. Na splošno gre za skrajne primere: za večino, tako kupcev kot prodajalcev, je Rent to Buy skrajna rešitev financiranja.

Nadaljnje branje: Il rent to buy e altri modi per comprare casa V tem priročniku, ki ga je pripravilo združenje Notai.

Osnovne prednosti najema z možnostjo nakupa

• za kupca
• možnost rezervacije prihodnjega nakupa stanovanja po določeni ceni, s čimer se odloži plačilo
• uporabno, kadar ima kupec težave z likvidnostjo denarja, za katere pričakuje, da jih bo rešil pred rokom za nakup z možnostjo najema z nakupom (največ 10 let)
• za prodajalca
• privabljanje potencialnih kupcev, ki so pripravljeni pristati na višjo ceno
• pritegniti potencialne kupce za nepremičnino, ki jo je sicer težko prodati
• potencialno doseči znaten prihodek, če potencialni kupec ne izkoristi možnosti nakupa in lahko prodajalec obdrži znaten del obročnih plačil
• odvisno od izida kupčeve opcije in od začetnih pogojev pogodbe o nakupu z najemom

Primarne slabosti odkupa z najemom

• za kupca
• potreba po iskanju sredstev za nakupno ceno je odložena, vendar ne rešena
• prodajalci imajo malo spodbud, da bi se odločili za najem z namenom nakupa
• večina prodajalcev želi gotovost gotovine v blagajni zdaj in ne negotovost, ki jo ustvarja nakupna opcija.
• Najem z možnostjo nakupa bo stal več kot tradicionalna hipoteka
• prodajalci ne želijo biti v finančnem poslu: pozoren prodajalec bo pričakoval, da bo dobil nadomestilo za to, da bo zagotovil tisto, česar banka ne bo
• kupec mora pred podpisom pogodbe o najemu z namenom nakupa zagotoviti običajen skrbni pregled, ki se opravi ob zaključku prodaje nepremičnine
• pomembna pravna zaščita ni zagotovljena, če se za prepis pogodbe ne uporabi notaio. Ta korak je v imenu ekonomičnosti ali še huje, vse preveč enostavno preskočiti.
• za prodajalca
• prodajalec se brezpogojno zaveže, da bo prodal nepremičnino, brez vzajemne zaveze potencialnega kupca
• pomemben prihodek od prodaje nepremičnine se odloži za več let ali za vedno

Opombe pod črto

1 art. 23 del D.L. 12-9-2014, n. 133, conv. in L. 11-11-2014, n. 164

❖ ❖ ❖

Zgoraj je na voljo kot splošno vodilo brez garancije; morda je prišlo do sprememb, odkar je bilo napisano. Preden se odločite za nakup nepremičnine, se o vaši specifični situaciji posvetujte z ustreznimi usposobljenimi strokovnjaki.

O avtorju

Sean Michael Carlos je odraščal na Rhode Islandu v ZDA. Študiral je v ZDA, Združenem kraljestvu in Nemčiji, nato pa se je ustalil v Italiji, kjer živi že več kot petindvajset let v treh različnih regijah.

Sean je licencirani nepremičninski agent v Italiji z več kot desetimi leti izkušenj na tem področju in bi vas rad slišal, če želite kupiti ali prodati nepremičnino v Italiji.